【正文】 戶所接受，以快速回收資金。 4% ； 三套間設(shè)計(jì)是兩房一廳一廚三衛(wèi)加陽(yáng)臺(tái)，面積在 160256平方米，90 間，占 20。 2 戶型設(shè)置 建議設(shè)置三種銷售戶型： 單間、雙套間、三套間。 6． 設(shè)計(jì)意圖和要求： ，同時(shí)以蒼翠繁茂的熱帶園林和水景的結(jié)合，創(chuàng)造舒適宜人的蔭涼環(huán)境； b．創(chuàng)造一個(gè)有熱帶濱海氣息的室內(nèi)外 空間，提供高質(zhì)量的、令人身心舒暢的停居環(huán)境； c. 建筑風(fēng)格、園林風(fēng)格統(tǒng)一并相互陪襯，相得益彩，符合地方個(gè)性和氣候特征； d. 客房和公共空間應(yīng)有最大海景和高爾夫球場(chǎng)景觀； e. 結(jié)合環(huán)保設(shè)計(jì)，如太陽(yáng)能利用，水循環(huán)使用和污水處理系統(tǒng)。 建筑采用框架結(jié)構(gòu)，戶型以單間為主，配以部分雙套間和三套間，以適用不同客戶的需求。 3． 地形利用 充分利用原有的起伏地形，通過(guò)熱帶園林的設(shè)計(jì) ，減少建筑物對(duì)人的視覺(jué)沖擊和房間之間的對(duì)視。蜿蜒的石路，玲瓏的雕塑，變化的泳池，疊錯(cuò)式的噴泉，戶外巴厘島式的 spa,精巧別致的燈飾，加上 80 多種罕見(jiàn)的熱帶專業(yè)好文 檔 第 23 頁(yè) 三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司 植物、 果樹、奇花、異草，使得整個(gè)園林風(fēng)情萬(wàn)種，美不勝收。 因此 ，綜上分析，本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶應(yīng)確定為： ● 區(qū)域市場(chǎng)應(yīng)為“三北”地區(qū)和長(zhǎng)三角地區(qū) ● 目標(biāo)客戶 應(yīng)以養(yǎng)老度假為目的的富有的中老年人和注重生活專業(yè)好文 檔 第 22 頁(yè) 三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司 質(zhì)量的成熟家庭 ● 三北地區(qū)和長(zhǎng)三角地區(qū)的中小企業(yè) 具體細(xì)分，該項(xiàng)目的細(xì)分市場(chǎng)應(yīng)是： ● 第一類市場(chǎng)：以度假休閑為主要目的的島外中產(chǎn)階層（在工作地?fù)碛幸恢羶商鬃≌?，并有富裕資金）享受型市場(chǎng) ● 第二類市場(chǎng)：以養(yǎng)老為主要目的的島外退休老人（子女出資）養(yǎng)老型市場(chǎng) ● 第三類市場(chǎng)：以改善居住質(zhì)量為主要目的的三亞市本地居民和在三亞從事旅游、飯店管理工作的高級(jí)經(jīng)理居住型市場(chǎng) ● 第四類市場(chǎng)：以不動(dòng)產(chǎn)投資增值或獲取經(jīng)營(yíng)收入為主要目的的投資型市場(chǎng) ● 第五類市場(chǎng)：內(nèi)部接待和員工度假為目的的島外機(jī)構(gòu) 客戶 4 項(xiàng)目建設(shè)方案及規(guī)劃設(shè)計(jì)定位 1 總體規(guī)劃設(shè)計(jì)特色 本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)主旨是為度假旅游的成功人士、各國(guó)政要、會(huì)議團(tuán)隊(duì)提供一個(gè)高檔的休閑度假酒店。一項(xiàng)產(chǎn)品，只要能強(qiáng)烈地刺激他們的感官，便會(huì)不經(jīng)推敲琢磨就可贏得他們的青睞。 客觀影響因素 長(zhǎng)三角地區(qū)與三亞地區(qū)氣候上的差異一般，令海濱度假對(duì)之所產(chǎn)專業(yè)好文 檔 第 21 頁(yè) 三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司 生的吸引 力不如北京地區(qū)及北方其他地區(qū)的客人大。 3. 3. 以“區(qū)域”作為劃 分標(biāo)準(zhǔn)對(duì)目標(biāo)客戶層的分析 3. 3. 2. 