【正文】 散戶） 旅游業(yè)是朱家角的支柱產(chǎn)業(yè)，“江南水鄉(xiāng)特色旅游” 是朱家角旅游的主打產(chǎn)品，由于朱家角地處滬、蘇、浙三省交界地段，距離上海人民廣場(chǎng) 43 公里，自駕車 40 分鐘左右，比起其它旅游區(qū)，朱家角有著天然的地理優(yōu)勢(shì)。朱家角原住居民對(duì)朱家角本身的水鄉(xiāng)景色早已熟視無睹，而他們對(duì)接受新鮮事物的渴求由來已久。其中城鎮(zhèn)建設(shè)用地為620 公頃，人均城鎮(zhèn)建設(shè)用地為 124 平 方米 ,總增加住宅建筑面積 180 萬平方米。從 2020 年始，以熟地形式重點(diǎn)開發(fā)新鎮(zhèn)區(qū)的 1 號(hào)地塊和環(huán)大淀湖地塊，老鎮(zhèn)區(qū)重點(diǎn)改造建設(shè)文化藝術(shù)廣場(chǎng)和民俗旅館區(qū)。 在朱家角鎮(zhèn)應(yīng)該通過積極倡導(dǎo)現(xiàn)代生活方式，來創(chuàng)造出自己獨(dú)特的 現(xiàn)代江南水鄉(xiāng)居住形式。水鄉(xiāng)之所以形成，真正的功臣在“商業(yè)”。將成為游客水上旅游的重要中轉(zhuǎn)、娛樂站點(diǎn)。 從青浦區(qū)旅游發(fā)展委員會(huì)提供的數(shù)據(jù)顯示，青浦區(qū)以朱家角為核心的旅游業(yè)，無論是旅游人數(shù)還是旅游消費(fèi)，都呈逐年遞增的態(tài)勢(shì)發(fā)展。在保護(hù)歷史文化風(fēng)貌基礎(chǔ)上， 積極開發(fā)旅游產(chǎn)業(yè)，如度假旅游、休閑旅游、會(huì)議旅游，注重生態(tài)環(huán)境的平衡，融自然與人文、開發(fā)與保護(hù)、經(jīng)濟(jì)與生態(tài)效益為一體。 上海西部區(qū)域游覽路線組織：包括淀山湖風(fēng)景區(qū)、太陽(yáng)島風(fēng)景區(qū)、佘山國(guó)家旅游度假區(qū)三大片相互聯(lián)系而成。 朱家角旅游業(yè)的轉(zhuǎn)型給項(xiàng)目帶來巨大商機(jī) 可以說項(xiàng)目本身就是朱家角旅游轉(zhuǎn)型的產(chǎn)物，項(xiàng)目是新鎮(zhèn)區(qū)大力發(fā)展的商業(yè)休閑娛樂設(shè)施。 項(xiàng)目由于立意高遠(yuǎn)，與朱家鎮(zhèn)未來旅游業(yè)態(tài)的發(fā)展及低密度高檔別墅住宅區(qū)的發(fā)展方向契合，尤其是本項(xiàng)目的湖畔鄉(xiāng)村酒吧及 MOTEL 式小面積酒店公寓的規(guī)劃，更是未來的主要盈利所在。 鑒于度假村的以上不足，本項(xiàng)目在規(guī)劃之時(shí)，進(jìn)行了有效規(guī)避。 項(xiàng)目客源層分析 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 25 頁(yè) 共 32 頁(yè) 中外旅游觀光客到本項(xiàng)目消費(fèi)人流量預(yù)測(cè) 注：游客包括中外散客、中外團(tuán)體游客、中外商務(wù)會(huì)議人群三類 如前所述，項(xiàng)目在朱家角區(qū)域內(nèi)有著唯一性的特點(diǎn)，在朱家角的商業(yè)消費(fèi)模式中獨(dú)樹一幟，由于在該區(qū)域沒有參照性和可比性，同類型休閑娛樂項(xiàng)目極少，同位競(jìng)爭(zhēng)可能性幾乎為零，因此縮小了旅游觀光客的選擇面，游客的蒞臨機(jī)率大大增加。 由于青浦鎮(zhèn)、趙巷、佘山、徐涇等 區(qū)域的別墅群，規(guī)模都不比朱家角別墅區(qū)規(guī)模小，這里將青浦鎮(zhèn)、趙巷、佘山、徐涇四地別墅區(qū)規(guī)模視作與朱家角別墅區(qū)規(guī)模相當(dāng)，也即四地別墅區(qū)常住人口均為 52000 人，雖然這些別墅群也是常住性質(zhì)的，但考慮到他們距本項(xiàng)目較遠(yuǎn)，業(yè)主蒞臨項(xiàng)目的機(jī)率大大減小，因此我們以別墅區(qū)每年總?cè)藬?shù)的三成到本案消費(fèi)一次計(jì)算： 朱家角鎮(zhèn)周邊高檔別墅群在本項(xiàng)目日消費(fèi)人數(shù)： 52000 4 30% 247。后來者在理性規(guī)劃同類產(chǎn)品時(shí)，為了盡可能少地與首創(chuàng)產(chǎn)品形成同位競(jìng)爭(zhēng)而進(jìn)行規(guī)避。 