【正文】 相互之間發(fā)自內心的默契。房地產投資從腹地走向旅游度假勝地，是房地產發(fā)展的一個必然。 為了增加城市的綜合競爭力以及在世界范圍內的知名度，三亞市政府進行了系列的形象工程建設，組織了大量的重大文化活動， …… 這一切都成功地將三亞推向全國、甚至世界優(yōu)秀旅游城市的前列。亞龍灣更是成為人們來三亞旅游的必到之處。而天域二期，則是位于綜合自然條件最好的亞龍灣?，F(xiàn)在，一批依山傍海，環(huán)境優(yōu)美的海景房成為頗受消費者歡迎的“皇帝女”，銷售勢頭有增無減。旅游房地產業(yè)從旅游業(yè)和房地產的交融中脫穎而出。 1．從三亞市來看，是我國近年來旅游業(yè)發(fā)展最迅速的城市之一。目前北京、青島、北海、珠海、長春、蘭州、昆明、長沙、深圳、海南等地均開始出現(xiàn)各種規(guī)模的產權酒店。據(jù)國際旅游組織 2020 年 報告 ，其增長率達到 %。 1976 年，法國阿爾卑斯山地區(qū)的旅游酒店首次進行了真正意義上的而產權酒店則是進而買斷產權而不僅是買斷時段，即將 酒店的 客房分割 ，每間客房作不住時為一個帶有獨立 產權 的 獨立 單位， 出售給 客戶。 72 綠化率： 65。 3 可行性研究的依據(jù)和范圍 本報告是基于對市場的充分了解和對該項目的市場前景有著準確的判斷而作的，具有科學性和前瞻性。與其同時，三亞也因為良好的氣候和優(yōu)美的自然環(huán)境使得內地人特別是東北、華北地區(qū)的人們對到三亞過冬、度假充滿熱情，客觀上造成了三亞近期推出的房產特別是海景房大多數(shù)被內地人所購買。 在全國旅游發(fā)展的大形勢下，三亞的旅游業(yè)步步升溫。 天域度假酒店二期便位于 亞龍灣海岸線的中點。世界旅游組織把三亞認證為 4A 級旅游目的地。 本項目位于三亞著名的國家 級旅游度假區(qū) 亞龍灣。亞龍灣猶如一顆璀璨的明珠，鑲嵌在地球北緯 18176。據(jù)國際環(huán)境保護組 織對世界 48 個國家 158 個主要城市環(huán)境質量進行監(jiān)測評價，三亞空氣質量位居世界第二，中國第一。 本項目建設用地東接 天域度假酒店一期 ；南臨南中國海；西接紅樹林 度假 酒店（五星級）；北靠 亞龍灣高爾夫球場 ，地塊方正規(guī)則，視野開闊，觀海效果極佳，是建設高檔 度假酒店的 理想用地。旅游房地專業(yè)好文 檔 第 5 頁 三亞天域實業(yè)有限公司 產業(yè)從旅游業(yè)和房地產的交融中脫穎而出。業(yè)內人士認為，未來幾年的三亞房地產，特別是海景房產具有較大的市場需求。本報告在以下的部分將著重對本項目的市場分析、項目定位、規(guī)劃設計定位、營銷推廣策略以及項目的財務評價進行研究。 6% 5 施工進度計劃 1 2020 年 11 月 29 日破土動工 2 2020 年 1 月 26 日結構達到正負零 3 2020 年 5 月 18 日結構封頂 4 2020 年 6 月 30 日交付使用 第二章 市場調研及前景預測 1 產權式酒店 的概念 產權式酒店由 時權酒店 （ TIME SHARE）演變而來。 投資者 既可長期 居住， 也可在不住專業(yè)好文 檔 第 7 頁 三亞天域實業(yè)有限公司 時 將客房委托給酒店經營 獲 取回報，同時還可獲得酒店贈送的一定期限的免 費入住權 。