以上海為核心的長(zhǎng)三角地區(qū) 主觀影響因素 長(zhǎng)三角地區(qū)人士的務(wù)實(shí)特征令其對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的承受能力相對(duì)于北方地區(qū)人群弱，通常不作風(fēng)險(xiǎn)較高的無(wú)把握的投資選擇。 經(jīng)濟(jì)實(shí)力及消費(fèi)習(xí)慣 雖然逐步進(jìn)入“無(wú)收入”的階段，但由于多年的積蓄及子女在經(jīng)濟(jì)上的支持，擁有充裕的時(shí)間和金錢計(jì)劃去享受退休后的悠閑日子。但由于處于基本穩(wěn)定期，具有一定的社會(huì)地位，容易為體現(xiàn)和自身的社會(huì)地位相對(duì)稱的虛榮心而產(chǎn)生購(gòu)買行為。 經(jīng)濟(jì)實(shí)力的不斷提高使他們對(duì)生活質(zhì)素的要求提升到一個(gè)更高的層次，享受型而非純粹觀光型的度假生活更迎合該群體的口味。 專業(yè)好文 檔 第 19 頁(yè) 三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司 由于暫時(shí)沒(méi)有很重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，所以消費(fèi)欲望相對(duì)較強(qiáng)，而且容易受到媒體及市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)的影響。因而，周邊旅游景點(diǎn)廣泛分布的三亞將對(duì)其有強(qiáng)大的吸引力。 從上表分析可知，以“家庭生活的階段性”為標(biāo)準(zhǔn)劃分的不同客戶群中，項(xiàng)目的主要目標(biāo)客戶群應(yīng)包括下列 3 個(gè)部分： 3． 3. 1. 經(jīng)濟(jì)富裕的年輕階層 包括上表中階段 2 的人群：年輕夫妻，無(wú)子女或單身人士 。 專業(yè)好文 檔 第 18 頁(yè) 三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司 收入減少 。但消費(fèi)態(tài)度日趨理智，并隨積蓄的不斷增多，對(duì)投資保值擁有越來(lái)越濃厚的興趣。時(shí)間與財(cái)力對(duì)此的支持處于不斷上升階段，同時(shí) 財(cái)力和對(duì)新事物的接受程度正處一個(gè)最佳的平衡點(diǎn)。 滿巢階段（二）： 年輕夫妻，有 6 歲以上子女 經(jīng)濟(jì)狀況較好。購(gòu)買住宅削弱了一定的經(jīng)濟(jì)能力，但處于上升階段的貸還款能力仍對(duì)其購(gòu)買力給予有力支持。購(gòu)買力強(qiáng)，對(duì)耐用品、大件商品的期望和要求強(qiáng)烈。好動(dòng)型青年公寓的主要租買者。 下面將根據(jù)“家庭生活的階段”及“區(qū)域”兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分及詳細(xì)分析，從而最終準(zhǔn)確地確定項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群體。 3． 5．行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)項(xiàng)目影響 天域度假酒店建成以后，亞龍灣出現(xiàn)了許國(guó)國(guó)際知名品牌酒店，多種不同風(fēng)格的建筑與優(yōu)美的環(huán)境，國(guó)外先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)與優(yōu)質(zhì)服務(wù)，對(duì)天域形成了壓力。 3． 4 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)需求定位 天域度假酒店一期已經(jīng)運(yùn)行五年。隨著海南整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的逐步改善和海南旅游產(chǎn)業(yè)的快速、穩(wěn)定發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格 的回升也是指日可待。 