【正文】 年開始實(shí)質(zhì)性啟動(dòng)，幾年來，先后修復(fù)并對外開放了課植園、城隍廟、童天和藥號、稻米鄉(xiāng)情館、漁人之家、上海遠(yuǎn)古文化館（陶玉館）、涵大隆、放生橋、北大街等 20 多個(gè)旅游景點(diǎn)，并豐富了景點(diǎn)內(nèi)涵，吸引了眾多的中外游客。 江澤民總書記為朱家角題寫了“江南古鎮(zhèn)朱家角”。 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 1 頁 共 32 頁 一、朱家角概況及項(xiàng)目概況 朱家角概況 、項(xiàng)目概況 項(xiàng)目優(yōu)劣分析 二、 朱家角現(xiàn)有商業(yè)狀況概述 中心鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目及概況 中心鎮(zhèn)周邊 —— 表象繁榮的度假村經(jīng)濟(jì) 規(guī)劃、建設(shè)中的大型商業(yè)項(xiàng)目介紹 三、項(xiàng)目定位及功能劃定 項(xiàng)目定位設(shè)想 項(xiàng)目功能劃分設(shè)想 四、項(xiàng)目適用人群 國內(nèi)外觀光游客（團(tuán)體、散戶） 周邊高檔別墅區(qū)業(yè)主 古鎮(zhèn)及周邊居民 團(tuán)隊(duì)商務(wù)會議群體 五、項(xiàng)目可行性論證 項(xiàng)目與朱家角鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃無縫對接 廣闊旅游市場為本項(xiàng)目提供有力支撐 項(xiàng)目核心競爭力闡述 項(xiàng)目擁有穩(wěn)定客源層 六、項(xiàng)目未來盈利分析及風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測 項(xiàng)目未來主要盈利點(diǎn)所在 本項(xiàng)目所面臨的投資開發(fā)風(fēng)險(xiǎn) 七、政府支持對項(xiàng)目實(shí)施的現(xiàn)實(shí)意義 、政府整體規(guī)劃職能實(shí)施能有效規(guī)避本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目的同質(zhì)競爭 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 2 頁 共 32 頁 、政府監(jiān)管職能對本項(xiàng)目后期經(jīng)營運(yùn)作至關(guān)重要 、項(xiàng)目可能存在的產(chǎn)權(quán)分割問題 、市政配套設(shè)施建設(shè)對本項(xiàng)目提供有力支持 、項(xiàng)目是對朱家角整體旅游功能及形象的提升 八、 3號地塊概況及規(guī)劃方案建議 規(guī)劃方案建議 尾 言 一、朱家角概況及項(xiàng)目概況 朱家角概況 全國歷史名鎮(zhèn)――朱家角，位于風(fēng) 景秀麗的淀山湖畔，地理位置優(yōu)越，交通便利，朱家角鎮(zhèn)自然環(huán)境優(yōu)美，氣候宜人。中共中央政治局委員、國務(wù)院副總理吳邦國為朱家角鎮(zhèn)題寫了“全國歷史名鎮(zhèn)朱家角”。除此之外，鎮(zhèn)內(nèi)還擁有一流的現(xiàn)代化旅游設(shè)施：亞洲最大的水上運(yùn)動(dòng)場、國內(nèi)最大的“東方綠舟――上海青少年校外活動(dòng)營地”；設(shè)施先進(jìn)的上海國際高爾夫鄉(xiāng)村俱樂部、上海太陽島國際俱樂部等。 