就具體產(chǎn)品而言，度假村內(nèi)的度假型賓館雖然擁有 2—— 3 星級(jí)的檔次，也兼有娛樂、休閑、體育活動(dòng)的項(xiàng)目，總體來說度假村經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)模式較為陳舊，雖然有著功能性強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)，但大而全，套餐性的消費(fèi)模式讓多數(shù)度假旅游者難以接受。 作為上海乃至長(zhǎng)三角旅游鏈條中的重要一環(huán)，朱家角旅游與上海這個(gè)國(guó)際化大都市的發(fā)展動(dòng)態(tài)息息相關(guān)， 2020 北京奧運(yùn)、 2020 上海 世博會(huì)，奧運(yùn)旅游、世博旅游概念帶動(dòng)起全國(guó)旅游的熱潮。 c、車行：車行旅游線路一方面是通過對(duì)外連接淀山湖風(fēng)景區(qū)及其它景區(qū)；另一方面車行旅游系統(tǒng)是將游客從交通樞紐站分別配送至老鎮(zhèn)區(qū)的四個(gè)集散廣場(chǎng)，通過步行系統(tǒng)或水上巴士進(jìn)行游線組織。 附：朱家角中心鎮(zhèn) 規(guī)劃基本情況表 地理位置 青浦區(qū)、青浦城區(qū)與淀山湖之間 規(guī)劃面積 平方公里 新鎮(zhèn) 規(guī)劃 四至范圍 東至規(guī)劃 1 號(hào)路，南至滬青平公路，西至規(guī)劃 3號(hào)路， 北至規(guī)劃 4 號(hào)線。實(shí)際上數(shù)量還要少一些，這是由于 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 19 頁(yè) 共 32 頁(yè) 星級(jí)酒店分布不均造成的，在朱家角古鎮(zhèn)附近只有兩家星級(jí)飯店；而在其它景點(diǎn)，如大觀園附近就有著五、六家星級(jí)飯店。由于“菘澤古文化遺址”景點(diǎn)的考古價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于它的旅游觀光價(jià)值，所以一直以來，人們習(xí)慣性地將名氣更大，更具旅游觀光價(jià)值的朱家角旅游稱作“水文化”、“古文化”旅游景點(diǎn)，其實(shí)這是不準(zhǔn)確的。處在朱家角的天然水系的環(huán)環(huán)圍抱之中，使本項(xiàng)目與朱家角的水鄉(xiāng)氛圍融于一體，渾然天成。而江南 水鄉(xiāng)文化內(nèi)涵與底蘊(yùn)，就深深地潛藏在這些古建筑背后，讓我們帶著崇敬的心情去探尋與謨拜。 大淀湖東北側(cè)為住宅組團(tuán)一，規(guī)劃為中、低密度花園住宅區(qū)（別墅區(qū)），規(guī)劃人口 1 萬人左右。 組團(tuán)四位于淀浦河南岸較為獨(dú)立，也是未來集鎮(zhèn)的行政中心。在 此過程中，對(duì)鎮(zhèn)區(qū)功能結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，即將不適宜的工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)等性質(zhì)的用地，轉(zhuǎn)換為 旅游休閑設(shè)施、商業(yè)文化娛樂設(shè)施用地， 使老鎮(zhèn)區(qū)成為集鎮(zhèn)的商業(yè)中心和旅游休閑中心。 目前周邊在建別墅有大淀湖東、北面的綠洲江南園，以及本項(xiàng)目西側(cè)的康橋水鄉(xiāng)。除此之外，規(guī)劃在規(guī)劃二號(hào)路西側(cè)住宅組團(tuán)二、三中，沿水系河道布置了一條臨水的商業(yè)街。以豐富游客及當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的夜間休閑生活，形成獨(dú)具特色的鄉(xiāng)村酒吧一條街，滲透古鎮(zhèn)水鄉(xiāng)文化，打造精品時(shí)尚品牌，營(yíng)造出一種堪與上海新天地、衡山路相媲美的品牌街區(qū)。 在古代，有“無水不 成園”之說，水是住宅的血液。它一期 用地 620 畝，主要用于市場(chǎng)營(yíng)業(yè)區(qū)、商務(wù)區(qū)和小型商業(yè)用房建筑，建筑面積 萬平方米，其中營(yíng)業(yè)房 萬平方米（營(yíng)業(yè)房主要用于金融、商務(wù)、文體休閑制品的批發(fā)及銷售等，占總建筑面積的 69%），步行休閑街區(qū)84326 平方米，其他配套用房 5700 平方米，停車位 2200 個(gè)。