【正文】 目建設(shè)的意義：騰沖瑪御谷溫泉休閑度假開(kāi)發(fā)項(xiàng)目選址于騰沖北海鄉(xiāng)進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，不僅能給周邊的村寨帶來(lái)實(shí)惠，并解決一部分農(nóng)村勞動(dòng)力的就業(yè)問(wèn)題，而且對(duì)于提升騰沖旅游檔次，擴(kuò)大云南旅游影響，增加保山的知名度，吸引外資，拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，加快社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)都具有積極意義。 （2）建設(shè)項(xiàng)目的由來(lái)：該項(xiàng)目從開(kāi)始策劃研究就得到了云南省委省政府、保山市委市政府的高度重視。其中主要集中分布緬甸， 約有3萬(wàn)多人，占華僑總數(shù)的96％。文化深厚，留下了許多文物古跡，如響水灣新石器文化遺址、鎮(zhèn)夷關(guān)橋、太平鋪、烽火臺(tái)、左孝臣墓、二龍山銅鼓等。全縣風(fēng)景名勝眾多，總面積達(dá)730平方公里，有景點(diǎn)92個(gè)，其中一級(jí)景點(diǎn)24個(gè)，二級(jí)景點(diǎn)24個(gè)，三級(jí)景點(diǎn)20個(gè)。地勢(shì)總體呈北高南低，東北高西南低，地?zé)豳Y源十分豐富，屬我國(guó)三大地?zé)釁^(qū)之一。騰沖是南方古絲綢路的重要途經(jīng)之地，并有著名的“史迪威公路”騰密段和新筑的騰沖至克欽邦第一特區(qū)所在地板瓦的邊境公路。其中酒店項(xiàng)目占地200畝，總建筑面積60000平方米，客房500套。距騰沖縣城12公里，通過(guò)三級(jí)柏油路（5公里）和三級(jí)彈石路（7公里）與項(xiàng)目相連。距騰沖駝峰機(jī)場(chǎng)約25公里。同時(shí)配套溫泉SPA項(xiàng)目21000平方米。境內(nèi)交通已建有保騰二級(jí)路、城大路等，并借助芒市機(jī)場(chǎng)、保山支線機(jī)場(chǎng)與昆明聯(lián)接。騰沖的河流形成了龍川江、大盈江、檳榔江三大水系，有青海、北海、大龍?zhí)兜榷嗵幓鹕胶春突鹕狡俨肌Ｐ纬闪艘曰鹕綗岷橐劳械幕鹕降責(zé)峋坝^，以高黎貢山、來(lái)鳳山為依托的森林景觀， 以和順、綺羅僑鄉(xiāng)和滇西抗戰(zhàn)史為依托的人文景觀，以及豐富多彩的民族風(fēng)情旅游資源，為騰沖發(fā)展旅游提供了良好的基礎(chǔ)。騰沖境內(nèi)共有少數(shù)民族25個(gè)，其中世居的少數(shù)民族有傣族、保傣族、回族、阿昌族，以傣族和傈僳族占多數(shù)。 騰沖“極邊第一城”的特殊地理位置，使其具有移民文化和多元文化的特點(diǎn)，不僅體現(xiàn)出中原文化與邊地少數(shù)民族文化的結(jié)合，而且也是中華文化與南亞、東南亞文化的交融結(jié)合部，并逐步形成了獨(dú)具特色的以中原文化為主體，包括絲路文化、關(guān)隘文化、商貿(mào)文化、邊域文化、僑鄉(xiāng)文化、名人文化、生態(tài)文化、抗戰(zhàn)文化、民族文化等在內(nèi)的多元文化并存的獨(dú)特的騰越文化。2005年11月13日，云南省城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組第四次全體會(huì)議專題聽(tīng)取了騰沖縣政府和華隆集團(tuán)關(guān)于騰沖國(guó)際生態(tài)旅游區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和概念性規(guī)劃的匯報(bào)，充分肯定了騰沖國(guó)際生態(tài)旅游區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)思路，尤其對(duì)騰沖濕地生態(tài)旅游公園等重點(diǎn)項(xiàng)目所依托的高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃的高端項(xiàng)目帶動(dòng)區(qū)域旅游產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略給予了高度評(píng)價(jià)（見(jiàn)云南省政府會(huì)議紀(jì)要2005 號(hào)），并要求加快騰沖國(guó)際生態(tài)旅游區(qū)啟動(dòng)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度。是騰沖走向南亞、服務(wù)全國(guó)、發(fā)展云南的重大舉措，此項(xiàng)目是配合云南全面建設(shè)“綠色經(jīng)濟(jì)大省、民族文化強(qiáng)省和建設(shè)國(guó)際大通道”的一項(xiàng)具體行動(dòng)，關(guān)系保山市對(duì)外開(kāi)放的大局。