【正文】 相互之間發(fā)自內(nèi)心的默契。房地產(chǎn)投資從腹地走向旅游度假勝地，是房地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)必然。 為了增加城市的綜合競(jìng)爭(zhēng)力以及在世界范圍內(nèi)的知名度，三亞市政府進(jìn)行了系列的形象工程建設(shè)，組織了大量的重大文化活動(dòng)， …… 這一切都成功地將三亞推向全國、甚至世界優(yōu)秀旅游城市的前列。亞龍灣更是成為人們來三亞旅游的必到之處。而天域二期，則是位于綜合自然條件最好的亞龍灣?，F(xiàn)在，一批依山傍海，環(huán)境優(yōu)美的海景房成為頗受消費(fèi)者歡迎的“皇帝女”，銷售勢(shì)頭有增無減。旅游房地產(chǎn)業(yè)從旅游業(yè)和房地產(chǎn)的交融中脫穎而出。 1．從三亞市來看，是我國近年來旅游業(yè)發(fā)展最迅速的城市之一。目前北京、青島、北海、珠海、長春、蘭州、昆明、長沙、深圳、海南等地均開始出現(xiàn)各種規(guī)模的產(chǎn)權(quán)酒店。據(jù)國際旅游組織 2020 年 報(bào)告 ，其增長率達(dá)到 %。 1976 年，法國阿爾卑斯山地區(qū)的旅游酒店首次進(jìn)行了真正意義上的而產(chǎn)權(quán)酒店則是進(jìn)而買斷產(chǎn)權(quán)而不僅是買斷時(shí)段，即將 酒店的 客房分割 ，每間客房作不住時(shí)為一個(gè)帶有獨(dú)立 產(chǎn)權(quán) 的 獨(dú)立 單位， 出售給 客戶。 72 綠化率： 65。 3 可行性研究的依據(jù)和范圍 本報(bào)告是基于對(duì)市場(chǎng)的充分了解和對(duì)該項(xiàng)目的市場(chǎng)前景有著準(zhǔn)確的判斷而作的，具有科學(xué)性和前瞻性。與其同時(shí)，三亞也因?yàn)榱己玫臍夂蚝蛢?yōu)美的自然環(huán)境使得內(nèi)地人特別是東北、華北地區(qū)的人們對(duì)到三亞過冬、度假充滿熱情，客觀上造成了三亞近期推出的房產(chǎn)特別是海景房大多數(shù)被內(nèi)地人所購買。 在全國旅游發(fā)展的大形勢(shì)下，三亞的旅游業(yè)步步升溫。 天域度假酒店二期便位于 亞龍灣海岸線的中點(diǎn)。世界旅游組織把三亞認(rèn)證為 4A 級(jí)旅游目的地。 本項(xiàng)目位于三亞著名的國家 級(jí)旅游度假區(qū) 亞龍灣。亞龍灣猶如一顆璀璨的明珠，鑲嵌在地球北緯 18176。據(jù)國際環(huán)境保護(hù)組 織對(duì)世界 48 個(gè)國家 158 個(gè)主要城市環(huán)境質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)測(cè)評(píng)價(jià)，三亞空氣質(zhì)量位居世界第二，中國第一。 本項(xiàng)目建設(shè)用地東接 天域度假酒店一期 ；南臨南中國海；西接紅樹林 度假 酒店（五星級(jí)）；北靠 亞龍灣高爾夫球場(chǎng) ，地塊方正規(guī)則，視野開闊，觀海效果極佳，是建設(shè)高檔 度假酒店的 理想用地。旅游房地專業(yè)好文 檔 第 5 頁 三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司 產(chǎn)業(yè)從旅游業(yè)和房地產(chǎn)的交融中脫穎而出。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來幾年的三亞房地產(chǎn)，特別是海景房產(chǎn)具有較大的市場(chǎng)需求。本報(bào)告在以下的部分將著重對(duì)本項(xiàng)目的市場(chǎng)分析、項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)定位、營銷推廣策略以及項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)進(jìn)行研究。 