某大型商業(yè)物業(yè)策劃方案-wenkub
2023-05-10 03:54:02 本頁面
【正文】 ㎡。雙喜火鍋400平米、萬誼大酒樓1600平米，免租1年，租金20元/平米以下，租期5年。中國郵政購買約100平米；中國移動購買80平米；雙星運(yùn)動用品租賃450平米；中國信合租賃250平米；餐飲3家租賃500平米；五金建材、電動工具租賃、150平米。區(qū)域內(nèi)社區(qū)商業(yè)和專業(yè)市場不斷涌現(xiàn)，規(guī)?；⑵放菩缘拈_發(fā)企業(yè)入住提升了區(qū)域知名度，預(yù)計(jì)在未來23年內(nèi)渝北區(qū)將形成一個多中心、多組團(tuán)、多層次的商業(yè)格局。3．渝北區(qū)商業(yè)地產(chǎn)價格表商業(yè)物業(yè)樓盤名稱地址參考價格（元/㎡）備注渝洲新城冉家壩龍湖居住區(qū)未出價，其中商業(yè)面積8萬方，車位1075個金易都會渝北區(qū)義學(xué)路2號5000（起）均價6000金香林渝北區(qū)興科大道均價5000，商業(yè)面積1萬方協(xié)信TOWN城北部新區(qū)未出價，社區(qū)商業(yè)物業(yè)樓盤名稱地址參考價格（元/㎡）備注天一2．渝北區(qū)商業(yè)發(fā)展趨勢：引用政府相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，渝北區(qū)未來入市項(xiàng)目15個，位于主城區(qū)的第一位。 內(nèi)部討論文件——機(jī)密復(fù)地其中，%。順和康城北部新區(qū)未出價，車位401個，均價1萬，車位110個月伴灣渝北區(qū)興科大道均價2708總建面18萬平米，金香林渝北區(qū)興科大道均價5000，商業(yè)面積1萬方，車位744個蘭亭水云澗回興鎮(zhèn)20003000，車位233個榮錦第二部分 本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)分析一．復(fù)地上城一期商業(yè)概況1．復(fù)地上城一期商業(yè)分布圖2．商業(yè)指標(biāo)商業(yè)位置商鋪數(shù)量（個）總建筑面積（㎡）單個商鋪建筑面積（㎡）層高（m）開間（m）進(jìn)深（m）2號樓一層61729．63．95約4約7約202號樓二層41878．07暫時沒有分割約4約7約205號樓一層51728．793168約4約7約205號樓二層41881．58暫時沒有分割約4約7約20合計(jì)7218．07㎡ 二．復(fù)地上城周邊商業(yè)概況1．項(xiàng)目周邊商業(yè)概況融科蔚城金城銀撙龍脊零星小商家約100平米。周邊商業(yè)小結(jié)：（1）周邊商業(yè)體量與本項(xiàng)目相當(dāng)，多是底商、或加裙樓的形式，規(guī)模與形式與本項(xiàng)目一期相近；（2）底商面積區(qū)間在20200平米之間，初融科蔚城外大都規(guī)劃為7米以上層高，至少可隔為2層。在實(shí)際購買中可進(jìn)行議價，這和我們前期了解到的一致。2．北部新區(qū)大型社區(qū)商業(yè)概況奧園水晶酈城金科美鎮(zhèn)上街商業(yè)規(guī)模37000㎡25000㎡10000㎡商業(yè)形態(tài)獨(dú)立商業(yè)區(qū)，3層5個獨(dú)立商業(yè)區(qū)。