【正文】 臨街三層～四層4000 M2 ：本項目總投資約26233萬元（自有資金7314萬元，貸款16754萬元，建設(shè)期利息1235萬元）XX位于吉林中部，地處遼,黑兩省結(jié)合部。五星級酒店開發(fā)項目可行性研究報告目 錄………………………………………3～5…………………………6～20………………………21………………………………22～35……………………………………………26～356. 可行性數(shù)據(jù)預(yù)測和選定…………………………………36～447. 項目經(jīng)濟效益研究和評價………………………………45～508. 項目的其他風(fēng)險及對策…………………………………51～579. 可行性結(jié)論……………………………………………58～59…………………………………………60～62XX花園酒店開發(fā)項目可行性研究報告： ：XX花園酒店開發(fā)項目 ：酒店、辦公、商業(yè) ：XX花園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ：位于XX朝陽區(qū)XX花園新區(qū)的南湖畔，南湖大路中段. ：本項目20XX年XX月X日動工建設(shè)，目前的形象進度為:主樓30層，裙樓5層的框架均已封頂。現(xiàn)轄XX現(xiàn)轄朝陽、南關(guān)、寬城、綠園、二道、雙陽6個區(qū)，榆樹、九臺、德惠、農(nóng)安4個縣(市)，及16個開發(fā)區(qū)?！?截至2008年5月，XX六大主城區(qū)、（四環(huán)路以內(nèi)）其中三環(huán)以戶籍人口368萬。市轄四個縣、特區(qū)、區(qū)均為國家重點產(chǎn)煤縣，因而具有“東北煤都”之稱。 經(jīng)過三線建設(shè)者“獻了青春獻終身，獻了終身獻兒孫”的艱苦創(chuàng)業(yè)和全市各屆各級領(lǐng)導(dǎo)和各族人民的努力奮斗，XX發(fā)生了翻天覆地的變化，成為吉林中部一座以煤炭、鋼鐵、電力、建材為重要支柱的現(xiàn)代化能源原材料工業(yè)新城。 XX區(qū)位優(yōu)勢明顯，與沈陽、哈爾濱兩個省會城市的距離均在300—500公里。XX與改革開放同歲，與中國崛起同步，與世界發(fā)展同脈，其發(fā)展見證了中國改革開放的艱辛歷程，印證了中國改革開放的巨大成功。其中，%；。見下表：指標名稱計量單位絕對數(shù)比上年增長（%）國內(nèi)旅游人數(shù)萬人次境外入境旅游人數(shù)人次860其中：外國人人次802港澳臺同胞人次58國內(nèi)旅游總收入萬元國際旅游外匯收入萬美元　　隨著國民經(jīng)濟的不斷發(fā)展和對外開放的不斷深入，XX開發(fā)新建了一大批景區(qū)景點和旅游項目，旅游基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善，綜合接待能力不斷提高，旅游業(yè)持續(xù)快速增長，已形成了一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模。國家級：烏蒙山國家地質(zhì)公園、玉舍國家森林公園；省級：盤縣坡上草原省級風(fēng)景名勝區(qū)、古銀杏省級風(fēng)景名勝區(qū)、大洞竹海省級風(fēng)景名勝區(qū)、南開省級風(fēng)景名勝區(qū)、月亮河省級森林公園、楊梅林場省級森林公園；市郊旅游景區(qū)：天生湖旅游度假區(qū)、鐘山區(qū)白鶴生態(tài)旅游區(qū)、石河生態(tài)旅游區(qū)、阿勒河生態(tài)旅游區(qū)。全市旅游直接從業(yè)人員達數(shù)千人。1997年――2005年（2003年因非典原因不作對比年份），我市入境旅游者接待人次從647人增加到867人?！　≡诼眯猩缧袠I(yè)發(fā)展方面，截止2006年7月底，全市共有旅行社及門市部15家，其中旅行社5家（其中3家待批）、門市部10家?！　