宣傳與銷售方式 采用傳單與條幅宣傳和 傳統(tǒng)的店鋪方式銷售 銷售價(jià)格 2780 元起，高一層加 50 到 100 不等，均價(jià) 3100 客戶主要來(lái)源 80%以上為內(nèi)地游客 目前銷售情況 住宅部分銷售率已達(dá)到 95% 其他 裝修標(biāo)準(zhǔn)為毛坯房 專業(yè)好文 檔 第 13 頁(yè) 三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司 4 本項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 ● 本項(xiàng)目同 華宇皇冠 項(xiàng)目相比較，具有共同的特點(diǎn)： A、 都位于亞龍灣。因位于二線海景，所以與本項(xiàng)目存在不可比性。 3．比較分析 在同樣的地理?xiàng)l件下，亞龍灣暫時(shí)尚未出現(xiàn)可類比的項(xiàng)目，擁有一線海景的凱萊、喜來(lái)登等酒店，沒(méi)有一家發(fā)出產(chǎn)權(quán)銷售的信息。 因?yàn)檎畬?duì)一線海景地開(kāi)發(fā)的限制，使得這塊地有著極大的升值潛力。天域二期的開(kāi)發(fā)完全是順應(yīng)了這一市場(chǎng)需求的。 （二） 市場(chǎng)供求分析 天域酒店開(kāi)業(yè)之時(shí)，亞龍灣僅為凱萊一家五星級(jí)酒店，客房接待能力達(dá)不到 30 萬(wàn)人次 /年，但經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，已經(jīng)出來(lái)了喜來(lái)登、環(huán)球城等十幾家星級(jí)酒店，客房接待能力越過(guò) 300 萬(wàn)人次 /年。三亞現(xiàn)在的海景房地產(chǎn)，價(jià)格一升再升，很多房產(chǎn)一開(kāi)盤就差不多全部售罄。 我們可以看到，三亞全方位的旅游開(kāi)發(fā)和各類樓盤的上市，吸引了來(lái)自全國(guó)各大城市的買家，包括港澳臺(tái)和東南亞各國(guó)的買家。這就證明中國(guó)的旅游地產(chǎn)正在形成市場(chǎng)。市委、市政府圍繞建設(shè)“國(guó)際性熱帶濱海風(fēng)景旅游城市”這個(gè)目標(biāo)， 以“旅游度假、生態(tài)示范”為個(gè)性特色，對(duì)城市總體規(guī)劃進(jìn)行了布局修編，創(chuàng)造了“山、海、河、專業(yè)好文 檔 第 9 頁(yè) 三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司 城”融為一體的城市生態(tài)環(huán)境，大力營(yíng)造城在綠中、城在花中、城在水中的大生態(tài)環(huán)境 。每年有 300 多萬(wàn) 的海內(nèi)外游客赴三亞休閑度假，居住養(yǎng)生。陽(yáng)光、海水、沙灘、椰樹是這個(gè)城市美為驕人的資源。 2020 年底，“陽(yáng)光海岸”投資資愈三億，在三亞灣開(kāi)發(fā)高檔海景小區(qū)，打造高品質(zhì)的海景居所。 在全國(guó)旅游發(fā)展的大形勢(shì)下，三亞的旅游業(yè)步步升溫。項(xiàng)目所處的市場(chǎng)形勢(shì)利好。 在中國(guó)內(nèi)地，從 1995 年開(kāi)始流行。 產(chǎn)權(quán)式酒店的流行趨勢(shì) 由于產(chǎn)權(quán)式酒店是將建設(shè)酒店 所需的 投資 和 宏大的管理 體系分解為單體的組合，為擁有一定 閑置 資金 的投資人獲 得較高回報(bào)，且不想承受投資風(fēng)險(xiǎn) 的個(gè)人或法人提供了機(jī)會(huì)，因此正在全球范圍內(nèi)快速增長(zhǎng)。 首創(chuàng)這一概念的是瑞士的亞力山大 .奈特 。 46% 容積率： 0。在此背景下，我們準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)建設(shè)的 天域度假酒店二期 無(wú)疑適時(shí)而上，具有一定的建設(shè)必要性，一方面盡可能的提供給市場(chǎng)高品質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，滿足市場(chǎng)的需求，另一方面也會(huì)產(chǎn)生較大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益 。特別是隨著近幾年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)、國(guó)家假日 經(jīng)濟(jì)的刺激、國(guó)人消費(fèi)觀念的改變以及三亞旅游綜合環(huán)境的不斷改善，使得三亞作為全國(guó)唯一的熱帶旅游度假目的地越來(lái)越受到國(guó)內(nèi)及國(guó)際的關(guān)注。