6% 5 施工進(jìn)度計(jì)劃 1 2020 年 11 月 29 日破土動(dòng)工 2 2020 年 1 月 26 日結(jié)構(gòu)達(dá)到正負(fù)零 3 2020 年 5 月 18 日結(jié)構(gòu)封頂 4 2020 年 6 月 30 日交付使用 第二章 市場(chǎng)調(diào)研及前景預(yù)測(cè) 1 產(chǎn)權(quán)式酒店 的概念 產(chǎn)權(quán)式酒店由 時(shí)權(quán)酒店 （ TIME SHARE）演變而來。 投資者 既可長期 居住， 也可在不住專業(yè)好文 檔 第 7 頁 三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司 時(shí) 將客房委托給酒店經(jīng)營 獲 取回報(bào)，同時(shí)還可獲得酒店贈(zèng)送的一定期限的免 費(fèi)入住權(quán) 。到 2020年，已有 萬個(gè)家庭在 81 個(gè)國家的 6000 多個(gè)旅游目的地購買了時(shí)權(quán)酒店 和產(chǎn)權(quán)酒店。 2 天域度假 酒店 二期 引入 產(chǎn)權(quán)式酒店 模式情況分析 一．市場(chǎng)形勢(shì)分析 （一）客觀區(qū)域市場(chǎng)分析 天域二期的定位是：中國亞龍灣國家級(jí)旅游 度假區(qū)的一家有五年成功經(jīng)營歷史的五星級(jí)度假酒店的二期工程。 在過去的 20 年，隨著中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)升溫，中國的旅游業(yè)有了長足的增長，現(xiàn)已躋身于世界旅游大國之列，躍居亞洲旅游大國之首。 2020 年，坐落在大東海的“瑞海豪庭”推出高檔海景房，在極短的時(shí)間內(nèi)，三幢高層樓盤就發(fā)售一空，點(diǎn)燃了三亞房地產(chǎn)春天來臨的信號(hào)。 2020 年 1 月 7 月，三亞市共銷售住宅面積達(dá) 萬平方米，商鋪面積 平方米，在非典疫情剛過去的7 月份中，銷售面積達(dá) 萬平方米（其中認(rèn)購面積為 萬平方米），這表明，幾經(jīng)風(fēng)雨，三亞房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)駛?cè)虢】悼焖俚陌l(fā)展軌道。國家環(huán)?？偩謱?duì)全國 17 個(gè)沿海城市的 28 個(gè)海水浴場(chǎng)進(jìn)行的水質(zhì)監(jiān)測(cè)結(jié)果表明：三亞大東海浴場(chǎng)、亞龍灣浴場(chǎng)是全國 5 個(gè)水質(zhì)優(yōu)、最適宜游泳的海水浴場(chǎng)。 3．的生態(tài)市貌和與時(shí)俱進(jìn)的青春活力，讓世界矚目。 4．房產(chǎn)投資從腹地轉(zhuǎn)移到旅游度假勝地，旅游地產(chǎn)正在形成市場(chǎng)。這就使得人們的眼光自然投向三亞這樣的旅游勝地，給三亞房地產(chǎn)帶來了百年一遇的良機(jī)。一線海景和近海的公寓、酒店式公寓、別墅等成了房產(chǎn)投資的首選。 綜上所述，天域二期的開發(fā)有著良好的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境，社全環(huán)境和地理位置。 從目前來看，亞龍灣酒店的接待能力并沒有飽和，尤其是在周末和節(jié)假日，入住亞龍灣五星級(jí)酒店要提前一周預(yù)訂，在黃金周根本就供不應(yīng)求。 （三）項(xiàng)目比較分析 1．項(xiàng)目地塊情況 項(xiàng)目的地塊 A52，約 58070m2，位于亞龍灣中部，南面南中國海，酒店接待能力 實(shí)際到訪游客數(shù)量 8 15 14 26 32 170 50 220 80 330 專業(yè)好文 檔 第 11 頁 三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司 11 北靠起伏的山嶺和亞龍灣高爾夫球場(chǎng)，緊挨 著天域一期，是一塊優(yōu)質(zhì)的專屬沙灘的一線海景地。 