其中：博士2人，碩士4人，大專以上學(xué)歷28人。 （3）前期基礎(chǔ)資料 A項(xiàng)目資源調(diào)查報(bào)告：地形勘測(cè)成果；環(huán)境評(píng)價(jià)報(bào)告；地?zé)豳Y源調(diào)查報(bào)告；地災(zāi)評(píng)價(jià)報(bào)告。改革開(kāi)放以來(lái)，云南依托得天獨(dú)厚的旅游資源優(yōu)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)社會(huì)尤其是旅游業(yè)的發(fā)展取得了長(zhǎng)足進(jìn)步，成為國(guó)內(nèi)旅游業(yè)的高地，云南旅游業(yè)將以國(guó)際水準(zhǔn)為目標(biāo)，配合資源整合和區(qū)域連動(dòng)，發(fā)展高端休閑旅游產(chǎn)業(yè)。國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和旅游業(yè)的迅速發(fā)展，尤其是我國(guó)南亞大通道戰(zhàn)略的實(shí)施，為云南和騰沖的發(fā)展提供了前所未有的戰(zhàn)略機(jī)遇。為充分利用騰沖特別是騰沖國(guó)際生態(tài)旅游區(qū)的自然資源和旅游資源優(yōu)勢(shì)，騰沖瑪御谷溫泉度假酒店等休閑健康旅游項(xiàng)目的投資建設(shè)，將構(gòu)建具有國(guó)際水準(zhǔn)的、自然景觀優(yōu)美和旅游服務(wù)內(nèi)容豐富的著名休閑度假目的地，以此尋求騰沖更大的發(fā)展空間，面向東南亞、服務(wù)南亞，帶動(dòng)全省，加快騰沖的發(fā)展。本項(xiàng)目為騰沖國(guó)際生態(tài)旅游區(qū)的重要項(xiàng)目，位于騰沖瑪御谷溫泉旅游區(qū)的中央，將通過(guò)建設(shè)具有南亞風(fēng)情、地方文化特色和國(guó)際一流水準(zhǔn)的溫泉度假酒店，為騰沖瑪御谷溫泉旅游區(qū)集聚人氣、提升旅游檔次的核心項(xiàng)目。2005年，我國(guó)國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)超過(guò)12億人次，%。 1992年～2004年 云南省旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表 項(xiàng)目年份接待海外游客（萬(wàn)人次）旅游外匯收入（億美元）接待國(guó)內(nèi)游客（萬(wàn)人次）國(guó)內(nèi)旅游收入（億元）旅游總收入（億元）1992——1993——1994——1995199619971998199920002001200220032004目前到騰沖旅游的游客以省內(nèi)游客為主，占55％，而海外游客僅占5％。％，游客總量已經(jīng)達(dá)到230萬(wàn)／年，人均旅游消費(fèi)量為300元，消費(fèi)層次較低。但這些民營(yíng)資本前身大多為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資企業(yè)，不具備旅游賓館、酒店開(kāi)發(fā)專業(yè)領(lǐng)域的經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，并不熟悉國(guó)內(nèi)外高端旅游發(fā)展趨勢(shì)，也沒(méi)有國(guó)內(nèi)外旅游市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)。通過(guò)開(kāi)發(fā)火山地?zé)?、濕地溫泉、民族風(fēng)情、邊境風(fēng)光等旅游資源，組合旅游產(chǎn)品，旅游經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長(zhǎng)，%。騰沖縣城作為一個(gè)集旅游、文化、口岸、商貿(mào)為一體的生態(tài)花園城市已經(jīng)初具雛形。而騰沖因其獨(dú)特的氣候和環(huán)境優(yōu)勢(shì)，正被國(guó)內(nèi)外眾多高收入人群列為中國(guó)主要的第二居住地之一。 目前節(jié)假日游客對(duì)騰沖高檔酒店客房的需求大大超過(guò)實(shí)際提供的規(guī)模，尤其是五一、十一、春節(jié)幾大旅游“黃金周”，各種檔次各種類型的客房都被提前預(yù)訂一空。同時(shí)，南亞大通道中最為關(guān)鍵的路段——騰沖至密支那段高等級(jí)公路將全線通車(chē)，新開(kāi)辟的南亞邊境旅游將帶來(lái)大量新的游客，預(yù)計(jì)全年將增加100萬(wàn)人次左右，其中將有30%以上的國(guó)際游客，并將以每年15%以上的速度增加。預(yù)計(jì)2009年，本項(xiàng)目正式建成之日，騰沖的游客總量將達(dá)到500萬(wàn)人次，床位日均需求總量達(dá)到15000個(gè)，高端酒店客房日均需求量將達(dá)到約3000個(gè)。