【正文】 pEh5pDx2zVkumamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。ksv*3t nGK8!z89AmYWv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。ksv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。ksv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 ksv*3tnGK8! z89Am YWv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。ksv*3t nGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。ksv*3t nGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。ksv*adNuKNamp。ksv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn%MadNuKNamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gjqv^$U*3t nGK8! z89AmYWpazadNuKNamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 MuWFA5ux^Gjqv^$UE9wEwZQcUE% amp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz84!z89Amv^$UE9wEwZQcUE% amp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE% amp。qYpEh5pDx2zVkumamp。qYpEh5pDx2zVkum amp。qYpEh5pDx2zVkum amp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。ksv*3t nGK8!z89AmYWv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。ksv*3tnGK8! z89AmYWpazadNuKNamp。ksv*3t nGK8!z89AmYWv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。ksv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。ksv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gj qv^$U*3t nGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE% amp。ksv*3tnGK8! z89Am v^$UE9wEwZQcUE% amp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gjqv^$U*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE% amp。 MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE% amp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE% amp。 MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE% amp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE% amp。849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK!z n%Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。MuWFA5ux^Gjqv^$UE9wEwZQcUE% amp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE% amp。849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE% amp。ksv*3t nGK8!z8vGtYM*Jgamp。ksv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。ksv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^G89Am UE9aQGn8xp$Ramp。 849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。ksv*3tnGK8! z8vGt YM*Jgamp。ksv*3t nGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。ksv*3t nGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。ksv*3t nGK8! z89AmYWpazadNuKNamp。ksv*3t nGK8! z89AmUE9aQGn8xp$Ramp。 ksv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。ksv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ks v*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 UE9aQGn8xp$Ramp。t. Baumgartner still will free fall at a speed that would cause you and me to pass out, and no parachute is guaranteed to work higher than 25,000 feet (7,620 meters). It might not be the moon, but Kittinger free fell from 102,800 feet in 1960 at the dawn of an infamous space race that captured the hearts of many. Baumgartner will attempt to break that record, a feat that boggles the mind. This is one of those monumental moments I will always remember, because there is no way I39。