【導(dǎo)讀】因項目目前尚未正式命名，在合作文件及日常各類交通溝通中，暫以“某某項目”代表該項目。以下簡稱“本項目”。宗地面積約4044平方米，地塊平整，地形較為規(guī)則，臨街面。項目地塊為典型的城市二級綜合用地，土地性質(zhì)屬商住綜合用地，功競標(biāo)獲得使用權(quán)。大力支持，將獲得開發(fā)政策性優(yōu)惠。的區(qū)位環(huán)境，對該地塊價值進行合理的評估。功能分區(qū)等提出相應(yīng)的建議。對項目決策及其實施提出優(yōu)化建議。國家建設(shè)部及湖南省頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策；婁底、漣源房地產(chǎn)相關(guān)法律政策與文件；本項目的詳細(xì)規(guī)劃控制原則；現(xiàn)場勘察和漣源市房地產(chǎn)市場綜合調(diào)研所得資料；漣源市當(dāng)前的建安成本、各項配套費用及其他規(guī)費收費標(biāo)準(zhǔn)；經(jīng)營品牌參差不齊，芙蓉路道路狀況及街區(qū)面貌均有待改善。光明山商圈集中了市政府、檢查院、本項目勢必首當(dāng)其沖，進行了漣源市房地產(chǎn)市場調(diào)查和有針對性的家居建材市場調(diào)查。調(diào)研工作由某某地產(chǎn)顧問機構(gòu)項目調(diào)研小組全程操作完成。

　　

【正文】 項目銷售收入預(yù)測表（不返租） 名稱 建筑面積 （平米） 銷售單價 （元 /平米） 預(yù)計銷售額 （萬元） 備注 臨街商鋪 750 10000 750 一層內(nèi)鋪 2900 3950 二層內(nèi)鋪 3650 1950 三層內(nèi)鋪 3650 1100 401． 5 住宅 7000 850 595 合計 17950 經(jīng)計算分析后得出： 9 項目采取返租銷售模式時合同銷售額為 ，減去返租部分后實際現(xiàn)金收入為 ，返租期內(nèi)預(yù)期租金收益為 ，因此返租銷售時實際總專業(yè)好文檔 收入為 。 10 項目不采取返租銷售模式時，總銷售額預(yù)計在 萬元。 項目投資利潤 成本利潤估算表 序號 項目 （返租時）金額 備注 （不返租時）金額 備 注 1 銷售收入 含返租期內(nèi)的租金收益 2 銷售成本 3 銷售稅金及附加 暫按 %估算 4 銷售費用 180萬元 180萬元 5 利潤總額 1260． 83萬元 1232． 96萬元 6 所得稅 100萬元 預(yù)估 100萬元 預(yù)估 7 凈利潤 本項目初步估算 : (1) 返租銷售稅后利潤約 。 (2) 不返租銷售稅后利潤約 。 財務(wù)指標(biāo)分析 （返租銷售） 銷售收入 銷售成本 銷售毛利率 = 100% 銷售收入 專業(yè)好文檔 本項目毛利率：（ ） / 100%=% 凈利率（返租銷售） 銷售凈利率 =（凈利 /銷售收入） 100% 凈利一般指稅后利潤 本項目凈利率 =（ ） 100%=% 本項目在返租銷售時毛利潤率為 %,稅后凈利潤率為 %,利潤率符合當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)的利潤水平 ,本項目的經(jīng)濟效益是可行的 . 十六 風(fēng)險性分析 風(fēng)險因素和風(fēng)險程度分析表 風(fēng)險因素 影響程度 說明 嚴(yán)重 較大 一般 市場風(fēng)險 √ 區(qū)域市場內(nèi)不確定因素較多 ,行業(yè)影響較大 技術(shù)風(fēng)險 √ 技術(shù)風(fēng)險較弱 工程風(fēng)險 √ 施工難度不高 資金風(fēng)險 √ 資金應(yīng)用周期較長 ,存在調(diào)配風(fēng)險 政策風(fēng)險 √ 受當(dāng)?shù)卣o予的開發(fā)及經(jīng)營政策影響大 外部協(xié)作風(fēng)險 √ 公司團隊信譽良 好 社會風(fēng)險 √ 社會需求量較大 ,屬空白市場項目 其他風(fēng)險 √ 行業(yè)內(nèi)影響因素較多 ,且受其他商業(yè)項專業(yè)好文檔 目投資風(fēng)險大 由此表可以看出 ,本項目開發(fā)的主要風(fēng)險因素存在于市場、政策、資金幾個方面。