同時(shí)，因本項(xiàng)目酒店是溫泉景區(qū)的核心項(xiàng)目，對(duì)游客來(lái)說(shuō)有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，將成為高端游客住宿的首選，市場(chǎng)前景看好。（強(qiáng)于目前的熱海和官房酒店） （2）地?zé)豳Y源豐富，品質(zhì)良好。 三、資源條件評(píng)價(jià)A溫泉資源：北海溫泉有十多個(gè)出水點(diǎn)，目前已取水利用的有七個(gè)出水點(diǎn)。B土地資源：本項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)橐幻娣e約13平方公里的壩子，能保證足夠的可建設(shè)土地。B土地資源：北海溫泉區(qū)域地質(zhì)情況良好，地基承載力高，適合本項(xiàng)目建設(shè)。 本項(xiàng)目各種資源賦存條件較有利于本項(xiàng)目利用，開(kāi)采成本很低，開(kāi)采設(shè)施投入不多，開(kāi)采風(fēng)險(xiǎn)和持續(xù)利用情況都很好。同時(shí)，地表水資源水質(zhì)優(yōu)良，水量充沛，對(duì)本項(xiàng)目大規(guī)模高端發(fā)展提供了強(qiáng)有力的支撐。 四、建設(shè)規(guī)模與設(shè)計(jì)方案 （1）旅游接待規(guī)模：一期開(kāi)發(fā)接待能力30萬(wàn)人次/年；遠(yuǎn)期70萬(wàn)人次/年。同時(shí)要符合可持續(xù)發(fā)展理念和對(duì)自然資源保護(hù)性開(kāi)發(fā)的要求，在促進(jìn)當(dāng)?shù)芈糜萎a(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時(shí)，切實(shí)做好對(duì)北海地?zé)釡厝Y源的保護(hù)。 本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)依據(jù)上述原則和思路本著公平、公開(kāi)、公正的原則邀請(qǐng)國(guó)內(nèi)外高水平專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行設(shè)計(jì)方案比選，最終選擇最佳設(shè)計(jì)方案。序號(hào)分項(xiàng)名稱單位數(shù)量備注1總占地面積M2666002總建筑面積M2210003接待規(guī)模人次/日5600溫泉出水量5000立方/日4建筑密度％165容積率0．356綠化系數(shù)％687建設(shè)總工期年38總投資萬(wàn)元58809年經(jīng)營(yíng)收入萬(wàn)元5600日均營(yíng)業(yè)收入16萬(wàn)（1000人次，為容量的20%）10營(yíng)業(yè)成本萬(wàn)元1825部分優(yōu)惠11稅費(fèi)總額萬(wàn)元800部分減免12利潤(rùn)總額萬(wàn)元377513稅后利潤(rùn)萬(wàn)元297514投資利潤(rùn)率％3815財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率％36所得稅后16財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（Ic＝7%）萬(wàn)元21800 戶外運(yùn)動(dòng)休閑公園：占地面積400畝，為休閑主題運(yùn)動(dòng)休閑公園及會(huì)所。序號(hào)分項(xiàng)名稱單位數(shù)量備注1總占地面積M266660100畝2總建筑面積M2600003客房規(guī)模套500100棟產(chǎn)權(quán)式別墅4建筑密度％255容積率0．456綠化系數(shù)％657建設(shè)總工期年3二期8總投資萬(wàn)元280009年經(jīng)營(yíng)收入萬(wàn)元8943平均開(kāi)房率為65%（500元/間）10營(yíng)業(yè)成本萬(wàn)元1825部分優(yōu)惠11稅費(fèi)總額萬(wàn)元800部分減免12利潤(rùn)總額萬(wàn)元711813稅后利潤(rùn)萬(wàn)元631814投資利潤(rùn)率％2315財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率％28資產(chǎn)融資50%16財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（Ic＝7%）萬(wàn)元488004．瑪御谷產(chǎn)權(quán)式溫泉度假酒店總投資收益分析：，采用分兩期滾動(dòng)式開(kāi)發(fā)和組合融資相結(jié)合的資本運(yùn)作方式。 