【正文】 pEh5pDx2zVkumamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。ksv*3t nGK8!z89AmYWv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。ksv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。ksv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 ksv*3tnGK8! z89Am YWv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。ksv*3t nGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。ksv*3t nGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。ksv*adNuKNamp。ksv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn%MadNuKNamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gjqv^$U*3t nGK8! z89AmYWpazadNuKNamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 MuWFA5ux^Gjqv^$UE9wEwZQcUE% amp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz84!z89Amv^$UE9wEwZQcUE% amp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE% amp。qYpEh5pDx2zVkumamp。qYpEh5pDx2zVkum amp。qYpEh5pDx2zVkum amp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。ksv*3t nGK8!z89AmYWv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。ksv*3tnGK8! z89AmYWpazadNuKNamp。ksv*3t nGK8!z89AmYWv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。ksv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。ksv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gj qv^$U*3t nGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE% amp。ksv*3tnGK8! z89Am v^$UE9wEwZQcUE% amp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gjqv^$U*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE% amp。 MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE% amp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE% amp。 MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE% amp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE% amp。849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK!z n%Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。MuWFA5ux^Gjqv^$UE9wEwZQcUE% amp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE% amp。849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE% amp。ksv*3t nGK8!z8vGtYM*Jgamp。ksv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。ksv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^G89Am UE9aQGn8xp$Ramp。 849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。ksv*3tnGK8! z8vGt YM*Jgamp。ksv*3t nGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。ksv*3t nGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。ksv*3t nGK8! z89AmYWpazadNuKNamp。ksv*3t nGK8! z89AmUE9aQGn8xp$Ramp。 ksv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。ksv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ks v*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 UE9aQGn8xp$Ramp。t. Baumgartner still will free fall at a speed that would cause you and me to pass out, and no parachute is guaranteed to work higher than 25,000 feet (7,620 meters). It might not be the moon, but Kittinger free fell from 102,800 feet in 1960 at the dawn of an infamous space race that captured the hearts of many. Baumgartner will attempt to break that record, a feat that boggles the mind. This is one of those monumental moments I will always remember, because there is no way I39。m anxious for the next one: a space capsule hanging from a crane in the New Mexico desert. It39。