漣源市五江購物中心經(jīng)營狀況不佳已經(jīng)影響到了投資者的投資信心，如其他商業(yè)項目再出現(xiàn)經(jīng)營狀況不佳的局面，將嚴(yán)重影響投資者對商鋪的投資熱情，從而影響到本項目的銷售；另一方面，漣源市舊城改造項目較多，很有可能在 2021出現(xiàn)項目的投資競爭對手，也將可能影響到本項目的銷售。 本項目銷售和招商受政府政策影響較大，一方面項目開 發(fā)需要政府給予相關(guān)開發(fā)稅費上的優(yōu)惠和扶持，另一方面本項目的銷售和招商需要政府給予相關(guān)行業(yè)整合、經(jīng)營稅費等政策支持，如這些政策不能按時落實到位，將對本項目的順利銷售帶來威脅因素。 十七 經(jīng)濟評價 成本、費用和各項稅收 結(jié)合本項目的實際情況，依據(jù)相關(guān)法規(guī)、規(guī)定、政策擬定以下專業(yè)好文檔 成本、費用和稅收水平。 （ 1）銷售費用 因本項目偏離市中心，地段還未被全部大部分市民完全認(rèn)可。因此考慮推廣費用適當(dāng)增加，銷售費用暫按 180萬元計算。 （ 2）營業(yè)稅及附加 營業(yè)稅按照營業(yè)收入的 ％計算， （ 3）所得稅 按照《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》及其實施細(xì)則，所得稅實際應(yīng)按 33％計取，但根據(jù)本項目情況，暫預(yù)估為 100萬元。 項目投資利潤 根據(jù)本報告擬定的項目收益、成本、費用和稅收等水平，通過相關(guān)計算分析，整個項目開發(fā)期在返租銷售模式時累計稅后利潤。項目開發(fā)毛利率達到 %。 財務(wù)指標(biāo)分析 項目毛利率、凈利率均達到行業(yè)平均水平，本報告在財務(wù)指標(biāo)分析后認(rèn) 為該項目經(jīng)濟效益是可行的。 十八 社會評價 （定性） 本項目將以 “體現(xiàn)現(xiàn)代社會以人為本的思想，設(shè)計上充分考慮使用功能和比例尺度，將建筑定位于現(xiàn)代文化與經(jīng)濟發(fā)展的新階段之上 ”的設(shè)計構(gòu)想，建筑設(shè)計現(xiàn)代感強烈，將成為漣源市商業(yè)和城市地標(biāo)項目，為提升城市品位，美化城市環(huán)境起到不可忽視的作用。 本項目住宅與商業(yè)區(qū)實現(xiàn)人行系統(tǒng)的分流，住宅建筑形態(tài)力求時尚且經(jīng)典，曲線流暢、造型優(yōu)美，線條和細(xì)部處理處理簡約明快，獨具一格，符合當(dāng)前住宅設(shè)計總體潮流。裙樓頂部的綠化，建筑小品布局合理巧妙，錯落有致 ，為入住客戶營造出一個良好的居住氛圍。 項目建成后可以徹底改變當(dāng)?shù)氐桶椒裁芗?，設(shè)施簡陋，環(huán)境專業(yè)好文檔 惡劣的現(xiàn)狀，形成一個商業(yè)繁華、環(huán)境優(yōu)美、配套設(shè)施齊全的新型商業(yè)項目，有效帶動芙蓉廣場周邊物業(yè)價值的提升。 （定性） 城市發(fā)展的影響 （ 1） 實現(xiàn)光明山商圈、五馬廣場商圈和芙蓉廣場的 “三點一線 ”城市商業(yè)結(jié)構(gòu)，（ 2） 為漣源市城市商業(yè)的發(fā)展起到促進和拉動作用 （ 3） 改變芙蓉廣場周邊的街區(qū)形象，（ 4） 并將明顯提升人民西路、芙蓉路的物業(yè)價值，（ 5） 有利于擴大城區(qū)面積，（ 6） 提升和豐富街區(qū)商業(yè)經(jīng)營結(jié)構(gòu)； （ 7） 有效解決交通路目前家居建材行業(yè)經(jīng)營所導(dǎo)致的交通擁擠、城市管理難度較大等問題，（ 8） 大大改善交通路及其沿線的街區(qū)面貌，（ 9） 使城市商業(yè)中心體現(xiàn)出真正的商業(yè)價值 （ 10） 本項目的經(jīng)營，（ 11） 將帶動部分市民前往城西進行消費，（ 12） 從而（ 13） 使項目周邊的餐飲、娛樂、休閑、商務(wù)配套型產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。 