【正文】 2 屆的群眾就所需面積作的調(diào)查分析： 60 平方以下占 %； 60~80 平方米占 %； 81~100 平方米占 %；101~120 平方米占 %； 121~150 平方米占 %； 151 平方米以上占 %，可以很簡單的計算出，需要住房面積在 120 平方米以下的購房者占總數(shù)的%，據(jù)此我們也可以得出結(jié)論：中 小套型房源的市場需求非常強(qiáng)勁。 專業(yè)好文檔 更多免費(fèi)資料下載請進(jìn)： 中國最大的免費(fèi)課件資料庫 戶型面積配比分析 面積分組 套型數(shù)量 比例 累計比率 6080m2 38 % 81100m2 30 % % 101110m2 0 0 % 111120m2 209 % % 121130m2 56 % % 131140m2 805 % % 141150m2 537 % % 151160m2 525 % % 161170m2 197 % % 171180m2 76 % % 181190m2 161 % % 191200m2 126 % % 201m2以上 257 % 100% 合 計 3017 100% 從上面的面積分組統(tǒng)計資料可以看出： ■市場上供應(yīng)最多的面積在 131160m2之間，市場占有率為 %，總套數(shù)在 1867套，市場供應(yīng)趨于飽和，未來需求較小，目標(biāo)客源面已經(jīng)非常窄。 二、在售小高層、高層樓盤調(diào)查分析 房型供應(yīng)量分析 案名 房型 湖畔花園 加城湖濱公寓 天翔花園 湖左岸 萬楊香樟 星海人家 總計 套數(shù) 比例 套數(shù) 比例 套數(shù) 比例 套數(shù) 比例 套數(shù) 比例 套數(shù) 比例 套數(shù) 比例 排名 一房一廳一衛(wèi) 19 % 19 二房二廳一衛(wèi) 19 % 40 % 59 二房二廳二衛(wèi) 41 % 30 % 71 ③ 三房二廳二衛(wèi) 663 % 211 % 240 % 280 40% 34 % 460 % 1888 ① 四房二廳二衛(wèi) 216 % 23 % 112 % 420 60% 32 % 30 % 833 ② 四房三廳三衛(wèi) 8 % 8 五房二廳二衛(wèi) 56 % 56 五房三廳二衛(wèi) 9 % 9 五房三廳三衛(wèi) 6 % 6 六房二廳二衛(wèi) 4 4 六房三廳二 2 % 2 衛(wèi) 六房三廳三衛(wèi) 60 % 60 七房二廳三衛(wèi) 2 % 2 合計 966 313 392 700 70 576 3017 分析： ■目前市場上供應(yīng)量最多的戶型為三房二廳二衛(wèi)，占總供應(yīng)量的 %。 相對多層而言， 小高層 和高層 物業(yè) 都 配有電梯，上下便利，管理現(xiàn)代化、房屋實用率高，物管費(fèi)相應(yīng)較低，安逸清靜。但多層住宅窖率相對比較低，無疑會增加成本，拉高房價，稍微便宜一點的大多位于偏遠(yuǎn)的郊區(qū)，一般家庭難以承受。如果建普通住宅要達(dá)到每平方米 7000 元才能保本，這樣的價格對一般購房戶是難以接受的。 （ 4） 蘇州寫字樓市場的供應(yīng)量很大，就華亭大廈周邊尚有空余的寫字樓還是很多，如萬盛大廈、金洲大廈，且規(guī)模較大。 蘇州市寫字樓市場行業(yè)分布現(xiàn)狀一覽表 案 名 業(yè)態(tài)分布 行政辦公 金融業(yè) 貿(mào)易 物流 制造業(yè) 建筑業(yè) 教育科研 咨詢服務(wù)業(yè) 房地產(chǎn) 能源化工 生物醫(yī)藥 電子電工 總計 高檔 國際大廈 13 0 0 0 0 0 0 4 3 0 0 2 22 金獅大廈 0 0 12 12 5 0 5 18 2 8 1 7 70 中檔 加城大廈 0 3 3 4 6 5 2 12 7 1 2 4 49 國際經(jīng)貿(mào)大廈 1 2 16 7 5 2 6 18 1 3 0 8 69 東環(huán)大廈 1 2 7 0 2 2 3 3 1 1 1 2 25 低檔 華孚大廈 0 0 3 2 1 3 0 8 4 0 0 2 23 開發(fā)大廈 0 0 6 1 3 3 4 12 2 4 0 7 42 金洲大廈 0 0 2 0 6 0 0 6 0 0 0 2 16 總計 15 7 49 26 28 15 20 81 20 17 4 34 316 從蘇州市現(xiàn)有辦公樓的行業(yè)分布上看，目標(biāo)客層主要集中在咨詢服務(wù)類、貿(mào)易、電子電工 、制造業(yè)、物流等行業(yè)，對寫字樓的需求主要集中在咨詢服務(wù)、貿(mào)易等相關(guān)企業(yè)！ 