【正文】 相對(duì)多層而言， 小高層 和高層 物業(yè) 都 配有電梯，上下便利，管理現(xiàn)代化、房屋實(shí)用率高，物管費(fèi)相應(yīng)較低，安逸清靜。為節(jié)約用地，多層住宅在設(shè)計(jì)時(shí)要考慮面寬，造成小開(kāi)間、大進(jìn)深，忽略了人的需要。但多層住宅窖率相對(duì)比較低，無(wú)疑會(huì)增加成本，拉高房?jī)r(jià)，稍微便宜一點(diǎn)的大多位于偏遠(yuǎn)的郊區(qū)，一般家庭難以承受。據(jù)調(diào)查，在各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，小高層 和高層 的整體出售價(jià)不僅沒(méi)有打折，反而還提高了 5%， 但我們也要看到， 由于目前蘇州小高層和高層的供應(yīng)結(jié)構(gòu)失調(diào)，形成需求強(qiáng)勁、去化速度相對(duì)較慢的怪現(xiàn)象 。如果建普通住宅要達(dá)到每平方米 7000 元才能保本，這樣的價(jià)格對(duì)一般購(gòu)房戶是難以接受的。 小高層和高層的發(fā)展與土地拍賣(mài)有直接關(guān)系，地價(jià)翻了幾翻，土地成了極其寶貴的資源。 （ 4） 蘇州寫(xiě)字樓市場(chǎng)的供應(yīng)量很大，就華亭大廈周邊尚有空余的寫(xiě)字樓還是很多，如萬(wàn)盛大廈、金洲大廈，且規(guī)模較大。 （ 2） 蘇州市以制造型企業(yè)為主，從寫(xiě)字樓的入住企業(yè)來(lái)看，行業(yè)主要分布在物流、貿(mào)易、咨詢商務(wù)等，商業(yè)、流通類企業(yè)不多，所以從蘇州的發(fā)展來(lái)看，寫(xiě)字樓發(fā)展前景不容樂(lè)觀。 蘇州市寫(xiě)字樓市場(chǎng)行業(yè)分布現(xiàn)狀一覽表 案 名 業(yè)態(tài)分布 行政辦公 金融業(yè) 貿(mào)易 物流 制造業(yè) 建筑業(yè) 教育科研 咨詢服務(wù)業(yè) 房地產(chǎn) 能源化工 生物醫(yī)藥 電子電工 總計(jì) 高檔 國(guó)際大廈 13 0 0 0 0 0 0 4 3 0 0 2 22 金獅大廈 0 0 12 12 5 0 5 18 2 8 1 7 70 中檔 加城大廈 0 3 3 4 6 5 2 12 7 1 2 4 49 國(guó)際經(jīng)貿(mào)大廈 1 2 16 7 5 2 6 18 1 3 0 8 69 東環(huán)大廈 1 2 7 0 2 2 3 3 1 1 1 2 25 低檔 華孚大廈 0 0 3 2 1 3 0 8 4 0 0 2 23 開(kāi)發(fā)大廈 0 0 6 1 3 3 4 12 2 4 0 7 42 金洲大廈 0 0 2 0 6 0 0 6 0 0 0 2 16 總計(jì) 15 7 49 26 28 15 20 81 20 17 4 34 316 從蘇州市現(xiàn)有辦公樓的行業(yè)分布上看，目標(biāo)客層主要集中在咨詢服務(wù)類、貿(mào)易、電子電工、 制造業(yè)、物流等行業(yè)，對(duì)寫(xiě)字樓的需求主要集中在咨詢服務(wù)、貿(mào)易等相關(guān)企業(yè)！ 蘇州市寫(xiě)字樓配套情況： 寫(xiě)字樓相關(guān)配套一覽表 配套 案名 停車(chē)位 電梯數(shù) 餐廳 吸煙區(qū) 通訊 系統(tǒng) 保安 系統(tǒng) 消防 系統(tǒng) 中央 空調(diào) 通信增強(qiáng)系統(tǒng) 增強(qiáng)系統(tǒng) 衛(wèi)星電視 系統(tǒng) 園區(qū)國(guó)際 大廈 150 個(gè) 6 有 有 有 有 有 有 有 有 世紀(jì)金融 大廈 150 個(gè) 7 有 有 有 有 有 有 有 有 金獅大廈 120 個(gè) 5 有 有 有 有 有 有 有 有 國(guó)際經(jīng)貿(mào) 大廈 90 個(gè) 5 有 有 有 有 有 有 無(wú) 無(wú) 加城大廈 116 個(gè) 3 無(wú) 有 有 有 有 有 無(wú) 無(wú) 綜藝開(kāi)元 50 個(gè) 4 無(wú) 有 有 有 有 有 無(wú) 無(wú) 萬(wàn)盛大廈 50 個(gè) 4 無(wú) 無(wú) 無(wú) 有 有 有 無(wú) 無(wú) 金洲大廈 30 個(gè) 3 無(wú) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 有 無(wú) 無(wú) 無(wú) 華福大廈 60 個(gè) 2 無(wú) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 有 無(wú) 無(wú) 無(wú) 開(kāi)發(fā)大廈 30 個(gè) 2 