【正文】 ，這對老人則意味著什么？嚴(yán)酷的形勢促成許多企業(yè)、私營機構(gòu)本著良好的愿望加入養(yǎng)老機構(gòu)的建設(shè)中，北京、上海、廣東陸續(xù)出現(xiàn)眾多私營養(yǎng)老機構(gòu)，但由于大多規(guī)模較小，對于我國基數(shù)龐大，快速增長的老齡人口，依然是杯水車薪。一些大型的養(yǎng)老機構(gòu)由于其特點和規(guī)模蜚聲海內(nèi)外。2. 香港養(yǎng)老現(xiàn)狀截止2005年底，香港60歲以上的人口已經(jīng)占據(jù)總?cè)丝诘?7%，業(yè)已具備了老齡化社會的典型特征。按此推算，在未來10年內(nèi)，將有6—8萬人返回內(nèi)地養(yǎng)老。從政府方面看，缺乏對我國養(yǎng)老服務(wù)業(yè)市場進行有目標(biāo)、有規(guī)劃、有步驟的培育，尤其是沒有從稅收、機構(gòu)性質(zhì)、價格體系、管理運行機制、行業(yè)規(guī)范等方面采取聯(lián)動的培育措施?？茖W(xué)地建設(shè)和管理頤養(yǎng)機構(gòu)，從建設(shè)伊始，就應(yīng)當(dāng)以老人為本，選擇適合老人生活的環(huán)境，建設(shè)適合老人居住的住所，科學(xué)地管理老人的飲食起居，滿足老人的心理需求，使老人健康愉快地走完人生最后的階段。根據(jù)要求，本旅游度假頤養(yǎng)中心項目的選址應(yīng)該具備以下幾個必要條件：1. 地理位置根據(jù)旅游度假頤養(yǎng)中心項目的定位，項目的主要市場目標(biāo)是中國北方城市、香港、珠三角地區(qū)和海外華人，因此，地理位置的選擇按照交通距離衡量，應(yīng)該在以香港為中心的三小時車程范圍內(nèi)。2. 自然風(fēng)光硇洲島大型海島式旅游度假頤養(yǎng)中心項目追求的目標(biāo)是為老人提供適合養(yǎng)生的純天然生活環(huán)境，自然風(fēng)光是項目首先必須考慮的問題。當(dāng)然，環(huán)境的優(yōu)良資源，如大海，海島植被，花果，泉水，土產(chǎn)等都是項目追求的環(huán)境目標(biāo)。規(guī)模宏大不僅是本項目的市場特征，而且，為了保證項目擁有的眾多公共設(shè)施的有效利用以及項目投資的最大回報，項目必須擁有滿足項目規(guī)模的用地。7. 建造成本硇洲島大型海島式旅游度假頤養(yǎng)中心項目是符合市場化運作的養(yǎng)老事業(yè)項目，服務(wù)的對象是退出勞動力市場的老齡人群。8. 持續(xù)發(fā)展硇洲島大型海島式旅游度假頤養(yǎng)中心項目選址需要與當(dāng)?shù)卣囊?guī)劃部門緊密配合，充分考慮選址地塊，以及周邊地區(qū)未來10年，20年甚至100年以后的規(guī)劃發(fā)展趨勢，為項目創(chuàng)造一個可長期發(fā)展的空間。正確和適當(dāng)?shù)倪x址不僅是硇洲島大型海島式旅游度假頤養(yǎng)中心項目成功的先決條件，更是項目所在地經(jīng)濟、文化、社會發(fā)展的契機，本項目作為國內(nèi)具有較大規(guī)模、最具水平和最有市場前景的頤養(yǎng)基地，將無可爭議地成為中國頤養(yǎng)事業(yè)的楷模。4. 項目規(guī)模規(guī)?；\營是本項目的特點之一。（4） 內(nèi)容豐富硇洲島大型海島式旅游度假頤養(yǎng)中心項目規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容豐富，包括老人公寓、旅游度假別墅、?？