、項(xiàng)目概況 項(xiàng)目地塊位置： 項(xiàng)目東臨珠溪路林帶，西靠南大港，南依六九房河，北至南大港，地處朱家角景觀鎮(zhèn)西大門入口 —— 珠溪路景觀大道與 318 國道的夾角處，滬青平高速公路朱家角出口距本項(xiàng)目 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 3 頁 共 32 頁 不過百米，區(qū)位優(yōu)勢得天獨(dú)厚。地塊東北側(cè)不足 50 米的地方將規(guī)劃為游艇碼頭，屆時(shí)環(huán)繞生態(tài)島的水面上將有“水上巴士”、“游艇”穿梭往來，水上交通便捷。這些商鋪共同的特點(diǎn)是總體規(guī)模都不大，小到十幾，大到上百平米不等。既融合了歷史人文底蘊(yùn)，也深受來往游客的鐘愛。它的西端與景觀大道珠溪路相交處正對著本項(xiàng)目所在的生態(tài)島，因此祥凝浜路未來的發(fā)展程度與本項(xiàng)目休戚相關(guān)。 美食廣場商鋪以原規(guī)劃是旅 游休閑為特色，以購物環(huán)境為條件，綜合多項(xiàng)餐飲、娛樂、桑拿和酒店的完整設(shè)施。 中心鎮(zhèn)周邊 —— 表象繁榮的度假村經(jīng)濟(jì) 在古鎮(zhèn)周邊以具備休閑、度假及商務(wù)培訓(xùn)功能的度假村為主，且又以淀山湖、大淀湖的美麗湖景為賣點(diǎn)的度假村。 弘大集團(tuán)公司此次共投資 億元，邀請了 5 家國內(nèi)外的知名建筑事務(wù)所分別進(jìn)行功 能區(qū)域設(shè)計(jì)，準(zhǔn)備在此打造一個(gè)集旅游、度假、休閑為一體的新型城鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積為 萬平方米，規(guī)劃中有大型商業(yè)中心、三星以上賓館等產(chǎn)品，計(jì)劃今年底明年初動(dòng)工，工期為三年，預(yù)計(jì) 2020 年投入使用。但“尚都里”項(xiàng)目投入使用比本項(xiàng)目至少晚 1－ 2 年，而且它位置好，且動(dòng)遷規(guī)模巨大，因此投資成本比本項(xiàng)目要高出許多，因此本項(xiàng)目將來銷售及經(jīng)營時(shí)，價(jià)格方面都會占有優(yōu)勢。 產(chǎn)業(yè)城建筑由國外著名建筑師設(shè)計(jì)，極具水鄉(xiāng)特色。多配以大幅落地玻璃，既便于展示也便于觀景。項(xiàng)目本著發(fā)展休閑度假型旅游新模式，盤活新鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)形態(tài)，以特色休閑項(xiàng)目將游客留在朱家角，打造朱家角特色水鄉(xiāng)旅游品牌，并 帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)的繁榮。 項(xiàng)目著眼于大上海都市圈層，充分挖掘朱家角古鎮(zhèn)的城區(qū)歷史文化底蘊(yùn)，以文化、休閑帶動(dòng)消費(fèi)， 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 8 頁 共 32 頁 同時(shí)結(jié)合區(qū)域旅游市場的空白，運(yùn)用新現(xiàn)代旅游經(jīng)濟(jì)運(yùn)作模式，發(fā)揮江南水鄉(xiāng)的獨(dú)特景致，滿足旅游者求新、求知、求真、求奇、求趣等個(gè)性化需求，打造古鎮(zhèn)品牌旅游產(chǎn)業(yè)鏈中的核心環(huán)節(jié)，把朱家角建設(shè)成為有特色、高品位、國際化、大客流、高創(chuàng)匯的旅游品牌城鎮(zhèn)。又云“智者愛水”。