旅游業(yè)已經(jīng)被中央政府確定為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長(zhǎng)點(diǎn)，它在擴(kuò)大開(kāi)放，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)就業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)平衡發(fā)展以及提高人民生活質(zhì)量和素質(zhì)等方面發(fā)揮了越來(lái)越重要的作用。這些稀有的自然資源使亞龍灣在全球游客中具有很大的吸引力。 這里長(zhǎng)夏無(wú)冬，有最明媚的陽(yáng)光、最純凈的空氣、最碧藍(lán)的海水、最潔白的沙灘，自然生態(tài)環(huán)境在世界首屈一指。專業(yè)好文 檔 第 1 頁(yè) 三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司 天域度假酒店二期 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 編撰單位： 三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司 編撰時(shí)間：二 00三年五月八日 專業(yè)好文 檔 第 2 頁(yè) 三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司 目 錄 第一章 總論 1 項(xiàng)目概況 2 項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)必要性 3 可行性研究的依據(jù)和范圍 4 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 5 施工進(jìn)度計(jì)劃 第二章 市場(chǎng)調(diào)研及前景預(yù)測(cè) 1 度假公寓的概念 2 三亞引入度假公寓的情況介紹 3 目前三亞已經(jīng)推出和即將推出的可比項(xiàng)目分析 4 本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目相比較優(yōu)劣勢(shì)分析 5 本項(xiàng)目前景預(yù)測(cè) 第三章 項(xiàng)目定位 1 主題定位 2 功能定位 3 市場(chǎng)定位 4 項(xiàng)目建設(shè)方案及規(guī)劃設(shè)計(jì)定位 5 價(jià)格定位 6 入市姿態(tài)及 推廣時(shí)機(jī)定位 7 銷售方式定位 專業(yè)好文 檔 第 3 頁(yè) 三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司 8 物業(yè)管理定位 第四章 營(yíng)銷策略 1 宣傳主題概念 2 賣點(diǎn)整合 3 優(yōu)惠措施 4 銷售目標(biāo)體系 —— 整體推廣思路 5 分階段控制的公關(guān)效果 6 外發(fā)式宣傳策略 7 銷售進(jìn)度目標(biāo) 8 資金回籠計(jì)劃 第五章 投資估算和資金籌措 1 投資估算 2 資金籌措 第六章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與社會(huì)效益分析 1 盈虧平衡分析 2 贏利預(yù)測(cè) 3 敏感性分析 4 社會(huì)效益分析 第七章 結(jié)論 專業(yè)好文 檔 第 4 頁(yè) 三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司 第一章 總論 1 項(xiàng)目概況 本報(bào)告所陳述的對(duì)象為三亞 天域度假酒店二期 ，以下簡(jiǎn)稱本項(xiàng)目。與 阿拉伯海、紅海、加勒比海、孟加拉灣、墨西哥灣、夏威夷群島 一道，呼吸著溫馨的海洋季風(fēng)，這是一條關(guān)于熱帶，關(guān)于濱海的假日旅行線。國(guó)家環(huán)境保護(hù)總局把三亞亞龍灣浴場(chǎng)列入全國(guó) 5 個(gè)水質(zhì)優(yōu)、最適宜游泳的海水浴場(chǎng)。 