【正文】 創(chuàng)造條件。當然，廣東省政府的環(huán)境保護政策是十分明確的，但是，由于土地的實際持有人是漁民，利用土地發(fā)展經(jīng)濟也是廣大民眾的現(xiàn)實需求，如何做到政策貫通，執(zhí)行不打折扣，也存在一定的現(xiàn)實難度。6. 文化氛圍廣東硇洲島旅游度假頤養(yǎng)中心項目不僅僅是一個養(yǎng)老項目，更重要的它是一個公益項目、一個社會項目、一個慈善項目、一個文化項目、一個歷史項目，由于項目性質(zhì)的特殊性，項目包含著強大的道德力量、精神力量，文化力量。廣東硇洲島旅游度假頤養(yǎng)中心項目是現(xiàn)有國內(nèi)規(guī)模較大的頤養(yǎng)工程，在策劃方面采用了大批創(chuàng)新思維，需要當?shù)卣局鴮嵤虑笫堑木瘢竽憚?chuàng)新，銳意改革，在政策上得到政府的具體支持。3. 組織支持社會辦養(yǎng)老，是新生事物，也是中央到地方的共同目標，意義重大，關(guān)系重大，影響重大。一是需要保障項目的環(huán)境保護需求，在規(guī)劃的范圍內(nèi)不再審批有可能造成空氣、水源、噪聲污染的項目；二是在保證漁民利益的基礎(chǔ)上，協(xié)助涉案村落的搬遷移民工作；三是協(xié)助項目獲得所需后續(xù)發(fā)展用地的征地指標；四是由于項目帶有公益性質(zhì)，因而在項目籌建階段的各項征地稅費方面，希望政府在國家政策允許的情況下，盡可能地得到減免，以確保項目的順利開展。這對湛江地區(qū)人口的就業(yè)，無疑將產(chǎn)生極大的促進作用。長此以往，湛江地區(qū)將面臨人才和勞力的大量缺失。如果頤養(yǎng)中心項目的規(guī)模、經(jīng)營項目數(shù)量完善和增長，國家和地區(qū)將獲取更多的稅費。7． 建設(shè)與時俱進的新海島廣東硇洲島旅游度假頤養(yǎng)中心的建設(shè)，可以通過被占用土地居民的搬遷，養(yǎng)老項目后勤基地的建設(shè)，集中建設(shè)符合新海島標準的漁民新村，可以使成千上萬的漁民告別傳統(tǒng)的捕漁勞作，改變世代的謀生方式，住上項目統(tǒng)一規(guī)劃和建設(shè)的新居，采用旱澇保收的生態(tài)農(nóng)業(yè)、海島旅游特色服務(wù)等生產(chǎn)方式。廣東硇洲島旅游度假頤養(yǎng)中心建設(shè)是一個高度的文化發(fā)揚基地，通過對本地傳統(tǒng)文化資源的有效開發(fā)，引進先進的、積極的、健康的文化元素，有利于促進湛江本地文化的發(fā)掘、整理、繼承和光大。4． 協(xié)調(diào)當?shù)嘏涮桩a(chǎn)業(yè)發(fā)展廣東硇洲島旅游度假頤養(yǎng)中心項目是一個高質(zhì)量的人居工程，養(yǎng)老基地建設(shè)類同于一個城市的再造過程，新的城市建設(shè)、新的居民的引進，毫無疑問將帶動商業(yè)、交通、服務(wù)、物流等產(chǎn)業(yè)的需求的增長，這對于協(xié)調(diào)湛江地區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，增加當?shù)亟?jīng)濟收益、改善城鄉(xiāng)經(jīng)濟功能結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)發(fā)展，都將起到積極、重要的作用。大量資金的流入，對粵西地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展，受益良多。