商鋪廣場(chǎng)自然分割南北兩塊，北地塊建筑面積 ，南地塊建筑面積，容積率 ，停車位 78 個(gè)。如此高密度的景點(diǎn)分布，構(gòu)筑起青西板塊的立體度假旅游網(wǎng)，打造出長(zhǎng)三角度假型、生態(tài)型旅游品牌； 盡占水上旅游之優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目處在淀浦河南側(cè)，是淀浦河休閑度假區(qū)的配套設(shè)施項(xiàng)目。 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 1 頁(yè) 共 32 頁(yè) 一、朱家角概況及項(xiàng)目概況 朱家角概況 、項(xiàng)目概況 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣分析 二、 朱家角現(xiàn)有商業(yè)狀況概述 中心鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目及概況 中心鎮(zhèn)周邊 —— 表象繁榮的度假村經(jīng)濟(jì) 規(guī)劃、建設(shè)中的大型商業(yè)項(xiàng)目介紹 三、項(xiàng)目定位及功能劃定 項(xiàng)目定位設(shè)想 項(xiàng)目功能劃分設(shè)想 四、項(xiàng)目適用人群 國(guó)內(nèi)外觀光游客（團(tuán)體、散戶） 周邊高檔別墅區(qū)業(yè)主 古鎮(zhèn)及周邊居民 團(tuán)隊(duì)商務(wù)會(huì)議群體 五、項(xiàng)目可行性論證 項(xiàng)目與朱家角鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃無縫對(duì)接 廣闊旅游市場(chǎng)為本項(xiàng)目提供有力支撐 項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力闡述 項(xiàng)目擁有穩(wěn)定客源層 六、項(xiàng)目未來盈利分析及風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè) 項(xiàng)目未來主要盈利點(diǎn)所在 本項(xiàng)目所面臨的投資開發(fā)風(fēng)險(xiǎn) 七、政府支持對(duì)項(xiàng)目實(shí)施的現(xiàn)實(shí)意義 、政府整體規(guī)劃職能實(shí)施能有效規(guī)避本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目的同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng) 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 2 頁(yè) 共 32 頁(yè) 、政府監(jiān)管職能對(duì)本項(xiàng)目后期經(jīng)營(yíng)運(yùn)作至關(guān)重要 、項(xiàng)目可能存在的產(chǎn)權(quán)分割問題 、市政配套設(shè)施建設(shè)對(duì)本項(xiàng)目提供有力支持 、項(xiàng)目是對(duì)朱家角整體旅游功能及形象的提升 八、 3號(hào)地塊概況及規(guī)劃方案建議 規(guī)劃方案建議 尾 言 一、朱家角概況及項(xiàng)目概況 朱家角概況 全國(guó)歷史名鎮(zhèn)――朱家角，位于風(fēng) 景秀麗的淀山湖畔，地理位置優(yōu)越，交通便利，朱家角鎮(zhèn)自然環(huán)境優(yōu)美，氣候宜人。地塊東北側(cè)不足 50 米的地方將規(guī)劃為游艇碼頭，屆時(shí)環(huán)繞生態(tài)島的水面上將有“水上巴士”、“游艇”穿梭往來，水上交通便捷。 美食廣場(chǎng)商鋪以原規(guī)劃是旅 游休閑為特色，以購(gòu)物環(huán)境為條件，綜合多項(xiàng)餐飲、娛樂、桑拿和酒店的完整設(shè)施。 產(chǎn)業(yè)城建筑由國(guó)外著名建筑師設(shè)計(jì)，極具水鄉(xiāng)特色。又云“智者愛水”。 中西式簡(jiǎn)餐廳、正餐廳 除了鄉(xiāng)村休閑酒吧，一層的餐飲部分通過業(yè)主自由面積劃定，分隔出不同的單位用作中西式簡(jiǎn)餐廳、正餐廳使用。