s note: Judson Jones is a meteorologist, journalist and photographer. He has freelanced with CNN for four years, covering severe weather from tornadoes to typhoons. Follow him on Twitter: jnjonesjr (CNN) I will always wonder what it was like to huddle around a shortwave radio and through the crackling static from space hear the faint beeps of the world39。 5. 爭(zhēng)取更多政府優(yōu)惠政策和扶持，用無償劃地、抵押貸款的方式，可以大大減少前期資金投入，降低風(fēng)險(xiǎn)。 2. 本項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)為最大的風(fēng)險(xiǎn)，具體表現(xiàn)為市場(chǎng)銷售率、商品房銷售價(jià)格與商品房成本三個(gè)方面 。對(duì)投資收益直接影響最大的是銷售的價(jià)格，其次為開發(fā)成本。 B． 項(xiàng)目前三年投入資金 2021 年投入 500 萬， 2021 年貸款 5000 萬。 （五） 房地產(chǎn)開發(fā)思路 房地產(chǎn)開發(fā)從 2021 年開始，一期土地 200 畝，當(dāng)年建成，預(yù)計(jì)銷售 40%，計(jì)劃共分四期運(yùn)作。建議每幢房款在 60—— 120 萬元。集居住、旅游度假、投資于一體的別墅，既可作為第一居所也可作為第二居所，但以第二居所為主；建筑風(fēng)格融中國(guó)文化于現(xiàn)代建筑風(fēng)格中，即具有中國(guó)皇家園林的高貴風(fēng)范又具有現(xiàn)代建筑的新潮時(shí)尚；戶型面積大小取決于別墅形態(tài)以買家需求，聯(lián)排別墅為 180—— 220專業(yè)好文檔 平方米，獨(dú)立別墅為 250—— 350 平方米；三是價(jià)格定位 。應(yīng)把握好以下幾個(gè)要點(diǎn)：一是市場(chǎng)定位。 旅游市場(chǎng) 隨著人民生活水 平的提高和對(duì)生活質(zhì)量的追求，必將帶動(dòng)旅游市場(chǎng)的發(fā)展和繁榮。別墅市場(chǎng)的區(qū)域分布主要專業(yè)好文檔 集中在深圳、廣州、北京、上海、杭州等幾個(gè)大城市。 （二）旅游度假別墅市場(chǎng)分析 別墅市場(chǎng) 從近十年發(fā)展來看，我國(guó)別墅市場(chǎng)的發(fā)展呈曲線上升的勢(shì)頭，經(jīng)歷了高潮 —— 低谷 —— 升溫 —— 熱潮四個(gè)過程。若三年以后正式啟動(dòng)該項(xiàng)目將有一定的資金支撐。隨著南京市政府新一輪開發(fā)高潮的掀起和城 市化進(jìn)程的加快以及溧水縣投資經(jīng)濟(jì)的啟動(dòng)，必將帶動(dòng)房地產(chǎn)的專業(yè)好文檔 快速發(fā)展，預(yù)示著該項(xiàng)目有著一定的發(fā)展前景。必須在金陵世紀(jì)花園、江寧等現(xiàn)有項(xiàng)目的基礎(chǔ)上積極尋找后續(xù)開發(fā)地塊。目前以擁有連接寧、滬、蘇錫常等大中城市的高等級(jí)公路，寧杭高速、沿江高速公路正在建設(shè)之中，寧杭鐵路也在加緊籌劃中，為溧水全面開發(fā)開放構(gòu)筑了良好的外部條件。溧水縣處在以上海為中心的長(zhǎng)江三角洲地區(qū)，距南京約 40 公里，境內(nèi)交通便捷，車程時(shí)間約 40 分鐘。根據(jù)總公司五年及十年中長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略，為增強(qiáng)企業(yè)發(fā)展后勁，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益、創(chuàng)樹品牌，做專、做精、做大、做強(qiáng)房地產(chǎn)主業(yè)。由于土地資源的稀缺性和不可再生性以及土地市場(chǎng)化運(yùn)作的必然趨勢(shì)，使得近兩年來南京市土地價(jià)格上升幅度較大。目前如以少量的資金取得此項(xiàng)目，同時(shí)隨著金陵世紀(jì)花園的竣工，上乘庵項(xiàng)目、江寧項(xiàng)目的實(shí)施，公司將取得一定的經(jīng)濟(jì)效益。同時(shí)，隨著居民收入水平的提高和國(guó)家住房制度改革的推動(dòng)作用，對(duì)房地產(chǎn)的有效需求，呈現(xiàn)出房地產(chǎn)市場(chǎng)購銷兩旺、經(jīng)濟(jì)繁榮的良好發(fā)展態(tài)勢(shì)。別墅物業(yè)作為一種高檔商品，如今已經(jīng)成為人們身份、地位、財(cái)富的象征。從銷售情況看具有較好的市場(chǎng)前景。 （三）差異化競(jìng)爭(zhēng)策略 可整合旅游資源，是該項(xiàng)目區(qū)別于南京市別墅市場(chǎng)的特征?？蛻羧杭瓤墒悄暇╀嗨爸苓叺貐^(qū)的高收入階層，也可是蘇南、浙江、上海、安徽等地區(qū)的高收入階層；二是產(chǎn)品定位。對(duì)于滾動(dòng)開發(fā)的別墅來說尤其重要。 （四） 時(shí)間安排 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃分 3 年、 5 年、 5—— 10 年的近中遠(yuǎn)期 ,分期滾動(dòng)開發(fā)。 A． 啟動(dòng)資金 專業(yè)好文檔 2021 年投入 1000 萬， 2021 年貸款 5000 萬，至 2021 年總共貸款 億元。 五、經(jīng)濟(jì)測(cè)算（見附表一） 六、房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析 1． 盈虧平衡點(diǎn)分析 按銷售價(jià)格 4500 元 /平米，建造成本 3000 元 /平米，回報(bào)期 10 年，基本收益率 10%（折現(xiàn)率） 土地平衡點(diǎn) MAX=21 萬 /畝 專業(yè)好文檔 詳見附表二 2． 敏感性分析 銷售價(jià)格變化 NPV(10%) 振幅 4000 1 4100 2021 4200 3975 4300 5949 4400 7922 基準(zhǔn)線 9895 0 4600 11869 4700 13842 4800 15816 4900 17789 5000 19763 1 土建成本變化 NPV(10%) 振幅 2500 20809 專業(yè)好文檔 2600 18626 2700 16443 2800 14261 2900 12078 3000 9895 0 3100 7713 3200 5530 3300 3348 3400 1165 3500 1017 土地成本變化 NPV(10%) 振幅 5 14197 6 13337 7 12477 8 11616 9 10756 10 9895 0 專業(yè)好文檔 11 9035 12 8175 13 7314 14 6454 15 5594 容積率變化 NPV(10%) 振幅 2081 7096 9895 0 1195 17593 項(xiàng)目 變化溫度 NPV(10%) 10% 銷售價(jià)格 10% 19763 專業(yè)好文檔 10% 16443 土建成本 10% 3348 10% 10756 土地成本 10% 9035 10% 7096 容 積率