【正文】 1867套，市場供應趨于飽和，未來需求較小，目標客源面已經(jīng)非常窄。 ■市場供應量排名第二的為四房二廳二衛(wèi)，這個房源主要被二次置業(yè)，改善居住環(huán)境的家庭所消化，市場空間不錯，但由于總價過高，使得該房型的去化速度較慢。 二、在售小高層、高層樓盤調查分析 房型供應量分析 案名 房型 湖畔花園 加城湖濱公寓 天翔花園 湖左岸 萬楊香樟 星海人家 總計 套數(shù) 比例 套數(shù) 比例 套數(shù) 比例 套數(shù) 比例 套數(shù) 比例 套數(shù) 比例 套數(shù) 比例 排名 一房一廳一衛(wèi) 19 % 19 二房二廳一衛(wèi) 19 % 40 % 59 二房二廳二衛(wèi) 41 % 30 % 71 ③ 三房二廳二衛(wèi) 663 % 211 % 240 % 280 40% 34 % 460 % 1888 ① 四房二廳二衛(wèi) 216 % 23 % 112 % 420 60% 32 % 30 % 833 ② 四房三廳三衛(wèi) 8 % 8 五房二廳二衛(wèi) 56 % 56 五房三廳二衛(wèi) 9 % 9 五房三廳三衛(wèi) 6 % 6 六房二廳二衛(wèi) 4 4 六房三廳二 2 % 2 衛(wèi) 六房三廳三衛(wèi) 60 % 60 七房二廳三衛(wèi) 2 % 2 合計 966 313 392 700 70 576 3017 分析： ■目前市場上供應量最多的戶型為三房二廳二衛(wèi)，占總供應量的 %。 當然 高層住宅 也存在 通風、采光不良，私密性差，高容積率造成生活品質下降、住戶的舒適性得不到滿足等缺憾。 相對多層而言， 小高層 和高層 物業(yè) 都 配有電梯，上下便利，管理現(xiàn)代化、房屋實用率高，物管費相應較低，安逸清靜。為節(jié)約用地，多層住宅在設計時要考慮面寬，造成小開間、大進深，忽略了人的需要。但多層住宅窖率相對比較低，無疑會增加成本，拉高房價，稍微便宜一點的大多位于偏遠的郊區(qū)，一般家庭難以承受。據(jù)調查，在各地的房地產市場中，小高層 和高層 的整體出售價不僅沒有打折，反而還提高了 5%， 但我們也要看到， 由于目前蘇州小高層和高層的供應結構失調，形成需求強勁、去化速度相對較慢的怪現(xiàn)象 。如果建普通住宅要達到每平方米 7000 元才能保本，這樣的價格對一般購房戶是難以接受的。 小高層和高層的發(fā)展與土地拍賣有直接關系，地價翻了幾翻，土地成了極其寶貴的資源。 （ 4） 蘇州寫字樓市場的供應量很大，就華亭大廈周邊尚有空余的寫字樓還是很多，如萬盛大廈、金洲大廈，且規(guī)模較大。 （ 2） 蘇州市以制造型企業(yè)為主，從寫字樓的入住企業(yè)來看，行業(yè)主要分布在物流、貿易、咨詢商務等，商業(yè)、流通類企業(yè)不多，所以從蘇州的發(fā)展來看，寫字樓發(fā)展前景不容樂觀。 蘇州市寫字樓市場行業(yè)分布現(xiàn)狀一覽表 案 名 業(yè)態(tài)分布 行政辦公 金融業(yè) 貿易 物流 制造業(yè) 建筑業(yè) 教育科研 咨詢服務業(yè) 房地產 能源化工 生物醫(yī)藥 電子電工 總計 高檔 國際大廈 13 0 0 0 0 0 0 4 3 0 0 2 22 金獅大廈 0 0 12 12 5 0 5 18 2 8 1 7 70 中檔 加城大廈 0 3 3 4 6 5 2 12 7 1 2 4 49 國際經(jīng)貿大廈 1 2 16 7 5 2 6 18 1 3 0 8 69 東環(huán)大廈 1 2 7 0 2 2 3 3 1 1 1 2 25 低檔 華孚大廈 0 0 3 2 1 3 0 8 4 0 0 2 23 開發(fā)大廈 0 0 6 1 3 3 4 12 2 4 0 7 42 金洲大廈 0 0 2 0 6 0 0 6 0 0 0 2 16 總計 15 7 49 26 28 15 20 81 20 17 4 34 316 從蘇州市現(xiàn)有辦公樓的行業(yè)分布上看，目標客層主要集中在咨詢服務類、貿易、電子電工 、制造業(yè)、物流等行業(yè)，對寫字樓的需求主要集中在咨詢服務、貿易等相關企業(yè)！ 