歸納起來，有以下幾個重要方面將取得顯著成果：1． 創(chuàng)建中國養(yǎng)老示范基地面向高于全國經(jīng)濟平均發(fā)展水平的珠三角地區(qū)和港澳地區(qū)，粵西地區(qū)最有條件通過大規(guī)模的養(yǎng)老基地建設(shè)，為深圳、香港、澳門、乃至珠三角地區(qū)的廣大養(yǎng)老市場，提供高質(zhì)量的養(yǎng)老區(qū)域和設(shè)施，為解決不期而至的老齡化社會做準備。4. 市場分布目標市場老齡人口比例序號地 區(qū)老齡人口（萬人）預(yù)期人數(shù)比 例1國內(nèi)離退休干部150015002高收入老年人群100015003港澳地區(qū)1255004廣東城鎮(zhèn)老年家庭30010005海外 1005006合計30255000表中可見，國內(nèi)離退休干部、高收入老年人群、廣東城鎮(zhèn)老年家庭依然是本度假村頤養(yǎng)中心最大客戶來源，也是我們營銷活動的主戰(zhàn)場；深圳和珠三角地區(qū)、港澳地區(qū)是未來市場潛力最大的城市之一，國內(nèi)離退休干部、高收入老年人群是我們市場的競爭方向；而廣東由于農(nóng)業(yè)人口的比例，加上以廣州為主的各大城市，如肇慶、中山、東莞等地借助地區(qū)優(yōu)勢，業(yè)已開始涉足養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，競爭力比較大；而澳門人口較少，年輕化程度高，地方也不錯，購買養(yǎng)老莊園的養(yǎng)老服務(wù)的幾率相對比較小。這也是香港老年人踴躍北上養(yǎng)老的原因。年輕的深圳人艱苦創(chuàng)業(yè)，斬獲不菲，紛紛將家鄉(xiāng)的父母接至深圳，構(gòu)成深圳從天而降的10萬老人群體，同時，也帶來了諸多老年問題，安全問題、交流問題、活動問題、家庭問題等，加上子女工作繁忙，導(dǎo)致深圳老人的生活，特別是精神生活方面質(zhì)量并不高，而每月數(shù)千元的養(yǎng)老費用，使老人能夠過上更好的晚年生活，這對深圳人來說，無疑是一件好事。存在的問題是，由于香港政府的“福利不跨境”政策，導(dǎo)致老人回鄉(xiāng)養(yǎng)老存在醫(yī)療和養(yǎng)老金領(lǐng)取的困難。（2） 購買欲望從目前整個廣東省養(yǎng)老服務(wù)的市場看，養(yǎng)老設(shè)施不足是顯而易見的。根據(jù)以上地區(qū)老齡人口的分布狀況、文化背景、經(jīng)濟能力，市場的分布如下表：廣東硇洲島旅游度假頤養(yǎng)中心項目市場分布表序號地 區(qū)床 位比 例1國內(nèi)離退休干部150030%2國內(nèi)高收入人群150030%3港澳地區(qū)50010%4廣東100020%5海外50010%6合計5000100%市場的規(guī)劃和定位決定未來項目開展的營銷方式和資源分布，在實際操作中，將根據(jù)市場定位決定價格定位和服務(wù)定位。老人怡然自得，子女安心工作，還可以利用節(jié)假日，一家團聚，其樂融融。據(jù)調(diào)查，86％的老人“最看中的”是養(yǎng)老機構(gòu)的醫(yī)療條件，居能安身，醫(yī)可治病，這是任何一個家庭都難以做到的，而養(yǎng)老機構(gòu)做到了這一點。（3） 機構(gòu)養(yǎng)老是老年人最安全的養(yǎng)老方式老人在家獨居，對突發(fā)疾病是難以應(yīng)付的。近年來，一些身體健康又有經(jīng)濟基礎(chǔ)的老人也住進了養(yǎng)老機構(gòu)。