【正文】 勢(shì)平坦，土地基本平整，地上青苗已經(jīng)清理。地塊離規(guī)劃的灣仔口岸水下隧道約 1000 米，受灣仔口岸的人流和物流輻射影響較大。7三、 項(xiàng)目開發(fā)公司狀況本項(xiàng)目的開發(fā)商為—珠海十字門中央商務(wù)區(qū)建設(shè)控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱“十字門公司” ） 。8第二章 全國(guó)及珠海經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析一、 全國(guó) 2022 年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行簡(jiǎn)況2022 年，全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 335353 億元，比上年增長(zhǎng) %。固定資產(chǎn)投資價(jià)格下降 %。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料價(jià)格下降 %。年末城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為 %，比上年末上升 個(gè)百分點(diǎn)。　　二、 珠海 2022 年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行簡(jiǎn)況2022 年，珠海市認(rèn)真貫徹落實(shí)中央和省“擴(kuò)內(nèi)需、促增長(zhǎng)”的一系列政策措施，全力應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)帶來的沖擊，全市經(jīng)濟(jì)逐步擺脫下滑態(tài)勢(shì)，GDP 累計(jì)增速實(shí)現(xiàn)由負(fù)轉(zhuǎn)正后逐步加速，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)出現(xiàn)積極變化。其中，家電電氣、生物醫(yī)藥、精密機(jī)械制造業(yè)增加值同比分別增長(zhǎng) %、%和 %；電力能源、石油化工、電子信息業(yè)則下降 %、%和 %。（四）消費(fèi)品市場(chǎng)繁榮興盛2022 年全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，同比增長(zhǎng) %，剔除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng) %。（五）外貿(mào)出口創(chuàng)建市以來最大跌幅，走勢(shì)逐步回穩(wěn)降幅收窄受全球金融危機(jī)影響，外需市場(chǎng)大幅萎縮，導(dǎo)致我市外貿(mào)進(jìn)出口深幅下跌。全年新簽外商直接投資項(xiàng)目 197 個(gè)，同比減少 %；合同外資金額 億12美元，下降 %；吸收外商直接投資 億美元，增長(zhǎng) %。其中，市財(cái)政用于民生方面的支出 億元，增長(zhǎng) 20%。同期，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 22859 元，同比增長(zhǎng) %。隨著珠海市“珠江口西岸核心城市”定位的確立、港珠澳大橋的投建、橫琴新區(qū)的設(shè)立及情侶路改造、廣珠城軌等多個(gè)重大項(xiàng)目的開展，珠海經(jīng)濟(jì)綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力的不斷增強(qiáng)，珠海將會(huì)抓住機(jī)遇、發(fā)揮優(yōu)勢(shì)、乘勢(shì)而上，掀起新一輪大發(fā)展。近年酒店接待旅客數(shù)及開房率統(tǒng)計(jì)表 % % % % %%020040060080010001200140004年 05年 06年 07年 08年 09年 %%%%%%%%%接 待 旅 客 人 次 （ 萬 人 ） 開 房 率 （ %）二、 珠海高端酒店市場(chǎng)現(xiàn)狀分析目前珠海五星級(jí)酒店總共有 8 家，分別為：德瀚大酒店、海灣大酒店、珠海度假村、怡景灣酒店、中邦藝術(shù)酒店、銀都酒店、海泉灣度假村、海泉灣維景酒店；準(zhǔn)五星級(jí)共 3 家：慶華大酒店、來魅力假日酒店、昌安假日酒店。（四）商務(wù)客和旅游客是高端酒店的主要客戶從客戶結(jié)構(gòu)看，商務(wù)客和旅游客是高端酒店的主要客戶．隨著港珠澳大橋的貫通，將大大的提高港澳地區(qū)與珠海的商務(wù)往來，進(jìn)一步刺激高端酒店商務(wù)的需求。據(jù)統(tǒng)計(jì) 2022 年珠海全市接待旅游總?cè)藬?shù)為 2087 萬人次，旅游總收入達(dá) 168 億元，蓬勃發(fā)展的旅游業(yè)為珠海酒店的發(fā)展帶來廣闊的前景。在珠海被定位為“珠江口西岸核心城市” ，橫琴島大開發(fā)國(guó)務(wù)院審批順利通過及廣珠城際輕軌和廣珠鐵路相關(guān)重大工程建設(shè)順利推進(jìn)等眾多利好因素的帶動(dòng)下迅速發(fā)展的旅游業(yè)，對(duì)酒店的發(fā)展提出很大的需求及更高的要求，以市場(chǎng)空白空間作為切入點(diǎn)，引進(jìn)國(guó)際品牌星級(jí)酒店將大有可為。四、 威脅分析? 項(xiàng)目以經(jīng)營(yíng)為主，投資回收期較長(zhǎng)，對(duì)業(yè)主的經(jīng)營(yíng)管理能力要求較高；? 傳統(tǒng)城區(qū)的酒店在基礎(chǔ)配套與市場(chǎng)氛圍上比本項(xiàng)目具有優(yōu)勢(shì)，對(duì)項(xiàng)目有一定的威脅。19第六章 節(jié)能措施一、 節(jié)能設(shè)計(jì)依據(jù)? 《民用建筑熱工設(shè)計(jì)規(guī)范》 （GB 5017693) ? 《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 （GB501892022） ? 《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》廣東省實(shí)施細(xì)則(DBJ15512022)? 《建筑外門窗氣密，水密，抗風(fēng)壓性能分級(jí)及檢測(cè)方法》 （GB/T 71062022）? 《建筑幕墻》 （GB/T 210862022）? 《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 （GB500342022）? 