無(wú) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 有 有 無(wú) 無(wú) 協(xié)和大廈 25 個(gè) 5 有 無(wú) 無(wú) 有 有 有 無(wú) 無(wú) 東環(huán)大廈 約 40個(gè) 2 無(wú) 有 無(wú) 無(wú) 有 有 無(wú) 無(wú) 華孚大廈 無(wú) 2 無(wú) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 有 無(wú) 無(wú) 無(wú) 嘉登大廈 約 30個(gè) 2 無(wú) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 有 無(wú) 無(wú) 無(wú) ? 中高檔寫(xiě)字樓配套設(shè)施齊全，尤其在停車(chē)位、電梯數(shù)量與質(zhì)量、安保監(jiān)控系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)考慮周 備 。而萬(wàn)盛大廈和金洲大廈出租率較低。 蘇州市寫(xiě)字樓租售行情調(diào)查 蘇州部分寫(xiě)字樓租售情況一覽表 案名 售價(jià) 出售率 租金（元/M2*月） 物業(yè)管理費(fèi) （元 /M2*月） 出租率 備注 高檔 園區(qū)國(guó)際大廈 99 租金已含（ 22） 90% 世紀(jì)金融大廈 8300 40% 104 租金已含（ 15） 85% 現(xiàn)有 5層在售 金獅大廈 85 租金已含 96% 只租不售 中檔 國(guó)際經(jīng)貿(mào)大廈 4500 70 租金已含 90% 加城大廈 80 租金已含（ 16） 91% 物業(yè)費(fèi)含 空調(diào)費(fèi) 綜藝開(kāi)元 4750 100% 50 售后代租 華福大廈 45 租金已含（ ） 93% 協(xié)和大廈 5100 45% 40 10% 售后代租 \商住兩用 東環(huán)大廈 4000 20% 40 80% 整層出售 萬(wàn)盛大廈 36 租金已含 55% 低檔 金洲大廈 22 租金已含 60% 開(kāi)發(fā)大廈 28 租金已含 100% 華孚大廈 24 租金已含 98% 嘉登大廈 25 租金已含 97% 商住兩用 從上表得出： （ 1）總體上講，蘇州市寫(xiě)字樓的出租情況較好，其良好的出租率有其客觀原因：良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)；大廈內(nèi)部配套齊全、裝修精良。從其相應(yīng)的配套上講，從簡(jiǎn)單裝修到精美裝修，從分散空調(diào)到中央空調(diào)。 寫(xiě)字樓在蘇州如同在整個(gè)中國(guó)大陸地區(qū)一樣，是近二十年來(lái)的新興產(chǎn)物，隨著蘇州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，寫(xiě)字樓也有如雨后春筍般出現(xiàn)，其巍峨的特征很能吸引人群的目光。經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)期的發(fā)展過(guò)程，使 寫(xiě)字樓 有了其特定的涵義及概念。建筑師從土地的集中有效利用和減少交通時(shí)間與距離考慮，開(kāi)始將這些分散的 樓宇集中在一起向高 層 發(fā)展，把銀行 、律師 行 、會(huì)計(jì)師 行 、商業(yè)客戶集中在一起。 （ 3）市區(qū)的寫(xiě)字樓相對(duì)比較分散，行業(yè)區(qū)塊也不明顯，所以寫(xiě)字樓也沒(méi)有太顯現(xiàn)的行業(yè)特征，相對(duì)集中的區(qū)域在閶胥路（三香路和干將路路段）附近 1 公里的范圍內(nèi)，主要的寫(xiě)字樓是華孚寫(xiě)字樓、萬(wàn)盛大廈、嘉登大廈。 （ 2）新區(qū)的寫(xiě)字樓集中在獅山路、濱河路路口，如金獅大廈、華福大廈等。入住企業(yè)占第一位的是電子、機(jī)械等高科技企業(yè)，因?yàn)閳@區(qū)在定位時(shí)就是高科技園區(qū)，所以入住的企業(yè)以新加坡、歐美企業(yè)的高科技企業(yè)為主。 個(gè)性 蘇州寫(xiě)字樓典型區(qū)域主要分布于 園區(qū)、新區(qū)及市區(qū)主要交通干道。 （ 3）周邊有較多空地供人員集散和停車(chē)。 六、小結(jié) 寫(xiě)字樓的市場(chǎng)不容樂(lè)觀，供應(yīng)量大，需求較小，去化慢，投資風(fēng)險(xiǎn)較大 住宅市場(chǎng)總體運(yùn)行良好，只是結(jié)構(gòu)存在較大矛盾，大戶型房源供給量過(guò)大、銷售去化速度較慢 小戶型需求強(qiáng)勁，銷售去化較快 第四章 蘇州市寫(xiě)字樓市場(chǎng)調(diào)查 寫(xiě)字樓地理分布特征 蘇州的寫(xiě)字樓主要地理分布特征主要體現(xiàn)為共性和個(gè)性兩個(gè)方面： 共性 （ 1）在 CBD 內(nèi)，周邊商業(yè)氛圍濃郁?！