2 項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)必要性 在過(guò)去的 20 年，隨著中國(guó) 經(jīng)濟(jì)持續(xù)升溫，中國(guó)的旅游業(yè)有了長(zhǎng)足的增長(zhǎng)，現(xiàn)已躋身于世界旅游大國(guó)之列，躍居亞洲旅游大國(guó)之首。 近幾年，三亞房地產(chǎn)慢慢脫離海南房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的陰影，開(kāi)始復(fù)蘇，并朝著良性的方向發(fā)展，三亞的房地產(chǎn)開(kāi)始了新一輪的升溫。 在美麗的亞龍灣區(qū)域內(nèi)可以供給的濱海一線房地產(chǎn)目前尚無(wú)一家，亞龍灣二線房地產(chǎn)產(chǎn)品也屈指可數(shù)，在未來(lái)幾年內(nèi)將遠(yuǎn)遠(yuǎn)難以滿足市場(chǎng)對(duì)亞龍灣濱海房地 產(chǎn)產(chǎn)品的強(qiáng)大需求。 專業(yè)好文 檔 第 6 頁(yè) 三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司 4 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總占地面積： 58070 平方米 總建筑面積： 67981 平方米 可銷售面積： 34000 平方米， 建筑密度： 24。 它是 由消費(fèi)者或個(gè)人投資者買斷 酒 店 客房 在特定時(shí)間里的使用權(quán) 。 產(chǎn)權(quán)酒店 是一種旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)有效結(jié)合的投資品種。 美國(guó)的 產(chǎn)權(quán) 酒店 已超過(guò)了 1000 個(gè)。 酒店是旅游產(chǎn)業(yè)鏈中的重要環(huán)節(jié)，而度假酒店是酒店類型中數(shù)量不多，但占經(jīng)濟(jì)比重較大的類型之一。專業(yè)好文 檔 第 8 頁(yè) 三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司 旅游業(yè)已經(jīng)被中央政府確定為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長(zhǎng)點(diǎn)，它在擴(kuò)大開(kāi)放，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)就業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)平衡發(fā)展以及提高人民生活質(zhì)量和素質(zhì)等方面發(fā)揮了越來(lái)越重要 的作用。緊接著，“碧海藍(lán)天”、“藍(lán)?；▓@”、“昌達(dá)海景花園”等隨之跟進(jìn)。 2．三亞有著天生麗質(zhì)的自然美。這一稀缺資源對(duì)世人的吸引力越來(lái)越大。近年來(lái)三亞城市發(fā)展日新月異，城市品位顯著提升。據(jù)新華社經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)道， 2020 年到 2020 年之中，三亞房地產(chǎn)的購(gòu)買者當(dāng)?shù)鼐用裰徽?10%，海南島的客戶占了 20%，而全國(guó)其他城市的購(gòu)買者占了 70%。 2020 年，以 瑞海豪庭的被搶購(gòu)為代表的 地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇只是一個(gè)信號(hào)。尤其是亞龍灣的一線海景，這種最為稀缺的資源尤為搶手。這都是本項(xiàng)目面對(duì)的市場(chǎng)基礎(chǔ)。根據(jù)亞龍灣公司提供的資料，近五年來(lái)游客增長(zhǎng)的速度遠(yuǎn)大于酒店接待能力與增長(zhǎng)速度之比如下： 圖例： （表 3） 單位：萬(wàn) /人次 1999 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 從上表可見(jiàn)亞龍灣的酒店還沒(méi)有達(dá)到飽和，星級(jí)客房接等依然有很大的市場(chǎng)。用開(kāi)發(fā)度假酒店，是非常珍貴非常稀缺的一塊寶地。從產(chǎn)權(quán)發(fā)售的角度考慮，同樣是為這樣一群高端客戶提供亞龍灣的自有星級(jí)酒店產(chǎn)權(quán)客房，對(duì)象中包括以高端旅游房產(chǎn)為目標(biāo)