【正文】 30 第 六 章 經(jīng)濟(jì)影響分析 6． 1經(jīng)濟(jì)費(fèi)用效益 分析 6． 1． 1投資估算、估算依據(jù)與說(shuō)明 《項(xiàng)目投資可行性研究指南》（計(jì)辦投資 [2021]15號(hào)）； 《投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)咨詢?cè)u(píng)估指南》（咨經(jīng) [1998]11號(hào)）； 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）； 《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》（建標(biāo) [2021]205號(hào)） 《河南省建筑裝飾工程綜合基價(jià)》（ 2021） 《河南省安裝工程綜合基價(jià)》（ 2021）； 《基本建設(shè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》（豫財(cái)建 [2021]125號(hào)）； 《 國(guó)家計(jì)委關(guān)于印發(fā)建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢收費(fèi)暫行規(guī)定的通知》 (計(jì)價(jià)格 [1999]1283 號(hào)文 )； 國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、建設(shè)部《建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》； 國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定》計(jì)價(jià)格（ 2021）10 號(hào)； 國(guó)家發(fā)改委關(guān)于《招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法》的通知 計(jì)價(jià)格 [2021]1980 號(hào)； 《洛陽(yáng)市建設(shè)工程價(jià)格信息》 項(xiàng)目用地拆遷安置費(fèi)用實(shí)際投入情況 （ 1）土建工程 XX 建材城可行性研究報(bào)告 31 根據(jù)項(xiàng)目單位提供的土建工程資料，參考 XX 縣 現(xiàn)行概算編制定額、材料預(yù)算價(jià)和各類收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算各建（構(gòu)）筑物的工程費(fèi)用。 建筑物和構(gòu)筑物均按一般的天然基礎(chǔ)進(jìn)行設(shè)計(jì)，未考慮地基需特殊處理的費(fèi)用。 建筑工程費(fèi)用估算見(jiàn)下表： 主要建（構(gòu)）筑工程費(fèi)用估算表 序 號(hào) 名 稱 建筑 面積 單 位 金額 （萬(wàn)元） 備 注 1 商鋪、倉(cāng)庫(kù) 78000 m2 746元 / m2 2 道路 4900 m2 120元 / m2 3 綠地 7400 m2 90元 / m2 4 配套水電 166 合計(jì) （ 2） 其它費(fèi)用估算 建設(shè)單位管理費(fèi)按工程費(fèi)用的 1%估算； 工程設(shè)計(jì)費(fèi)按工程費(fèi)用的 %估算； 勘察費(fèi)按工程費(fèi)的 %估算； 文物普探費(fèi) 8元 /平方米 圖紙審查費(fèi) ‰ 地震安全影響評(píng)價(jià) ‰ 工程監(jiān)理費(fèi)按工程費(fèi)用的 1%估算； 市政設(shè)施配套費(fèi)按 120元 /平方米減半 估算； XX 建材城可行性研究報(bào)告 32 工程招標(biāo)費(fèi)按工程費(fèi)的 3‰估算； 其他費(fèi)用計(jì)算表 序號(hào) 費(fèi)用名稱 金額（萬(wàn)元） 備注 1 建設(shè)單位管理費(fèi) 80 2 工程勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 160 3 文物普探費(fèi) 90 4 圖紙審查費(fèi) 40 5 地震安全影響評(píng)價(jià) 40 6 項(xiàng)目可研費(fèi)用 20 7 環(huán)評(píng)費(fèi)用 20 8 工程監(jiān)理費(fèi) 80 9 工程招標(biāo)費(fèi) 25 合計(jì) 555 （ 3）土地費(fèi)用 項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域內(nèi)拆遷 房屋及果園 ，經(jīng)測(cè)算 地面障礙物拆遷補(bǔ)償費(fèi)用及其他拆遷費(fèi)用 ， 6 萬(wàn)元 /畝， 拆遷補(bǔ)償費(fèi)用 6 萬(wàn)元=。 （ 4）預(yù)備費(fèi)估算 基本預(yù)備費(fèi)按工程費(fèi)用 5%估算，由于建設(shè)期較 短 ，本項(xiàng)目 不考慮漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。 （ 5） 總投資估算 本項(xiàng)目總投資估算為 8000 萬(wàn)元。其中：工 程 建設(shè) 費(fèi)用 萬(wàn)元， 其 它費(fèi)用 555萬(wàn)元， 拆遷補(bǔ)償費(fèi) ： 。 