m anxious for the next one: a space capsule hanging from a crane in the New Mexico desert. It39。s note: Judson Jones is a meteorologist, journalist and photographer. He has freelanced with CNN for four years, covering severe weather from tornadoes to typhoons. Follow him on Twitter: jnjonesjr (CNN) I will always wonder what it was like to huddle around a shortwave radio and through the crackling static from space hear the faint beeps of the world39。 5. 爭取更多政府優(yōu)惠政策和扶持，用無償劃地、抵押貸款的方式，可以大大減少前期資金投入，降低風險。 2. 本項目的市場風險為最大的風險，具體表現(xiàn)為市場銷售率、商品房銷售價格與商品房成本三個方面 。對投資收益直接影響最大的是銷售的價格，其次為開發(fā)成本。 B． 項目前三年投入資金 2021 年投入 500 萬， 2021 年貸款 5000 萬。 （五） 房地產(chǎn)開發(fā)思路 房地產(chǎn)開發(fā)從 2021 年開始，一期土地 200 畝，當年建成，預計銷售 40%，計劃共分四期運作。建議每幢房款在 60—— 120 萬元。集居住、旅游度假、投資于一體的別墅，既可作為第一居所也可作為第二居所，但以第二居所為主；建筑風格融中國文化于現(xiàn)代建筑風格中，即具有中國皇家園林的高貴風范又具有現(xiàn)代建筑的新潮時尚；戶型面積大小取決于別墅形態(tài)以買家需求，聯(lián)排別墅為 180—— 220專業(yè)好文檔 平方米，獨立別墅為 250—— 350 平方米；三是價格定位 。應把握好以下幾個要點：一是市場定位。 旅游市場 隨著人民生活水 平的提高和對生活質(zhì)量的追求，必將帶動旅游市場的發(fā)展和繁榮。別墅市場的區(qū)域分布主要專業(yè)好文檔 集中在深圳、廣州、北京、上海、杭州等幾個大城市。 （二）旅游度假別墅市場分析 別墅市場 從近十年發(fā)展來看，我國別墅市場的發(fā)展呈曲線上升的勢頭，經(jīng)歷了高潮 —— 低谷 —— 升溫 —— 熱潮四個過程。若三年以后正式啟動該項目將有一定的資金支撐。隨著南京市政府新一輪開發(fā)高潮的掀起和城 市化進程的加快以及溧水縣投資經(jīng)濟的啟動，必將帶動房地產(chǎn)的專業(yè)好文檔 快速發(fā)展，預示著該項目有著一定的發(fā)展前景。必須在金陵世紀花園、江寧等現(xiàn)有項目的基礎上積極尋找后續(xù)開發(fā)地塊。目前以擁有連接寧、滬、蘇錫常等大中城市的高等級公路，寧杭高速、沿江高速公路正在建設之中，寧杭鐵路也在加緊籌劃中，為溧水全面開發(fā)開放構筑了良好的外部條件。溧水縣處在以上海為中心的長江三角洲地區(qū)，距南京約 40 公里，境內(nèi)交通便捷，車程時間約 40 分鐘。根據(jù)總公司五年及十年中長期發(fā)展戰(zhàn)略，為增強企業(yè)發(fā)展后勁，實現(xiàn)規(guī)模效益、創(chuàng)樹品牌，做專、做精、做大、做強房地產(chǎn)主業(yè)。由于土地資源的稀缺性和不可再生性以及土地市場化運作的必然趨勢，使得近兩年來南京市土地價格上升幅度較大。目前如以少量的資金取得此項目，同時隨著金陵世紀花園的竣工，上乘庵項目、江寧項目的實施，公司將取得一定的經(jīng)濟效益。同時，隨著居民收入水平的提高和國家住房制度改革的推動作用，對房地產(chǎn)的有效需求，呈現(xiàn)出房地產(chǎn)市場購銷兩旺、經(jīng)濟繁榮的良好發(fā)展態(tài)勢。別墅物業(yè)作為一種高檔商品，如今已經(jīng)成為人們身份、地位、財富的象征。從銷售情況看具有較好的市場前景。 （三）差異化競爭策略 可整合旅游資源，是該項目區(qū)別于南京市別墅市場的特征。客戶群既可是南京溧水及周邊地區(qū)的高收入階層，也可是蘇南、浙江、上海、安徽等地區(qū)的高收入階層；二是產(chǎn)品定位。對于滾動開發(fā)的別墅來說尤其重要。 （四） 時間安排 項目實施計劃分 3 年、 5 年、 5—— 10 年的近中遠期 ,分期滾動開發(fā)。 A． 啟動資金 專業(yè)好文檔 2021 年投入 1000 萬， 2021 年貸款 5000 萬，至 2021 年總共貸款 億元。 五、經(jīng)濟測算（見附表一） 六、房地產(chǎn)風險分析 1． 盈虧平衡點分析 按銷售價格 4500 元 /平米，建造成本 3000 元 /平米，回報期 10 年，基本收益率 10%（折現(xiàn)率） 土地平衡點 MAX=21 萬 /畝 專業(yè)好文檔 詳見附表二 2． 敏感性分析 銷售價格變化 NPV(10%) 振幅 4000 1 4100 2021 4200 3975 4300 5949 4400 7922 基準線 9895 0 4600 11869 4700 13842 4800 15816 4900 17789 5000 19763 1 土建成本變化 NPV(10%) 振幅 2500 20809 專業(yè)好文檔 2600 18626 2700 16443 2800 14261 2900 12078 3000 9895 0 3100 7713 3200 5530 3300 3348 3400 1165 3500 1017 土地成本變化 NPV(10%) 振幅 5 14197 6 13337 7 12477 8 11616 9 10756 10 9895 0 專業(yè)好文檔 11 9035 12 8175 13 7314 14 6454 15 5594 容積率變化 NPV(10%) 振幅 2081 7096 9895 0 1195 17593 項目 變化溫度 NPV(10%) 10% 銷售價格 10% 19763 專業(yè)好文檔 10% 16443 土建成本 10% 3348 10% 10756 土地成本 10% 9035 10% 7096 容 積率