2．市場(chǎng)定位 天域二期是設(shè)計(jì)為五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的度假酒店，與一期一樣，目標(biāo)是來三亞度假的具有高消費(fèi)能力的頂級(jí)富豪、高端游客，包括世界 500強(qiáng)企業(yè)、新崛起的經(jīng)濟(jì)大鱷以及其它社會(huì)高層機(jī)構(gòu)和知名人士。三亞市房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展產(chǎn)品上產(chǎn)權(quán)酒店基本是一個(gè)空白。 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目位置 開發(fā)商 專業(yè)好文 檔 第 12 頁 三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司 開盤或預(yù)計(jì)開盤日期 總占地面 積 總建筑面積 容積率 建筑密度 綠化率 總套數(shù) 層數(shù) 8 層 戶型 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)： 地處目前房地產(chǎn)開發(fā)最佳地濱海大道，分享椰夢(mèng)長廊之美景；處市中心，生活配套設(shè)施完善；全海景的戶型滿足了內(nèi)地人對(duì)大海的需要； 整體規(guī)劃設(shè)計(jì)較好，實(shí)用率高；八層帶電梯，提升了項(xiàng)目的檔次。 ● 本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目相比較具有的劣勢(shì)： 采用酒店式設(shè)計(jì)及配套，公共建筑面積較多 5 本項(xiàng)目前景預(yù)測(cè) 我們?cè)u(píng)價(jià)本項(xiàng)目的原則是謹(jǐn)慎、保守的，但本項(xiàng)目的市場(chǎng)綜合環(huán)境又是值得樂觀的。 第三章 項(xiàng)目定位 1 主題定位 天域度假酒店二期 —— 絕版海景視野，一生的度假計(jì)劃 —— 國寶級(jí)的海景，您將不再是過客 2 功能定位 結(jié)合天域 度假酒店 一期成功之處，規(guī)劃設(shè)計(jì)的 天域度假酒店二期， 完善第一期的設(shè)施，滿足不斷增長的客流量的需求，提高接待能力，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。五年中客人反饋了很多好的建設(shè)性建議，是促使業(yè)主盡快開發(fā)天域二期的重要源動(dòng)力。 3． 6 公共的配 套條件 專業(yè)好文 檔 第 16 頁 三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司 1．亞龍灣國家旅游度假區(qū) 1992 年建立，有完整的包括邊防、消防支隊(duì)、派出所在內(nèi)的行政管理架構(gòu)； 2．中國銀行已經(jīng)設(shè)立儲(chǔ)蓄所；各大酒店設(shè)立自動(dòng)取款柜員機(jī)以及在柜臺(tái) POS 機(jī)的直接交付款操作和外幣兌換； 3．郵電代辦設(shè)置在各大酒店； 4．文化體育設(shè)施包括：亞龍灣高爾夫球場(chǎng)、各大酒店的網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、海底世界、劇院、潛水、多項(xiàng)水上運(yùn)動(dòng)和和沙灘運(yùn)動(dòng)等； 5．各大酒店自設(shè)醫(yī)務(wù)室； 6．給排水、電、電信及英特網(wǎng)、有線電視等網(wǎng)絡(luò)健全； 7．排污系統(tǒng)、垃圾站健全； 8．通往市區(qū)和機(jī)場(chǎng)、車站的交通便利。但普遍沒有厚實(shí)的經(jīng)對(duì)新生事物的接受較快，對(duì)旅游擁有濃厚的興趣與熱情，尤其對(duì)自助游情 有獨(dú)鐘。出游以朋友同事作為組合元素。 