是一種對(duì)傳統(tǒng)水鄉(xiāng)商業(yè)街體現(xiàn)在現(xiàn)代生活區(qū)中的一種嘗試。而沿淀山湖一線的上實(shí)特色居住區(qū)項(xiàng)目也已在啟動(dòng)之中。 新區(qū)建設(shè)本著 統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開發(fā) 的原則，各項(xiàng)市政公用設(shè)施及配套建設(shè)應(yīng)同步進(jìn)行。 （ 4）休閑度假區(qū)組團(tuán)集中于淀浦河兩岸，均為濱河地區(qū)與古鎮(zhèn)風(fēng)貌保護(hù)區(qū)一起形成集鎮(zhèn)旅游度假中心。規(guī)劃二號(hào)路西側(cè)布置了二個(gè)住宅組團(tuán)，住宅 組團(tuán)二、三規(guī)劃人口各為 萬人左右。 古建筑的留存不僅僅是為了讓我們帶著相機(jī)前來緬懷與謨拜。 項(xiàng)目底層規(guī)劃中的湖畔鄉(xiāng)村酒吧 本項(xiàng)目具有異國(guó)風(fēng)情的湖畔鄉(xiāng)村酒吧的規(guī)劃，以獨(dú)具特色的建筑造型，融建筑于古鎮(zhèn)水文化之中。 目前青浦區(qū)有四大國(guó)家級(jí)旅游景點(diǎn)：朱家角古鎮(zhèn)水鄉(xiāng)特色建筑群景區(qū)、太陽(yáng)島旅游度假區(qū)、大觀園旅游景區(qū)、陳云故居紅色旅游景區(qū)，而東方綠洲青少年一素質(zhì)教育基地及水上運(yùn)動(dòng)中心正在申邊國(guó)家級(jí)景 區(qū)的資格。 朱家角旅游人均消費(fèi) 312 元，而人均旅游娛樂費(fèi)僅 元，旅游消費(fèi)中，交通、餐飲、購(gòu)物、住宿、門票等支出占了九成以上，人均僅 11 元不到的旅游娛樂消費(fèi)，不但絕對(duì)金額少，而且在旅游消費(fèi)中所占比重偏小，僅為 %左右，朱家角旅游娛樂潛力極大。 鎮(zhèn)域內(nèi)城鎮(zhèn)規(guī)劃人口 （萬 人） 5 萬人 特色風(fēng)貌 中國(guó)傳統(tǒng)江南水鄉(xiāng) 主要景觀 古鎮(zhèn)區(qū)：北大街、放生橋、課植園等；新鎮(zhèn)區(qū)：中央生態(tài)橋、淀浦河沿岸景觀等。 旅游配套服務(wù)設(shè)施規(guī)劃 由于目前朱家角旅游服務(wù)性配套設(shè)施極其匱乏，尤其是酒店業(yè)及娛樂業(yè)的稀缺，讓朱家角度假型旅游遭遇瓶頸，因此，新一輪規(guī)劃中旅游服務(wù)性配套設(shè)施建設(shè)必不可少。 朱家角未來旅游業(yè)的發(fā)展，并不僅僅局限在“江南水鄉(xiāng)特色風(fēng)情一日游”的定位上，而是著眼 08奧運(yùn)旅游、 10世博旅游帶來的契機(jī)，以著力打造江南特色水鄉(xiāng)風(fēng)情特色品牌旅游為主，大力發(fā)展生態(tài)旅游、度假型旅游，結(jié)合江南六鎮(zhèn)“水鄉(xiāng)游”特色，引進(jìn)大型體育商城、建立水上旅游項(xiàng)目、發(fā)展特色文化休閑旅游設(shè)施，如本項(xiàng)目的湖畔鄉(xiāng)村酒吧、 MOTLE 式小面積酒店公寓，“尚都里”項(xiàng)目等，吸引大型的低密度高檔別墅地產(chǎn)項(xiàng)目。度假村的每一項(xiàng)消費(fèi)收費(fèi)里都附加了巨大的度假村建造費(fèi)用，高額的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、物業(yè)管理費(fèi)用等，因此同樣的消費(fèi)項(xiàng)目，其價(jià)格平均比外間的單一消費(fèi)高出一倍乃至好幾倍。 項(xiàng)目的唯一性還體現(xiàn)在它是朱家角新鎮(zhèn)規(guī)劃的重要一部分。 365 ≈ 170 人 古鎮(zhèn)區(qū)及周邊居民到本項(xiàng)目消費(fèi)人流量預(yù)測(cè) 注：古鎮(zhèn)區(qū)及周邊居民包括老鎮(zhèn)區(qū)原住居民、一般居住區(qū)居民、外。商業(yè)承載著推動(dòng)鎮(zhèn)區(qū)經(jīng)濟(jì)的重任，項(xiàng)目銜玉而 生，倍受關(guān)注，在日后的經(jīng)營(yíng)中，還會(huì)有政府參與對(duì)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)進(jìn)行調(diào)配與監(jiān)管，讓后期經(jīng)營(yíng)更趨合理。