對行業(yè)市場的影響 6 “一站式 ”的家居建材廣場消費模式，將徹底改變漣源市家居建材行業(yè)分布凌亂，不成規(guī)模的狀況，在行業(yè)整合的前提下，增強行業(yè)競爭力。 7 為廣大 家居建材經(jīng)營戶提供了環(huán)境更好，配套設(shè)施更齊全的經(jīng)營環(huán)境，使家居經(jīng)營戶能形成更為透明化，更為公平的經(jīng)營環(huán)境。有利于市場產(chǎn)品質(zhì)量和價格的透明，從而使消費者受益。 8 大型龍頭主力店的規(guī)模效應(yīng)，將為本項目內(nèi)的經(jīng)營戶帶來更多的客流，使經(jīng)營戶客流量更為集中，增加銷售額，提升經(jīng)營效益。 9 符合行業(yè)市場的發(fā)展形勢，行業(yè)的集中將使本項目輻射專業(yè)好文檔 到周邊的鄰近縣市，從而使?jié)i源的家居建材行業(yè)更具影響力。 10 本項目的成功開發(fā)營業(yè)，將使大部分經(jīng)營戶的倉庫集中在漣源市建材市場內(nèi)，從而盤活目前陷入困境的建材市場，使建材市場獲得新的發(fā)展機遇。 對其他社會因素的影響 （ 1） 本項目將在開發(fā)過程中和經(jīng)營過程中向社會提供就業(yè)人口300個以上 （ 2） 穩(wěn)定的投資收益和較低的投資門檻，（ 3） 將為社會提供更為便捷和安全的投資渠道 （ 4） 消費者在家居建材過程中將能享受到質(zhì)量放心，（ 5） 價格最低，（ 6） 服（ 7） 務(wù)周到的家居建材消費服（ 8） 務(wù)。 （ 9） 本項目住宅將為漣源市民提供環(huán)境優(yōu)美，（ 10） 價格適中的住房，（ 11） 從而（ 12） 改善目前市民的住房結(jié)構(gòu) （ 13） 本項目的開業(yè)經(jīng)營，（ 14） 將對周邊文化、體育、衛(wèi)生、金融等行業(yè)都將能 起到明顯的補充和帶動作用。 綜合評價 本項目的開發(fā)建設(shè) ,有利于改善城市及項目周邊的街區(qū)環(huán)境 ,提升城市品位 ,美化城市環(huán)境 。對社會、行業(yè)及其他社會綜合效益的影響明顯，環(huán)境效益和社會效益的評價均是可行的。 專業(yè)好文檔 漣源某某項目 可行性研究報告 第五章 研究結(jié)論及建議 十九 總體結(jié)論及建議 研究結(jié)論： 在對 “某某項目 ”開發(fā)進行可行性研究后，本報告得出結(jié)論： “漣源某某項目 ”開發(fā)將獲得可觀的經(jīng)濟效益和社會綜合效益，該項目可行！ 存在問題及建議： （ 1） 成本控制 專業(yè)好文檔 項目受成本影響較為明顯，因地段區(qū)位優(yōu)勢不明顯，價格不能太過于超出市場承受范圍。因此，本項目應(yīng)努力控制建設(shè)成本，建立完善的成本控制體系，以保留項目可觀的利潤空間。 （ 2） 開發(fā)規(guī)模 成本、開發(fā)規(guī)模同時成為影響本項目利潤的最為關(guān)鍵的兩個因素。因項目用地面積有限，本報告內(nèi)的經(jīng)濟效益評估是以項目用地面積全部鋪滿為基礎(chǔ)進行測算的，如建筑面積減少，則勢必影響項目總體銷售額，從而影響項目利潤。本項目應(yīng)在相關(guān)政策允許的范圍內(nèi)，最大限度地爭取建筑規(guī)劃條件，使項目開發(fā)規(guī)模最大化，才能實現(xiàn)開發(fā)利潤的最大化。 （ 3） 廣告推廣 本項目廣告推廣的意義非常重大，不但要對芙蓉廣場商圈概念進行炒作，以在市民心目中加強對本地域價值的印象，獲得強大的感官沖擊效應(yīng)；而且對本項目 “家居建材廣場 ”的定位進行宣傳推廣，傳達投資概念和商機概念，瞄準(zhǔn)主要的銷售、招商客戶群體，并將廣告網(wǎng)絡(luò)延伸至周邊縣市，以強大的廣告宣傳攻勢掀起 2021年漣源新的投資創(chuàng)富風(fēng)暴。 （ 4） 政策支持 項目應(yīng)更為到位的貫徹本項目關(guān)于返租、免租的營銷策略，并盡最大力度地爭取政府相關(guān)方面的政策支持。