經(jīng)濟(jì)處于上升階段，購買力強(qiáng)，開始以家庭為旅游的組合方式。不滿足現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)狀 況，注意儲(chǔ)蓄，購買較多兒童用品，購買住宅能力降低或正在承擔(dān)還貸購房款的壓力。職位上升快，有較好的能力調(diào)整住房到更大、更高檔次 經(jīng)驗(yàn)的積累，職位的升遷令該群體擁有更強(qiáng)、更穩(wěn)固的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。伴侶或子女皆有工作，注重儲(chǔ)蓄，購買冷靜、理智，住房?jī)?chǔ)蓄購買力已達(dá)高峰。購買力達(dá)到高峰期，住房購買力釋放大部分，較多購買老年人用品，如醫(yī)療保健品等。特別注重情感溝通、關(guān)注安全保障，著重社區(qū)人事因素，怕孤獨(dú)和冷落。 對(duì)自助游情有獨(dú)鐘，因而長時(shí)間地?fù)碛锌擅赓M(fèi)使用的酒店式公寓及較為完善的配套服務(wù)，對(duì)他們來說有極大的吸引力。 經(jīng)濟(jì)實(shí)力及消費(fèi)習(xí)慣 本階段的客戶群體雖然積蓄有限，但已經(jīng)開始進(jìn)入經(jīng)濟(jì)實(shí)力的上升階段，還貸能力較強(qiáng)，而且對(duì)貸款購物的方式比較容 易接受。 3. 3. 1. 注重生活質(zhì)素的成熟家庭 包括上表中階段 5 的人群。 度假及其余的消費(fèi)活動(dòng)通常以家庭為單位進(jìn)行?；貜?fù)年輕時(shí)代專業(yè)好文 檔 第 20 頁 三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司 的習(xí)慣，喜愛與同齡人結(jié)伴而行。 另外，隨著三亞作為旅游度假目的地地位的日趨形成，三亞越來越成為北方銀發(fā)一族養(yǎng)老度假所鐘情的地方。 但由于該地區(qū)客戶經(jīng)濟(jì)上較富足，且當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)處于國內(nèi)領(lǐng)導(dǎo)水平，因此，該區(qū)域的現(xiàn)實(shí)購買能力較強(qiáng)。 3. 3. 2. 以北京為核心的三北地區(qū) 主觀影響因素 與南方地區(qū)人群的冷靜和精于算計(jì)相比，北方人明顯更充滿豪氣與沖動(dòng)，往往會(huì)憑一時(shí)的沖動(dòng)而決定一項(xiàng)投資或一項(xiàng)消費(fèi)。 而且，隨著北京地區(qū)現(xiàn)代化進(jìn)程的不斷加快，北京地區(qū)集聚著相當(dāng)一部分富裕階層，就整個(gè)市場(chǎng)容量來說，北京地區(qū)無疑是最大的。“ F”型建筑物圍合部分，組成中心園林，它承襲了夏威夷的園林風(fēng)格，以當(dāng)今國際流行的設(shè)計(jì)理念，融合海南的本土文化特色。 3． 4． 2 建筑設(shè)計(jì)與規(guī)劃定位 1． 標(biāo)高 大多數(shù)的建筑標(biāo)高按原地形設(shè)計(jì)，其主要功能都設(shè)計(jì)在原地面積高（ elo +）以上，以防范在臺(tái)風(fēng)期間供水的侵襲； 2． 景觀與朝向 將客房與高效益的區(qū)域盡可能多的設(shè)計(jì)于有海景的位置，一最大限度地減少對(duì)一期公共區(qū)域和客房視野的景響。 5． 建設(shè)與裝修 高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。 裝修：全部按五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)裝修，配備五星級(jí)酒店必備的設(shè)施、用品。 