∮捎诓煌杖腚A層進行休閑活動的情況不同，為反映XX休閑業(yè)的市場規(guī)模，我們根據(jù)國家發(fā)改委國土開發(fā)與地區(qū)經(jīng)濟研究所調(diào)查組對XX100名不同層次居民作的調(diào)查，對調(diào)查對象的月收入情況和休閑消費情況進行了統(tǒng)計分析如下。剩余68%月收入高于全市平均水平的調(diào)查對象中，82%的人每月有休閑消費支出。據(jù)此，我們可以初步判斷，XX民的休閑消費水平比較超前，休閑消費已經(jīng)成為大多數(shù)人的實際行動。市委市政府也及時發(fā)現(xiàn)和看到了旅游發(fā)展的商機，因此正大力投入旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和開展招商引資，“十一五”規(guī)劃已經(jīng)制定了發(fā)展旅游業(yè)的宏偉藍圖，相信不久的將來“中國涼都XX”一定會成為世界的避暑之都?！　《壥袌觯洪L江三角洲、環(huán)渤海地區(qū)、周邊地區(qū)中等城市。 　?。ㄒ唬┰颇鲜∏甘新糜伟l(fā)展狀況 　　由于旅游資源、旅游出入口等因素，（云南主要靠航空、鐵路）處于全省發(fā)展的靠后位置。　?。ㄈ?廣西柳州市旅游發(fā)展狀況 堅持規(guī)劃先行、保護第一、永續(xù)利用，鼓勵各類投資者參與景區(qū)開發(fā)、建設(shè)和經(jīng)營。加強與周邊主要景區(qū)的聯(lián)系，聯(lián)合打造無障礙旅游區(qū)，共同搞好市場促銷。我市真正可以開發(fā)的旅游產(chǎn)品應(yīng)該是溫泉類，如水城縣阿嘎鄉(xiāng)溫泉城（水黃公路沿線）、六枝巖腳鎮(zhèn)木貢溫泉（梭戛長角苗博物管中途）、洗馬河溫泉（黃果樹上游滴水灘瀑布中途）等。按其綜合平均開房率計算,預(yù)計總收入在2億元左右?；静捎闷胀óa(chǎn)品? 后勤用房和消防樓梯間：地磚地坪，墻面乳膠漆，涂料天花1 給排水管道：給水管道采用聚丙烯管，排水管道采用UPVC管道，UPVC雨水管2 消防工程：大于80mm直徑管道采用無縫鋼管，小管徑采用鍍鋅鋼管，卡箍式連接3 煤氣：鍍鋅鋼管4 變配電：四級熱鍍鋅鋼管，低煙無鹵阻燃電線，插接式銅母線，熱鍍鋅橋架5 電氣管道：熱鍍鋅橋架，低煙無鹵阻燃電線，塑料管，四級熱鍍鋅鋼管，插接式母線6 空調(diào)通風(fēng)：分體式空調(diào)7 綜合布線：六類線，RJ45信息口，光纜8 BA系統(tǒng)：控制線，信號線9 消防報警：低煙無鹵阻燃電線，阻燃控制線10 安防系統(tǒng)：控制線，視頻線，電源線11 衛(wèi)星天線及有線電視：視頻線，信號線，同軸電纜1 給排水工程：拼裝式不銹鋼水箱，中繼水箱，變頻水泵，中檔衛(wèi)生潔具及配套五金件，國產(chǎn)飲用水凈化設(shè)備2 消防工程；雙頭消火栓箱，濕式報警，消防泵，中繼水箱，機房采用FM200氣體滅火3 煤氣：煤氣表房4 變配電：變壓器，高壓柜（進口），低壓柜，二路供電5 應(yīng)急發(fā)電機：合資品牌應(yīng)急柴油發(fā)電機組，切換柜6 電氣工程：配電箱（主開關(guān)進口），配電柜，家電配套7 泛光照明：投光燈（光源為進口），控制箱8 空調(diào)通風(fēng)：1～4層國產(chǎn)冷水機組，冷凍泵，冷凍冷卻水循環(huán)泵，冷卻塔，熱交換器，變風(fēng)量空調(diào)箱，四管制風(fēng)機盤管，四管制供回水系統(tǒng)，送排風(fēng)機組，新風(fēng)機組，IT機房獨立24小時空調(diào)系統(tǒng)，5～27層采用分體式空調(diào)9 鍋爐：高檔燃氣鍋爐，水泵，集/分水器10 綜合布線：光端轉(zhuǎn)換器，配線架11 BA系統(tǒng)：直接數(shù)字控制器，服務(wù)器，控制器，控制閥12 消防報警：感煙探測器，樓層顯示器，聯(lián)動控制器，控制模塊13 安防系統(tǒng)：監(jiān)控主機，監(jiān)視器，采集點14 廣播系統(tǒng)：音源設(shè)備，功率放大器，揚聲器，廣播接線箱15 衛(wèi)星天線及有線電視：接收器，放大器，分配器，分支器，樓層接線箱16 電梯：～，荷載≤1350公斤，電梯主件進口17 車庫管理系統(tǒng)：感應(yīng)線圈，收費閘機，電腦管理系統(tǒng)18 廚房設(shè)備：基本采用普通產(chǎn)品。