調(diào)查表明，60歲以上的老年人無配偶的占27％，失去了“另一半”，使老年人心里感到?jīng)]了依靠，生活變得雜亂無章，像秋天的落葉，飄零無著，孤立無援的感受，常令身老人不寒而栗。避免發(fā)生國內(nèi)頤養(yǎng)機構(gòu)周邊經(jīng)常發(fā)生的再規(guī)劃項目和工程，造成頤養(yǎng)中心空氣，噪聲、水源、景觀等環(huán)境的污染。項目用地硇洲島旅游度假頤養(yǎng)中心項目規(guī)劃第一期擬用建設(shè)用地面積238畝，最終完成建設(shè)用地開發(fā)規(guī)模約500畝，園區(qū)環(huán)境保護及項目配套用地約250畝。按照項目進度，第一期計劃利用現(xiàn)有238畝土地，完成項目主體建筑的規(guī)劃和施工，這一周期大約需要二至三年時間，項目在第一階段建設(shè)完成后，應(yīng)在取得開發(fā)經(jīng)驗和顯著經(jīng)營業(yè)績的前提下，即可開展第二階段約250畝的征地手續(xù)。按照項目的實際理念，項目用地將規(guī)劃建設(shè)適宜老人頤養(yǎng)居住的大型旅游度假村式公寓、別墅，眾多的公共設(shè)施以及優(yōu)化居住環(huán)境的景觀工程。項目規(guī)劃結(jié)合地塊資源環(huán)境和項目主導(dǎo)思想，項目總的建設(shè)規(guī)劃用地思路如下：（1） 占地規(guī)劃經(jīng)勘察，項目所需建設(shè)用地為現(xiàn)有的159000平方米區(qū)域，為了保證項目的可持續(xù)發(fā)展，還需要設(shè)置項目周邊約500畝的租地保護區(qū)，其中250畝用于后續(xù)開發(fā)儲備用地，余下250畝以種植經(jīng)濟植物或優(yōu)質(zhì)熱帶果樹等經(jīng)濟林的方式，為項目建立足夠的環(huán)境保護屏障。它是湛江市的島外之島，風景秀麗，一年四季氣候宜人。項目的建成，不僅對港澳、深圳、珠三角、乃至全國的養(yǎng)老事業(yè)是一偉大的貢獻，且對廣東粵西地區(qū)的經(jīng)濟、文化、旅游等事業(yè)的發(fā)展都將起到巨大的積極作用。9) 租、售相宜調(diào)查可見，國內(nèi)大部分養(yǎng)老設(shè)施的建設(shè)，受政策的影響，在實施階段，極易由公益性項目轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)開發(fā)項目，不法商人在取得國家政策性行政劃撥土地和建設(shè)優(yōu)惠政策之后，將養(yǎng)老中心開發(fā)的房產(chǎn)經(jīng)二級市場變賣贏利，使養(yǎng)老項目逐步轉(zhuǎn)變用途，故此，難免將受到國家及當?shù)卣膰绤柼幜P；硇洲島旅游度假頤養(yǎng)中心項目，由于土地來源是通過政府部門有償、合法出讓取得，因而，項目本身就是以市場經(jīng)營模式作為切入點加以實施的，所以，項目投資方完全可依照市場運作規(guī)律，實現(xiàn)本項目的利益最大化。項目參考了國外高等次養(yǎng)老機構(gòu)的服務(wù)內(nèi)容，以及國內(nèi)各地養(yǎng)老機構(gòu)的先進經(jīng)驗，通過開辦學校，聘請教師，對項目服務(wù)人員進行系統(tǒng)的培訓，使居住在此的老人感受到不是家庭，勝似家庭的無微不至的周到服務(wù)。6) 功能齊全養(yǎng)老機構(gòu)不僅僅是針對生活不能自理的老人，更多的是過了退休年齡，而仍然精力充沛，希望尋找嶄新生活方式的老齡人口。