【正文】 所以,從可持續(xù)發(fā)展和環(huán)境保護(hù)角度，擬建項目建設(shè)方案是合理的，項目建設(shè)是可行的。保險轉(zhuǎn)移，向保險公司投保，將項目部分風(fēng)險損失轉(zhuǎn)移給保險公司承擔(dān)。（7）外部協(xié)作條件風(fēng)險：交通運(yùn)輸、供水、供電等主要外部協(xié)作配套條件發(fā)生重大變化，給項目建設(shè)和運(yùn)營帶來困難。前述風(fēng)險均屬可控制范圍，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)可以根據(jù)國家現(xiàn)行法律法規(guī)由騰沖縣政府與被補(bǔ)償人雙方協(xié)商解決；騰北路可以改道，改道前不進(jìn)行封閉；失地農(nóng)民問題的解決，一是通過征地、租地收入給予補(bǔ)償，二是項目建成后，優(yōu)先考慮失地農(nóng)民的就業(yè)。（3）改變周邊農(nóng)民的生活生產(chǎn)方式，從以傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)為主改變?yōu)橐月糜螛I(yè)為主。一是通過提供優(yōu)惠政策，吸引投資者參與騰沖旅游開發(fā)建設(shè)，華隆集團(tuán)就是其中的一例；二是通過改善基礎(chǔ)設(shè)施，增加對投資者游客的吸引力。第二個增長機(jī)制是新景點(diǎn)開發(fā)帶來的投資的效益。商業(yè)部門：商業(yè)部門通過參與投資于服務(wù)性設(shè)施，為到騰沖北海的游客提供了服務(wù)，從而增加騰沖的吸引力，增加游客數(shù)量。 2區(qū)域及宏觀經(jīng)濟(jì)影響分析 項目所產(chǎn)生的費(fèi)用和效益及所承當(dāng)?shù)纳鐣后w打造國際一流的溫泉健康公園，必將會促進(jìn)騰沖旅游業(yè)的發(fā)展，從而帶動整個騰沖社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 十六、國民經(jīng)濟(jì)評價1經(jīng)濟(jì)安全分析 資源開發(fā)利用安全在本項目的開發(fā)過程中，本著開發(fā)與保護(hù)并重和可持續(xù)發(fā)展原則，進(jìn)行資源的適度開發(fā)利用。（3）設(shè)立項目衛(wèi)生保健室，專門為項目服務(wù)。地質(zhì)災(zāi)害的危害本項目所在區(qū)域?yàn)榈卣?度設(shè)防區(qū)，因地處山區(qū)有出現(xiàn)山洪和山體滑坡、泥石流等地質(zhì)災(zāi)害的可能。按照節(jié)約使用能源的要求，本項目通過利用本地豐富的太陽能和地?zé)釡厝Y源，減少對電能的消耗1000KW，約為總耗能量的20%。 將瀝青拌和站選在遠(yuǎn)人口集中的地方，減少瀝青煙的污染。首先是施工現(xiàn)場的運(yùn)輸機(jī)械、筑路機(jī)械和其他施工機(jī)械產(chǎn)生的噪聲的影響；其次是穩(wěn)定土拌和站、水泥混凝土拌和站和瀝青混凝土拌和站工作時產(chǎn)生的噪聲的影響，再次是運(yùn)營期的噪聲污染，來自于機(jī)動車,主要由發(fā)動機(jī)噪聲、風(fēng)扇噪聲、進(jìn)氣噪聲、排氣噪聲組成，會對周邊環(huán)境有一定的影響。5平方公里的小壩子，為北海溫泉出水區(qū)的中心，其溫泉出水量為4000立方/天，,溫泉資源利用前景十分可觀。 聲環(huán)境質(zhì)量狀況(A)， dB(A)。 水環(huán)境質(zhì)量狀況2005年騰沖縣三個集中式飲用水源地水質(zhì)均能達(dá)到水功能區(qū)劃分要求。 十二、生態(tài)環(huán)境影響分析 騰沖地形地貌概況騰沖地處橫斷山脈南端偏西部份，伊洛瓦底江最東的支流源頭所在地，地勢北高南低，最高的高黎貢山大腦子峰海拔3780米，最低南部速慶海拔930米，城區(qū)海拔1680米，縣境內(nèi)東西寬69千米，南北長137千米，總面積5845平方千米。其中充分考慮了交通設(shè)施和公用輔助工程的合理配置。