見(jiàn)下表： XX 建材城可行性研究報(bào)告 33 總投資估算表 序號(hào) 名 稱 單 位 金 額 占總投資比例（ %） 1 工程費(fèi)用 萬(wàn)元 2 其它費(fèi)用 萬(wàn)元 555 3 土地費(fèi)用 萬(wàn)元 4 預(yù)備費(fèi) 萬(wàn)元 合計(jì) 萬(wàn)元 8000 100 （ 6） 資金籌措及資金來(lái)源 本項(xiàng)目總投資 8000 萬(wàn)元，全部資金由 招商引資 籌措 ，來(lái)源于招商引資 資金，預(yù)售房收入等 。 6． 1． 2效益分析 本項(xiàng)目財(cái)務(wù) 評(píng)價(jià)根據(jù)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第 三版）及現(xiàn)行的財(cái)稅制度編制進(jìn)行評(píng)價(jià)。 （ 1） 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 本項(xiàng)目總投資 8000萬(wàn)元 本項(xiàng)目投資資金全部由 招商引資籌措 。 項(xiàng)目 建筑面積 78000 平方米，建筑 多 層 商鋪 樓 1550 間 589000平方米 ，倉(cāng)庫(kù) 19100平方米 。 （ 2） 預(yù)計(jì) 商鋪、倉(cāng)庫(kù) 售價(jià) 測(cè)算 預(yù)計(jì) 商鋪 平米售價(jià) (均價(jià) ): 每平方米建筑成本價(jià)： XX 建材城可行性研究報(bào)告 34 商鋪、倉(cāng)庫(kù) ： 8000247。 =1025元 b. 銷售費(fèi)用及管理費(fèi) 3%： 31元 c. 法定利潤(rùn) 10%： %： ： 1025+31++= /平方米， （ 5） 投資利 潤(rùn) 本項(xiàng)目 按照國(guó)家有關(guān)政策規(guī)定 利潤(rùn) 率 為 3%。 （ 6） 投資回收期 投資回收期為 年（含建設(shè)期 12 個(gè)月 ） 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計(jì)算表 序號(hào) 費(fèi)用名稱 單位 數(shù)量 備注 1 估算總投資 萬(wàn)元 8000 2 預(yù)計(jì)銷售總額 萬(wàn)元 3 銷售費(fèi)用 及稅 萬(wàn)元 4 利潤(rùn) 總額 萬(wàn)元 5 投資回收期 月 15 6 綜合 投資利 潤(rùn) 率 % 10% XX 建材城可行性研究報(bào)告 35 6． 2評(píng)價(jià)結(jié)論 經(jīng)過(guò)計(jì)算可以看出本項(xiàng)目利潤(rùn)率為 10%。 綜上所述，本項(xiàng)目為建材 建材城 開(kāi)發(fā) 建設(shè)項(xiàng)目，投資 風(fēng)險(xiǎn)不大 ,收益較 穩(wěn)定 。項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。影響本項(xiàng)目的兩個(gè)敏感性因素主要是銷售價(jià)格和銷售數(shù)量。只要加大對(duì)產(chǎn)品的宣傳力度，保證客戶群，項(xiàng)目即有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 6． 3存在問(wèn)題及建議： （ 1） 成本控制 項(xiàng)目受成本影響，因地段區(qū)位優(yōu)勢(shì)不明顯，價(jià)格不能太過(guò)于超出 建材城 承受范圍。因此，本項(xiàng)目應(yīng)努力控制建設(shè)成本，建立完善的成本控制體系，以保留項(xiàng)目可觀的利潤(rùn)空間。 （ 2） 開(kāi)發(fā)規(guī)模 成本、開(kāi)發(fā)規(guī)模同時(shí)成為影響本項(xiàng)目利潤(rùn)的最為關(guān)鍵的兩個(gè)因素。因項(xiàng)目用地面積有限，本報(bào)告內(nèi)的 經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估是以項(xiàng)目用地面積全部鋪滿為基礎(chǔ)進(jìn)行測(cè)算的，如建筑面積減少，則勢(shì)必影響項(xiàng)目總體，從而影響項(xiàng)目利潤(rùn)。本項(xiàng)目應(yīng)在相關(guān)政策允許的范圍內(nèi)，最大限度地爭(zhēng)取建筑規(guī)劃條件，使項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模最大化，才能實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的最大化。 （ 3） 廣告推廣 本項(xiàng)目廣告推廣的意義非常重大， 要 在 人民 心目中加強(qiáng)對(duì)本地域價(jià)值的印象，獲得強(qiáng)大的感官?zèng)_擊效應(yīng)；而且對(duì)本項(xiàng)目 ?‘一站式’綜合 建材 建材城 ” 的定位進(jìn)行宣傳推廣，傳達(dá)投資概念和商機(jī)XX 建材城可行性研究報(bào)告 36 概 念，瞄準(zhǔn)主要的銷售、招商客戶群體 ，并將廣告網(wǎng)絡(luò)延伸至周邊縣市，以強(qiáng)大的廣告宣傳攻勢(shì)掀起 2021年 XX縣 新 的投資創(chuàng)富風(fēng)暴。 （ 4） 政策支持 項(xiàng)目應(yīng)更為到位的貫徹本項(xiàng)目關(guān)于返租、免租的營(yíng)銷策略，并盡最大力度地爭(zhēng)取政府相關(guān)方面的政策支持。在有關(guān)的政策允許范圍內(nèi)，應(yīng)該爭(zhēng)取更為優(yōu)惠的開(kāi)發(fā)條件，并為本項(xiàng)目后期招商經(jīng)營(yíng)爭(zhēng)取相關(guān)稅費(fèi)支持政策，以確保招商的成功；也將為項(xiàng)目的投資者及進(jìn)駐企業(yè)和投資者創(chuàng)造更便利、更具投資價(jià)值的物業(yè)！ （ 4） 開(kāi)發(fā)進(jìn)度 項(xiàng)目應(yīng)對(duì)開(kāi)發(fā)進(jìn)度進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，使項(xiàng)目趕上明年 68月份的旺季，營(yíng)造項(xiàng)目 “ 開(kāi)門紅 ” 的局面，提升投資者和經(jīng)營(yíng)戶的信心，樹立本項(xiàng)目在本地乃至周邊幾縣市內(nèi)的行業(yè)領(lǐng)袖地位。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度一旦與 銷售脫節(jié)，將嚴(yán)重影響項(xiàng)目的推廣和銷售節(jié)奏。 （ 5） 項(xiàng)目招商 項(xiàng)目應(yīng)對(duì)主力店進(jìn)行重點(diǎn)對(duì)待，在年底之前與主力店達(dá)成合作，并開(kāi)始廣告推廣，以確保明年 5月份正式啟動(dòng)廣告宣傳， 6月份左右啟動(dòng) 招商 的計(jì)劃，為后續(xù)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手設(shè)置進(jìn)入壁壘，從而贏得建材城 先機(jī)。并在項(xiàng)目推廣和 招商 啟動(dòng)后，在適宜的時(shí)間確定相關(guān)的招商對(duì)象、招商政策，為項(xiàng)目成功運(yùn)營(yíng)打下良好的基礎(chǔ)。 另外，本項(xiàng)目建筑工程量在工程建設(shè)中應(yīng)該多聽(tīng)取有關(guān)專家的意見(jiàn)和建議，有關(guān)論證、設(shè)計(jì)、施工、策劃、推廣、 招商 要緊密配合，對(duì)于建設(shè)過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，應(yīng)該用科學(xué)的方法進(jìn)行分析、比XX 建材城可行性研究報(bào)告 37 較、論證。在設(shè)計(jì)和施工中，吸取其他地區(qū)建材 建材城 的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，采用合理、可行、有效的技術(shù)手段，確保工程萬(wàn)無(wú)一失。在項(xiàng)目的招商 策劃上力求創(chuàng)新，以符合本項(xiàng)目定位的前瞻性眼光進(jìn)行整個(gè)項(xiàng)目的全程策劃工作，確保開(kāi)發(fā)商、投資者、社會(huì)及其他合作企業(yè)取得更大的效益。 XX 建材城可行性研究報(bào)告 38 第 七 章 社會(huì)影響分析 本項(xiàng)目實(shí)施后，一個(gè) 功能 齊全、 設(shè)施 完備 的 綜合建材 建材城 將展示在人們面前。這將成為將 XX 縣產(chǎn)業(yè)集聚區(qū) 開(kāi)發(fā)領(lǐng)域很好的一個(gè)范例，必將在社會(huì)中產(chǎn)生巨大反響，本項(xiàng)目的建設(shè)不但改善了XX 縣產(chǎn)業(yè)聚集區(qū) 項(xiàng)目建設(shè)的先決 條件，而且 對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生較大的推動(dòng)作用，從而產(chǎn)生較好社會(huì)效益。 該項(xiàng)目的建設(shè)使 XX 縣產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)及 周邊 企業(yè) 可以通過(guò) 建材 建材城 的集散功能 使 經(jīng)營(yíng) 得到 較大改善，并對(duì)當(dāng)?shù)卣猩桃Y、優(yōu)化經(jīng)濟(jì)環(huán)境，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到積極的推動(dòng)作用，項(xiàng)目具有良好的社會(huì)效益。 本項(xiàng)目的建設(shè)符合國(guó)家政策及當(dāng)?shù)匾?guī)劃，綜合場(chǎng)地選址、建設(shè)方案、公用設(shè)施配套、資金落實(shí)及社會(huì)效益等各方面情況，研究認(rèn)為本項(xiàng)目是可行的。 建設(shè)單位應(yīng)抓緊落實(shí)項(xiàng)目建設(shè)資金及項(xiàng)目報(bào)批等前期工作，使項(xiàng)目盡快開(kāi)工建設(shè)；項(xiàng)目應(yīng)嚴(yán)格按照《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》進(jìn)行招標(biāo)采購(gòu)，以提高建設(shè)質(zhì)量 、降低成本、節(jié)約投資，實(shí)現(xiàn)較好效益。