我們發(fā)現(xiàn)，在國內(nèi)，絕大部分養(yǎng)老機構(gòu)建設(shè)在城市當中，規(guī)模不大，在大城市中，極易產(chǎn)生孤島效應(yīng)，對老年人的心理有負面影響，這也是許多城市老人不愿意選擇養(yǎng)老機構(gòu)的原因之一。早晨，一筐筐鮮魚蟹蝦從漁船倉里接連不斷地運到岸上來，勞動的喧囂聲、叫賣聲與汽笛聲連成一片，一片繁忙和豐收景象；硇洲島旅游度假頤養(yǎng)中心項目選擇具有良好自然風光的原生態(tài)海島環(huán)境，遠離工業(yè)污染，遠離喧囂的都市，讓老人生活在有山，有水，無公害，無污染的大自然環(huán)境中。每天早晚到來參觀、旅游的人群絡(luò)繹不絕，熙照攘攘。硇洲燈塔是國家級航海標志；此外，其人文歷史景觀及自然景觀還有南國著各的旅游度假勝地—那晏海石灘，有十分理想的天然海浴場，有宋皇城遺址、祥龍書院、八角井、宋皇碑、宋皇亭、宋皇村、赤馬村以及竇振彪墓和“宮保坊”等。燈塔建于1898年，整個塔由麻石疊砌而成。另外，設(shè)立常規(guī)西醫(yī)和祖國醫(yī)學的專業(yè)研究機構(gòu)，將從各個方面保障入住老人的身體健康。故我們在旅游度假村養(yǎng)老基地項目建設(shè)時，非常重視選址，要求在海島植被覆蓋率較高的臨海山邊中，具有含利于健康的山泉水資源，豐富的負氧離子新鮮空氣，富足的無公害食物來源，遠離世俗的文化環(huán)境，注重環(huán)保住宅與周圍生態(tài)環(huán)境的和諧。（5） 項目特點1) 重視養(yǎng)生重視環(huán)境與健康長壽的關(guān)系。根據(jù)規(guī)劃，硇洲島大型海島式旅游度假頤養(yǎng)中心項目規(guī)模大致如下：（1） 入住人數(shù)項目的設(shè)計容納老人約5000人，工作人員15002000人。四 項目概況1. 項目規(guī)劃詳見硇洲島大型海島式旅游度假頤養(yǎng)中心總體規(guī)劃示意圖（待定）。9. 當?shù)赜绊戫兄迧u大型海島式旅游度假頤養(yǎng)中心項目的選址需要充分考慮對周邊地區(qū)的長遠影響，將項目的發(fā)展規(guī)劃與當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展，文化發(fā)展和社會發(fā)展結(jié)合起來，統(tǒng)一規(guī)劃，互相兼顧，和諧發(fā)展，共同進步，真正做到項目與當?shù)匕l(fā)展的雙贏。為老齡人群降低養(yǎng)老成本是本項目始終如一的宗旨。6. 資源利用硇洲島大型海島式旅游度假頤養(yǎng)中心項目的最大特點之一是變廢為寶，高度利用荒廢的自然資源。4. 文化風俗文化背景是本旅游度假頤養(yǎng)中心項目的重點考慮題目，鑒于目標市場的人群，選址的目標重點在具備傳統(tǒng)嶺南文化和歷史文化的地區(qū)，以及保持良好文化風俗和民俗的地區(qū)?？偟膩碚f，項目對自然資源的要求是，有山、有水、有賞心悅目的天然景觀。按照規(guī)劃，項目選址必須是在廣東省境內(nèi)。我們認為，養(yǎng)老機構(gòu)決不是找塊地，蓋點房子那么簡單的問題。對社會力量興辦的養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)，要么按企業(yè)對待，照章納稅，使得養(yǎng)老服務(wù)這一微利的行業(yè)難以維持正常的經(jīng)營；要么按民辦非企業(yè)單位對待，雖然可以得到減免稅待遇，但由于民辦非企業(yè)單位的收益不能分紅和收費價格不能高的限制，當初的基礎(chǔ)設(shè)施投資不能收回，使得這些民辦養(yǎng)老機構(gòu)投資者舉步維艱。 