其中的溫泉健康SPA參照國際溫泉設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)方案。 經(jīng)過對三種場址選擇方案的比較分析，各方案具有以下優(yōu)缺點(diǎn)：第一號方案：將項目設(shè)于靠近主路的選址方案 優(yōu)點(diǎn)：基礎(chǔ)設(shè)施投入較少； 交通較為便利； 門戶效應(yīng)明顯。 九、場址選擇 項目選址位于騰沖縣北海鄉(xiāng)新樂村委會澡塘村民小組區(qū)域，項目用地150畝（詳見附圖1）。本項目出現(xiàn)上述風(fēng)險的可能性較小。 本項目將爭取通過發(fā)行企業(yè)債券籌集資金，用于項目建設(shè)。序號分項名稱單位數(shù)量備注1總占地面積M2400000600畝2總建筑面積M2810003總接待規(guī)模人次/日5000各項目景點(diǎn)人次之和4建筑密度％105容積率0．26水景綠化系數(shù)％857建設(shè)總工期年38總投資萬元380009年經(jīng)營收入萬元13980溫泉SPA+戶外運(yùn)動休閑公園+溫泉酒店10年營業(yè)成本萬元630011稅費(fèi)總額萬元2680部分減免12經(jīng)營項目年收益萬元568013投資利潤率％1814財務(wù)內(nèi)部收益率％25資產(chǎn)融資50%16財務(wù)凈現(xiàn)值（Ic＝8%）萬元48200 六、項目實(shí)施進(jìn)度1. 建設(shè)工期整個項目總工期為2年3個月。 經(jīng)比選后最終選擇的設(shè)計方案的建設(shè)規(guī)模為81000平方米，占地面積為600畝。 （2）項目建設(shè)規(guī)模及投資收益預(yù)測：開發(fā)占地面積600畝，總建筑面積81000平方米。溫泉資源在日均開采量控制在4000立方的情況下，可持續(xù)利用100年。C水資源：本項目所在地有大沙河流過，四季水量充沛，水質(zhì)良好，可作為生產(chǎn)、生活、景觀用水。（強(qiáng)于和順古鎮(zhèn)溫泉） （3）國際化設(shè)計和專業(yè)機(jī)構(gòu)經(jīng)營管理。到2009年，騰沖建成的五星級酒店數(shù)量兩個，客房總量1000間左右，四星級酒店五個，客房總量1500個左右。在此期間，各種客房的價格也大大高于平時價格一倍以上，但依然供不應(yīng)求。騰沖現(xiàn)有五星級度假酒店一家，四星級旅游度假酒店兩家。因此，導(dǎo)致旅游開發(fā)經(jīng)營缺乏專業(yè)化的戰(zhàn)略眼光，檔次不高，品位低，缺乏市場競爭力。國內(nèi)及境外遠(yuǎn)程客源市場開拓緩慢，影響旅游業(yè)整體發(fā)展。 項目可行性研究報告編制工作開展情況：云南省設(shè)計院接到項目咨詢委托后，即與項目申報單位聯(lián)系，了解情況，收集資料，與相關(guān)部門銜接，落實(shí)項目要求的相關(guān)規(guī)劃，于2006年10月赴項目建設(shè)區(qū)調(diào)研、現(xiàn)場踏勘。目前，云南旅游業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，亟需升級轉(zhuǎn)型，更需要提高國際化水平。 B項目前期研究成果：項目市場調(diào)查報告；項目建議書；項目商業(yè)策劃書；項目初步可行性報告；項目區(qū)域總體規(guī)劃；項目初步設(shè)計。 ： 承辦單位名稱：騰沖瑪御谷溫泉投資有限公司 本項目申報單位是依據(jù)《中華人民共和國公司法》，經(jīng)政府批準(zhǔn)成立的有限責(zé)任公司。 為滿足國內(nèi)外日益增長的休閑康體度假的需求，加快騰沖旅游業(yè)的發(fā)展，提升騰沖旅游產(chǎn)業(yè)的檔次，提高騰沖的知名度，云南騰沖華隆城建投資有限公司提出在具有高品質(zhì)溫泉資源、氣候宜人、交通便利、風(fēng)光旖旎、山水相依的騰沖縣北海鄉(xiāng)新樂村，開發(fā)建設(shè)集溫泉療養(yǎng)、健康SPA、旅游度假、運(yùn)動休閑、生態(tài)居住、商務(wù)會議為一體的服務(wù)功能齊全的“騰沖瑪御谷溫泉休閑度假項目”。