到 2020年，已有 萬個家庭在 81 個國家的 6000 多個旅游目的地購買了時權酒店 和產權酒店。 2 天域度假 酒店 二期 引入 產權式酒店 模式情況分析 一．市場形勢分析 （一）客觀區(qū)域市場分析 天域二期的定位是：中國亞龍灣國家級旅游 度假區(qū)的一家有五年成功經營歷史的五星級度假酒店的二期工程。 在過去的 20 年，隨著中國經濟持續(xù)升溫，中國的旅游業(yè)有了長足的增長，現(xiàn)已躋身于世界旅游大國之列，躍居亞洲旅游大國之首。 2020 年，坐落在大東海的“瑞海豪庭”推出高檔海景房，在極短的時間內，三幢高層樓盤就發(fā)售一空，點燃了三亞房地產春天來臨的信號。 2020 年 1 月 7 月，三亞市共銷售住宅面積達 萬平方米，商鋪面積 平方米，在非典疫情剛過去的7 月份中，銷售面積達 萬平方米（其中認購面積為 萬平方米），這表明，幾經風雨，三亞房地產業(yè)已經駛入健康快速的發(fā)展軌道。國家環(huán)?？偩謱θ珖?17 個沿海城市的 28 個海水浴場進行的水質監(jiān)測結果表明：三亞大東海浴場、亞龍灣浴場是全國 5 個水質優(yōu)、最適宜游泳的海水浴場。 3．的生態(tài)市貌和與時俱進的青春活力，讓世界矚目。 4．房產投資從腹地轉移到旅游度假勝地，旅游地產正在形成市場。這就使得人們的眼光自然投向三亞這樣的旅游勝地，給三亞房地產帶來了百年一遇的良機。一線海景和近海的公寓、酒店式公寓、別墅等成了房產投資的首選。 綜上所述，天域二期的開發(fā)有著良好的外部經濟環(huán)境，社全環(huán)境和地理位置。 從目前來看，亞龍灣酒店的接待能力并沒有飽和，尤其是在周末和節(jié)假日，入住亞龍灣五星級酒店要提前一周預訂，在黃金周根本就供不應求。 （三）項目比較分析 1．項目地塊情況 項目的地塊 A52，約 58070m2，位于亞龍灣中部，南面南中國海，酒店接待能力 實際到訪游客數(shù)量 8 15 14 26 32 170 50 220 80 330 專業(yè)好文 檔 第 11 頁 三亞天域實業(yè)有限公司 11 北靠起伏的山嶺和亞龍灣高爾夫球場，緊挨 著天域一期，是一塊優(yōu)質的專屬沙灘的一線海景地。 2．市場定位 天域二期是設計為五星級標準的度假酒店，與一期一樣，目標是來三亞度假的具有高消費能力的頂級富豪、高端游客，包括世界 500強企業(yè)、新崛起的經濟大鱷以及其它社會高層機構和知名人士。三亞市房地產行業(yè)在發(fā)展產品上產權酒店基本是一個空白。 項目名稱 項目位置 開發(fā)商 專業(yè)好文 檔 第 12 頁 三亞天域實業(yè)有限公司 開盤或預計開盤日期 總占地面 積 總建筑面積 容積率 建筑密度 綠化率 總套數(shù) 層數(shù) 8 層 戶型 項目優(yōu)勢： 地處目前房地產開發(fā)最佳地濱海大道，分享椰夢長廊之美景；處市中心，生活配套設施完善；全海景的戶型滿足了內地人對大海的需要； 整體規(guī)劃設計較好，實用率高；八層帶電梯，提升了項目的檔次。 ● 本項目與其他項目相比較具有的劣勢： 采用酒店式設計及配套，公共建筑面積較多 5 本項目前景預測 我們評價本項目的原則是謹慎、保守的，但本項目的市場綜合環(huán)境又是值得樂觀的。 