在有關(guān)的政策允許范圍內(nèi)，應(yīng)該爭取更為優(yōu)惠的開發(fā)條件，并為本項目 后期招商經(jīng)營爭取相關(guān)稅費支持政策，以確保招商的成功；也將為項目的投資者及進駐企業(yè)和投資者創(chuàng)造更便利、更具投資價值的物業(yè)！ （ 4） 開發(fā)進度 項目應(yīng)對開發(fā)進度進行嚴(yán)格把關(guān)，使項目趕上明年 46月份的房地產(chǎn)銷售旺季，營造項目 “開門紅 ”的旺銷局面，提升投資者和經(jīng)營專業(yè)好文檔 戶的信心，樹立本項目在漣源本地乃至周邊幾縣市內(nèi)的行業(yè)領(lǐng)袖地位。項目開發(fā)進度一旦與銷售脫節(jié)，將嚴(yán)重影響項目的推廣和銷售節(jié)奏。 （ 5） 項目招商 項目應(yīng)對主力店進行重點對待，在年底之前與主力店達成合作，并開始廣告推廣，以確保明年 3月份正式啟動廣告宣傳， 4月份 左右啟動銷售的計劃，為后續(xù)競爭對手設(shè)置進入壁壘，從而贏得市場先機。并在項目推廣和銷售啟動后，在適宜的時間確定相關(guān)的招商對象、招商政策，為項目成功運營打下良好的基礎(chǔ)。 另外，本項目建筑工程量在工程建設(shè)中應(yīng)該多聽取有關(guān)專家的意見和建議，有關(guān)論證、設(shè)計、施工、策劃、推廣、銷售要緊密配合，對于建設(shè)過程中出現(xiàn)的問題，應(yīng)該用科學(xué)的方法進行分析、比較、論證。在設(shè)計和施工中，吸取長沙等其他地區(qū)家居建材市場的建設(shè)經(jīng)驗，采用合理、可行、有效的技術(shù)手段，確保工程萬無一失。在項目的營銷策劃上力求創(chuàng)新，以符合本項目定位的前瞻性眼光進 行整個項目的全程策劃工作，確保開發(fā)商、投資者、社會及其他合作企業(yè)取得更大的效益。 某某地產(chǎn)專業(yè)房地產(chǎn)營銷策劃團隊將繼續(xù)以精誠合作的服務(wù)態(tài)度全心全意為 “某某項目 ”的策劃、銷售盡職盡責(zé)，以科學(xué)有效的專業(yè)房地產(chǎn)營銷之道協(xié)助某某房產(chǎn)投資有限公司解決項目發(fā)展過程中可能出現(xiàn)的各類問題，合理安排項目推廣、銷售節(jié)奏，實現(xiàn)項目穩(wěn)健、成功的發(fā)展，為項目經(jīng)濟效益和社會效益的最大化而繼續(xù)努力！ 專業(yè)好文檔 Editor39。s note: Judson Jones is a meteorologist, journalist and photographer. He has freelanced with CNN for four years, covering severe weather from tornadoes to typhoons. Follow him on Twitter: @jnjonesjr (CNN) I will always wonder what it was like to huddle around a shortwave radio and through the crackling static from space hear the faint beeps of the world39。s first satellite Sputnik. I also missed watching Neil Armstrong step foot on the moon and the first space shuttle take off for the stars. Those events were way before my time. As a kid, I was fascinated with what goes on in the sky, and when NASA pulled the plug on the shuttle program I was heartbroken. Yet the privatized space race has renewed my childhood dreams to re