【正文】 項目產(chǎn)品定位原則 本項目產(chǎn)品定位應(yīng)區(qū)別于普通的商住樓項目，產(chǎn)品定位不但要能符合目前主題商業(yè)銷售及招商、經(jīng)營的需求，而且還需根據(jù)項目地塊未來發(fā)展前景可觀的特殊情況綜合考慮產(chǎn)品未來用途。對部分部位予以免租經(jīng)營，以配合其他招商政策順利招商。項目發(fā)展需依托強(qiáng)大的廣告宣傳造 勢，通過以主力店為中心，將后期經(jīng)營過程中的 “價格、質(zhì)量、服務(wù) ”良好地貫穿于整個推廣節(jié)奏中，最大限度的對區(qū)域概念和行業(yè)概念進(jìn)行宣傳推廣。 調(diào)查結(jié)果一方面再次顯示了芙蓉廣場的地段價值 ，另一方面更反映出經(jīng)營戶在選擇過程中已經(jīng)更趨于理性，考慮到了交通、物流、倉儲等家居建材行業(yè)發(fā)展所必須具備的基礎(chǔ)條件。 家居建材廣場在目前漣源市民心目中，仍然是一 個市場空白點(diǎn)。 專業(yè)好文檔 0%10%20%30%40%50%愿意進(jìn)駐經(jīng)營 看情況而定 暫時無打算 家居建材消費(fèi)者對 “一站式 ”家居建材市場的認(rèn)可度 0%20%40%60%支持 無所謂 目前不看好 家居建材消費(fèi)者對 “一站式 ”家居建材市場支持率為 54%，對其無所謂的業(yè)主占了 32%，對其不看好的占了 14%。 項目定位方案市場調(diào)查結(jié)果 行業(yè)經(jīng)營戶對 “一站式 ”家居建材市場的認(rèn)可度 0%20%40%60%80%支持 無所謂 目前不看好 大部分的經(jīng)營戶已經(jīng)意識到行業(yè)分布零散，對經(jīng)營 和消費(fèi)者都不好。 項目定位方案提出背景 前漣源住宅商品房上市量在 14萬平米以上，且 “漣水名城 ”離本案距離不遠(yuǎn)。 △ 地塊發(fā)展威脅 Weakness 1 市民對本項目地塊的區(qū)位價值仍存在懷疑心態(tài)。 3 漣源市目前開發(fā)在售的商業(yè)項目不多，為項目地塊的發(fā)展提供了一定的 市場機(jī)會。 地塊優(yōu)勢：人民路與芙蓉路均屬漣源市城市干道，為本項目提供了良好的交通組織便利性；同時， 本項目地處漣源去往新化、冷江等地的必經(jīng)之地，外部交通優(yōu)勢明顯。 綜述 總體而言，漣源市民對商鋪及住房還是有一定的需求量，由于漣源市的房地產(chǎn)行業(yè)剛剛起步時， “五江購物中心 ”影響到了消費(fèi)者投資信心，如果其他商業(yè)項目再次打擊消費(fèi)者投資信心的話，那么漣源市 房地產(chǎn)的發(fā)展將受到嚴(yán)峻的考驗(yàn)。市民中有 %的人正在考慮投資商鋪。 十 市場預(yù)測 經(jīng)營戶投資意向分析圖正在考慮購買視地段及價格而定看情況不會購買 未來該區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房需求預(yù)測 2 在對經(jīng)營戶投資意向的調(diào)查過程中，大部分被訪者 都持 “看情況而定 ”的態(tài)度，說明目前漣源市的商業(yè)地產(chǎn)銷 專業(yè)好文檔 售受引導(dǎo)成分較大，在五 江購物中心未能經(jīng)營起來之后，市民 對商鋪投資都保持著謹(jǐn)慎的態(tài)度。 金地帶 ● 時尚廣場的主力戶型為 150平方米左右的三室兩廳兩衛(wèi)，該項目地段優(yōu)越，住房很受歡迎。 在售樓盤銷售情況 專業(yè)好文檔 漣源市民長期以來形成的房屋概念使市民對房屋的追求僅限于自建民宅，對商 品房的購買意識不強(qiáng)。 目前漣源市民對商品房的需求主要集中在 100120平米的中戶型 和 140160平米的大戶型兩個檔次。 九 居住用房的市場分析 市場供應(yīng)情況 漣源市目前的商品房主要集中在 “漣水名城 ”和 “水榭花都 ”兩個在建的項目中，預(yù)計總建筑面積為 30多萬平方米，在建的商品房面積超過 14萬平方米。 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房租賃價格情況 物業(yè)名稱 物業(yè)類型 經(jīng)營品牌 月租金價格（元 /平米） 立華水果 臨街商鋪 零售 50 好運(yùn)來電話超市 臨街商鋪 21 漣廣超市 臨街商鋪 零售 80 建材市場內(nèi)商鋪 建材零售 24 目前漣源市商業(yè)物業(yè)的租賃價格呈現(xiàn)出 “受地段價值影響明顯，部分臨街商鋪?zhàn)饨鹁痈卟幌?”