七、融資方案本項(xiàng)目融資主體為既有項(xiàng)目法人騰沖瑪御谷溫泉投資有限公司，同時(shí)，可新設(shè)項(xiàng)目法人進(jìn)行融資。 本項(xiàng)目的債務(wù)資金主要為信貸融資，主要為政策性銀行和商業(yè)銀行提供的貸款。由于本項(xiàng)目的融資主體具有很強(qiáng)的實(shí)力，并有企業(yè)和財(cái)團(tuán)的支持，加上政策支持，資金來(lái)源能確保項(xiàng)目建設(shè)順利進(jìn)行。（4）融資風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目融資方案的實(shí)施可能受到以下風(fēng)險(xiǎn)因素的影響：資金供應(yīng)可能出現(xiàn)資金不落實(shí)，導(dǎo)致建設(shè)工期拖長(zhǎng)，工程造價(jià)升高，原定投資效益目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。 八、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（1）財(cái)務(wù)價(jià)格采用變動(dòng)價(jià)格：以現(xiàn)行價(jià)格每年3%上漲。4. 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 通過(guò)以上各項(xiàng)數(shù)據(jù)分析，本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)方案是可行的，具有較好的投資回報(bào)水平和財(cái)務(wù)生存能力。規(guī)劃區(qū)為保山市騰沖縣北海鄉(xiāng)新樂(lè)村委會(huì)下村與澡塘村交界范圍。場(chǎng)地圍界內(nèi)無(wú)高壓電網(wǎng)、主干交通線、光纜通信設(shè)施及其它建構(gòu)筑物等附著物。 缺點(diǎn)：基礎(chǔ)設(shè)施投入較大； 入口處理難度大； 交通較為不便； 門(mén)戶效應(yīng)不明顯。 十、技術(shù)方案和工程方案本項(xiàng)目溫泉酒店設(shè)計(jì)按國(guó)際最新的主題式溫泉度假酒店標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)。以實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目高端化國(guó)際化的目標(biāo)。 十一、交通設(shè)施與公用輔助工程本項(xiàng)目總圖布置按照騰沖北海溫泉健康公園總體規(guī)劃的要求，力求實(shí)現(xiàn)科學(xué)發(fā)展觀的要求和充分實(shí)現(xiàn)區(qū)域的可持續(xù)發(fā)展，達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的共同協(xié)調(diào)發(fā)展。公用輔助工程中，首先解決城大路改線與項(xiàng)目交通相結(jié)合，提升現(xiàn)有公路的通達(dá)條件，將現(xiàn)有三級(jí)彈石路改為二級(jí)柏油路，并在經(jīng)過(guò)村莊的路段進(jìn)行改道，保證道路的通暢性。我們將于近期與當(dāng)?shù)卣餐瑢?shí)施這一方案。 騰沖資源概況騰沖資源豐富。水利資源主要有龍川江、檳榔江、大盈江3大水系，水能蘊(yùn)藏100多萬(wàn)千瓦，可開(kāi)發(fā)水電50多萬(wàn)千瓦。青海湖水質(zhì)從2004年的4類上升為2005年的3類,影響水質(zhì)類別的主要污染物為高錳酸鹽指數(shù)。 環(huán)境空氣質(zhì)量狀況2005年全縣環(huán)境空氣質(zhì)量狀況總體良好，騰沖縣城市環(huán)境空氣質(zhì)量達(dá)到國(guó)家《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB30951996）一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)?！?A),(A)，超過(guò)70 dB(A)，%。 項(xiàng)目區(qū)環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀北海溫泉公園位于北海鄉(xiāng)新樂(lè)村、盈河村、下村三村行政界交接處，四面環(huán)山，形成方圓0。表現(xiàn)為：①旅游者有意或無(wú)意的踐踏植被；②旅游者有意或無(wú)意地攀摘枝葉花果，旅游者越多，對(duì)植物資源的破壞性越強(qiáng)。污染物名稱危 害本項(xiàng)目碳?xì)浠衔铮℉C）其中含有致癌物質(zhì)，對(duì)植物亦有害無(wú)二氧化硫（SO2）可形成酸雨，對(duì)大片植物造成危害無(wú)顆 粒 物對(duì)人體有害微量二氧化碳（CO2）使地球產(chǎn)生溫室效應(yīng)，大氣變暖微量一氧化碳（CO）可破壞人體的血紅蛋白，使人頭痛甚至昏迷無(wú)