【正文】 08000元/㎡之間（經(jīng)內(nèi)部人士透露：鴛鴦北湖郡湖津路門面06年初實(shí)際成交價(jià)在6000元內(nèi)，是由一名溫州人購(gòu)買，一次性購(gòu)買了4個(gè)門面），臨金開大道和轉(zhuǎn)角商鋪對(duì)外公布價(jià)格在1000013000元/㎡，最高可達(dá)15000元/㎡。在實(shí)際購(gòu)買中可進(jìn)行議價(jià)，這和我們前期了解到的一致。在鴛鴦這個(gè)位置來(lái)看，實(shí)際成交價(jià)格越高，具分析原因一是因?yàn)樯虡I(yè)層高大多在7米以上，可以隔層為兩層甚至三層，面積平攤后價(jià)格相應(yīng)減低；二是由于這兩個(gè)項(xiàng)目商業(yè)體量本身不大，當(dāng)?shù)亻_發(fā)商希望能在商業(yè)上實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化，對(duì)其銷售速度并沒有太高期望。同時(shí)，其商業(yè)對(duì)住宅的銷售沒有太大影響；（5）從周邊三個(gè)項(xiàng)目的來(lái)看，商業(yè)體量相當(dāng)，共13000㎡左右，銷售已經(jīng)持續(xù)了一年以上的時(shí)間，均銷售了60%，且在05年06年消耗了大量的周邊原駐商業(yè)經(jīng)營(yíng)者和投資者。由于本區(qū)域?yàn)樾麻_發(fā)區(qū)域，原人氣和商業(yè)氛圍嚴(yán)重不足，在05年08年期間對(duì)外來(lái)的購(gòu)買者的投資吸引力不大，加上價(jià)格過(guò)高，商業(yè)銷售抗性較大；（6）萬(wàn)興家園在商業(yè)銷售后期，將未售商鋪和裙樓拿出來(lái)招商，以營(yíng)造商業(yè)氛圍，從目前經(jīng)營(yíng)情況分析餐飲經(jīng)營(yíng)較好。2．北部新區(qū)大型社區(qū)商業(yè)概況奧園水晶酈城金科美鎮(zhèn)上街商業(yè)規(guī)模37000㎡25000㎡10000㎡商業(yè)形態(tài)獨(dú)立商業(yè)區(qū)，3層5個(gè)獨(dú)立商業(yè)區(qū)。23層，層高34米，沿街底商及裙樓商業(yè)區(qū)面積20200㎡60300㎡401000㎡招商時(shí)間2005年5月2005年4月2006年10月租賃價(jià)格代客租賃2080元/㎡代客租賃3060元/㎡2530元/㎡出租情況無(wú)無(wú)25%銷售價(jià)格650014000元/㎡45008500元/㎡11000元/㎡銷售情況15%，銷售多為背街的60%30% 物業(yè)管理費(fèi)4元/㎡4元/㎡3元/㎡交房標(biāo)準(zhǔn)清水交房，配獨(dú)立的衛(wèi)生間和廚房（集中排煙道、集油池）清水交房，配獨(dú)立的衛(wèi)生間和廚房（集中排煙道、集油池）清水交房，墻面刷百，配獨(dú)立的衛(wèi)生間和廚房（集中排煙道、集油池）推廣統(tǒng)一招商，統(tǒng)一推廣，統(tǒng)一管理無(wú)統(tǒng)一招商、統(tǒng)一推廣統(tǒng)一招商，統(tǒng)一推廣，統(tǒng)一管理經(jīng)營(yíng)狀況8月24日開街，賣師傅超市、秦媽火鍋等3家餐飲企業(yè)簽約正在經(jīng)營(yíng)的有：裝飾公司，私家菜館，五金店，美容美發(fā)，二手店，窗簾店，便利店等正在經(jīng)營(yíng)的餐飲為小型的社區(qū)商業(yè)，目前簽約預(yù)計(jì)07年年初開業(yè)的為南充大酒店、小洞天餐飲大中型餐飲北部新區(qū)大型社區(qū)商業(yè)小結(jié)：（1）北部新區(qū)幾個(gè)大社區(qū)，—，融科蔚城一期陽(yáng)光帶商業(yè)約1萬(wàn)平米，商業(yè)定位于社區(qū)服務(wù)中心；（2）大社區(qū)商業(yè)的形象是該社區(qū)整體形象和品質(zhì)的體現(xiàn)，因此大多對(duì)商業(yè)作整體規(guī)劃，統(tǒng)一管理和推廣，由此帶來(lái)的是物業(yè)費(fèi)的增高，達(dá)到4元/㎡；（3）租賃價(jià)格在2080元/㎡，集中于3040元/㎡，銷售價(jià)格在500014000元/㎡之間，集中于65008000元/㎡；（4）從位置上看，幾個(gè)可比項(xiàng)目位置優(yōu)于復(fù)地上城，均緊鄰政府辦公樓及眾多企事業(yè)單位，商業(yè)氛圍較好；（5）從正在銷售和經(jīng)營(yíng)的商業(yè)來(lái)看，離主城區(qū)近的項(xiàng)目，銷售情況較好，但是由于本身周邊商業(yè)飽和，出租和經(jīng)營(yíng)狀況不理想。