騰沖旅游特色分明，共有溫泉88處，泉水中富含硫磺等礦物質(zhì)，并含有氡、硒等微量元素，適合開展溫泉康健療養(yǎng)；分布在境內(nèi)的99座火山和火山遺址柱狀節(jié)理、火山堰塞湖等，是開展戶外運(yùn)動、科學(xué)考察的勝地；具有地質(zhì)地貌、物種和文化過渡特征的高黎貢山，是云南省入選聯(lián)合國教科文組織“人與生物圈計劃”的自然保護(hù)區(qū)，是云南旅游的“名片”之一。目前正在建設(shè)的南亞大通道騰密段、騰沖旅游支線機(jī)場，以及正在籌建的保騰高速公路等，將大大改善騰沖的境內(nèi)外立體交通。 項目規(guī)劃占地及范圍：占地600畝，為騰沖縣北海鄉(xiāng)未利用土地和部分坡地。 項目建設(shè)規(guī)模項目開發(fā)建設(shè)規(guī)模：開發(fā)占地面積600畝，總建筑面積81000平方米。 騰沖地處歐亞板塊與印度板塊碰撞帶上，高黎貢山山脈南段西側(cè)。 騰沖歷史悠久，早在四、五千年前就有人類在此繁衍生息。首期建設(shè)騰沖瑪御谷溫泉度假酒店。工商行政管理局核準(zhǔn)登記注冊代碼為：799892790 公司成立時間：2007年6月28日 企業(yè)性質(zhì)：有限責(zé)任公司 經(jīng)營地點(diǎn)：云南騰沖縣騰越鎮(zhèn)來鳳大道 法人代表：徐建國 經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)項目投資、旅游項目投資、體育產(chǎn)業(yè)投資、酒店業(yè)投資、文化產(chǎn)業(yè)和教育產(chǎn)業(yè)投資 注冊資本：伍仟萬元 組織機(jī)構(gòu)：現(xiàn)設(shè)項目策劃部、規(guī)劃設(shè)計部、工程建設(shè)部、合同預(yù)算部、財務(wù)部、銷售部、綜合業(yè)務(wù)部。3. 項目提出的理由與過程 遵照云南省滇西邊境旅游現(xiàn)場辦公會議要求，騰沖將作為未來云南旅游業(yè)升級轉(zhuǎn)型的重要區(qū)域，其中騰沖國際生態(tài)旅游區(qū)將成為騰沖發(fā)展生態(tài)休閑旅游的核心項目，因此，加快騰沖國際生態(tài)旅游區(qū)濕地民居旅游項目建設(shè)進(jìn)度，其重要性和緊迫性日益顯現(xiàn)。而騰沖獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢和豐富的旅游資源，可望成為提高云南旅游業(yè)國際化水平的重要突破口，成為提升云南旅游業(yè)檔次，強(qiáng)化旅游業(yè)發(fā)展的新的增長極。依據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策和建設(shè)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，重點(diǎn)調(diào)查項目建設(shè)用地性質(zhì)、征地移民搬遷和失地農(nóng)民補(bǔ)償及就業(yè)等問題，以及項目建設(shè)對當(dāng)?shù)厣帧⑺Y源、生態(tài)環(huán)境（包括地質(zhì)災(zāi)害）、農(nóng)民收入、地區(qū)財政收入、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響，落實(shí)項目場內(nèi)外建設(shè)條件（水電路、通信等）、建設(shè)規(guī)劃和近期建設(shè)方案，資金來源等，據(jù)此編制本可行性研究報告。 按照國家旅游局的統(tǒng)計，其中：；；；。上一世紀(jì)90年代以來，騰沖全面實(shí)施“農(nóng)業(yè)穩(wěn)縣、工業(yè)立縣、旅游名縣、口岸活縣、文化強(qiáng)縣”的發(fā)展戰(zhàn)略，經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展。與本項目類似的酒店為官房五星級產(chǎn)權(quán)式度假酒店，有288間客房以及配套中西餐廳、會議室等，2006年營業(yè)收入約為1800萬元，節(jié)假日開房率很高，平日開房率較低，會議接待較多。