漆t(yī)院、娛樂文化中心、康復(fù)中心、養(yǎng)殖中心、休閑活動中心、名貴花卉及優(yōu)質(zhì)百果園基地、園區(qū)辦公、住宅場所、親子涉外酒店、旅游景區(qū)等?，F(xiàn)代工業(yè)的發(fā)展，造成對自然環(huán)境巨大的破壞，許多惡性疾病的產(chǎn)生就是環(huán)境惡化的產(chǎn)物。本項目與國內(nèi)頂尖的老年病防治機構(gòu)建立緊密的合作關(guān)系，建立設(shè)備齊全、人才聚集的專業(yè)醫(yī)療機構(gòu)，除了通過建立老人體檢檔案，醫(yī)戶聯(lián)網(wǎng)，定期查房等方法跟蹤所有老人的身體狀況外，醫(yī)院對老人的突發(fā)性疾病和意外均擁有終極診斷和治療水平。硇洲燈塔是這風(fēng)情獨特的島上的一大景觀。它洋為中用，集古跡與當(dāng)代先進的科學(xué)技術(shù)為一體，在浩瀚南海上放射出燦爛的光芒，照耀著來往船只的航道。繁榮的漁港是硇洲島的—大景觀。仿佛是一座由船只連成的“海中之城”。5) 規(guī)模宏大以老齡人口的生活居住習(xí)慣為依據(jù)，以市場需求為基礎(chǔ)，我們考察了國內(nèi)外眾多養(yǎng)老機構(gòu)的案例。而且，隨著項目的順利展開，項目仍存在繼續(xù)擴張的余地。7) 服務(wù)周到硇洲島旅游度假頤養(yǎng)中心項目的核心是為老人服務(wù)，包括基本生活料理，日常生活照料，傷障老人的護理，病患老人的護理，老人心理輔導(dǎo)，乃至臨終關(guān)懷服務(wù)等等。以目前設(shè)定的收費標(biāo)準(zhǔn)，香港老人只需要用其在香港獲得的綜合援助金的一半，即可享受到國際最先進水平的養(yǎng)老條件，且如深圳這樣人均GDP也近萬美元的城市，每月數(shù)千元的養(yǎng)老費用也是大多數(shù)工薪階層退休人員可以負(fù)擔(dān)的。項目的規(guī)模無疑將成為國內(nèi)最大的養(yǎng)老工程項目。硇洲島是一個大約20—50萬年前由海底火山爆發(fā)而形成的海島。（8） 政府部門，包括硇洲島鎮(zhèn)政府、湛江市郊區(qū)政府、湛江市黨政主要領(lǐng)導(dǎo)對本項目十分重視，同時，項目也得到了廣大海島居民的支持，這是本項目得以成功開發(fā)的重要保證；鑒于以上理由，我們初步將該地塊作為建設(shè)國際大型海島旅游度假頤養(yǎng)中心的首選地塊，并著手開展項目申報和規(guī)劃工作。如果項目屬于外商投資，還需要獲得對外經(jīng)濟發(fā)展部門的批準(zhǔn)。按照中華人民共和國土地資源管理方法，項目征地需向縣以上國土管理部門提交用地申請，鑒于項目的建設(shè)周期，項目擬采用總體規(guī)劃、分段征地、分段開發(fā)的方法，循序漸進地完成用地的征用和申報。為達(dá)到這一目標(biāo)，可考慮在第一階段項目開發(fā)未完成之前，項目公司為保持土地現(xiàn)狀，應(yīng)與土地?fù)碛姓吆炇痦椖勘Ｗo區(qū)土地租賃合同，以掌握該用地的實際控制權(quán)，租用期間保護區(qū)用地應(yīng)由項目公司規(guī)劃用于優(yōu)質(zhì)百果園、名貴花卉栽培基地、鳥類養(yǎng)殖場、體育活動室外場地等項目的經(jīng)營、管理。