巴ㄖ睂?duì)于以自住為目的的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，不會(huì)造成太大的影響；“通知”增大了那些原來(lái)靠銀行貸款炒樓者的獲利難度，這也將在很大程度上最終導(dǎo)致本市高價(jià)房?jī)r(jià)格的下滑。 （五）、消費(fèi)信貸政策的變化可能給樓市帶來(lái)不良影響 中 國(guó)人民銀行網(wǎng)站 13 日公布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，這是在不到一個(gè)月的時(shí)間里央行第二次要求適當(dāng)限制大戶型、大面積、高檔商品房和別墅等項(xiàng)目的貸款。 （三）、空置問(wèn)題不容忽視 雖然 2020 年旺盛的消費(fèi)需求是空置房源進(jìn)一步回落，但從結(jié)轉(zhuǎn) 的施工面積（住宅建設(shè)周期通常為一年）來(lái)看，今年的住宅竣工面積將大大增加，可能會(huì)由于供應(yīng)結(jié)構(gòu)矛盾和房?jī)r(jià)過(guò)高，而形成住宅“相對(duì)過(guò)?！保瑥亩箍罩妹娣e大幅上升。房?jī)r(jià)的上漲幅度與居民收入增長(zhǎng)幅度相差甚遠(yuǎn)，高不可攀的房?jī)r(jià)使得需求市場(chǎng)大幅縮水，持幣觀望態(tài)勢(shì)嚴(yán)重。 （二）、商品房開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)不合理 目前，蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的住宅基本上都是中 高檔，中低檔住宅開(kāi)發(fā)嚴(yán)重不足。從對(duì) 604 名參加 22 屆的群眾就所需房型面積作的 調(diào)查分析： 60 平方以下占 %； 60~80平方米占 %； 81~100 平方米占 %； 101~120 平方米占%； 121~150 平方米占 %； 151 平方米以上占 %。其中古城區(qū)的寫(xiě)字樓空置面積為 32017 平方米，比上年下降 %，雖然下降幅度明顯，但相對(duì)于施工面積、新開(kāi)工面積以及竣工面積的增長(zhǎng)幅度（分別為 %、 %和 %），尤其是施工面積的大幅度增長(zhǎng)，根據(jù)商品房開(kāi)發(fā)周期一般為一年，今年結(jié)轉(zhuǎn) 的施工面積將很大，供求矛盾將進(jìn)一步激化。 四、蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)空置狀況分析 （一）、蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅空置狀況分析 至 2020 年底，全市住宅空置面積為 萬(wàn)平方米，比上年下降了 %，主要是市場(chǎng)需求強(qiáng)勁，銷售情況火爆，消化了大量的空 置面積。 （二）、蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)寫(xiě)字樓銷售狀況分析 隨著蘇州城市建設(shè)步伐的加快，各種配套設(shè)施的不斷完善，招商引資力度的加強(qiáng)， 2020 年，全市寫(xiě)字樓銷售面積為 萬(wàn)平方米，比上年增加 %，其中預(yù)售面積為 萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng) %，預(yù)售面積的增幅是銷售面積增幅的 倍，可以預(yù)測(cè)：2020 年的寫(xiě)字樓市場(chǎng)形勢(shì)不容樂(lè)觀。 2020 年，全市住宅銷售面積為 萬(wàn)平方米，比上年增加 %，其中預(yù)售面積為 萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng) %，銷售額為 億元，比上年增長(zhǎng) %，銷售狀況良好。從對(duì) 604 名參加 22 屆的群眾就購(gòu)房計(jì)劃作的 調(diào)查分析： 2020 年上半年占 %、下半年占 %，合計(jì)達(dá) %，市場(chǎng)需求強(qiáng)勁； 2020 年內(nèi)占 %， 2020 年內(nèi)占%，合計(jì) %，未來(lái)市場(chǎng)需求也比較強(qiáng)勁?？梢钥闯觯┕っ娣e和新開(kāi)工面積增長(zhǎng)強(qiáng)勁，而竣工面積比上年有較大幅度的下降，說(shuō)明大量的寫(xiě)字樓面積將在 2020 年上市營(yíng)銷，寫(xiě)字樓市場(chǎng)的競(jìng) 爭(zhēng)將空前激烈，給銷售去化速度帶來(lái)較大的障礙。 