【正文】 青浦區(qū)重點發(fā)展產(chǎn)業(yè)之一 青浦區(qū)旅游業(yè)由兩大部分組成：分別是“水文化”與“古文化”旅游景點。 目前青浦區(qū)有四大國家級旅游景點：朱家角古鎮(zhèn)水鄉(xiāng)特色建筑群景區(qū)、太陽島旅游度假區(qū)、大觀園旅游景區(qū)、陳云故居紅色旅游景區(qū)，而東方綠洲青少年一素質(zhì)教育基地及水上運動中心正在申邊國家級景 區(qū)的資格。（具體如下表） 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 18 頁 共 32 頁 年份 旅游人數(shù) 旅游業(yè)總收入 人均消費 2001 185 萬次 億元 211 元 2002 250 萬次 5 億元 200 元 2020 280 萬人次 8 億元 286 元 2020 304 萬人次 億元 312 元 分析： 而青浦每年 3 百萬左右的游客，其中至少 90%以上是到青西地區(qū)以朱家角為中心的區(qū)域內(nèi)旅行的，而僅是到朱家角古鎮(zhèn)景區(qū)來的，便達到了 1 百萬人次（見朱家角規(guī)劃），也就是說，光是朱家角古鎮(zhèn)每年的旅游消費達到 3億元還要多。 朱家角旅游業(yè)正向度假型旅游轉(zhuǎn)型 按國際上的慣例，一個國家的人均 GDP 達到 1000美元后，對觀光旅游的需求將大漲；而當人均GDP 達到 3000 美元以上，對休閑度假游的需求就開始膨脹。 酒店、娛樂設(shè)施不足嚴重制約朱家角度假型旅游發(fā)展 2020 年來青浦旅游者突破 304 萬人次，旅游業(yè)總收入達到 億元，其中過夜旅游者達到 萬人次。 朱家角旅游人均消費 312 元，而人均旅游娛樂費僅 元，旅游消費中，交通、餐飲、購物、住宿、門票等支出占了九成以上，人均僅 11 元不到的旅游娛樂消費，不但絕對金額少，而且在旅游消費中所占比重偏小，僅為 %左右，朱家角旅游娛樂潛力極大。 旅游開發(fā)的目標 a、以旅游業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一，開發(fā)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，促進經(jīng)濟的發(fā)展，并將老鎮(zhèn)區(qū)建設(shè)成為商業(yè)、旅游中心； b、在古鎮(zhèn)風貌保護區(qū)內(nèi)，嚴格保護歷史與人文遺產(chǎn)，積極治理環(huán)境，同時不斷完善現(xiàn)有景點和新景點，增強旅 游吸引力； c、大力建設(shè)新鎮(zhèn)區(qū)，使之成為一個環(huán)境優(yōu)美、服務(wù)設(shè)施完善、特色鮮明并具有國際水準的旅游城鎮(zhèn)。 “一心”指圍繞放生橋的核心區(qū)域，這也是老鎮(zhèn)區(qū)的亮點。 （ 2）、新鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃 新鎮(zhèn)區(qū)將實施組團開發(fā)，建成“一中心”、“二河街”。 鎮(zhèn)域內(nèi)城鎮(zhèn)規(guī)劃人口 （萬 人） 5 萬人 特色風貌 中國傳統(tǒng)江南水鄉(xiāng) 主要景觀 古鎮(zhèn)區(qū)：北大街、放生橋、課植園等；新鎮(zhèn)區(qū)：中央生態(tài)橋、淀浦河沿岸景觀等。 淀山湖風景區(qū)的景區(qū)組織：淀山湖風景區(qū) 平方公里陸域范圍內(nèi)，劃定成四個景區(qū)和一個核心，包括朱家角、西岑、金澤和商塌四個景區(qū)以及以淀山湖水體和環(huán)湖開放綠帶組成的核心。 c、天主教堂、娘娘廟、城隍廟以及周圍民居。