【正文】 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 1 頁(yè) 共 32 頁(yè) 一、朱家角概況及項(xiàng)目概況 朱家角概況 、項(xiàng)目概況 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣分析 二、 朱家角現(xiàn)有商業(yè)狀況概述 中心鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目及概況 中心鎮(zhèn)周邊 —— 表象繁榮的度假村經(jīng)濟(jì) 規(guī)劃、建設(shè)中的大型商業(yè)項(xiàng)目介紹 三、項(xiàng)目定位及功能劃定 項(xiàng)目定位設(shè)想 項(xiàng)目功能劃分設(shè)想 四、項(xiàng)目適用人群 國(guó)內(nèi)外觀光游客（團(tuán)體、散戶(hù)） 周邊高檔別墅區(qū)業(yè)主 古鎮(zhèn)及周邊居民 團(tuán)隊(duì)商務(wù)會(huì)議群體 五、項(xiàng)目可行性論證 項(xiàng)目與朱家角鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃無(wú)縫對(duì)接 廣闊旅游市場(chǎng)為本項(xiàng)目提供有力支撐 項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力闡述 項(xiàng)目擁有穩(wěn)定客源層 六、項(xiàng)目未來(lái)盈利分析及風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè) 項(xiàng)目未來(lái)主要盈利點(diǎn)所在 本項(xiàng)目所面臨的投資開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn) 七、政府支持對(duì)項(xiàng)目實(shí)施的現(xiàn)實(shí)意義 、政府整體規(guī)劃職能實(shí)施能有效規(guī)避本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目的同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng) 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 2 頁(yè) 共 32 頁(yè) 、政府監(jiān)管職能對(duì)本項(xiàng)目后期經(jīng)營(yíng)運(yùn)作至關(guān)重要 、項(xiàng)目可能存在的產(chǎn)權(quán)分割問(wèn)題 、市政配套設(shè)施建設(shè)對(duì)本項(xiàng)目提供有力支持 、項(xiàng)目是對(duì)朱家角整體旅游功能及形象的提升 八、 3號(hào)地塊概況及規(guī)劃方案建議 規(guī)劃方案建議 尾 言 一、朱家角概況及項(xiàng)目概況 朱家角概況 全國(guó)歷史名鎮(zhèn)――朱家角，位于風(fēng) 景秀麗的淀山湖畔，地理位置優(yōu)越，交通便利，朱家角鎮(zhèn)自然環(huán)境優(yōu)美，氣候宜人。鎮(zhèn)上古跡甚多，小橋流水，是現(xiàn)今保存較完好的江南古鎮(zhèn)。全鎮(zhèn)總面積 138平方公里（包括水面），耕地面積 58206 畝；現(xiàn)有人口 66000 人，勞動(dòng)力 27800 人；共有行政村28 個(gè)，居委會(huì) 8 個(gè)。 江澤民總書(shū)記為朱家角題寫(xiě)了“江南古鎮(zhèn)朱家角”。中共中央政治局委員、國(guó)務(wù)院副總理吳邦國(guó)為朱家角鎮(zhèn)題寫(xiě)了“全國(guó)歷史名鎮(zhèn)朱家角”。在 2001年上海召開(kāi)的 APEC 會(huì)議期間，俄羅斯總統(tǒng)普京夫人和菲律賓總統(tǒng)阿羅約的丈夫、澳門(mén)特首何厚鏵以及出席 APEC 會(huì)議的各國(guó)雙部 長(zhǎng)的夫人等一大批中外貴賓來(lái)到朱家角古鎮(zhèn)旅游。由此可見(jiàn)，朱家角鎮(zhèn)有其獨(dú)特的魅力。 朱家角古鎮(zhèn)旅游開(kāi)發(fā)是從 1998 年開(kāi)始實(shí)質(zhì)性啟動(dòng)，幾年來(lái)，先后修復(fù)并對(duì)外開(kāi)放了課植園、城隍廟、童天和藥號(hào)、稻米鄉(xiāng)情館、漁人之家、上海遠(yuǎn)古文化館（陶玉館）、涵大隆、放生橋、北大街等 20 多個(gè)旅游景點(diǎn)，并豐富了景點(diǎn)內(nèi)涵，吸引了眾多的中外游客。