建設(shè)用地和保護用地的具體計劃如下表所示：項目用地規(guī)劃性質(zhì)表（單位：畝）序號用地規(guī)劃第一期第二期總計1征地（建設(shè)用地）2382504882租地（保護用地）2502502503合計738（3） 保護規(guī)劃項目在建設(shè)用地之外，設(shè)置了包括項目建設(shè)用地在內(nèi)的共計738畝保護用地，目的在于維持項目周邊方圓738畝范圍內(nèi)嚴(yán)格的環(huán)境保障，不允許規(guī)劃和建設(shè)包括工廠、工程以及其他永久性建筑。六 市場前景1. 市場分析隨著我國養(yǎng)老機構(gòu)的逐步完善，對于離休退休老年人口來說，機構(gòu)養(yǎng)老將成為我國老齡人口的最佳選擇，理由有四：（1） 機構(gòu)養(yǎng)老是孤寡老人擺脫孤獨感的最佳途徑歲月的滄桑，不僅在老人的臉上刻滿了皺紋，還無情地奪去了一些老人的伴侶。（2） 機構(gòu)養(yǎng)老是老年人追求生活質(zhì)量的選擇入住養(yǎng)老機構(gòu)，使老年人多了一個選擇生活的機會，他們不必在家里孤獨地打發(fā)日子，而是老年人改變自己命運的一次自我解放，展示了老年人的現(xiàn)代意識。這種“休閑型”的入住，拉動了老年人生活質(zhì)量的全面提升，使養(yǎng)老機構(gòu)的老年人的生活發(fā)生了質(zhì)的變化。老年公寓完善的生活服務(wù)和優(yōu)越的醫(yī)療條件，為老年人的晚年提供了可靠的保障。選擇機構(gòu)養(yǎng)老，老人不僅能得到比子女更加及時和專業(yè)的照顧，也解除了子女的后顧之憂。2. 市場定位廣東硇洲島旅游度假頤養(yǎng)中心項目的市場初步定位是向國內(nèi)離退休干部、學(xué)者，高收入人群和港澳地區(qū)、珠三角地區(qū)以及海外歸僑的適齡老人提供頤養(yǎng)天年的一站式養(yǎng)老社區(qū)。以上龐大的老年人口如根據(jù)調(diào)查有5%的老人希望得到養(yǎng)老服務(wù)，總數(shù)也有50萬，去除廣東省人口中的農(nóng)村人口因素，港澳和深圳的養(yǎng)老服務(wù)對象也達(dá)78萬人。因此，香港老人回深圳養(yǎng)老的觀念在香港十分普及。其中深圳的人均收入已經(jīng)超過國外中等發(fā)達(dá)國家。如此豐厚的老年補貼在香港也許并不豐厚，但在內(nèi)地養(yǎng)老，則可以大幅度地提升生活品質(zhì)。因此，每月20003000元的養(yǎng)老費用對于深圳人來說，并不是很大的問題。廣東硇洲島旅游度假頤養(yǎng)中心的建設(shè)，對于開發(fā)、利用南中國海的島嶼資源優(yōu)勢，影響是長遠(yuǎn)的。通過合理的規(guī)劃，以及政策傾斜，僅以養(yǎng)老項目為基礎(chǔ)，單個項目就可以吸引數(shù)十億的資金投入，成功項目還可以通過國際融資渠道在海內(nèi)外上市，謀求更大的發(fā)展。唯有創(chuàng)建與自然融為一體的，沒有工業(yè)污染的養(yǎng)老項目，方可以充分利用粵西地區(qū)眾多的荒島野林，在保持青山綠水的前提下，產(chǎn)生經(jīng)濟效益。長期不協(xié)調(diào)的文化引導(dǎo)，導(dǎo)致原本富裕的文化資源并沒得到良好的利用和發(fā)揚。同時，也可以為當(dāng)?shù)氐穆殬I(yè)教育院校，開辟了一條理論聯(lián)系實際的辦學(xué)之路。而且，這比任何投資項目的稅收前景都更加穩(wěn)定和可靠。9． 提高當(dāng)?shù)鼐用窬蜆I(yè)機會當(dāng)前，湛江地區(qū)的就業(yè)環(huán)境并不樂觀，就業(yè)崗位缺乏導(dǎo)致大量高素質(zhì)人群的流失，使當(dāng)?shù)鼐用翊罅客獬龅礁浇闹槿墙?jīng)濟發(fā)達(dá)地區(qū)尋找就業(yè)機會。