3. 國人養(yǎng)老現(xiàn)狀中國養(yǎng)老事業(yè)的落后不是技術(shù)上和資源上的，而主要是體制上的。據(jù)統(tǒng)計，隨著人口老化及出生率下降，到2030年，香港60歲以上人口將占總?cè)丝诘?1%，總體就業(yè)人口下降逾一成，每對夫婦因此需間接照顧5名無業(yè)人士，醫(yī)療開支也會急增3倍至588億元。比較有代表性的是美國的太陽城中心，德國的奧古斯丁養(yǎng)老院，各自擁有床位都在一萬以上，美國太陽城中心占地10平方公里，集中老人達17000人。對比國外，我們還有很長的路要走。國家給予民辦養(yǎng)老機構(gòu)足夠的優(yōu)惠政策和資源，企業(yè)本著“取之于民，用之與民”的宗旨，充分依靠社會力量包括私營經(jīng)濟財力，港澳財力、海外財力，興建適合我國當前老齡人口需要的養(yǎng)老基地，為了我們的父母，也為了我們自己，為了我們的子孫，更為了我們的國家，完成時代賦予我們的使命。黨和政府高度關(guān)注中國老齡化社會的演進，今年兩會期間，為數(shù)不少的提案涉及養(yǎng)老事宜，中國國家老齡委首次舉行中外記者招待會，闡述中國老齡問題的處境和政策。以養(yǎng)老機構(gòu)和床位數(shù)為例，目前，與發(fā)達國家平均每百名老人占有養(yǎng)老床位40張的水平相差甚遠。人口結(jié)構(gòu)的變化沖擊著中國傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式，也對現(xiàn)有的“家庭養(yǎng)老為主，社區(qū)養(yǎng)老為輔，機構(gòu)養(yǎng)老為補充”的政策提出了挑戰(zhàn)，目前，除了少量社會辦的養(yǎng)老機構(gòu)外，中國絕大部分的養(yǎng)老機構(gòu)是依托國家民政管理的政府福利行為。伴隨著社會生活品質(zhì)的不斷改善，平均壽命的延長，甚至還將出現(xiàn)“八四二一”家庭。而60歲以上老年人口比例將高達23％。目前，世界上所有發(fā)達國家都已經(jīng)進入老齡社會，許多發(fā)展中國家正在或即將進入老齡社會。旅游度假頤養(yǎng)中心項目可行性研究報告一 概述在我國通往現(xiàn)代化的進程中，一個隱伏的但卻無法忽視的巨大障礙橫陳在我們面前，那就是人口老齡化。21世紀是人口老齡化的時代。按照現(xiàn)行的生育政策。一個孩子要同時贍養(yǎng)四位老人。這不僅對于老人的家人，且對整個社會的老年保障體系，都存在著極大的安全壓力。目前，由于社會轉(zhuǎn)型、政府職能轉(zhuǎn)變、家庭養(yǎng)老功能弱化，為老服務(wù)業(yè)發(fā)展嚴重滯后，難以滿足龐大老年人群，特別是迅速增長的“空巢”、高齡和帶病老年人的服務(wù)需求。中國的老年人口占全球老年人口總量的五分之一，中國的人口老齡化不僅是中國自身的問題，而且關(guān)系到全球人口老齡化的進程，備受世界關(guān)注。當前，在中國社會“未富先老”的現(xiàn)實情況下，政府難以在短期內(nèi)實現(xiàn)發(fā)達國家的養(yǎng)老保障體系，而國家龐大的老齡人口的生存權(quán)宜將責無旁貸地應(yīng)由國家、社會和企業(yè)共同承擔。以老齡人口和養(yǎng)老機構(gòu)的比例來看，中國每1000個老人才有7張床位，一些老齡化程度較高的城市，老人要等幾十年才可以得到一張床位