建議以大手筆、大氣度、大眼界的規(guī)劃定位，在古鎮(zhèn)水鄉(xiāng)創(chuàng)造一個(gè)親水、親綠、親近自然的度假型酒店公寓和獨(dú)具歐美情調(diào)的河畔鄉(xiāng)村酒吧，將河景、水岸、綠茵、樹木等 生態(tài)景觀以全方位的自然角度，優(yōu)雅融入河畔鄉(xiāng)村酒吧和河畔酒店公寓的鬧中取靜又融合周邊環(huán)境的高品質(zhì)度假休閑生活和良好的經(jīng)濟(jì)性完美結(jié)合。 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 9 頁 共 32 頁 一層：餐飲（暫定 4000m2） 主打產(chǎn)品：湖畔鄉(xiāng)村酒吧 湖畔鄉(xiāng)村酒吧，不要誤會，這不是在新天地，也不是在衡山路，這并不是一家酒吧的名稱，而是說酒吧的位置，在湖畔，在鄉(xiāng)村，想象一下坐在曠野的鄉(xiāng)村，湖畔云氣氤氳，手里端著一杯馬丁尼。島上湖畔鄉(xiāng)村酒吧的規(guī)劃，既呼應(yīng)了朱家角傳統(tǒng)的江南水鄉(xiāng)特有的臨河茶樓酒肆，又在形態(tài)上存在著差異，以異國情調(diào)的臨河鄉(xiāng)村酒吧環(huán)繞生態(tài)島，既形成一道異于古鎮(zhèn)風(fēng)情的特色風(fēng)景，又通過酒吧的商業(yè)運(yùn)作，盤活生態(tài)島商業(yè)氛圍。 中西式簡餐廳、正餐廳 除了鄉(xiāng)村休閑酒吧，一層的餐飲部分通過業(yè)主自由面積劃定，分隔出不同的單位用作中西式簡餐廳、正餐廳使用。 古鎮(zhèn)朱家角旅游業(yè)正向度假型旅游及高尚休閑娛樂社區(qū)轉(zhuǎn)型，突破以前的觀光型一日旅游的模式，度假型酒店公寓的規(guī)劃正合時(shí)宜。酒店的面積分隔合理，以 30 平方米左右的面積段為主，為游客提供方便、舒適的居住環(huán)境，由于項(xiàng)目物業(yè)四面臨水，酒店公寓將考慮規(guī)劃更多的面水景觀住宅，讓居住成為風(fēng)景。 古鎮(zhèn)的商業(yè)發(fā)展主要集中在二條線上。是一種對傳統(tǒng)水鄉(xiāng)商業(yè)街體現(xiàn)在現(xiàn)代生活區(qū)中的一種嘗試。由于出行在時(shí)間上和資金上的成本不高，因此滬蘇浙一帶的游客把朱家角作為周末短線旅游的必游景點(diǎn)之一。當(dāng)然這也為本項(xiàng)目帶 來了大量的長三角以外的國內(nèi)、國際旅游客戶。這些高檔別墅區(qū)分布在古鎮(zhèn)周邊，以淀山湖、大淀湖及西洋淀湖為依托，形成了相當(dāng)規(guī)模的別墅生活區(qū)。而沿淀山湖一線的上實(shí)特色居住區(qū)項(xiàng)目也已在啟動(dòng)之中。 目前來看，朱家角本地的休閑娛樂設(shè)施單一，且不成規(guī)模，不上檔次，已完全滿足不了當(dāng)?shù)厝说膴蕵贰⑿蓍e需求。選擇風(fēng)景優(yōu)美、設(shè)施配套完善、有獨(dú)特風(fēng)味的風(fēng)景區(qū)洽談業(yè)務(wù)、會務(wù)交流、員工培訓(xùn)的企業(yè)日漸增多。 五、項(xiàng)目可行性論證 項(xiàng)目與朱家角鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃無縫對接 、朱家角新城鎮(zhèn)規(guī)劃 城鎮(zhèn)性質(zhì)及規(guī)劃定位 朱家角鎮(zhèn)區(qū)是市級歷史文化名鎮(zhèn)，也是“十五”期間上海市率先建設(shè)的“一城九鎮(zhèn)”之一。 新區(qū)建設(shè)本著 統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開發(fā) 的原則，各項(xiàng)市政公用設(shè)施及配套建設(shè)應(yīng)同步進(jìn)行。 