全年市區(qū)寫(xiě)字樓施工面積 112626 平方米，比上年下降 %；新開(kāi)工面積 26809 平方米，比上年增長(zhǎng) %，竣工面積 16086 平方米，比上年下降 %。 （二）、蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)寫(xiě)字樓（辦公樓）供應(yīng)形勢(shì)分析 2020 年市區(qū)共完成寫(xiě)字樓投資 7892 萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng) %。 ④ .外來(lái)競(jìng) 爭(zhēng)激烈 主要表現(xiàn)在“浙江幫”的大舉進(jìn)蘇，在蘇州的幾次土地拍賣(mài)中可見(jiàn)端倪，如浙江嘉業(yè)國(guó)際以 億元拿下了新莊約 29 萬(wàn)平方米的地塊、 億元拿下新區(qū)近 25 萬(wàn)平方米的地塊；浙江南都集團(tuán)與蘇州建屋共同成立的南都建屋有限公司，以 億元拿下位于園區(qū)二期內(nèi)的玲瓏灣地塊。 ③ .供應(yīng)市場(chǎng)出現(xiàn)大盤(pán)化現(xiàn)象 2020 年的房地產(chǎn)在經(jīng)歷幾年的發(fā)展逐漸進(jìn)入大盤(pán)時(shí)代，樓盤(pán)大規(guī)模開(kāi)發(fā)，比較明顯的大規(guī)模樓盤(pán)有園區(qū)的都市花園、東湖大郡、湖左岸；古城區(qū)的嘉業(yè)陽(yáng)光城；新區(qū)的新港名城花園等。古城區(qū)共完成投資 億元，占全市住宅總投資的 %，比上年增長(zhǎng) %，對(duì)推動(dòng)蘇州地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到了積極的作用。 其中古城區(qū)住宅開(kāi)發(fā)的施工面積為 萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng) %，；新開(kāi)工面積為 萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng) %；竣工面積為 萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng) %，可以看出，施工面積和新開(kāi)工面積都有較大的增長(zhǎng)，漲幅都在 60%左右，但竣工面積的漲幅比較小，僅為 %。 二、蘇州市房地產(chǎn)供給形勢(shì)分析 （一）、蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅供應(yīng)形勢(shì)分析 住宅市場(chǎng)供應(yīng)總形勢(shì) 2020 年，全市住宅施工面積為 萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)%；新開(kāi)工面積為 萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng) %；竣工面積 萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng) %。該分類指數(shù)的穩(wěn)步上升，也有效的促進(jìn)了綜合景氣指數(shù)的上升。 竣工面積分類指數(shù) ： 自從 2020 年第 2 季度以來(lái)，該分類指數(shù)一直運(yùn)行在高位，目前為 ，比去年同期提高 點(diǎn)、比上季度提高 點(diǎn)，說(shuō)明隨著房地產(chǎn)投資進(jìn)度的加快，商品房的供給呈快速增長(zhǎng)趨勢(shì)，現(xiàn)房緊張的狀況將得到一定的緩解。 新開(kāi)工面積分類指數(shù)： 截至 3 月份，全市新開(kāi)工各類商品房面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %。 空置面積分類指數(shù)： 截至 3 月份，該分類指數(shù)為 ，呈現(xiàn)緩慢上升態(tài)勢(shì)，但相對(duì)于施工面積分類指數(shù)的增幅而言，蘇州商品房空置面積正逐月減少。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資分類指數(shù)： 截至 3 月份，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成 億元，比上年同期增長(zhǎng) %，繼續(xù)保持強(qiáng)勁的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，這一指標(biāo)也是拉動(dòng)綜合指數(shù)上升的主要力量。 受央行最近