除了少量必要的人才引進之外，大部分工作人員需要在本地招募，經(jīng)過一段時間的專業(yè)技能培訓(xùn)，參與養(yǎng)老基地的日常工作。八 政府支持廣東硇洲島旅游度假頤養(yǎng)中心項目的創(chuàng)建需要湛江市當(dāng)?shù)卣拇罅χС?，不僅在地方行政管理方面，更重要的是在政策面上的支持力度，許多既定政策需要有宏觀的創(chuàng)新和具體的改革，以下問題就是需要解決的難題，需要政府從基層到高層主管部門的支持：1. 土地征用廣東硇洲島旅游度假頤養(yǎng)中心項目建設(shè)占地規(guī)模大，需要得到市區(qū)鎮(zhèn)各級國土部門、規(guī)劃部門和建設(shè)部門的大力支持。需要市、區(qū)、鎮(zhèn)各級領(lǐng)導(dǎo)本著務(wù)實的精神，統(tǒng)籌規(guī)劃，拿出具體解決的方案，并逐步實行之。在準(zhǔn)入政策、土地政策、稅收政策等各個方面，給予社會辦頤養(yǎng)機構(gòu)較大的發(fā)展空間。只要我們的目標(biāo)是一致的，我們的利益是共享的，通過項目的合作，可望獲得最大資源效益。7. 環(huán)境保護環(huán)境優(yōu)勢是湛江地區(qū)，也是廣東硇洲島旅游度假頤養(yǎng)中心項目的立項根本，為了項目的長期發(fā)展，需要政府在規(guī)劃、建設(shè)、國土等方面予以立法，保障本項目不受未來地區(qū)發(fā)展帶來的影響。需要政府支持的方面有：1 引進人才的政策如何引進大批高知識和高技術(shù)人才，需要政府出臺引進人才的優(yōu)惠政策。政府需要參照經(jīng)濟發(fā)達(dá)地區(qū)給人才一個寬松的政策環(huán)境，一個參與政治的通道，一個和諧的社會關(guān)系。項目的收入來源主要由以下幾個渠道：1. 養(yǎng)兒防老中國人有孝敬老人的優(yōu)良傳統(tǒng)，贍養(yǎng)父母是中國人幾千年來的文化精華。2. 以房養(yǎng)老“以房養(yǎng)老”模式在國外已被證明是一種成熟的融資途徑、有效的養(yǎng)老方式，我國引入這種全新模式固然面臨著觀念轉(zhuǎn)變、法律配套等多層考驗，但這一模式一旦實施，其帶來的多層積極影響不可小視。未來“4－2－1”家庭結(jié)構(gòu)模式將占主導(dǎo)地位，一對中年夫婦很難同時贍養(yǎng)4位老年父母和養(yǎng)育兒女；兩對老父母遺留的兩套住房如都欲作為遺產(chǎn)傳給子女，而子女有自己的住房，沒有居住的需要。所謂養(yǎng)老保險（或養(yǎng)老保險制度）是國家和社會根據(jù)一定的法律和法規(guī)，為解決勞動者在達(dá)到國家規(guī)定的解除勞動義務(wù)的勞動年齡界限，或因年老喪失勞動能力退出勞動崗位后的基本生活而建立的一種社會保險制度。4. 商業(yè)保險商業(yè)保險與社會養(yǎng)老保險存在根本不同。如何繼續(xù)保障老人的基本權(quán)益，僅靠企業(yè)自身解決是不現(xiàn)實的，只能依靠政府或者社會公益基金來解決問題。公關(guān)費用視地區(qū)、項目、資源不同，可多可少，關(guān)鍵是能夠取得必要的立項條件，正確的投資方向和到位的政策支持。根據(jù)《廣東硇洲島旅游度假頤養(yǎng)中心項目可行性研究報告》，《廣東硇洲島旅游度假頤養(yǎng)中心項目總體規(guī)劃方案》以及相關(guān)的土地購置證書，規(guī)劃主管部門的兩證一書，可以向資本市場融資。4. 社會捐贈由于廣東硇洲島旅游度假頤養(yǎng)中心項目帶公益特性，項目可望獲得社會各界的慈善捐贈。