銷售和租賃狀況不理想的，如奧園，本身的商業(yè)體量就需要未來10萬人的消費(fèi)群，銷售商業(yè)價格普遍偏高，使其投資風(fēng)險全部轉(zhuǎn)嫁到購買者身上，后期又無主力店支撐，加上奧園一、二期花園洋房總才1200套，目前入住了40%，入住人口也才1千余人，使其開發(fā)的商業(yè)物業(yè)招商困難，目前僅引進(jìn)了賣師傅超市等社區(qū)商業(yè)，餐飲引進(jìn)了秦媽火鍋、潮州甲魚館、野魚府3家，但都沒有正式開張營業(yè)，暢谷商業(yè)街于06年8月24日開街正式對外招商。美國的阿士萊預(yù)計(jì)將在07年初進(jìn)入，營業(yè)面積約為1000平米；（4）在07年7月首推金開大道2號樓，提高其號召力和輻射范圍。底層上裙樓商業(yè)作為目前在重慶社區(qū)商業(yè)的主要形式。2．08年前金開大道5號樓已超市招商為主，同時對社區(qū)服務(wù)性商業(yè)如郵政局、移動、電信、聯(lián)通營業(yè)廳、藥房、社區(qū)診所、小五金建材、自動取款機(jī)、社區(qū)銀行、社區(qū)餐館、美容美發(fā)、日用百貨的引入，方便業(yè)主及周邊消費(fèi)者。上城07年的前期商業(yè)招租情況分析，項(xiàng)目所處位置人氣和商業(yè)氛圍培養(yǎng)與現(xiàn)實(shí)有一定差距，特別是復(fù)地 從2007年7月招商啟動開始到2008年12月31日止為第一階段：起步期。商業(yè)服務(wù)水平上一個臺階，能為租賃客戶提供一定附加值的服務(wù)，整個商業(yè)具有一定的抗風(fēng)險能力和區(qū)域品牌號召力。一期5號樓整體商業(yè)出租率達(dá)到70%，每年商業(yè)淘汰率控制在5%8%。 2號樓、5號樓的規(guī)劃為：2號樓：一樓1家主力社區(qū)超市，面積5001000平米（目標(biāo)：重慶本地知名新世紀(jì)超市、重客隆、重啤小超）。2．租賃客戶分析表：（06年10月30日分析表）客戶在經(jīng)營過程中集中提出的問題：人氣嚴(yán)重不足；每天營業(yè)額少的可憐，個別商家無營業(yè)額的情況；商業(yè)氛圍嚴(yán)重欠缺；門面的開間小，進(jìn)深大；門面的入口設(shè)計(jì)欠缺，不利于商業(yè)的展示和客流進(jìn)出；商家進(jìn)入的風(fēng)險高，前期投入大；物業(yè)公司收取的裝修管理費(fèi)高；商業(yè)門面設(shè)計(jì)不適合商業(yè)經(jīng)營；物業(yè)公司的服務(wù)水平及服務(wù)效率還需提高；從客戶的反映來看，06年2月28日前執(zhí)行優(yōu)惠政策的出臺，對其租賃價格異議不大，問題主要集中在經(jīng)營中商業(yè)客戶對整個項(xiàng)目人氣及商業(yè)氛圍欠缺和自身經(jīng)營管理欠缺加大了經(jīng)營風(fēng)險，加上一期商鋪設(shè)計(jì)、入戶門位置等不利因素影響，已對后期租賃工作帶來很大的阻力及負(fù)面效果。2．銷售價格其中：集團(tuán)客戶（銀行、通信、郵政、市政和團(tuán)購等）湖津路B2線11號樓銷售價格65008000元/㎡，均價7000元/㎡；鴛鴦路B6線114號樓銷售價格60007000元/㎡，均價6600元/㎡；金開大道1號樓銷售價格70008000元/㎡，均價7500元/㎡；總體銷售均價7000元/㎡（按住宅：3500元/㎡的2倍計(jì)算）其中：集團(tuán)客戶（銀行、通信、郵政、市政和團(tuán)購等）集中餐飲銷售價格一樓8500元/㎡，二樓6500元/㎡，三樓7500元/㎡（送露臺），整棟銷售另議；超市銷售價格7000元/㎡（送庫房），整層銷售另議；銷售大廳銷售價格二樓6000元/㎡
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