【正文】 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個人主頁 8 （三）項(xiàng)目比較分析 1．項(xiàng)目地塊情況 項(xiàng)目的地塊約 ，位于 煙臺 ***東端 ， 東、 南面 向黃 海，北靠起伏的山嶺 ，西面毗鄰 高爾夫球場，是一塊優(yōu)質(zhì)的 有專屬 海域 的一線海景地。一線海景和近海 、海島 的公寓、酒店式公寓、 產(chǎn)權(quán)式酒店、 別墅等成了房產(chǎn)投資的首選。旅游房地產(chǎn)業(yè)從旅游業(yè)和房地產(chǎn)的交融中脫穎而出。 1． 煙臺市 是我國近年來旅游業(yè)發(fā)展 比較 迅速的城市之一。目前北京 、青島、北海、珠海、長春、蘭州、昆明、長沙、深圳、海南等地均 有 各種規(guī)模的產(chǎn)權(quán)酒店。據(jù)國際旅游組織 2021年報告，其增長率達(dá)到%。 1976年，法國阿爾卑斯山地區(qū)的旅游酒店首次進(jìn)行了真正意義上的產(chǎn)權(quán)酒店 ， 是 買斷產(chǎn) 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個人主頁 6 權(quán)而不僅 僅 是買斷時段，即將酒店的客房分割，每間客房作 為一個帶有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的獨(dú)立單位，出售給客戶。本報告在以下的部分將著重對本項(xiàng)目的市場分析、項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)定位、營銷推廣策略以及項(xiàng)目的財務(wù)評價進(jìn)行研究。與 此 同時， ***也因?yàn)榱己玫臍夂蚝?優(yōu)美的自然環(huán)境使得內(nèi)地人特別是東北、華北地區(qū)的人們對到***旅游 度假充滿熱情 。旅游業(yè)已經(jīng)被中央政府確定為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長點(diǎn)，它在擴(kuò)大開放，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)就業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì) 平衡發(fā)展以及提高 人民生活質(zhì)量和素質(zhì)等方面發(fā)揮了越來越重要的作用。這些稀有的自然資源使 ***在全球游客中具有很大的吸引力。 ，與 地中海、 愛琴 海、加勒比海、 大西洋、太平洋 一道，呼吸著溫馨的海洋季風(fēng)，這是一條關(guān)于濱海的假日旅行線。網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個人主頁 1 煙臺 ***五星級 度假酒店 可行性研究報告 目 錄 第一章 總 論 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)必要性 可行性研究的依據(jù)和范圍 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 施工進(jìn)度計(jì)劃 第二章 市場調(diào)研及前景預(yù)測 產(chǎn)權(quán)式酒店 的概念 煙臺 ***五星級 度假酒店引入產(chǎn)權(quán)式酒店模 式情況分析 第三章 項(xiàng)目定位 主題定位 功能定位 市場定位 項(xiàng)目建設(shè)方案及規(guī)劃設(shè)計(jì)定位 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個人主頁 2 價格定位 入市姿態(tài)及推廣時機(jī)定位 銷售方式定位 物業(yè)管理定位 第四章 營銷策略 宣傳主題概念 賣點(diǎn)整合 優(yōu)惠措施 銷售目標(biāo)體系 — — 整體推廣思路 分階段控制的公關(guān)效果 外發(fā)式宣傳策略 銷售進(jìn)度目標(biāo) 資金 計(jì)劃 第五章 投資估算和資金籌措 投資估算 資金籌措 第六章 財務(wù)評價與社會效益分析 盈虧平衡分析 贏利預(yù)測 敏感性分析 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個人主頁 3 社會效益分析 第七章 結(jié) 論 第一章 總論 項(xiàng)目概況 本報告所陳述的對象為 ***五星級度假酒店 ，以下簡稱本項(xiàng)目。這里 四季分明 ，有最明媚的陽光、最純凈的空氣、最碧藍(lán)的海水、最潔白的沙灘，自然生態(tài)環(huán)境在世界首屈一指。 煙臺 ***五星級 度假 酒店 便位于 ***景色最為秀麗的東南端 。 在全國旅游發(fā)展的大形勢下， ***的旅游業(yè)步步升溫。 目前， ***僅有一家三星級傳統(tǒng)商務(wù)酒店，其他酒店檔次參差不齊，至今還沒有一家度假休閑酒店，不能 滿足日益增長的市場需求。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總占地面積： 平方米 總建筑面積： 37000平方米 可銷售面積： 22021平方米， 建筑密度： % 容積率： 綠化率： 60% 施工進(jìn)度計(jì)劃 2021 年 02月 26 日破土動工 2021 年 06月 26日結(jié)構(gòu)達(dá)到正負(fù)零 2021 年 12月 26日結(jié)構(gòu)封頂 2021 年 07月 26日交付使用 第二章 市場調(diào)研及前景預(yù)測 產(chǎn)權(quán)式酒店的概念 產(chǎn)權(quán)式酒店由 時權(quán)酒店 （ TIME SHARE）演變而來。投資者既可長期居住，也可在不住時將客房委托給酒店經(jīng)營獲取回報，同時還可獲得酒店贈送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。到 2021 年，已有 萬個家庭在 81 個國家的 6000 多個旅游目的地購買了時權(quán)酒店和產(chǎn)權(quán)酒店。 