蘇州市寫字樓配套情況： 寫字樓相關配套一覽表 配套 案名 停車位 電梯數(shù) 餐廳 吸煙區(qū) 通訊 系統(tǒng) 保安 系統(tǒng) 消防 系統(tǒng) 中央 空調 通信增強系統(tǒng) 增強系統(tǒng) 衛(wèi)星電視 系統(tǒng) 園區(qū)國際 大廈 150 個 6 有 有 有 有 有 有 有 有 世紀金融 大廈 150 個 7 有 有 有 有 有 有 有 有 金獅大廈 120 個 5 有 有 有 有 有 有 有 有 國際經(jīng)貿 大廈 90 個 5 有 有 有 有 有 有 無 無 加城大廈 116 個 3 無 有 有 有 有 有 無 無 綜藝開元 50 個 4 無 有 有 有 有 有 無 無 萬盛大廈 50 個 4 無 無 無 有 有 有 無 無 金洲大廈 30 個 3 無 無 無 無 有 無 無 無 華福大廈 60 個 2 無 無 無 無 有 無 無 無 開發(fā)大廈 30 個 2 無 無 無 無 有 有 無 無 協(xié)和大廈 25 個 5 有 無 無 有 有 有 無 無 東環(huán)大廈 約 40個 2 無 有 無 無 有 有 無 無 華孚大廈 無 2 無 無 無 無 有 無 無 無 嘉登大廈 約 30個 2 無 無 無 無 有 無 無 無 ? 中高檔寫字樓配套設施齊全，尤其在停車位、電梯數(shù)量與質量、安保監(jiān)控系統(tǒng)、中央空調系統(tǒng)考慮周 備 。而萬盛大廈和金洲大廈出租率較低。 蘇州市寫字樓租售行情調查 蘇州部分寫字樓租售情況一覽表 案名 售價 出售率 租金（元/M2*月） 物業(yè)管理費 （元 /M2*月） 出租率 備注 高檔 園區(qū)國際大廈 99 租金已含（ 22） 90% 世紀金融大廈 8300 40% 104 租金已含（ 15） 85% 現(xiàn)有 5層在售 金獅大廈 85 租金已含 96% 只租不售 中檔 國際經(jīng)貿大廈 4500 70 租金已含 90% 加城大廈 80 租金已含（ 16） 91% 物業(yè)費含 空調費 綜藝開元 4750 100% 50 售后代租 華福大廈 45 租金已含（ ） 93% 協(xié)和大廈 5100 45% 40 10% 售后代租 \商住兩用 東環(huán)大廈 4000 20% 40 80% 整層出售 萬盛大廈 36 租金已含 55% 低檔 金洲大廈 22 租金已含 60% 開發(fā)大廈 28 租金已含 100% 華孚大廈 24 租金已含 98% 嘉登大廈 25 租金已含 97% 商住兩用 從上表得出： （ 1）總體上講，蘇州市寫字樓的出租情況較好，其良好的出租率有其客觀原因：良好的區(qū)位優(yōu)勢；大廈內部配套齊全、裝修精良。從其相應的配套上講，從簡單裝修到精美裝修，從分散空調到中央空調。 寫字樓在蘇州如同在整個中國大陸地區(qū)一樣，是近二十年來的新興產物，隨著蘇州經(jīng)濟的發(fā)展，寫字樓也有如雨后春筍般出現(xiàn)，其巍峨的特征很能吸引人群的目光。經(jīng)過長時期的發(fā)展過程，使 寫字樓 有了其特定的涵義及概念。建筑師從土地的集中有效利用和減少交通時間與距離考慮，開始將這些分散的 樓宇集中在一起向高 層 發(fā)展，把銀行 、律師 行 、會計師 行 、商業(yè)客戶集中在一起。 （ 3）市區(qū)的寫字樓相對比較分散，行業(yè)區(qū)塊也不明顯，所以寫字樓也沒有太顯現(xiàn)的行業(yè)特征，相對集中的區(qū)域在閶胥路（三香路和干將路路段）附近 1 公里的范圍內，主要的寫字樓是華孚寫字樓、萬盛大廈、嘉登大廈。 （ 2）新區(qū)的寫字樓集中在獅山路、濱河路路口，如金獅大廈、華福大廈等。入住企業(yè)占第一位的是電子、機械等高科技企業(yè)，因為園區(qū)在定位時就是高科技園區(qū)，所以入住的企業(yè)以新加坡、歐美企業(yè)的高科技企業(yè)為主。 