除此之外，鎮(zhèn)內(nèi)還擁有一流的現(xiàn)代化旅游設(shè)施：亞洲最大的水上運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、國(guó)內(nèi)最大的“東方綠舟――上海青少年校外活動(dòng)營(yíng)地”；設(shè)施先進(jìn)的上海國(guó)際高爾夫鄉(xiāng)村俱樂(lè)部、上海太陽(yáng)島國(guó)際俱樂(lè)部等。目前，朱家角已基本形成了 以古鎮(zhèn)旅游為龍頭，以太陽(yáng)島、環(huán)淀山湖為依托的旅游新格局。以旅游業(yè)為突破口，大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)是朱家角鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支撐點(diǎn)。古鎮(zhèn)旅游業(yè)的快速發(fā)展，已經(jīng)成為我鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)大驅(qū)動(dòng)力，帶動(dòng)了全鎮(zhèn)的房地產(chǎn)業(yè)、餐飲業(yè)、商貿(mào)等行業(yè)的同步發(fā)展。 、項(xiàng)目概況 項(xiàng)目地塊位置： 項(xiàng)目東臨珠溪路林帶，西靠南大港，南依六九房河，北至南大港，地處朱家角景觀鎮(zhèn)西大門(mén)入口 —— 珠溪路景觀大道與 318 國(guó)道的夾角處，滬青平高速公路朱家角出口距本項(xiàng)目 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 3 頁(yè) 共 32 頁(yè) 不過(guò)百米，區(qū)位優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚。 項(xiàng)目基本情況介紹 地塊總面積： 平方米， 其中出讓面積 平方米 地面現(xiàn)狀； 拆平至自然標(biāo)高 規(guī)劃用途： 公共設(shè)施用地 (服務(wù)業(yè)、旅館業(yè)、圖書(shū)展覽、影劇院、游樂(lè) ) 土地使用年限： 50 年 建筑容積率： 不超過(guò) 建筑密度： 不超過(guò) 25% 綠地率： 建筑基地內(nèi)綠地地面面積占建筑基地面積的比例不小于 50% 建筑退讓有關(guān)建筑控制線： 建筑不得逾越河道退讓控制線 建筑后退基地邊界、建筑間距及日照控制： 按《上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》及有關(guān)技術(shù)規(guī)定控制 建筑高度、層數(shù)控制： 不超過(guò) 4 層，高度不超過(guò) 15 米 基地出入口及車(chē)位要求： 出入口開(kāi)向東側(cè)道路，車(chē)位設(shè)置應(yīng)滿(mǎn) 足有關(guān)規(guī)定要求，并應(yīng)結(jié)合行業(yè)特點(diǎn)及發(fā)展需要配置足量泊位。 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣分析 優(yōu)勢(shì)： 盡占古鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃之先機(jī)：項(xiàng)目是朱家角政府新鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃的重要組成部分，是朱家角度假型旅游業(yè)服務(wù)的重點(diǎn)休閑、娛樂(lè)配套設(shè)施，得到地方政府的高度重視和大力支持； 盡占交通便捷之優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目地理位置得天獨(dú)厚，地塊位于朱家角鎮(zhèn)區(qū)西端，處在朱家角景觀鎮(zhèn)西大門(mén)入口 —— 珠溪路景觀大道與 318國(guó)道的夾角處，滬青平高速公路朱家角出口距本項(xiàng)目不過(guò)百米； 盡占出入古鎮(zhèn)之區(qū)位優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目與軌道交通七號(hào)線終點(diǎn)站及公交客運(yùn)樞紐隔路相望，第一時(shí)間與 往來(lái)游客親密接觸； 