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云南騰沖瑪御谷產(chǎn)權(quán)式度假酒店可行性研究報告(文件)

2025-05-14 05:15 上一頁面

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【正文】 對環(huán)境噪聲的影響盡管目前施工的機械化水平已經(jīng)相當高,但是,各種施工機械施工時仍難免產(chǎn)生噪聲,對施工人員與附近居民的正常工作和生活造成影響。 要在設(shè)計階段完善排水系統(tǒng),特別是位于水庫、河流上的橋梁,要避免機動車泄露有害物質(zhì)直接排入水體??諝猸h(huán)境保護措施 在建筑材料運輸過程中用蓬布遮蓋,將堆放地點選在山坡、土堆的背風(fēng)處,并在施工時選擇合適的風(fēng)向。 對棄土、棄渣要按指定地點堆放,并采取防護措施,或合理利用,例如填筑路堤、加固河堤等清潔建設(shè)經(jīng)營措施 項目在建設(shè)和經(jīng)營過程中,采取以下清潔措施:正常日耗電量為5000KWH,其中酒店客房耗電量為1150KWH,服務(wù)配套設(shè)施1850KWH,溫泉健康SPA耗電量為2000KWH。 本項目通過用水的循環(huán)回收,進行分類利用,達到節(jié)水20%的要求。本項目使用液化氣,為易燃易爆物品,可能對人體健康造成一定危害。(2)對危險部位和危險作業(yè)提出安全防護措施方案。(2)對傳染病源進行重點控制和處理,保證游客的健康。 本項目為旅游景點和重要服務(wù)設(shè)施,將按照當?shù)叵啦块T的具體要求,按較高等級設(shè)置各種消防設(shè)施。主要培訓(xùn)期為2009年8月到2013年8月,與項目的建設(shè)進度相銜接。 資本控制安全本項目是溫泉公園項目的核心項目,是華隆集團作為騰沖國際生態(tài)旅游區(qū)主開發(fā)商的一個示范項目,其投資主體是華隆集團在騰沖設(shè)立的全資子公司騰沖華隆城建投資有限公司作為本項目的投資開發(fā)建設(shè)主體。 市場環(huán)境安全本項目建成后,景區(qū)面貌將煥然一新,環(huán)境質(zhì)量及服務(wù)設(shè)施功能得到進一步完善,旅游接待能力將大幅提高,同時按照騰沖縣現(xiàn)有的景區(qū)景點經(jīng)營管理相關(guān)規(guī)定,進行合法、誠信經(jīng)營,樹立溫泉公園的品牌形象,能夠在激烈的市場競爭中立于不敗之地。 旅游可持續(xù)發(fā)展中主要利益相關(guān)者影響 (1) 旅游可持續(xù)發(fā)展中主要利益相關(guān)者旅游可持續(xù)發(fā)展中主要利益相關(guān)者主要有:游客、外地旅行社、商業(yè)部門、景點開發(fā)商、服務(wù)設(shè)施企業(yè)、服務(wù)設(shè)施企業(yè)、旅游管理部門、當?shù)氐木用竦取? 外地旅行社:外地旅行社也是根據(jù)當?shù)芈糜纹放苹蚩诒暮脡膩頉Q定其選擇、推廣當?shù)芈糜尉€路的依據(jù)之一。目前在北海濕地沒有什么高檔次的旅游服務(wù)設(shè)施,無法滿足或吸引高端游客。新景點的開發(fā)就是新產(chǎn)品的開發(fā),新產(chǎn)品總是可以吸引新的游客,游客的增加將導(dǎo)致新一輪的新景點的建設(shè)。新景點開發(fā)后,游客的人均消費水平提高,門票等收入增加,政府可能增加對旅游的投入,提高騰沖的整體吸引力。云南省、保山市以及騰沖縣各級政府對本項目給與非常重要的支持。2001年旅游收入占當?shù)貒鴥?nèi)生產(chǎn)總值(GDP)%,%,到2010年旅游收入占當?shù)貒鴥?nèi)生產(chǎn)總值(GDP)%。(2)增加就業(yè)機會,本項目建設(shè)完成后,平均每年將帶來300個左右的就業(yè)機會。(2)本項目需要進行房屋搬遷,短時間內(nèi)可能會影響部分農(nóng)民生活。