《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》 （GB500192022）? 國(guó)家和地區(qū)有關(guān)的設(shè)計(jì)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定二、 節(jié)能設(shè)計(jì)原則? 根據(jù)珠海市南亞熱帶與熱帶過渡型海洋性氣候特征并結(jié)合功能使用的可持續(xù)性。 外墻主要構(gòu)造由玻璃幕墻和內(nèi)襯砌體墻體組成，其中加氣混凝土砌塊和保溫砂漿為主要隔熱構(gòu)造。 首層綠化供水及地下室車庫(kù)地面沖水采用雨水回用系統(tǒng)供水。 對(duì)于可預(yù)測(cè)的和明顯可能產(chǎn)生大量諧波的設(shè)備設(shè)置諧波抑制裝置；當(dāng)難以預(yù)測(cè)諧波含量和諧波次數(shù)時(shí)，預(yù)留諧波抑制裝置的安裝條件，待工程竣工運(yùn)行后根據(jù)具體情況有針對(duì)性地進(jìn)行諧波治理，改善電源質(zhì)量，減少諧波電流損耗。熒光燈和氣體放電燈配電子鎮(zhèn)流器或帶電容補(bǔ)償?shù)墓?jié)能型電感鎮(zhèn)流器，產(chǎn)品能效值符合國(guó)家相關(guān)產(chǎn)品能效21標(biāo)準(zhǔn)的要求，并采用能效等級(jí)高的產(chǎn)品，功率因數(shù)不低于 。 選用通風(fēng)機(jī)時(shí)，選用高效率風(fēng)機(jī)，并且保持較高的空氣輸送系數(shù)（ATF） ，以減少輸送能耗。由于土地使用年限為 50 年，則假設(shè)酒店的經(jīng)營(yíng)年限為 47 年。目前國(guó)際品牌的酒店在珠海還處于空白，本項(xiàng)目酒店定位為國(guó)際品牌的標(biāo)準(zhǔn)五星級(jí)酒店，比珠海目前的酒店檔次要高。經(jīng)分析測(cè)算，本項(xiàng)目稅后投資利潤(rùn)率為 %，靜態(tài)回收期為 14 年；內(nèi)部收24益率為 %，動(dòng)態(tài)回收期為 21 年。25第八章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析一、成本風(fēng)險(xiǎn)從現(xiàn)時(shí)的市場(chǎng)物價(jià)情況看，物資價(jià)格大幅上漲的可能性不大，同時(shí)可考慮與承包商簽訂固定總價(jià)承包合同以規(guī)避此類風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)本項(xiàng)目屬于首期項(xiàng)目，建設(shè)完成時(shí)，商務(wù)區(qū)的配套還未完善，因此為本項(xiàng)目酒店的經(jīng)營(yíng)上都帶來較大的市場(chǎng)壓力。本酒店項(xiàng)目將有效彌補(bǔ)珠海國(guó)際品牌五星級(jí)酒店的空白，滿足高端商務(wù)、旅游客戶的需求，符合珠海酒店市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)。經(jīng)論證，本項(xiàng)目的建設(shè)是必要和可行的，且具有顯著的經(jīng)濟(jì)效益和良好的社會(huì)效益。通過分析本項(xiàng)目相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)，本項(xiàng)目盈利能力較好，投資回收期在合理的范圍內(nèi)。四、其他風(fēng)險(xiǎn)：主要原于項(xiàng)目操作過程中的失誤與效率低下，所以本項(xiàng)目已經(jīng)制定了完整的工程進(jìn)度計(jì)劃、籌備計(jì)劃、資金使用計(jì)劃、市場(chǎng)推廣計(jì)劃等，并明確了責(zé)任部門與責(zé)任人，納入了公司的目標(biāo)管理系統(tǒng)。二、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)酒店項(xiàng)目影響尤為突出，所以本項(xiàng)目啟動(dòng)初期就對(duì)區(qū)域酒店市場(chǎng)進(jìn)行了深入的分析論證，使本項(xiàng)目的定位滿足客戶群體需求，適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)。六、 敏感性分析選取本項(xiàng)目開發(fā)成本，客房?jī)r(jià)格作為敏感因素，針對(duì)項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量值指標(biāo)分別作多因素敏感分析，分析如下：開發(fā)成本變化總開發(fā)成本變化 +5% +10% +20%累計(jì)資金凈流量貼現(xiàn)值 52,262 萬元 48,310 萬元 40,406 萬元客房?jī)r(jià)格變化客房?jī)r(jià)格變化 5% 10% 20%累計(jì)資金凈流量貼現(xiàn)值 49,403 萬元 41,871 萬元 27,528 萬元當(dāng)總開發(fā)成本整體上升 20%，或客房?jī)r(jià)格下降 20%，項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量值仍為正值，可見本項(xiàng)目具有極強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。將五星級(jí)酒店在經(jīng)營(yíng)期間的各年凈收益折現(xiàn)累加到 2022 年的凈收益現(xiàn)值為143,433 萬元。四、 項(xiàng)目收入分析經(jīng)咨詢專業(yè)顧問公司和結(jié)合本項(xiàng)目酒店的情況分析后，設(shè)定國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)五星級(jí)酒店的各項(xiàng)收入比例為：客房收入占 60%；餐飲娛樂康體收入占 35%；商業(yè)、商務(wù)服務(wù)收入占 5%。本項(xiàng)目通過多方面采取積極有效實(shí)用的節(jié)能措施，符合國(guó)家相關(guān)節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范的要求，有效地減少能源損耗，同時(shí)有利于環(huán)境保護(hù)和本項(xiàng)目的持續(xù)發(fā)展。 大堂、走廊等公共照明采用智能照明系統(tǒng)控制。 采用高效節(jié)能的燈具，燈具效率符合《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50034