盡占“島”、“水”之自然生態(tài)優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目四面臨水，當(dāng)?shù)厝朔Q(chēng)之為“生態(tài)島”，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)因地置宜，突出地塊“島”、“水”優(yōu)勢(shì)，規(guī)劃的湖畔鄉(xiāng)村酒吧等項(xiàng)目與之呼應(yīng)； 盡占古鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)之商業(yè)先機(jī)：地塊正對(duì)祥凝浜路古鎮(zhèn)出口，規(guī)劃中的祥凝浜路是朱家角古鎮(zhèn)重點(diǎn)規(guī)劃的商業(yè)、金融一條街； 盡占旅游景點(diǎn)規(guī)?；畠?yōu)勢(shì)：青浦區(qū)目前有五個(gè)國(guó)家級(jí) 4A旅游度假區(qū)（朱家角、東方綠洲、 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 4 頁(yè) 共 32 頁(yè) 太陽(yáng)島、陳云故居、大觀園），而且都集中在以朱家角和環(huán)淀山湖為核心的青西（青浦西部地區(qū)）板塊，國(guó)家 4A 級(jí)旅游景點(diǎn)密度如此之高，這在國(guó)內(nèi)還 是首例。如此高密度的景點(diǎn)分布，構(gòu)筑起青西板塊的立體度假旅游網(wǎng)，打造出長(zhǎng)三角度假型、生態(tài)型旅游品牌； 盡占水上旅游之優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目處在淀浦河南側(cè)，是淀浦河休閑度假區(qū)的配套設(shè)施項(xiàng)目。地塊東北側(cè)不足 50 米的地方將規(guī)劃為游艇碼頭，屆時(shí)環(huán)繞生態(tài)島的水面上將有“水上巴士”、“游艇”穿梭往來(lái)，水上交通便捷。 劣勢(shì)： 項(xiàng)目地塊偏小，項(xiàng)目的整體規(guī)劃難以形成規(guī)模化效應(yīng)； 項(xiàng)目緊靠交通主干道 —— 318國(guó)道，道路車(chē)流量大對(duì)項(xiàng)目未來(lái)打造綠色生態(tài)型休閑娛樂(lè)場(chǎng)所造成一定的困難； 目前朱家角區(qū)域內(nèi)已規(guī)劃的同類(lèi)產(chǎn)品如：尚都里等 ，將對(duì)本項(xiàng)目后期銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)管理產(chǎn)生極大的市場(chǎng)同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)壓力； 目前青西板塊的道路設(shè)施及公交網(wǎng)絡(luò)還不完善，眾多國(guó)家 4A級(jí)景區(qū)之間缺乏聯(lián)系，游客（尤其是自助型游客）的旅游形成限制，這給青西板塊的整體旅游帶來(lái)消極影響； 2020 年朱家角的游客數(shù)量有所減少，而革命傳統(tǒng)教育基地陳云故居的游客大幅增加，所以觀光型的旅游產(chǎn)品正面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)； 目前青浦區(qū)規(guī)劃建設(shè)的超大型休閑娛樂(lè)購(gòu)物設(shè)施，體量巨大，功能齊全，如趙巷建設(shè)中占地6000 畝的超級(jí)商業(yè)中心，徐涇規(guī)劃投資 億元的西郊商務(wù)中心等，都處在上海到朱家角的必經(jīng)之路 上，未來(lái)這些大項(xiàng)目投入使用后，必將對(duì)從上海來(lái)朱家角的游客進(jìn)行分流。 二、 朱家角現(xiàn)有商業(yè)狀況分析 中心鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目及概況 古鎮(zhèn)朱家角區(qū)內(nèi)的商業(yè)形態(tài)主要是以淀浦河兩岸的特色商鋪為主，其服務(wù)定位是面向來(lái)朱家角觀光旅游的游客。而景區(qū)以外，則多以社區(qū)型商鋪為主，各類(lèi)店鋪及中小型的超市，主營(yíng)對(duì)象是朱家角鎮(zhèn)的本地和周邊居民。這些商鋪共同的特點(diǎn)是總體規(guī)模都不大，小到十幾，大到上百平米不等。 古鎮(zhèn)水鄉(xiāng)風(fēng)情街特色商鋪 古鎮(zhèn)景區(qū)內(nèi)的水鄉(xiāng)風(fēng)情街特色商鋪可以說(shuō)是朱家角目前最為興旺的商業(yè)形態(tài)，這些商鋪主要集中在淀浦河兩岸 的古鎮(zhèn)景區(qū)內(nèi)的北大街、漕河街等道路上。