項目投資額為16110萬元。待項目在建成營業(yè)后，分六年歸還，按等額本息償還。6. 可行性數(shù)據(jù)預(yù)測和選定本報告使用的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和基本條件是根據(jù)國內(nèi)同類賓館的實際經(jīng)營情況,在分析市場前提的基礎(chǔ)上,結(jié)合本項目的具體情況而預(yù)測選定的.房間平均單價:530元/日收入計算公式：（+）10%=246萬元本項目以提供洗浴、KTV、旅游服務(wù)、票務(wù)服務(wù)、電訊、高科、翻譯、洗衣及會議廳、旅游車出租等服務(wù)作為其它服務(wù)收入。年廣告推銷費(含交際費)=13024%=104萬:按100萬元考慮。企業(yè)所得稅：按25%繳交。2）%≈265萬元第二年貸款利息=〔（8917+265）+8917247。2125≈＜8年：因為：FNPV5=744萬元，F(xiàn)NPV6=1339萬元所以：動態(tài)投資回收期=（61）+∣744∣247。(∣FNPV1∣+∣FNPV2∣)﹞ =20%+(35%20%)2974247。6] 247。以此可以判定房費收入是影響酒店營業(yè)收入的主因，而房費收入又主要由客房價決定，故選擇客房價作為變量來進行項目的不確定性分析。11035≈＜8年：9241萬元0。2740 =%﹥收益率8%。(26553+400)100%=%由以上數(shù)據(jù)可知，在客房價下浮10%的情況下，項目仍可行，可見項目投資安全邊際是較高的。其效益的來源是非常多樣化的。擁有頂級品牌的重慶希爾頓酒店標準間房價僅398元，而希爾頓酒店的主管表示實行這一房價下酒店并不會虧，因為常住客戶的房價比這還要低（常住客戶的房價水平至少在贏利水平點上）。比如當五星級酒店試圖以其品牌進入經(jīng)濟型酒店市場時，它的市場推廣和營銷活動的成本，建立品牌形象的成本，要遠遠低于一般酒店。l 管理擴張，向飯店管理集團發(fā)展五星級酒店的運營管理，具有明顯的市場領(lǐng)先性和示范性，所以在向飯店管理集團方向發(fā)展方面，五星級酒店有著無可比擬的先天優(yōu)勢。五星級酒店可以在土地價值的升值中獲得巨大收益。這種模式的缺點在于這種單體飯店無法獲得通過網(wǎng)絡(luò)化經(jīng)營實現(xiàn)的規(guī)模經(jīng)濟，在提高品牌知名度和擴大營銷渠道方面存在很大困難。這種情況在國內(nèi)比較少見。但是由于飯店聯(lián)盟不像飯店聯(lián)號那樣給飯店全面的營銷支持，飯店自身營銷能力的強弱和品牌知名度的高低成為了選擇這種模式的飯店成功與否的關(guān)鍵因素。這種模式的缺點在于投資者必須將飯店的管理權(quán)讓渡給飯店管理公司，對飯店經(jīng)營管理的控制大大降低。這種情況下可以選擇加入飯店聯(lián)盟的方式參與到更大范圍內(nèi)的促銷、常客優(yōu)惠計劃、信用卡優(yōu)惠折扣等活動中吸引到更多的客源。一般來說，這種飯店由于沒有將管理權(quán)讓渡給外部的管理公司，投資者對飯店仍可以實施嚴格的控制，讓渡出去的僅僅是飯店的營銷權(quán)，所給付的也僅僅是與飯店客房數(shù)量比例關(guān)系固定的特許經(jīng)營費用，不會隨飯店經(jīng)營狀況的變化而變化。各個不同的飯店公司所提供服務(wù)的功能、特色、費用是各不相同的，在這種情況下，一些飯店投資者往往選擇最有利于自身的組合方式，由不同的飯店管理公司分別提供不同的管理服務(wù)和品牌許可服務(wù)。一些飯店管理公司在和飯店業(yè)主簽訂管理合同的同時購買飯店的部分股權(quán)。 根據(jù)錦綸煤電公司無專業(yè)酒店管理隊伍和酒店品牌及營銷不存在優(yōu)勢，選擇模式四和模式六工作對此項目的經(jīng)驗管理決策應(yīng)是良好的方案選擇，方案選擇比較可以通過商業(yè)談判來達到預(yù)期經(jīng)營目標和責(zé)權(quán)利劃分。：本項目的環(huán)境風(fēng)險主要來源于水鋼焦化廠的空氣污染。