的局面，人民路 “五馬廣場 ”“五江購物中心 ”臨街商鋪的租金均在 65元 /平米 /月以上，金地帶●時尚廣場的臨街商鋪?zhàn)饨痤A(yù)計還將高達(dá) 120元 /平米 /月。 專業(yè)好文檔 所在區(qū)域內(nèi)在售商業(yè)用房銷售情況調(diào)查 目前在售的僅為金地帶●時尚廣場，其銷 售情況較為良性。 六 商業(yè)用房的市場供給 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房現(xiàn)有供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查 目前漣源市在售的商業(yè)用房項目僅為金地帶●時尚廣場： 總建筑面積： 商業(yè)建筑面積： 銷售價格： 臨人民路商鋪：均價 18000元 /平米 臨工農(nóng)路商鋪：均價 9000元 /平米 一層內(nèi)鋪： 4800元 /平米 二層內(nèi)鋪： 2500元 /平米 三層內(nèi)鋪： 1400元 /平米 住宅銷售均價： 1140元 /平米 專業(yè)好文檔 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房未來供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查 處于本項目對面的芙蓉建材市場，還有一部分的商鋪出租，但是由于該建材市場由于曾經(jīng)嚴(yán)重打擊了漣源市建材經(jīng)營戶的信心，其市場供應(yīng)量不會給本項目帶來威脅，但是其給經(jīng)營商家和消費(fèi)者留下的陰影，卻加大了我們后期推廣的引導(dǎo)工作難度。 目前，漣源市商業(yè)用房僅金地帶●時尚廣場項目在售，剩余單位主要以 3樓為主。而一直以來，漣源市的商業(yè)物業(yè)均為各國營市場、單位的物業(yè)，極少向市場出售。建議本項目居住用房的價格定位在 800元 /平米左右較為合適。 “金地帶●時尚廣場 ”的四樓以上臨街住宅達(dá)到了 1100元 /平米以上的銷售均價， “大華 ● 水榭花都 ”銷售均價為 950元/平米， “漣水名城 ”銷售均價 1040元 /平米，此銷售價格較 2021年前的住宅銷售價格已經(jīng)上漲了 200400元 /平米。 市場價格分析及走勢預(yù)測 居住用房價格分析及走勢預(yù)測 2021年前，漣源市住宅市場價格大部分在 500700元 /平米左右，商品房市場未成型的情況下，城市居民對商品房的概念和理解均較為落后。 “漣水名城 ”在環(huán)境、生活品質(zhì)上的宣傳，也在潛移默化中對市民產(chǎn)生了影響，也對漣源商品房市場起到了不可忽視的作用。 2021年開始，政府對房地產(chǎn)市場有意識地進(jìn)行放開，通過招商引資對一部分房地產(chǎn)項目進(jìn)行了立項。 因此，經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢、市民投資消費(fèi)需求、光明山商圈發(fā)展為本項目發(fā)展提供了至少三大市場機(jī)會，使項目地塊發(fā)展前景看好，如能順利實(shí)現(xiàn)開發(fā)理念、物業(yè)形態(tài)、產(chǎn)品定位的市場差異化，將獲得可觀的開發(fā)回報，亦能成功借勢 “光明山 ”，帶動區(qū)域物業(yè)的商業(yè)價值，使社會、市場、市民及開發(fā)商實(shí)現(xiàn) “四贏 ”。但其雜亂的經(jīng)營環(huán)境、參差不齊的業(yè)態(tài)組合，弱化、限制了該商圈的發(fā)展。此區(qū)域商賈云集、人流量龐大，另受五馬廣場的影響，一批商家將經(jīng)營場地也延伸到了此區(qū)域，從而催生了光明山商圈的快速成熟。因受城市道路狀況、建筑形態(tài)、經(jīng)營 理念等發(fā)展條件所限，此區(qū)域內(nèi)的老商業(yè)中心王者地位正在逐步轉(zhuǎn)換。而房地產(chǎn)行業(yè)的繼續(xù)前進(jìn)，將使?jié)i源 市居住、商業(yè)環(huán)境更為良好，有利于改善城市消費(fèi)環(huán)境，提升城市品位，更有利于本土房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)投資者的核心競爭力增強(qiáng)。 