【正文】 i on. Par agr aphFor mat. LineSpacingLi nesToPocti .Li neSpaci ngLi nesToPoints( 2) Selecti on. Par agr aphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa hF Sel ect i on. Par agr aphFor mat. LineSpacingLinesToPoi nts(2) Sel ect aphForm at .Li neSpaci ngLinesToPoint selecti on. Paragra aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFor mat. LineSpacingLi nesToPoi nts(2) Sel ect aphForm at .Li neSpaci ngLinesToPoction. Par agr aphFor m Selecti maaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaat. LineSpacingLi nesToPoi nts(2) Sel ect aphForm at .Li neSpacingLinesToPoint selecti mat .LineSpaci ngLi nesToPoints( 2) Selection. Par agr aphFor neSpa cingLinesToPocti on. ParagraphFor mat. LineSpaci ngLi nesToPoi nts(2Selecti on. ParagraphFor mat. LineSpaci ngLi nesToPoi nts(2) Sel ect agr aphFor neSpacingLinesToPoint sel ect .Li neSpaci ngLinesToPoints( 2)Selecti on. Par agr aphFor mat. LineSpacingLi nesToPocti .Li neSpaci ngLi nesToPoints( 2) Selecti on. Par agr aphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF 11 主題定位 煙臺 ***五星級 度假酒店 為 產(chǎn)權式酒店 。 3. 3. 1 以 “ 家庭生活的階段性 ” 為劃分標準的客戶分析 家庭生活周期階段與特點 住宅購買與消費特點 旅游及旅游物業(yè)購買消費特點 單身階段：年輕、單身 ， 幾乎沒有經(jīng)濟負擔，新消費觀念帶頭人。貸還款能力強，接受貸款購物的方式。對自助游擁有更充足的財力、精力和興趣，而暫時沒有繁重的工作與家庭負擔。開始 承擔繁重的工作及家庭壓力，開支劇增，對旅游的興趣和精力明顯減弱。 經(jīng)驗的積累，職位的 升遷令該群體擁有更強、更穩(wěn)固的經(jīng)濟實力。伴侶或 子女皆有工作，注重儲蓄，購買冷靜、理智，住房儲蓄購買力已達高峰 。購買力達到高峰期，住房購買力釋放大部分，較多購買老年人用品，如醫(yī)療保健品等。特別注重情感溝通、關注安全保障，著重社區(qū)人事因素，怕孤獨和冷落。有 充足的時間和金錢計劃度假的生活，其中部分由于子女的支持，更擁有強大的經(jīng)濟實力實現(xiàn)高質素的退休后的度假生活，投資的興趣開始減退，并且對新生事物的接受程度已經(jīng)大幅度下降。但消費態(tài)度日趨理智，并隨積蓄的不斷增多，對投資保值擁有越來越濃厚的興趣。時間與財力對此的支持處于不斷上升階段，同時財力和對 新事物的接受程度正處一個最佳的平衡點。購買趨向理智，受廣告及其他營銷刺激的影響減少，注意檔次較高的商品及子女教育投資。 滿巢階段（一）：年輕夫妻，有 6歲以下子女 ， 家庭用品購買的高峰期。 新婚階段：年輕夫妻，無子女 ， 經(jīng)濟處于上升階段 ， 購買力強，對耐用品、大件商品的期望和要求強烈。好動型青年公寓的主要租買者 。 市場定位 市場定位實際上就是選擇買家，確定項目的目標購買者和目標使用者是哪一類人。因位于二線海景，所以與本項目存在不可比性。從產(chǎn)權發(fā)售的角度考慮，同樣是為這樣一群高端客戶提供 自有星級酒店產(chǎn)權客房，對象中包括以高端旅游房產(chǎn)為目標的自有資金在千萬 元 以 上的投資群體。 （二）市場供求分析 到目前為止，煙臺市還沒有一家真正意義上的度假酒店，高端商務酒店也寥寥無幾，因此項目的建設是迫切需要的。 3． 房產(chǎn)投資從腹地轉移到旅游度假勝地，旅游地產(chǎn)正在形成市場 ，這 是房地產(chǎn)發(fā)展的一個必然。 Sel ect i on. 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Paragra aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFor mat. LineSpacingLi nesToPoi nts(2) Sel ect aphForm at .Li neSpaci ngLinesToPoction. Par agr aphFor m Selecti maaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaat. LineSpacingLi nesToPoi nts(2) Sel ect aphForm at .Li neSpacingLinesToPoint selecti mat .LineSpaci ngLi nesToPoints( 2) Selection. Par agr aphFor neSpa cingLinesToPocti on. ParagraphFor mat. LineSpaci ngLi nesToPoi nts(2Selecti on. ParagraphFor mat. LineSpaci ngLi nesToPoi nts(2) Sel ect agr aphFor neSpacingLinesToPoint sel ect .Li neSpaci ngLinesToPoints( 2)Selecti on. Par agr aphFor mat. LineSpacingLi nesToPocti .Li neSpaci ngLi nesToPoints( 2) Selecti on. Par agr aphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF 9 在全國旅游發(fā)展的大形勢下， 煙臺 的旅游業(yè)步步升溫。項目所處的市場形勢利好。 在中國內地，從 1995年開始流行。 由于產(chǎn)權 式酒店是將建設酒店所需的投資和宏大的管理體系分解為單體的組合， 給 擁有一定閑置資金 、既想 獲得較高回報 又不想承受投資風險的個人或法人提供了機會， 所以 在全球范圍內正 快速增長。首創(chuàng)這一概念的是瑞士的亞力山大 .奈特。 可行性研究 的依據(jù)和范圍 本報告是基于對市場的充分了解和對該項目的市場前景有著準確的判斷而作的，具有科學性和前瞻性。 近幾年，隨著國內經(jīng)濟的好轉、國家假日經(jīng)濟的刺激、國人消費觀念的改變以及 旅 游綜合環(huán)境的不斷改善，使得 ***越來越受到國內及國際的關注。 項目 提出的背景及建設必要性 在過去的 20年，隨著中國經(jīng)濟持續(xù)升溫，中國的旅游業(yè)有了長足的增長，現(xiàn)已躋身于世界旅游大國之列，躍居亞洲旅游大國之首。 煙臺市 把 ***海水 浴場列入全 市 水質 最 優(yōu)、最適宜游泳的海水浴場。 ***猶如一顆璀璨的明珠，鑲嵌在地球北緯 36176。 本項目位于 山東省煙臺市 著名的 省 級旅游度假區(qū) ***。 聯(lián)合國將煙臺評為最適宜人居城市 。 本項目建設用地東 、南面臨黃海 ； 西 南靠 ***海水浴場 ；北 臨興島路，西面不遠處為 18洞標準 高爾夫球場， 地勢北高南低 ，視野開闊，觀海效果極佳，是建設高檔 休閑 度假酒店的理想用地。旅游房Sel ect i on. Par agr aphFor mat. LineSpacingLinesToPoi nts(2) Sel ect aphForm at .Li neSpaci ngLinesToPoint selecti on. ParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFor mat. 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