3風(fēng)險規(guī)避方案本項目的主要風(fēng)險在于:(1)土地征用和租用和房屋搬遷的補償標準滿足不了被補償人的要求,導(dǎo)致被補償人反對本項目的建設(shè);(2)封閉式管理影響農(nóng)民出行,導(dǎo)致農(nóng)民不支持本項目的建設(shè);(3)失地后的農(nóng)民生活來源缺乏保證,導(dǎo)致農(nóng)民反對本項目的建設(shè)。(2)資源風(fēng)險:地?zé)釡厝刹蓛α?、采取成本與預(yù)測發(fā)生較大偏離,導(dǎo)致項目經(jīng)營成本增加,產(chǎn)量降低或者利用期縮短。(6)政策風(fēng)險:國內(nèi)外政治條件發(fā)生重大變化或者政府政策作出重大調(diào)整,項目原定目標難以實現(xiàn)。(1) 風(fēng)險回避:徹底斷絕風(fēng)險的來源。(3) 風(fēng)險轉(zhuǎn)移:這是項目實施過程中應(yīng)堅持的作法。本項目通過以上四種風(fēng)險防范對策,分不同情況進行組合對策,將大大減少本項目的風(fēng)險。瑪御谷溫泉項目推薦方案符合國家旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略和政策要求,符合云南省旅游發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃的要求,符合滇西邊境旅游現(xiàn)場辦公會議的具體要求,符合保山市、騰沖縣“十一五”發(fā)展規(guī)劃的要求,是騰沖縣旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點項目,對促進地方經(jīng)濟發(fā)展, 提升騰沖旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),改善騰沖旅游休閑環(huán)境以及突出騰沖作為南亞大通道橋頭堡在對外交流的先導(dǎo)作用都有巨大的作用;項目方案對社會主義新農(nóng)村建設(shè)和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展,解決當?shù)剞r(nóng)民的就業(yè)及貧困人口的脫貧致富具有重要的意義;項目建設(shè)采用了保護環(huán)境和節(jié)約資源的有效措施,符合國家對環(huán)境保護和節(jié)約能源的可持續(xù)發(fā)展的要求;項目建設(shè)雖對當?shù)亟?jīng)濟社會和周邊環(huán)境會造成一些的不利影響 ,但采取相應(yīng)措施后,項目對環(huán)境的不利影響可以得到減輕或消除,開發(fā)帶來的不利影響可為社會和環(huán)境所接受。60。從本項目的市場分析和投資分析表明,本項目具有很好的市場前景,符合當前旅游業(yè)發(fā)展的最新潮流,投資規(guī)模較大、回報較高,市場風(fēng)險能控制在適度范圍之內(nèi),是一個切實可行的項目。 應(yīng)盡快完成對項目地?zé)釡厝臏蚀_勘測和成果評審。非保險轉(zhuǎn)移,將項目的一部分風(fēng)險轉(zhuǎn)移給項目承包方,簽訂嚴密合同將部分風(fēng)險損失轉(zhuǎn)移給合同方承擔。(2) 風(fēng)險控制:采取降低風(fēng)險發(fā)生可能性和減少風(fēng)險損失程度的措施。(8)社會風(fēng)險:預(yù)測的社會條件、社會環(huán)境發(fā)生變化,給本項目建設(shè)和運營帶來損失。(4)工程風(fēng)險:工程地質(zhì)條件、水文地質(zhì)條件與預(yù)測發(fā)生重大變化,導(dǎo)致工程量增加、投資增加、工期延長。 4對策與建議綜上所述,本項目建成后,不僅能促進當?shù)亟?jīng)濟的產(chǎn)業(yè)升級換代,帶來良好的經(jīng)濟效益,也能妥善地解決農(nóng)民就業(yè)與發(fā)展問題,加快新農(nóng)村建設(shè),整個項目將產(chǎn)生積極、深遠的社會影響。