煙臺 ***五星級 度假酒店 引入產(chǎn)權(quán)式酒店模式情況分析 一．市場形勢分析 （一）客觀區(qū)域市場分 析 定位 ： 煙臺 ***五星級度假酒店是位于山東省級旅游度假區(qū)內(nèi)的海島休閑度假型五星級大 酒店 。 在過去的 20年，隨著中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)升溫，中國的旅游業(yè)有了長足的增長，現(xiàn)已躋身于世界旅游大國之列，躍居亞洲旅游大國之首。 2． 煙臺 有著天生麗質(zhì)的自然美。 綜上所述， 煙臺 ***五星級度假酒店 有著良好的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境 ，社全環(huán)境和地理位置。用 以 開發(fā)度假酒店，是非常珍貴非常稀缺的一塊寶地。 煙臺 市房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展產(chǎn)品上產(chǎn)權(quán)酒店基本是一個空白。 第三章 項(xiàng)目定位 主題定位 煙臺 ***五星級 度假酒店 為 產(chǎn)權(quán)式酒店 。 3. 3. 1 以 “ 家庭生活的階段性 ” 為劃分標(biāo)準(zhǔn)的客戶分析 家庭生活周期階段 與特點(diǎn) 住宅購買與消費(fèi)特點(diǎn) 旅游及旅游物業(yè)購買消費(fèi)特點(diǎn) 單身階段：年輕、單身 ， 幾乎沒有經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，新消費(fèi)觀念帶頭人。貸還款能力強(qiáng)，接受貸款購物的方式。對自助游擁有更充足的財 力、精力和興趣，而暫時沒有繁重的工作與家庭負(fù)擔(dān)。開始承擔(dān)繁重的工作及家庭壓力，開支劇增，對旅游的興趣和精力明顯減弱。 經(jīng)驗(yàn)的積累，職位的 升遷令該群體擁有更強(qiáng)、更穩(wěn)固的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。伴侶或 子女皆有工作，注重儲蓄，購買冷靜、理智，住房儲蓄購買力已達(dá)高峰 。購買力達(dá)到高峰期，住房購買力釋放大部分，較多購買老年人用品，如醫(yī)療保健品等。特別注重情感溝通、關(guān)注安全保障，著重社區(qū)人事因素， 怕孤獨(dú)和冷落。 對自助游情有獨(dú)鐘，因而長時間地?fù)碛锌擅赓M(fèi)使用的酒店式公寓及較為完善的配套服務(wù)，對他們來說有極大的吸引力。隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的改變，高薪年輕一族的比例正呈不斷上 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個人主頁 12 升的趨勢。 行為及性格特征 該類人群的家庭結(jié)構(gòu)及經(jīng)濟(jì)收入已經(jīng)進(jìn)入穩(wěn)固并不斷上升的階段。 經(jīng)濟(jì)實(shí)力及消費(fèi)習(xí)慣 經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷加強(qiáng)的同時，消費(fèi)態(tài)度也日趨理智，在整個家庭有條理的理財模式形成并穩(wěn)定后，媒體或市場營銷活動的影響而激發(fā)的沖動型消費(fèi)行為已基本不 存在。 節(jié)奏緩慢．配套服務(wù)細(xì)意周到、環(huán)境良好的鄉(xiāng)居式度假生活較為迎合該類人群的口味。 因此，本項(xiàng)目推出的旅游度假物業(yè)將會成為銀發(fā)一族充分享受人生的 一個 難得的 機(jī)會。 客觀影響因素 以北京為核心的北方地區(qū)與 煙臺 地區(qū)氣候上的差異較大，令海濱度假對之所產(chǎn)生的吸引力大于以上海為主的長三角地區(qū)。 因此 ，綜上分析，本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶應(yīng)確定為： ● 區(qū)域市場應(yīng)為 “ 三北 ” 地區(qū) ● 目標(biāo)客戶應(yīng)以養(yǎng)老度假為目的的富有的中老年人和注重生活質(zhì)量的成熟家庭 ● 三北地區(qū) 的中小企業(yè) 具體細(xì)分，該項(xiàng)目的細(xì)分市場應(yīng)是： ● 第一類市場：以度假休閑為主要目的的島外中產(chǎn)階層（在工作地?fù)碛幸恢羶商鬃≌?有富裕資金）享受型市場 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個人主頁 15 ● 第二類市場：以養(yǎng)老為主要目的的島外退休老人（子女出資）養(yǎng)老型市場 ● 第三類市場：以不動產(chǎn)投資增值或獲取經(jīng)營收入為主要目的的投資型市場 ● 第 四 類市場：內(nèi)部接待和員工度假為目的的島外機(jī)構(gòu)客戶 項(xiàng)目建設(shè)方案及規(guī)劃設(shè)計(jì)定位 總體規(guī)劃設(shè)計(jì)特色 本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)主旨是為度假旅游的成功人士、各國政要、會議團(tuán)隊(duì)提供一個高檔的休閑度假酒店。蜿蜒的石路，玲瓏的雕塑，變化的泳池，疊錯式的噴泉，戶外巴厘島式的 spa,精巧別致的燈飾，加上 80 多種罕見的 植物、果樹、奇花、異 草，使得整個園林風(fēng)情萬種，美不勝收。 3．地形利用 充分利用原有的起伏地形， 再增加一些臺地， 通過 園林的設(shè)計(jì)，減少建筑物對人的視覺沖擊和房間之間的對視。 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個人主頁 17 建筑采用框架結(jié)構(gòu)， 酒店主樓內(nèi) 戶型以單間為主，配以部分雙套間和三套間 ，分散布置的度假單元套房以小獨(dú)棟圍合式和疊拼