由于朱家角鎮(zhèn)區(qū)水網(wǎng)是一大特色，因此通過水上巴士可以將老區(qū)、新區(qū)聯(lián)系起來。 旅游配套服務(wù)設(shè)施規(guī)劃 由于目前朱家角旅游服務(wù)性配套設(shè)施極其匱乏，尤其是酒店業(yè)及娛樂業(yè)的稀缺，讓朱家角度假型旅游遭遇瓶頸，因此，新一輪規(guī)劃中旅游服務(wù)性配套設(shè)施建設(shè)必不可少。項目大力發(fā)展夜間消費，與古鎮(zhèn)景區(qū)的白天觀 光對接，形成旅游休閑娛樂的互補與互動。 MOTEL 式酒店公寓為游客提供舒適的棲居環(huán)境，讓游客養(yǎng)足精神，第二天奔赴新的景點。 （ 4）、朱家角規(guī)劃的大批低密度高檔別墅住宅區(qū)，將為本項目帶來大量的高端消費群體。 朱家角未來旅游業(yè)的發(fā)展，并不僅僅局限在“江南水鄉(xiāng)特色風情一日游”的定位上，而是著眼 08奧運旅游、 10世博旅游帶來的契機，以著力打造江南特色水鄉(xiāng)風情特色品牌旅游為主，大力發(fā)展生態(tài)旅游、度假型旅游，結(jié)合江南六鎮(zhèn)“水鄉(xiāng)游”特色，引進大型體育商城、建立水上旅游項目、發(fā)展特色文化休閑旅游設(shè)施，如本項目的湖畔鄉(xiāng)村酒吧、 MOTLE 式小面積酒店公寓，“尚都里”項目等，吸引大型的低密度高檔別墅地產(chǎn)項目。這樣原產(chǎn)品規(guī)劃，在朱家角鎮(zhèn)還是歷史性的第一次。這就是前瞻帶給我們的感動。 項目以全新的理念定位，雖然同為文化旅游休閑產(chǎn)品，但項目以時尚、新潮、中西結(jié)合為出發(fā)點。度假村的每一項消費收費里都附加了巨大的度假村建造費用，高額的運營費用、物業(yè)管理費用等，因此同樣的消費項目，其價格平均比外間的單一消費高出一倍乃至好幾倍。首先是菜單式單一消費模式運營，由不同的經(jīng)營者獨立經(jīng)營，客戶只為自己的享受到的消費項目買單，簡單地說，客戶在鄉(xiāng)村酒吧喝一杯咖啡，咖啡的價格里只含有咖啡本身的成本和酒吧自身的運營成本，而不包含酒吧以外的經(jīng)營項目，如項目內(nèi)的酒店式公寓的運營成本， K房的運營成本，因此這杯咖啡的價格就是朱家角旅 游區(qū)一杯咖啡應(yīng)該具有的真實價格的反映。價格區(qū)間大概在 100－ 300 元之間，處在消費者合理承受的范圍。以壓縮居住成本，而增加旅游娛樂消費，這是絕大多數(shù)的自費旅游者的心愿 ，居住成本降低，而居住質(zhì)量卻是星級標準，朱家角目前要么是不上檔次的小型施舍，要么是價格不菲的星級賓館。 項目的唯一性還體現(xiàn)在它是朱家角新鎮(zhèn)規(guī)劃的重要一部分。 目前朱家角新的旅游規(guī)劃項目正在實施階段，根據(jù)規(guī)劃實施效果預(yù)測，未來朱家 角的年游客（包括散客、團體游客、商務(wù)會議人群）數(shù)量固定在 100萬人次左右，平均下來，朱家角古鎮(zhèn)景區(qū)每周接待游客量接近 2 萬人次。由于本項目在朱家角鎮(zhèn)區(qū)的唯一性，因此到本項目消費的度假型游客占到游客總量的 30%的估計是十分保守的。 根據(jù)朱有角鎮(zhèn)政府對鎮(zhèn)區(qū)中、高檔別墅區(qū)的規(guī)劃得出別墅區(qū)規(guī)劃常住人口分布及數(shù)量如下表： 朱家角鎮(zhèn)區(qū)高檔別墅群區(qū)位及常住人口數(shù)量表 ： 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 26 頁 共 32 頁 區(qū) 位 常住人口數(shù)量（單位：人） 大淀湖西北低密度高檔別墅區(qū) 10000 上實朱家角特色居住區(qū) 10000 劃二號路西側(cè)住宅組團二 16000 規(guī)劃二號路西側(cè)住宅組團三 