90年代末及本世紀(jì)初，隨著對外交流和經(jīng)濟(jì)活動的增加，漣源市首次出現(xiàn)了中小型超級市場，再度刷新了漣源市商業(yè)格局。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)體制的限制以及消費(fèi)者消費(fèi)意識的局限性，限制了商業(yè)的的發(fā)展，無論是商業(yè)建筑其建筑形態(tài)還是商業(yè)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)都不能滿足消費(fèi)者的需求。根據(jù)有關(guān)金融機(jī)關(guān)對漣源市居民儲蓄水平的統(tǒng)計，漣源人均儲蓄水平處于較高位置，反映出當(dāng)前漣源市民對投資極為謹(jǐn)慎，獲取 投資渠道的信息很少，投資途徑較少，大部分的城市居民依賴于銀行儲蓄獲取儲蓄收益，社會閑散資金的投資欲望極為強(qiáng)烈的特性。 據(jù)統(tǒng)計， 2021年全年漣源市城市居民人均可支配收入 6603元，比上年增長 15%， 2021年末，全市城鎮(zhèn)集體以上單位在崗職工 43660人，比上年增加 3824人，從業(yè)人員勞動報酬總額 43660萬元 ，增加 3219萬元，比上年增加 8%，從業(yè)人員年人均報酬 9904元，比上年增長 %。城市的改造和企業(yè)的革新勢必將帶動相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，尤其是對房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、零售業(yè)、建筑業(yè)、建材等行業(yè)推動作用尤為顯著。高效結(jié)晶銅管、金屬纖維、藝術(shù)陶瓷，金剛石觸媒等一大批高 科技產(chǎn)品遠(yuǎn)銷國外。 漣源市旅游資源豐富，北有省內(nèi)自然監(jiān)管后僅次于張家界的湄江風(fēng)景區(qū)，南有雄甲三湘的龍山森林公園。 漣源某某項目 可行性研究報告 第二章 項目投資環(huán)境及市場分析 四 漣源市情及發(fā)展概況 漣源市情 漣源市位于湖南省中部，漣水上游。目前，光 明山商圈已經(jīng)呈現(xiàn)出向西發(fā)展的趨勢，本項目的落成必將加快漣源市西城發(fā)展的進(jìn)程，進(jìn)一步完善漣源市城區(qū)的整體規(guī)劃。五馬廣場商專業(yè)好文檔 業(yè)發(fā)展歷史悠久，地處漣源市交通南路與人民南路的交匯處，地理位置優(yōu)越，是進(jìn)出漣源市的必經(jīng)之地，也是漣源市近代商業(yè)發(fā)展最具代表性的區(qū)域。經(jīng)過近年來漣源房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和五江購物中心、金地帶●時尚廣場等商業(yè)項目的推廣銷售，漣源市商業(yè)地產(chǎn)市場已經(jīng)具備一定的氣氛和發(fā)展基礎(chǔ)。以強(qiáng)勢廣告推廣政策覆蓋全市，以政府的行業(yè)集中政策和各項稅費(fèi)的減免政策 ，以項目營銷過程中的銷售和招商政策三方面全方位進(jìn)行項目的市場推廣工作，將有助于改善投資者和經(jīng)營戶對地理位置、搬遷疑慮的心理陰影。說明長期以來漣源市家居建材行業(yè)經(jīng)營戶分散凌亂，獨(dú)立經(jīng)營的局面已迫切的希望被改變，市場呼喚 “一站式 ”家居建材消費(fèi)場所的出現(xiàn)。 （ 3） 家居建材行業(yè)競爭激烈，期待有效地進(jìn)行市場整合。 （ 2） 商鋪投資消費(fèi)理念趨于成熟，投資概念引導(dǎo)和精確的市場定位成商業(yè)項目操盤的重中之重。另根 據(jù)統(tǒng)計，當(dāng)前 “漣水名城 ”一期上市的住宅和 “水榭花都 ”所上市的住宅面積總和已超過 14萬平米，而 “漣水名城 ”總建筑面積為 26萬平米。項目調(diào)研員在前期進(jìn)行了系統(tǒng)的調(diào)研培訓(xùn)后再進(jìn)入實(shí)際調(diào)查執(zhí)行工作，發(fā)放調(diào)查問卷共 340份，回收有效問卷 320份，并就項目所在區(qū)域發(fā)展前景與部分漣源房地產(chǎn)從業(yè)人士、規(guī)模較大的家居建材經(jīng)營戶進(jìn)行了專題采訪。 