蘇州市寫字樓配套情況： 寫字樓相關(guān)配套一覽表 配套 案名 停車位 電梯數(shù) 餐廳 吸煙區(qū) 通訊 系統(tǒng) 保安 系統(tǒng) 消防 系統(tǒng) 中央 空調(diào) 通信增強(qiáng)系統(tǒng) 增強(qiáng)系統(tǒng) 衛(wèi)星電視 系統(tǒng) 園區(qū)國際 大廈 150 個 6 有 有 有 有 有 有 有 有 世紀(jì)金融 大廈 150 個 7 有 有 有 有 有 有 有 有 金獅大廈 120 個 5 有 有 有 有 有 有 有 有 國際經(jīng)貿(mào) 大廈 90 個 5 有 有 有 有 有 有 無 無 加城大廈 116 個 3 無 有 有 有 有 有 無 無 綜藝開元 50 個 4 無 有 有 有 有 有 無 無 萬盛大廈 50 個 4 無 無 無 有 有 有 無 無 金洲大廈 30 個 3 無 無 無 無 有 無 無 無 華福大廈 60 個 2 無 無 無 無 有 無 無 無 開發(fā)大廈 30 個 2 無 無 無 無 有 有 無 無 協(xié)和大廈 25 個 5 有 無 無 有 有 有 無 無 東環(huán)大廈 約 40個 2 無 有 無 無 有 有 無 無 華孚大廈 無 2 無 無 無 無 有 無 無 無 嘉登大廈 約 30個 2 無 無 無 無 有 無 無 無 ? 中高檔寫字樓配套設(shè)施齊全，尤其在停車位、電梯數(shù)量與質(zhì)量、安保監(jiān)控系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)考慮周 備 。 蘇州市寫字樓租售行情調(diào)查 蘇州部分寫字樓租售情況一覽表 案名 售價 出售率 租金（元/M2*月） 物業(yè)管理費(fèi) （元 /M2*月） 出租率 備注 高檔 園區(qū)國際大廈 99 租金已含（ 22） 90% 世紀(jì)金融大廈 8300 40% 104 租金已含（ 15） 85% 現(xiàn)有 5層在售 金獅大廈 85 租金已含 96% 只租不售 中檔 國際經(jīng)貿(mào)大廈 4500 70 租金已含 90% 加城大廈 80 租金已含（ 16） 91% 物業(yè)費(fèi)含 空調(diào)費(fèi) 綜藝開元 4750 100% 50 售后代租 華福大廈 45 租金已含（ ） 93% 協(xié)和大廈 5100 45% 40 10% 售后代租 \商住兩用 東環(huán)大廈 4000 20% 40 80% 整層出售 萬盛大廈 36 租金已含 55% 低檔 金洲大廈 22 租金已含 60% 開發(fā)大廈 28 租金已含 100% 華孚大廈 24 租金已含 98% 嘉登大廈 25 租金已含 97% 商住兩用 從上表得出： （ 1）總體上講，蘇州市寫字樓的出租情況較好，其良好的出租率有其客觀原因：良好的區(qū)位優(yōu)勢；大廈內(nèi)部配套齊全、裝修精良。 寫字樓在蘇州如同在整個中國大陸地區(qū)一樣，是近二十年來的新興產(chǎn)物，隨著蘇州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，寫字樓也有如雨后春筍般出現(xiàn)，其巍峨的特征很能吸引人群的目光。建筑師從土地的集中有效利用和減少交通時間與距離考慮，開始將這些分散的 樓宇集中在一起向高 層 發(fā)展，把銀行 、律師 行 、會計師 行 、商業(yè)客戶集中在一起。 （ 2）新區(qū)的寫字樓集中在獅山路、濱河路路口，如金獅大廈、華福大廈等。 個性 蘇州寫字樓典型區(qū)域主要分布于 園區(qū)、新區(qū)及市區(qū)主要交通干道。 六、小結(jié) 寫字樓的市場不容樂觀，供應(yīng)量大，需求較小，去化慢，投資風(fēng)險較大 住宅市場總體運(yùn)行良好，只是結(jié)構(gòu)存在較大矛盾，大戶型房源供給量過大、銷售去化速度較慢 小戶型需求強(qiáng)勁，銷售去化較快 第四章 蘇州市寫字樓市場調(diào)查 寫字樓地理分布特征 蘇州的寫字樓主要地理分布特征主要體現(xiàn)為共性和個性兩個方面： 共性 （ 1）在 CBD 內(nèi)，周邊商業(yè)氛圍濃郁。 （五）、消費(fèi)信貸政策的變化可能給樓市帶來不良影響 中 國人民銀行網(wǎng)站 13 日公布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，這是在不到一個月的時間里央行第二次要求適當(dāng)限制大戶型、大面積、高檔商品房和別墅等項目的貸款。房價的上漲幅度與居民收入增長幅度相差甚遠(yuǎn)，高不可攀的房價使得需求市場大幅縮水，持幣觀望態(tài)勢嚴(yán)重。從對 604 名參加 22 屆的群眾就所需房型面積作的 調(diào)查分析： 60 平方以下占 %； 60~80平方米占 %； 81~100 平方米占 %； 101~120 平方米占%； 121~150 平方米占 %； 151 平方米以上占 %。 四、蘇州市房地產(chǎn)市場空置狀況分析 （一）、蘇州市房地產(chǎn)市場住宅空置狀況分析 至 2021 年底，全市住宅空置面積為 萬平方米，比上年下降了 %，主要是市場需求強(qiáng)勁，銷售情況火爆，消化了大量的空置面積。 2021 年，全市住宅銷售面積為 萬平方米，比上年增加 %，其中預(yù)售面積為 萬平方米，比上年增長 %，銷售額為 億元，比上年增長 %，銷售狀況良好。可以看出，施工面積和新開工面積增長強(qiáng)勁，而竣工面積比上年有較大幅度的下降，說明大量的寫字樓面積將在 2021 年上市營銷，寫字樓市場的競 爭將空前激烈，給銷售去化速度帶來較大的障礙。 （二）、蘇州房地產(chǎn)市場寫字樓（辦公樓）供應(yīng)形勢分析 2021 年市區(qū)共完成寫字樓投資 7892 萬元，比上年增長 %。 ③ .供應(yīng)市場出現(xiàn)大盤化現(xiàn)象 2021 年的房地產(chǎn)在經(jīng)歷幾年的發(fā)展逐漸進(jìn)入大盤時代，樓盤大規(guī)模開發(fā)，比較明顯的大規(guī)模樓盤有園區(qū)的都市花園、東湖大郡、湖左岸；古城區(qū)的嘉業(yè)陽光城；新區(qū)的新港名城花園等。 其中古城區(qū)住宅開發(fā)的施工面積為 萬平方米，比上年增長 %，；新開工面積為 萬平方米，比上年增長 %；竣工面積為 萬平方米，比上年增長 %，可以看出，施工面積和新開工面積都有較大的增長，漲幅都在 60%左右，但竣工面積的漲幅比較小，僅為 %。該分類指數(shù)的穩(wěn)步上升，也有效的促進(jìn)了綜合景氣指數(shù)的上升。 新開工面積分類指數(shù)： 截至 3 月份，全市新開工各類商品房面積 萬平方米，同比增長 %。 房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)： 截至 3 月份，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 億元，比上年同期增長 %，繼續(xù)保持強(qiáng)勁的增長態(tài)勢，這一指標(biāo)也是拉動綜合指數(shù)上升的主要力量。 華亭大廈周邊配套情況一覽表 配套類別 名稱 娛樂設(shè)施 佳福保齡球館、胥城娛樂總匯、皇家貴賓俱樂部 賓館酒店 雅都大酒店、德隆酒樓、胥城大酒店 醫(yī)療衛(wèi)生 婦幼保健醫(yī) 院、蘇州大學(xué)附屬第二醫(yī)院、蘇州市第二人民醫(yī)院 學(xué)校 蘇州市第十六中學(xué) 超市 華聯(lián)超市 銀行 工商銀行、商業(yè)銀行、農(nóng)行胥門分理處 公園 本案北側(cè)擬建綠化廣場 農(nóng)貿(mào)市場 胥門農(nóng)貿(mào)市場 第二章：蘇州市房地產(chǎn)市場形勢分析 一、 03年 1 季度房地產(chǎn)景氣指數(shù)運(yùn)行狀況 （一）、綜合景氣指數(shù)運(yùn)行狀況 1 2 8 . 0 11 1 6 . 5 11 1 2 . 1 81 0 8 . 8 31 0 5 . 5 11 0 0 . 9 21 0 2 . 1 61 0 1 . 2 71 0 0 . 6 99 9 . 5 99 8 . 6 99 8 . 7 99 7 . 7 11 0 0 . 0 01 6 . 5 11 2 . 1 88 . 8 35 . 5 10 . 9 22 . 1 61 . 2 70 . 6 9 0 . 4 1 1 . 3