個性 蘇州寫字樓典型區(qū)域主要分布于 園區(qū)、新區(qū)及市區(qū)主要交通干道。 （ 3）周邊有較多空地供人員集散和停車。 六、小結 寫字樓的市場不容樂觀，供應量大，需求較小，去化慢，投資風險較大 住宅市場總體運行良好，只是結構存在較大矛盾，大戶型房源供給量過大、銷售去化速度較慢 小戶型需求強勁，銷售去化較快 第四章 蘇州市寫字樓市場調查 寫字樓地理分布特征 蘇州的寫字樓主要地理分布特征主要體現(xiàn)為共性和個性兩個方面： 共性 （ 1）在 CBD 內，周邊商業(yè)氛圍濃郁?！巴ㄖ睂τ谝宰宰槟康牡馁彿空邅碚f，不會造成太大的影響；“通知”增大了那些原來靠銀行貸款炒樓者的獲利難度，這也將在很大程度上最終導致本市高價房價格的下滑。 （五）、消費信貸政策的變化可能給樓市帶來不良影響 中 國人民銀行網(wǎng)站 13 日公布了《關于進一步加強房地產信貸業(yè)務管理的通知》，這是在不到一個月的時間里央行第二次要求適當限制大戶型、大面積、高檔商品房和別墅等項目的貸款。 （三）、空置問題不容忽視 雖然 2021 年旺盛的消費需求是空置房源進一步回落，但從結轉的施工面積（住宅建設周期通常為一年）來看，今年的住宅竣工面積將大大增加，可能會由于供應結構矛盾和房價過高，而形成住宅“相對過?！?，從而使空置面積大幅上升。房價的上漲幅度與居民收入增長幅度相差甚遠，高不可攀的房價使得需求市場大幅縮水，持幣觀望態(tài)勢嚴重。 （二）、商品房開發(fā)結構不合理 目前，蘇州市區(qū)房地產市場開發(fā)的住宅基本上都是中 高檔，中低檔住宅開發(fā)嚴重不足。從對 604 名參加 22 屆的群眾就所需房型面積作的 調查分析： 60 平方以下占 %； 60~80平方米占 %； 81~100 平方米占 %； 101~120 平方米占%； 121~150 平方米占 %； 151 平方米以上占 %。其中古城區(qū)的寫字樓空置面積為 32021 平方米，比上年下降 %，雖然下降幅度明顯，但相對于施工面積、新開工面積以及竣工面積的增長幅度（分別為 %、 %和 %），尤其是施工面積的大幅度增長，根據(jù)商品房開發(fā)周期一般為一年，今年結轉 的施工面積將很大，供求矛盾將進一步激化。 四、蘇州市房地產市場空置狀況分析 （一）、蘇州市房地產市場住宅空置狀況分析 至 2021 年底，全市住宅空置面積為 萬平方米，比上年下降了 %，主要是市場需求強勁，銷售情況火爆，消化了大量的空置面積。 （二）、蘇州市房地產市場寫字樓銷售狀況分析 隨著蘇州城市建設步伐的加快，各種配套設施的不斷完善，招商引資力度的加強， 2021 年，全市寫字樓銷售面積為 萬平方米，比上年增加 %，其中預售面積為 萬平方米，比上年增長 %，預售面積的增幅是銷售面積增幅的 倍，可以預測：2021 年的寫字樓市場形勢不容樂觀。 2021 年，全市住宅銷售面積為 萬平方米，比上年增加 %，其中預售面積為 萬平方米，比上年增長 %，銷售額為 億元，比上年增長 %，銷售狀況良好。從對 604 名參加 22 屆的群眾就購房計劃作的 調查分析： 2021 年上半年占 %、下半年占 %，合計達 %，市場需求強勁； 2021 年內占 %， 2021 年內占%，合計 %，未來市場需求也比較強勁?？梢钥闯?，施工面積和新開工面積增長強勁，而竣工面積比上年有較大幅度的下降，說明大量的寫字樓面積將在 2021 年上市營銷，寫字樓市場的競 爭將空前激烈，給銷售去化速度帶來較大的障礙。 全年市區(qū)寫字樓施工面積 112626 平方米，比上年下降 %；新開工面積 26809 平方米，比上年增長 %，竣工面積 16086 平方米，比上年下降 %。 （二）、蘇州房地產市場寫字樓（辦公樓）供應形勢分析 2021 年市區(qū)共完成寫字樓投資 7892 萬元，比上年增長 %。 ④ .外來競 爭激烈 主要表現(xiàn)在“浙江幫”的大舉進蘇，在蘇州的幾次土地拍賣中可見端倪，如浙江嘉業(yè)國際以 億元拿