8 本項目土地成本相對適中，整體投資總額在進(jìn)行良好控制的前 提下將偏小，發(fā)展空間大，且投資者能在本項目未來升值空間中獲利。但較為適應(yīng)漣源房地產(chǎn)市場“單個項目總量應(yīng)有所控制 ”的特征。 本項目距光明山商圈僅 800米左右，光明山商圈的發(fā)展必然向西蔓延，從而帶動周邊區(qū)域，提升其商業(yè)價值。 9 項目為芙蓉廣場周邊的第一個代表型房地產(chǎn)開發(fā)項目，成功開發(fā)后對芙蓉廣場商圈的形成有極大的推動和促進(jìn)作用，將大幅度提升周邊物業(yè)價值。 項目主要特點(diǎn)有： 5 項目地塊雙面臨路，臨街 面較長，適合于商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)，但項目地理位置偏離市中心，還需對區(qū)域概念進(jìn)行強(qiáng)勢引導(dǎo)。目前周邊主要以臨街商業(yè)為主，商業(yè)經(jīng)營類別不統(tǒng)一，經(jīng)營品牌參差不齊，芙蓉路道路狀況及街區(qū)面貌均有待改善。 四至范圍： 東向：芙蓉北路 西向：煤炭醫(yī)院 南向 ： 人民西路 北向：臨街民宅 地塊規(guī)模與開發(fā)目標(biāo) 本項目宗地面積共 4044平方米，按政府要求臨人民路處退讓紅線，實(shí)際用地面積約 3898平方米。 （ 3） 結(jié)合地塊目前的狀況和特點(diǎn)，探索項目開發(fā)方案在經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益方面的可行性。項目地塊為典型的城市二級綜合用地，土地性質(zhì)屬商住綜合用地，經(jīng)原土地使用權(quán)屬單位掛牌出讓后，漣源市某某房產(chǎn)開發(fā)投資公司成功競標(biāo)獲得使用權(quán)。專業(yè)好文檔 建材市場可行性報告 項目名稱 因項目目前尚未正式命名，在合作文件及日常各類交通溝通中，暫以 “某某項目 ”代表該項目。宗地面積約 4044平方米，地塊平整，地形較為規(guī)則，臨街面長。 （ 2） 對項目可行性與開發(fā)經(jīng)營提出初步意見，并對項目的規(guī)劃設(shè)計，功能分區(qū)等提出相應(yīng)的建議。 可行性研究報告編制依 據(jù) （ 1） 國家建設(shè)部及湖南省頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策； 專業(yè)好文檔 （ 2） 《中華人民共和國城市規(guī)劃法》 （ 3） 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》 （ 4） 婁底、漣源房地產(chǎn)相關(guān)法律政策與文件； （ 5） 漣源市的招商引資政策； （ 6） 本項目的詳細(xì)規(guī)劃控制原則； （ 7） 現(xiàn)場勘察和漣源市房地產(chǎn)市場綜合調(diào)研所得資料； （ 8）漣源市當(dāng)前的建安成本、各項配套費(fèi)用及其他規(guī)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； （ 9） 某某地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)所積累的專業(yè)市場項目操盤經(jīng)驗(yàn)價值 二 項目概況 地塊位置 本項目地塊位于漣源市 XX路與 XX路交匯處 ，距 XX山市民休閑廣場約 800米，對面為漣源市建材市場，周邊主要的建筑物業(yè)形態(tài)為居民、單位用房； 200米半徑內(nèi)目前以 “街鋪 ” 商業(yè)經(jīng)營為主，經(jīng)營范圍涉及建材、食雜零售、批發(fā)、餐飲、休閑等其他行業(yè)。 專業(yè)好文檔 地塊周邊環(huán)境與配套設(shè)施 項目地塊處于漣源市 “X廣場 ”，距漣源市核心商業(yè)區(qū)域 “XX山 ”約 8001000米。 ☆ 金融、郵政、電信：郵政儲蓄所，人民路農(nóng)業(yè)銀行，中國移動營業(yè)廳、中國電信六畝塘營業(yè)廳、中國聯(lián)通營業(yè)廳 項目性質(zhì)與主要特點(diǎn) 本項目為商住綜合項目，定位為 “主題商業(yè) +多層住宅 ”的發(fā)展模式。