以老鎮(zhèn)區(qū)為基礎(chǔ)棗包括古鎮(zhèn)風(fēng)貌保護(hù)區(qū)，向北包含大淀湖， 向東向南至 318 國道； 向西跨越朱昆河進(jìn)一步拓展鎮(zhèn)區(qū)發(fā)展空間。 城鎮(zhèn)布局結(jié)構(gòu)規(guī)劃 城鎮(zhèn)布局結(jié)構(gòu) 注重現(xiàn)狀城鎮(zhèn)空間布局特點(diǎn)的延續(xù)和整合 。 以古鎮(zhèn)風(fēng)貌保護(hù)區(qū)（ 公頃）為核心，淀浦河沿岸以及祥凝浜路沿線為建設(shè)重點(diǎn)地區(qū)，通過老區(qū)改造形成鎮(zhèn)區(qū)的商業(yè)旅游中心。 （ 4）休閑度假區(qū)組團(tuán)集中于淀浦河兩岸，均為濱河地區(qū)與古鎮(zhèn)風(fēng)貌保護(hù)區(qū)一起形成集鎮(zhèn)旅游度假中心。 商業(yè)金融規(guī)劃 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 14 頁 共 32 頁 規(guī)劃未來朱家角鎮(zhèn)商業(yè)設(shè)施應(yīng)結(jié)合旅游業(yè)的開發(fā)、老鎮(zhèn)區(qū)的改造、古鎮(zhèn)風(fēng)貌的保護(hù)，集中在二條線上。是一種對傳統(tǒng)水鄉(xiāng)商業(yè)街體現(xiàn)在現(xiàn)代生活區(qū)中的一種嘗試。同時(shí)結(jié)合老區(qū)改造適量地發(fā)展商業(yè)與住宅相結(jié)合的居住形式。規(guī)劃二號路西側(cè)布置了二個(gè)住宅組團(tuán)，住宅 組團(tuán)二、三規(guī)劃人口各為 萬人左右。 文化娛樂、體育設(shè)施 規(guī)劃在大淀湖西側(cè)中心公園處集中布置文化體育設(shè)施，形成文體中心。在保護(hù)、完善朱家角現(xiàn)有古建筑及水鄉(xiāng)風(fēng)貌的歷史遺存的前提下，大力發(fā)展度假型旅游，以及在古鎮(zhèn)周邊形成一個(gè)綠色、生態(tài)型高檔別墅居住群落，以達(dá)到提升整個(gè) 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 15 頁 共 32 頁 朱家角旅游形象的目的。至明萬歷年間正式建鎮(zhèn)名珠街閣，又稱珠溪。 古建筑的留存不僅僅是為了讓我們帶著相機(jī)前來緬懷與謨拜。商船萬里，集市千家，四方來客，全國貨品，全部集中在這樣一個(gè)規(guī)模并不大的集鎮(zhèn)，這樣的興旺，只有商業(yè)的興盛才能夠帶得來。 “水”連接起來的本項(xiàng)目與古鎮(zhèn) “水”是朱家角的靈魂，江南龐大而豐富的水系就像是人體內(nèi)最細(xì)微的末稍神經(jīng)一般，滲透到朱家角的每一方土地，每一寸肌理。 朱家角鎮(zhèn)區(qū)空間布局結(jié)構(gòu)可以概括為以水系為構(gòu)架，以水體為“心脈”，形成老區(qū)、新區(qū)二大塊。 項(xiàng)目底層規(guī)劃中的湖畔鄉(xiāng)村酒吧 本項(xiàng)目具有異國風(fēng)情的湖畔鄉(xiāng)村酒吧的規(guī)劃，以獨(dú)具特色的建筑造型，融建筑于古鎮(zhèn)水文化之中。而項(xiàng)目所在的生態(tài)島，本身就是水上旅游中的重要景點(diǎn)。 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 17 頁 共 32 頁 隨著上海國際化大都市地位在國際上的逐步確立，又有著 2020 年上海世博會舉辦的利好，上海的旅游業(yè)迎來了它的黃金時(shí)期。 旅游業(yè)是未來