這些歷史久遠(yuǎn)的商鋪，本身就是景區(qū)的 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 5 頁(yè) 共 32 頁(yè) 景點(diǎn)之一，古鎮(zhèn)內(nèi)的店鋪面積不大，從十幾平米到二三百平米不等，主要以經(jīng)營(yíng)具有地方特色的餐飲、鄉(xiāng)土小吃、臨河茶樓及手工藝品等為主。尤其是緊靠河浜的店鋪，更是彌足珍貴，這樣的店鋪，多是經(jīng)營(yíng)餐飲、茶樓為主。既融合了歷史人文底蘊(yùn)，也深受來(lái)往游客的鐘愛(ài)。 景區(qū)外重要街道 —— 祥凝浜路 祥凝浜路是朱家角鎮(zhèn)最主要的商業(yè)街，鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)的原住居民，生活日用大都是在這條路上購(gòu)買(mǎi)的。祥凝浜路上集中了各銀行網(wǎng)點(diǎn)、飲食店、中、小型超市、日雜店等，公交站點(diǎn)也多集中在這條道路上，目前該道路顯得有些雜亂。 在未來(lái)規(guī)劃當(dāng)中的祥凝浜路，將是朱家角鎮(zhèn)區(qū)的商業(yè)、金融一條街，規(guī)劃當(dāng)中的祥凝浜路將來(lái)也是文體休閑用品特色街。它的西端與景觀大道珠溪路相交處正對(duì)著本項(xiàng)目所在的生態(tài)島，因此祥凝浜路未來(lái)的發(fā)展程度與本項(xiàng)目休戚相關(guān)。 朱家角美食休閑廣場(chǎng) 朱家角美食休閑廣場(chǎng)位于祥凝浜路最東端，朱家角鎮(zhèn)區(qū)東大門(mén)南北兩側(cè)。建筑面積 19350m2，建筑層數(shù)為 3 層。商鋪廣場(chǎng)自然分割南北兩塊，北地塊建筑面積 ，南地塊建筑面積，容積率 ，停車(chē)位 78 個(gè)。 美食廣場(chǎng)商鋪以原規(guī)劃是旅 游休閑為特色，以購(gòu)物環(huán)境為條件，綜合多項(xiàng)餐飲、娛樂(lè)、桑拿和酒店的完整設(shè)施。規(guī)劃經(jīng)營(yíng)內(nèi)容是：中西餐飲、地方特色、旅游紀(jì)念品和夜總會(huì)等，現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況卻不盡人意。 目前該項(xiàng)目已經(jīng)交房，但眾多門(mén)面均有租借字牌，購(gòu)房業(yè)主似乎對(duì)該項(xiàng)目的后市信心不足。 提示： 美食廣場(chǎng)位于朱家角東大門(mén)，與本項(xiàng)目正好是東西對(duì)角，而且美食廣場(chǎng)的規(guī)劃定位與本項(xiàng)目的特色餐飲及娛樂(lè)設(shè)施也存在一定程度的同位競(jìng)爭(zhēng)，但本項(xiàng)目處于生態(tài)島的天然地理優(yōu)勢(shì)是美食城無(wú)法比擬的，而且本項(xiàng)目的鄉(xiāng)村酒吧及 MOTEL 式酒店公寓都是美食城所沒(méi)有的，在當(dāng)?shù)貙儆谑讋?chuàng)。 中心鎮(zhèn)周邊 —— 表象繁榮的度假村經(jīng)濟(jì) 在古鎮(zhèn)周邊以具備休閑、度假及商務(wù)培訓(xùn)功能的度假村為主，且又以淀山湖、大淀湖的美麗湖景為賣(mài)點(diǎn)的度假村。 周邊度假村如以下： 家化培訓(xùn)中心度假村 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 6 頁(yè) 共 32 頁(yè) 虹珠苑 東方綠洲度假村 大千莊園生態(tài)度假村 太陽(yáng)島度假村 景苑水莊度假村 這些已經(jīng)運(yùn)轉(zhuǎn)的度假型賓館雖然擁有 2— 3 星級(jí)的檔次，也兼有娛樂(lè)、休閑、體育活動(dòng)的項(xiàng)目，但由于這些度假村運(yùn)營(yíng)時(shí)間較長(zhǎng)，其娛樂(lè)項(xiàng)目及設(shè)施都已陳舊，且經(jīng)營(yíng)模式老化，尤其是度假村鳥(niǎo)籠式的消費(fèi)模式，已經(jīng)逐步脫離了現(xiàn)代都市人群追求時(shí)尚、新潮與速度 感的消費(fèi)理念，已不能適應(yīng)現(xiàn)代消費(fèi)需求。 規(guī)劃、建設(shè)中的大型商業(yè)項(xiàng)目介紹 尚都里 “尚都里”項(xiàng)目一期位于朱家角中心鎮(zhèn)，古鎮(zhèn)區(qū)、老鎮(zhèn)區(qū)、