16000 總 計 5 20 00 從上表看出僅朱家角鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃別墅群常住人口就高達 52000人，而這部分人群因為是朱家角常住人群，因此他們在本項目的消費形式、消費時段及消費次數(shù)都與一般的旅游觀光客不同，我們這里仍然以保守的方式計算，以 52000 人作為年消費 人數(shù)的總量，不計業(yè)主們在本項目的消費次數(shù)（很多別墅區(qū)業(yè)主會有多次消費、長期消費的傾向）。 365 ≈ 170 人 古鎮(zhèn)區(qū)及周邊居民到本項目消費人流量預(yù)測 注：古鎮(zhèn)區(qū)及周邊居民包括老鎮(zhèn)區(qū)原住居民、一般居住區(qū)居民、外。 365 ≈ 85 人 以上是朱家角鎮(zhèn)行政區(qū)域內(nèi)的別墅群對本項目的消費人群統(tǒng)計，而朱家角周邊還存在著大量的別墅群，而且數(shù)量龐大，這里僅列出周邊 20 分鐘內(nèi)自駕車可達本項目，且有代表性的高檔別墅區(qū)作一個粗略的本項目消費人群統(tǒng)計。由于本項目交通便捷，地理區(qū)位優(yōu)勢明顯，幾乎將上述這些高檔別墅 項目囊括于 20 分鐘自駕車程的范圍之內(nèi)，而且在同樣范圍之內(nèi)，目前還沒有出現(xiàn)同類型的高檔休閑娛樂項目。） 項目在投入使用之后，預(yù)測到本項目消費的度假型游客占到游客總量的 30%，則每周游客量在6000 人次左右。商業(yè)承載著推動鎮(zhèn)區(qū)經(jīng)濟的重任，項目銜玉而 生，倍受關(guān)注，在日后的經(jīng)營中，還會有政府參與對業(yè)態(tài)經(jīng)營進行調(diào)配與監(jiān)管，讓后期經(jīng)營更趨合理。 首創(chuàng)型產(chǎn)品的出現(xiàn)既能最大限度地發(fā)揮產(chǎn)品的功能，又能搶占市場及先機，品牌的樹立也更為容易。 核心競爭力之三：項目在目前朱家角商業(yè)市場的唯一性闡述 規(guī)劃產(chǎn)品的唯一性是本項目出奇制勝的法寶，弘揚水鄉(xiāng)文化、呼應(yīng)古鎮(zhèn)的臨水茶樓酒肆，以夜晚閑適休閑對接古鎮(zhèn)白日游的湖畔鄉(xiāng)村酒吧一條街，是項目的最大獨創(chuàng)，這樣大膽的設(shè)想，既兼容了水鄉(xiāng)特色風貌，又不是簡單地對古鎮(zhèn)風情進行復(fù)制，為游客提供了時尚而別致的休閑方式。 其次，項目重點產(chǎn)品之一的 MOTEL 式小面積酒店公寓，產(chǎn)權(quán)式的酒店公寓，面積分割在 30 平方米左右，可租可售，業(yè)主買斷后，交由的專業(yè)的運營公司統(tǒng)一經(jīng)營管理。 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 24 頁 共 32 頁 其次度假村普遍距朱家角鎮(zhèn)中心較為偏遠，而且沒有公交車，都需要自駕車出入，這對于那些沒有自駕車或是外地游客來說，是十分不方便的。無論從規(guī)劃理念還是實際產(chǎn)品上，比起業(yè)態(tài)陳舊，經(jīng)營模式刻板的度假村經(jīng)濟來，本項目的優(yōu)勢不言而喻。 目前朱家角現(xiàn)有旅游度假型商業(yè)中，最可能與 本項目形成競爭的是度假村經(jīng)濟。就像上海新天地、衡山路酒吧一條街，建筑本身的新舊程度早已被人們忽略，而久貯人心中的是那一縷咖啡的香濃、那一曲爵士的韻動。 本項目正是基于對朱家角未來旅游業(yè)的大膽預(yù)期，以度假型、生態(tài)型旅游模式為依托，以現(xiàn)代簡約時尚的建筑形態(tài)，并兼容古鎮(zhèn)建筑風貌，而精心打造的融吃、住、娛于一體的綜合性文化旅游、 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 23 頁 共 32 頁 休閑娛樂品牌產(chǎn)品。 