2利益相關(guān)者分析 本項目的利益相關(guān)者主要是:(1)項目周邊的農(nóng)民,包括土地被征用或租用后的失地農(nóng)民;(2)騰沖縣政府和北海鄉(xiāng)政府。(4)促進當?shù)匦罗r(nóng)村建設(shè)。預(yù)計到2010年項目完全達產(chǎn)后,可增加旅游門票收入1200萬元,可帶來其它旅游服務(wù)業(yè)的相關(guān)收入5600萬元,對當?shù)氐膰袷杖胴暙I率將達到 %,可為政府產(chǎn)生約800萬元的稅收(包括所得稅),可為當?shù)卦黾勇糜尉蜆I(yè)為 369崗位()。  (3) 項目建設(shè)與公眾的參與和認可程度 在本項目開發(fā)建設(shè)前,主開發(fā)商做了大量前期研究工作,很好地協(xié)調(diào)和處理主要利益相關(guān)者的關(guān)系,照顧了主要利益相關(guān)者利益,因此本項目得到當?shù)卣兔癖姷拇罅χС趾驼J可。當?shù)鼐用竦膮⑴c是騰沖旅游業(yè)持續(xù)性發(fā)展的基礎(chǔ),當?shù)鼐用駞⑴c到旅游業(yè)的開發(fā)和管理中來,并獲得利益時,就能夠不斷地激發(fā)出新的主意,創(chuàng)造旅游業(yè)的新產(chǎn)品,從而吸引游客;當?shù)卮蟛糠秩耸芤鏁r,能避免開發(fā)商與當?shù)厝说睦鏇_突,當?shù)厝藢τ慰偷膽B(tài)度也會較為友好,游客到達騰沖后,能感到安全,所有這些都增加了騰沖的吸引力,有助于吸引更多的游客。游客增加時,可以吸引投資商在騰沖投資新景點的開發(fā),社會和政府部門可看見的投資總額升高,旅游業(yè)的地位因而得以提高,政府用于旅游業(yè)的建設(shè)資金增加,騰沖的總體吸引力上升。景點開發(fā)商:對旅游業(yè)的促進作用很大,通過三種增長機制來實現(xiàn)。游客數(shù)量的增加可以導(dǎo)致新一輪的服務(wù)設(shè)施的建設(shè)。當溫泉公園的口碑好時,到溫泉公園的游客增多,口碑的宣傳作用也擴大,想到騰沖旅游的潛在游客增多。旅游業(yè)作為騰沖縣的支柱產(chǎn)業(yè),也將成為推動騰沖經(jīng)濟發(fā)展的引擎。 產(chǎn)業(yè)成長安全溫泉酒店項目的開發(fā)建設(shè),可以在發(fā)揮北海溫泉豐富的溫泉地?zé)豳Y源優(yōu)勢的同時,提升騰沖旅游業(yè)的品質(zhì)和檔次,促進騰沖旅游業(yè)的發(fā)展,提高騰沖旅游業(yè)的知名度和增強騰沖旅游業(yè)的競爭能力。在充分考慮到溫泉酒店的開發(fā)對當?shù)丨h(huán)境和生態(tài)產(chǎn)生的影響同時,充分考慮了環(huán)境的可承載能力,在本項目立項時就進行了本項目的開發(fā)對周邊環(huán)境所產(chǎn)生的影響進行了充分的評估,采取各種措施,對北海溫泉等地?zé)豳Y源進行保護。根據(jù)精簡、高效的原則,在全國范圍內(nèi)聘用一批專業(yè)人才形成骨干力量,經(jīng)營班子應(yīng)具有專業(yè)經(jīng)驗和專業(yè)知識,并能勝任崗位素質(zhì)要求。(4)定期進行衛(wèi)生檢測,保證項目全面的達到安全衛(wèi)生標準。(4)對游客易產(chǎn)生危害的場所,提出防護和安全措施方案?;馂?zāi)危害本項目可能存在一定的火災(zāi)危害,主要為餐廳的廚房、液化氣儲存室和配電房等。但本項目單位園林景觀耗水指標大大低于同類項目。 本項目單位客房能耗為5KWH,低于同類項目能耗水平約30%,同時本項目單位建筑面積的耗能水平也大大低于同類項目水平。 .3采用國際最先進的防止污染技術(shù),減少項目的建設(shè)和經(jīng)營給項目地環(huán)境帶來的影響。 對施工便道即使灑水,減少灰塵。固體廢棄物處理的目標是無害化、減量化、資源化。水環(huán)境保護措施 將棄土、棄渣于指定地點堆放,并采取防護措施,避免其流入水體。另外在旅游經(jīng)營活動中還會產(chǎn)生大量固體廢物,如果缺乏完善的固體廢物管理制度和處理技術(shù),水質(zhì)會因排放垃圾而受影響。