特別是國內(nèi)及國際上的大財團、企業(yè)集團都紛紛入駐XX，這無形對酒店業(yè)的接待檔次提出了更新、更高的要求，而目前XX現(xiàn)有的幾家“三星級”或相當于“四星級”的酒店卻難已滿足XX發(fā)展的需求，建設(shè)高星級酒店“五星級酒店”已是XX經(jīng)濟發(fā)展的必然結(jié)果。休閑娛樂：緊臨風(fēng)池湖。酒店開業(yè)當年加上餐飲、購物、其他服務(wù)全年總營業(yè)收入預(yù)計應(yīng)在13024萬元。綜上數(shù)據(jù)反映XX的酒店業(yè)孕育著廣寬的發(fā)展空間,前景看好。 其三：我錦綸煤電集團公司在XX數(shù)十幾年的經(jīng)營中，已形成了自己獨特的企業(yè)文化及企業(yè)品牌，又有廣泛的客源群體，豐富的市場運作及經(jīng)營管理經(jīng)驗，再加上上級領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心，社會各界的支持、自身良好的社會信譽度，應(yīng)該說是“人和”。 其二：XX目前現(xiàn)有幾家三星級酒店都是一九九六年至二00七年建成并開業(yè)的，其市場定位都在三星級酒店層面上，而“XX花園酒店”從立項時就把自己定位在最高規(guī)格的接待上，在規(guī)劃、設(shè)計、裝飾、經(jīng)營方面，于前期就嚴格按“國家五星級旅游酒店”的考評要求進行實施，從而在設(shè)備上、經(jīng)營理念上、管理軟件上、市場切入點上，可完全達到“五星級旅游酒店”的要求，再加上其良好的區(qū)域優(yōu)勢、空間規(guī)模、外部環(huán)境，這些都不管是老酒店還是今后規(guī)劃中的酒店所不能比擬的，其商業(yè)：緊臨鐘山大道花園路、中山東路交匯口，周邊分布各類大小商店、商場，商業(yè)氛圍濃厚，人流量大。在新一屆市委、市政府領(lǐng)導(dǎo)下，在以三個代表理論思想的指導(dǎo)下，解放思想，近年來用超乎尋常的力度、速度對城市綜合環(huán)境進行強有力地改造與調(diào)整，著力打造城市品牌，使城市形象得到了極大與全面的提升，招商引資項目逐年增長。：（參見經(jīng)濟效益評價）及財務(wù)風(fēng)險評估，該項目經(jīng)濟上具有可行性。同時，飯店管理公司可以在飯店的戰(zhàn)略計劃制定過程中起關(guān)鍵作用，減少戰(zhàn)略決策失誤而給業(yè)主和管理方帶來損失的可能性。在飯店業(yè)的實踐中，投資者可以和飯店公司簽訂兩份合同，也可以和飯店公司簽訂一份總括性的管理合同，特許經(jīng)營的相關(guān)內(nèi)容同時包含在管理合同中，也就是通過一個一攬子的管理合同同時得到一家飯店公司能提供的兩類服務(wù)。 這種模式的缺點在于酒店的未來發(fā)展，要受到品牌的限制。飯店投資者可以成為某一個飯店聯(lián)號的特許經(jīng)營受許方，使用其品牌，但由自己經(jīng)營管理飯店一些飯店在長期的發(fā)展過程中積累了豐富的管理經(jīng)驗，對客服務(wù)已經(jīng)達到了很高的水平，但是由于品牌的知名度較低，限制了飯店客源的進一步擴大。此時，管理公司的選擇和管理合同的談判變得十分重要。 3） 模式三：投資者把酒店交給專業(yè)的酒店管理公司管理投資者選擇由獨立的飯店管理公司或聯(lián)號管理公司管理飯店，再加入飯店聯(lián)盟在飯店投資者沒有飯店業(yè)管理經(jīng)驗的情況下，選擇專業(yè)的管理公司管理飯店成為一種較好的選擇。國外的一些飯店在完全由投資者經(jīng)營和管理的同時，會選擇加入諸如世界一流飯店組織(Leading Hotels of The World)、世界小型豪華飯店組織(Small Luxury Hotels of the World Ltd.)等飯店聯(lián)盟的方式獲得營銷方面的支持。在歐美等飯店業(yè)發(fā)達的國家，單體飯店在飯店業(yè)中的比重不斷降低。從投資和管理的運營角度，目前，在國內(nèi)外投資和管理五星級酒店主要有六種模式：1） 模式一：投資者自己經(jīng)營、管理酒店，不與