項目核心競爭力闡述 核心競爭力之一：項目規(guī)劃定位的前瞻性闡述 項目規(guī)劃定位立足于朱家角未來旅游業(yè)的縱深發(fā)展，作為上海市水鄉(xiāng)旅游的主打產(chǎn)品，朱家角旅游定位正從型旅游向度假型旅游發(fā)展。 （ 3）、規(guī)劃當中“以江南水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)為主題的游覽路線組織：以江、浙兩省的同里、周莊、用直、南潯等古鎮(zhèn)加上朱家角鎮(zhèn)、金澤鎮(zhèn)形成一條跨省市的主題游覽線。 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 22 頁 共 32 頁 （ 1）、項目的經(jīng)營定位是夜間消費。在保護區(qū)通過改造舊宅增設(shè)有地方特色的服務(wù)設(shè)施；在老區(qū)中以祥凝浜路為建設(shè)重點，形成特色商業(yè)街，擴大老鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)服務(wù)功能；沿淀浦河老區(qū)段是商業(yè)、旅游、休閑、度假設(shè)施建設(shè)的重點地區(qū)。該步行網(wǎng)絡(luò)向北連結(jié)環(huán)大淀湖步行道。 旅游路線規(guī)劃 朱家角鎮(zhèn)旅游路線分水路、步行、車行三個系統(tǒng)進行組織。鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)主要旅游景觀節(jié)點包括： a、課植園以及西井街、井亭街、東井街周圍民居。 旅游設(shè)施布局規(guī)劃 區(qū)域旅游開發(fā)布局規(guī)劃 以江南水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)為主題的游覽路線組織：以江、浙兩省的同里、周莊、用直、南潯等古鎮(zhèn)加上朱家角鎮(zhèn)、金澤鎮(zhèn)形成一條跨省市的主題游覽線。在新鎮(zhèn)區(qū)與老鎮(zhèn)區(qū)之間建設(shè) 3公里長、 200 米寬的綠化大道，即“中央生態(tài)大道”，起到既分割又過渡的作用。 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 20 頁 共 32 頁 “三島”中的第一島指位于大淀湖北端的水上景觀島，通過新 建一條水中長堤與老鎮(zhèn)區(qū)相連，主要為旅館區(qū)；第二島為民俗文化集聚地，其功能旨在提升古鎮(zhèn)內(nèi)涵；第三島是會務(wù)中心，結(jié)合南入口建成朱家角的門戶標志。 每月接近 10 萬人次的游客蒞臨朱家角，這對本項目無疑是一個穩(wěn)定的消費人群。 朱家角新的旅游規(guī)劃為度假型旅游鋪平道路 新一輪旅游開發(fā)原則 發(fā)展以古鎮(zhèn)旅游為核心的綜合性旅游，建立多功能和多層次旅游格局，形成內(nèi)容豐富、參與性強的旅游系統(tǒng)。 朱家角作為青浦旅游龍頭項目，年旅游人數(shù)就達到了 100 萬，旅游業(yè)總收入 3億元左右，而以過夜人 數(shù) %計算，在朱家角過夜的人數(shù)大約在 28 萬為主。 長期以來朱家角旅游業(yè)都在“朱家角一日游”的觀光旅游模式上裹足不前，游客到朱家角旅游朝出暮歸，游完幾條風情老街， 參觀完幾處特色古民居住宅后，就感覺再沒停留的必要，只能打道回府。而度假村消費主要面對客戶僅僅是游客中極少的一塊，即商務(wù)會議人群，而占絕大多數(shù)