3 功能分類及戶型設(shè)置定位 1 功能分類 本項(xiàng)目總建筑面積約 67981 平方米，其中： 客房部分 34000 平方米，占總建筑面積的 50%，公用設(shè)施部分包括為 18116 平方米，占總建筑面積的 26%，包括大堂、走廊、機(jī)電設(shè)備房、工作間及電梯候梯廳、垃圾道、煙道和消防樓梯和、商務(wù)中心、會(huì)議室、餐廳、便利店、配送中心、美容美發(fā)中心、健身房等。面積在 5180平方米， 235 間，占 53。 備注： 三套間 在銷售時(shí)可以考慮根據(jù)客戶的需要進(jìn)行組合或分拆。 專業(yè)好文 檔 第 26 頁 三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司 具體定價(jià)建議如下： 1 相關(guān)經(jīng)濟(jì)及技術(shù)指標(biāo)： （ 1）、本項(xiàng)目公寓部分銷售面積約 18900 平方米；商業(yè)用房部分約 1100 平方米。綜合三亞市最新房地產(chǎn)市場(chǎng)行情和同類可比項(xiàng)目的售價(jià)策略，以及本項(xiàng)目的預(yù)期贏利狀況，建議： 第一階段。因此本階段的銷售在單位成本的基礎(chǔ)上提高 90%： 銷售平均實(shí)收價(jià)格約為： 6250元 /M2。如果銷售市場(chǎng)反映良好，目標(biāo)客戶對(duì)本項(xiàng)目推出的門市價(jià)格接受程度較高，則相應(yīng)的減少折讓；反之，則加大折讓，但維持最高平均 5%的折讓率。 6 入市姿態(tài)及 推廣時(shí)機(jī)定位 房地產(chǎn)項(xiàng)目以什么樣的姿態(tài)出現(xiàn)以及選擇什么樣的推廣時(shí)機(jī)，要結(jié)合項(xiàng)目自身特點(diǎn)。根據(jù)項(xiàng)目的特性、投資方式、資金回籠計(jì)劃和發(fā)展商實(shí)力等具體條件，將能夠更加順利地達(dá)到銷售目標(biāo)的銷售方式確定下來。 3 運(yùn)作機(jī)制 酒店經(jīng)營管理公司將按照中華人民共和國財(cái)務(wù)與審計(jì)制度實(shí)施管理，以高透明度向業(yè)主提供經(jīng)營管理方面的咨詢，定期向業(yè)主通報(bào)公寓的經(jīng)營（管理）狀況，并接受業(yè)主委員會(huì)的書面預(yù)約，公寓業(yè)主委員會(huì)委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)經(jīng)營業(yè)績(jī)。 二、 營業(yè)收入 ：天域度假酒店二期通過經(jīng)營出租酒店客房所產(chǎn)生的專業(yè)好文 檔 第 33 頁 三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司 收入（僅指房租） ,不包括酒店商場(chǎng)、會(huì)務(wù)、餐廳、酒水、康樂、洗衣、電話、電報(bào)和電傳 等其它酒店項(xiàng)目 的收入， 不包括 服務(wù)費(fèi)收入以及 酒店設(shè)備 、場(chǎng)地的 使用費(fèi) 、 租賃費(fèi) 等收入 。以后每年從 1 月 1 日起至當(dāng)年的 12 月 31日止為一會(huì)計(jì)年度。 每一經(jīng)營管理方式委托時(shí)段為 3 年，以實(shí)際交接日作為第一委托經(jīng)營管理時(shí)段的起始時(shí)間，（第一委托時(shí)段為前四個(gè)會(huì)計(jì)年度）雙方不得中途終止合同。 三、 乙方的權(quán)利和義務(wù) 權(quán)利 1．乙方選擇第 種方式 型。 業(yè)主自用期間，不得改變房屋結(jié)構(gòu)和外觀，不能亂搭建臨時(shí)設(shè)施，不要拿走室內(nèi)的設(shè)施物品； 不得私自經(jīng)營客房。 甲方定期向乙方公布經(jīng)營情況和收入情況；（僅對(duì)委托經(jīng)營專業(yè)好文 檔 第 36 頁 三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司 的業(yè)主） 向乙方通報(bào)重大經(jīng)營決策和重大事件； 甲方應(yīng)如期向乙方支付應(yīng)得經(jīng)營收益； 在