第三章 項目定位 1 主題定位 天域度假酒店二期 —— 絕版海景視野，一生的度假計劃 —— 國寶級的海景，您將不再是過客 2 功能定位 結合天域 度假酒店 一期成功之處，規(guī)劃設計的 天域度假酒店二期， 完善第一期的設施，滿足不斷增長的客流量的需求，提高接待能力，增強市場競爭優(yōu)勢。五年中客人反饋了很多好的建設性建議，是促使業(yè)主盡快開發(fā)天域二期的重要源動力。 3． 6 公共的配 套條件 專業(yè)好文 檔 第 16 頁 三亞天域實業(yè)有限公司 1．亞龍灣國家旅游度假區(qū) 1992 年建立，有完整的包括邊防、消防支隊、派出所在內的行政管理架構； 2．中國銀行已經設立儲蓄所；各大酒店設立自動取款柜員機以及在柜臺 POS 機的直接交付款操作和外幣兌換； 3．郵電代辦設置在各大酒店； 4．文化體育設施包括：亞龍灣高爾夫球場、各大酒店的網球場、游泳池、海底世界、劇院、潛水、多項水上運動和和沙灘運動等； 5．各大酒店自設醫(yī)務室； 6．給排水、電、電信及英特網、有線電視等網絡健全； 7．排污系統(tǒng)、垃圾站健全； 8．通往市區(qū)和機場、車站的交通便利。但普遍沒有厚實的經對新生事物的接受較快，對旅游擁有濃厚的興趣與熱情，尤其對自助游情 有獨鐘。出游以朋友同事作為組合元素。 經濟處于上升階段，購買力強，開始以家庭為旅游的組合方式。不滿足現(xiàn)有的經濟狀 況，注意儲蓄，購買較多兒童用品，購買住宅能力降低或正在承擔還貸購房款的壓力。職位上升快，有較好的能力調整住房到更大、更高檔次 經驗的積累，職位的升遷令該群體擁有更強、更穩(wěn)固的經濟實力。伴侶或子女皆有工作，注重儲蓄，購買冷靜、理智，住房儲蓄購買力已達高峰。購買力達到高峰期，住房購買力釋放大部分，較多購買老年人用品，如醫(yī)療保健品等。特別注重情感溝通、關注安全保障，著重社區(qū)人事因素，怕孤獨和冷落。 對自助游情有獨鐘，因而長時間地擁有可免費使用的酒店式公寓及較為完善的配套服務，對他們來說有極大的吸引力。 經濟實力及消費習慣 本階段的客戶群體雖然積蓄有限，但已經開始進入經濟實力的上升階段，還貸能力較強，而且對貸款購物的方式比較容 易接受。 3. 3. 1. 注重生活質素的成熟家庭 包括上表中階段 5 的人群。 度假及其余的消費活動通常以家庭為單位進行?；貜湍贻p時代專業(yè)好文 檔 第 20 頁 三亞天域實業(yè)有限公司 的習慣，喜愛與同齡人結伴而行。 另外，隨著三亞作為旅游度假目的地地位的日趨形成，三亞越來越成為北方銀發(fā)一族養(yǎng)老度假所鐘情的地方。 但由于該地區(qū)客戶經濟上較富足，且當?shù)胤績r處于國內領導水平，因此，該區(qū)域的現(xiàn)實購買能力較強。 3. 3. 2. 以北京為核心的三北地區(qū) 主觀影響因素 與南方地區(qū)人群的冷靜和精于算計相比，北方人明顯更充滿豪氣與沖動，往往會憑一時的沖動而決定一項投資或一項消費。 而且，隨著北京地區(qū)現(xiàn)代化進程的不斷加快，北京地區(qū)集聚著相當一部分富裕階層，就整個市場容量來說，北京地區(qū)無疑是最大的?！?F”型建筑物圍合部分，組成中心園林，它承襲了夏威夷的園林風格，以當今國際流行的設計理念，融合海南的本土文化特色。 3． 4． 