北海溫泉水質(zhì)無任何污染、空氣質(zhì)量良好、地表水水質(zhì)優(yōu)良、土壤及周邊環(huán)境無污染源,整體環(huán)境質(zhì)量良好。(A)。(A),與上年持平。境內(nèi)三大重要河流的11個監(jiān)測斷面中,%,與上年持平;%;%,%。全縣主要地表水斷面與上一年相比,水質(zhì)類別不變。在高黎貢山國家級自然保護區(qū)內(nèi),有2000多種植物和珍稀動物,世界著名大樹杜鵑花王和部分名貴藥材就生長在這里。 騰沖氣候概況騰沖四季如春,雨量充沛。將滇西片區(qū)和騰沖各旅游景點連接起來,形成黃金旅游環(huán)線是交通組織方案的指導(dǎo)原則。其中交通主入口的布置從兩個方案中充分比較分析,遠期選擇新開主入口的方案,近期改造現(xiàn)有入口區(qū)。建筑材料采用本地優(yōu)質(zhì)材料和環(huán)保材料。采用電腦自動溫度控制和流量控制系統(tǒng),并采用水體自動殺菌和清潔處理設(shè)備。 缺點:不利于對溫泉資源的控制; 項目的排他性不強。 缺點:離溫泉主出水口較遠; 不利于對溫泉資源的保護; 周邊用地規(guī)模較小; 拆遷量較大。 項目周邊環(huán)境:擬建場地周邊有稻田、玉米地、灌木林地、疏林地,耕地為低產(chǎn)輪歇坡地。距騰沖縣城12公里,通過三級柏油路(5公里)和三級彈石路(7公里)與項目相連。本項目財務(wù)評價所采用的數(shù)據(jù)大部分來自估算和預(yù)測,有一定程度的不確定性。利率水平隨著金融市場和政策變動。股本中由騰沖瑪御谷溫泉投資有限公司占最大股份,將成為股本資金及時到位的強有力保障,并能保證項目的后續(xù)資金。 同時,本項目一些大型設(shè)備可選擇采用融資租賃的融資方式。(2)國內(nèi)外銀行等金融機構(gòu)的信貸資金。2. 實施進度安排本項目預(yù)計于2007年10月動工,2009年12月完工并全部投入運營。序號分項名稱單位數(shù)量備注1總占地面積M2266000400畝2總建筑面積M230003接待規(guī)模人次/日16004建筑密度%5日均接待人次6006綠化系數(shù)%857建設(shè)總工期年28總投資萬元41209年經(jīng)營收入萬元1800日均營業(yè)收入5萬(600人次)10營業(yè)成本萬元480部分優(yōu)惠11稅費總額萬元200部分減免12利潤總額萬元132013稅后利潤萬元112014投資利潤率%2015財務(wù)內(nèi)部收益率%18所得稅后16財務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=7%)萬元9800溫泉度假酒店:占地面積約100畝,規(guī)劃五星級客房500套左右,具備舉辦大型商務(wù)會議功能。(詳見初步設(shè)計方案) 五、項目投資回報分析溫泉康體SPA:占地100畝,建設(shè)大眾型溫泉浴場12000平米,國際溫泉康體SPA6000平米,高級溫泉水會3000平米?!叭伺c自然和諧發(fā)展”,建立一個充分體現(xiàn)人與人、人與自然和諧發(fā)展的、有地區(qū)特色的、高標準的溫泉度假酒店。 規(guī)劃設(shè)計原則:保護性開發(fā);自然生態(tài);地方文脈;人性化游樂;可持續(xù)發(fā)展;建筑風(fēng)格與特色;打造有吸引力的外部空間。以溫泉資源和旅游項目作為支撐的酒店用地,按國內(nèi)平均產(chǎn)出10萬/畝計算,可利用土地約600畝,則土地開發(fā)價值總量約為6000萬元。土地利用成本也較低,沒有大規(guī)模的拆遷工程。D景觀環(huán)境:北海境內(nèi)旅游資源豐富,有北海濕地、櫻花谷、青海湖等眾多景點,各景點相距較近,形成了一個旅游環(huán)線。A溫泉資源:北海溫泉水質(zhì)好,含有多種對人體有益的
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