為了建設(shè)好、管理好如此龐大的養(yǎng)老工程，廣開財路，向社會融資是最佳的方法。由于本項目的社會公益性，海內(nèi)外融資的渠道和來源十分豐富，國內(nèi)外投資機構(gòu)、民間機構(gòu)、慈善基金、宗教基金、醫(yī)療基金等都將有機會成為項目的投資人。當(dāng)然，廣東硇洲島旅游度假頤養(yǎng)中心項目用征得的土地向金融機構(gòu)抵押貸款，或以土地作為擔(dān)保，向社會融資也都是解決資金短缺的應(yīng)急方案。由此可知，對廣東硇洲島旅游度假頤養(yǎng)中心的投資，完全符合本公司對項目投資的收益預(yù)期。需要一并登記備案的政府部門有工商、稅務(wù)、林業(yè)、消防、衛(wèi)生、文化、旅游等部門。并向地方民政部門、發(fā)展改革委員會申請立項。2. 宣傳由于硇洲島旅游度假頤養(yǎng)中心項目充分符合國家現(xiàn)行政策、符合廣大老年人群極其親屬的切身利益，符合老齡化的市場需求。第三階段：項目實施階段主要工作有：1. 組織在廣東硇洲島旅游度假頤養(yǎng)中心項目獲得立項許可和足夠資金之后，必須建立規(guī)范和合理的組織體系，保證項目的健康實施，公司股東大會將根據(jù)項目實施的計劃，制訂項目公司組織原則，制度和人選，在股東大會和監(jiān)事會的監(jiān)督下開展工作。十五 項目展望廣東硇洲島旅游度假頤養(yǎng)中心項目包含著眾多的美好愿景和企業(yè)理想，她的前景是十分光明的。2. 中國最佳的養(yǎng)老基地從廣東硇洲島旅游度假頤養(yǎng)中心項目的資源配置來看，目前國內(nèi)還沒有一家養(yǎng)老機構(gòu)擁有如此完善的功能設(shè)施。從項目的策劃方案，到項目的建筑美學(xué)，以及未來項目著眼細(xì)節(jié)的景觀設(shè)計，我們都有信心相信，廣東硇洲島旅游度假頤養(yǎng)中心無疑將成為中國景色最美麗的養(yǎng)老社區(qū)。廣東硇洲島旅游度假頤養(yǎng)中心的成功，將為中國的大規(guī)模機構(gòu)養(yǎng)老事業(yè)取得可貴的經(jīng)驗，成為可以示范的榜樣，普惠于全國。只有加強管理、引進人才，不斷開拓創(chuàng)新，銳意進取，廣東硇洲島旅游度假頤養(yǎng)中心才可以當(dāng)之無愧地成為國內(nèi)養(yǎng)老機構(gòu)最佳管理者。2. 深港慈善交流計劃廣東硇洲島旅游度假頤養(yǎng)中心項目將在香港建立常設(shè)辦事機構(gòu)，積極參與香港與養(yǎng)老有關(guān)的國際活動，香港學(xué)院，香港社會團體和慈善機構(gòu)主辦的養(yǎng)老專題交流活動，與香港業(yè)界以及香港市民保持近距離的接觸，了解香港政府的政策走向，了解香港居民的需求走向，宣傳項目、推廣項目。養(yǎng)老中心的成功建設(shè)對于創(chuàng)造廣東生態(tài)養(yǎng)老品牌，振興中華養(yǎng)老文化、復(fù)興中國傳統(tǒng)孝道，詮釋中國養(yǎng)生之道以及弘揚中國公益慈善、人文關(guān)懷、環(huán)境保護、和諧禮儀、尊老愛幼、服務(wù)至上的社會文化，都將發(fā)揮重要的作用。頤養(yǎng)中心的所有建筑、環(huán)境和設(shè)施，都將基于養(yǎng)老科學(xué)研究的成果，提高老人的晚年生活質(zhì)量。廣東硇洲島旅游度假頤養(yǎng)中心的建設(shè)，不僅可以改善廣東地區(qū)的經(jīng)濟、社會、政治和文化環(huán)境，也為應(yīng)對中國的老齡化社會的到來，做出了有