2 建筑設計與規(guī)劃定位 1． 標高 大多數(shù)的建筑標高按原地形設計，其主要功能都設計在原地面積高（ elo +）以上，以防范在臺風期間供水的侵襲； 2． 景觀與朝向 將客房與高效益的區(qū)域盡可能多的設計于有海景的位置，一最大限度地減少對一期公共區(qū)域和客房視野的景響。 5． 建設與裝修 高標準建設。 裝修：全部按五星級酒店標準裝修，配備五星級酒店必備的設施、用品。 3 功能分類及戶型設置定位 1 功能分類 本項目總建筑面積約 67981 平方米，其中： 客房部分 34000 平方米，占總建筑面積的 50%，公用設施部分包括為 18116 平方米，占總建筑面積的 26%，包括大堂、走廊、機電設備房、工作間及電梯候梯廳、垃圾道、煙道和消防樓梯和、商務中心、會議室、餐廳、便利店、配送中心、美容美發(fā)中心、健身房等。面積在 5180平方米， 235 間，占 53。 備注： 三套間 在銷售時可以考慮根據(jù)客戶的需要進行組合或分拆。 專業(yè)好文 檔 第 26 頁 三亞天域實業(yè)有限公司 具體定價建議如下： 1 相關經濟及技術指標： （ 1）、本項目公寓部分銷售面積約 18900 平方米；商業(yè)用房部分約 1100 平方米。綜合三亞市最新房地產市場行情和同類可比項目的售價策略，以及本項目的預期贏利狀況，建議： 第一階段。因此本階段的銷售在單位成本的基礎上提高 90%： 銷售平均實收價格約為： 6250元 /M2。如果銷售市場反映良好，目標客戶對本項目推出的門市價格接受程度較高，則相應的減少折讓；反之，則加大折讓，但維持最高平均 5%的折讓率。 6 入市姿態(tài)及 推廣時機定位 房地產項目以什么樣的姿態(tài)出現(xiàn)以及選擇什么樣的推廣時機，要結合項目自身特點。根據(jù)項目的特性、投資方式、資金回籠計劃和發(fā)展商實力等具體條件，將能夠更加順利地達到銷售目標的銷售方式確定下來。 3 運作機制 酒店經營管理公司將按照中華人民共和國財務與審計制度實施管理，以高透明度向業(yè)主提供經營管理方面的咨詢，定期向業(yè)主通報公寓的經營（管理）狀況，并接受業(yè)主委員會的書面預約，公寓業(yè)主委員會委托會計師事務所審計經營業(yè)績。 二、 營業(yè)收入 ：天域度假酒店二期通過經營出租酒店客房所產生的專業(yè)好文 檔 第 33 頁 三亞天域實業(yè)有限公司 收入（僅指房租） ,不包括酒店商場、會務、餐廳、酒水、康樂、洗衣、電話、電報和電傳 等其它酒店項目 的收入， 不包括 服務費收入以及 酒店設備 、場地的 使用費 、 租賃費 等收入 。以后每年從 1 月 1 日起至當年的 12 月 31日止為一會計年度。 每一經營管理方式委托時段為 3 年，以實際交接日作為第一委托經營管理時段的起始時間，（第一委托時段為前四個會計年度）雙方不得中途終止合同。 三、 乙方的權利和義務 權利 1．乙方選擇第 種方式 型。 業(yè)主自用期間，不得改變房屋結構和外觀，不能亂搭建臨時設施，不要拿走室內的設施物品； 不得私自經營客房。 甲方定期向乙方公布經營情況和收入情況；（僅對委托經營專業(yè)好文 檔 第 36 頁 三亞天域實業(yè)有限公司 的業(yè)主） 向乙方通報重大經營決策和重大事件； 甲方應如期向乙方支付應得經營收益； 在