隨著騰沖機(jī)場于2008年左右通航，來騰沖的游客將大大增加，預(yù)計全年將超過400萬人次，2009年將超過500萬人次，2011年預(yù)計將達(dá)到700萬人次，其中，中高端游客將大大增加，2009年預(yù)計將超過現(xiàn)在兩倍以上，達(dá)到100萬人次。供需基本平衡，但考慮到節(jié)假日峰值需求量為平日的兩倍左右，則在節(jié)假日需求量將大大超過能供繪量。（強(qiáng)于熱海、官房、和順本地化運(yùn)作） 本項目面臨很多影響本項目成功的風(fēng)險因素，主要在以下幾點(diǎn)： （1）成本上漲：本項目的土地、拆遷受政策影響面臨很大難度，投入有可能大幅上升； （2）宏觀環(huán)境及政策的變化：本項目對騰沖整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展和旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的依存度很高，如果宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境不如預(yù)期，將嚴(yán)重影響本項目的經(jīng)營收益； （3）競爭者的威脅：新進(jìn)入者大量進(jìn)入和現(xiàn)有競爭者提高競爭能力，都將對本項目的經(jīng)營管理形成沖擊； （4）溫泉資源發(fā)生變化和周邊環(huán)境惡化：由于騰沖地質(zhì)情況較為復(fù)雜，溫泉資源存在變化的可能，同時，周邊環(huán)境存在亂采亂伐的現(xiàn)象，有可能引起周邊環(huán)境的惡化。A溫泉資源：北海溫泉水質(zhì)好，含有多種對人體有益的微量元素。土地利用成本也較低，沒有大規(guī)模的拆遷工程。 規(guī)劃設(shè)計原則：保護(hù)性開發(fā)；自然生態(tài)；地方文脈；人性化游樂；可持續(xù)發(fā)展；建筑風(fēng)格與特色；打造有吸引力的外部空間。（詳見初步設(shè)計方案） 五、項目投資回報分析溫泉康體SPA：占地100畝，建設(shè)大眾型溫泉浴場12000平米，國際溫泉康體SPA6000平米，高級溫泉水會3000平米。2. 實(shí)施進(jìn)度安排本項目預(yù)計于2007年10月動工，2009年12月完工并全部投入運(yùn)營。 同時，本項目一些大型設(shè)備可選擇采用融資租賃的融資方式。利率水平隨著金融市場和政策變動。距騰沖縣城12公里，通過三級柏油路（5公里）和三級彈石路（7公里）與項目相連。 缺點(diǎn)：離溫泉主出水口較遠(yuǎn)； 不利于對溫泉資源的保護(hù)； 周邊用地規(guī)模較小； 拆遷量較大。采用電腦自動溫度控制和流量控制系統(tǒng)，并采用水體自動殺菌和清潔處理設(shè)備。其中交通主入口的布置從兩個方案中充分比較分析，遠(yuǎn)期選擇新開主入口的方案，近期改造現(xiàn)有入口區(qū)。 騰沖氣候概況騰沖四季如春，雨量充沛。全縣主要地表水?dāng)嗝媾c上一年相比，水質(zhì)類別不變。(A),與上年持平。北海溫泉水質(zhì)無任何污染、空氣質(zhì)量良好、地表水水質(zhì)優(yōu)良、土壤及周邊環(huán)境無污染源，整體環(huán)境質(zhì)量良好。水環(huán)境保護(hù)措施 將棄土、棄渣于指定地點(diǎn)堆放,并采取防護(hù)措施，避免其流入水體。 對施工便道即使灑水，減少灰塵。 本項目單位客房能耗為5KWH，低于同類項目能耗水平約30%，同時本項目單位建筑面積的耗能水平也大大低于同類項目水平?；馂?zāi)危害本項目可能存在一定的火災(zāi)危害，主要為餐廳的廚房、液化氣儲存室和配電房等。（4）定期進(jìn)行衛(wèi)生檢測，保證項目全面的達(dá)到安全衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。在充分考慮到溫泉酒店的開發(fā)對當(dāng)?shù)丨h(huán)境和生態(tài)產(chǎn)生的影響同時，充分考慮了