已水晶酈城商業(yè)為例，由于遠(yuǎn)離主城區(qū)項(xiàng)目，又是新開發(fā)區(qū)域，龍湖從一開始就以投資性物業(yè)低價(jià)銷售，為后期商業(yè)升值預(yù)留空間，加上龍湖的區(qū)域品牌和對(duì)大型零售商的引進(jìn)，很大程度增加購(gòu)買信心，在最短的時(shí)間內(nèi)回流現(xiàn)金，有效的回避了經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。此來(lái)一舉3得，又為龍湖傳奇加上了厚重一筆。銷售和租賃狀況不理想的，如奧園，本身的商業(yè)體量就需要未來(lái)10萬(wàn)人的消費(fèi)群，銷售商業(yè)價(jià)格普遍偏高，使其投資風(fēng)險(xiǎn)全部轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)買者身上，后期又無(wú)主力店支撐，加上奧園一、二期花園洋房總才1200套，目前入住了40%，入住人口也才1千余人，使其開發(fā)的商業(yè)物業(yè)招商困難，目前僅引進(jìn)了賣師傅超市等社區(qū)商業(yè)，餐飲引進(jìn)了秦媽火鍋、潮州甲魚館、野魚府3家，但都沒有正式開張營(yíng)業(yè)，暢谷商業(yè)街于06年8月24日開街正式對(duì)外招商。3．市場(chǎng)情況對(duì)復(fù)地上城商業(yè)未來(lái)3年內(nèi)的參考意義（1）商業(yè)3年內(nèi)不宜出售，如要銷售，銷售價(jià)格要為現(xiàn)在購(gòu)買客戶預(yù)留一定的升值空間，北部新區(qū)特別是經(jīng)開園，離主城區(qū)遠(yuǎn)，周邊配套不成熟，居住人口少，現(xiàn)階段對(duì)商家及商業(yè)投資者的吸引力不足,并且賣不出開發(fā)商期望的價(jià)格。除非有大型的主賣場(chǎng)進(jìn)入復(fù)地上城（鴛鴦）；（2）市政府常務(wù)會(huì)審議通過(guò)的《“十一五”商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展專項(xiàng)規(guī)劃》中提出，未來(lái)五年內(nèi)，我市將在現(xiàn)有5大商圈的基礎(chǔ)上（解放碑、觀音橋、楊家坪、南坪、沙坪壩），新建培育6大商圈（茶園、西永、大渡口城區(qū)、渝北兩路、巴南魚洞、北碚城區(qū)）；同時(shí)，還要重點(diǎn)打造30條商業(yè)特色街，發(fā)展200家星級(jí)農(nóng)家樂。（3）在三北區(qū)域商圈的影響范圍分別為：觀音橋商圈主要服務(wù)與輻射主城北部及外來(lái)消費(fèi)者，渝北兩路商圈服務(wù)與輻射渝北區(qū)及北部新區(qū)消費(fèi)者；僅僅簡(jiǎn)單的社區(qū)商業(yè)定位遠(yuǎn)遠(yuǎn)吸引不了外來(lái)消費(fèi)者來(lái)此地消費(fèi)，綜觀藍(lán)湖郡藍(lán)調(diào)街區(qū)基本定位于家飾家具專業(yè)賣場(chǎng)，06年10月28日美克美家藍(lán)湖郡店試營(yíng)業(yè)，營(yíng)業(yè)面積600平米，分2層分布，比南岸中心店小但更加精致。美國(guó)的阿士萊預(yù)計(jì)將在07年初進(jìn)入，營(yíng)業(yè)面積約為1000平米；（4）在07年7月首推金開大道2號(hào)樓，提高其號(hào)召力和輻射范圍。但配合一期的入住可引入急需解決的生活配套商業(yè)，二層已社區(qū)超市為主，一層已服務(wù)性社區(qū)商業(yè)為主；（5）根據(jù)市場(chǎng)與自身的實(shí)際情況，0708年可免收商業(yè)租金，09年商業(yè)租賃價(jià)格在1525元/㎡的區(qū)間內(nèi)較為適宜。而對(duì)于銷售價(jià)格，針對(duì)集團(tuán)客戶購(gòu)買，銷售價(jià)格不能于周邊項(xiàng)目相比，金開大道商鋪價(jià)格在一樓80009000元/㎡，二樓5000元/㎡；（9）根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際開發(fā)進(jìn)度和鴛鴦當(dāng)?shù)厝丝诘淖匀辉鲩L(zhǎng)，在09年后有必要引進(jìn)一家主力零售商家，面積在2000平米（如：新世紀(jì)連鎖超市）；三．復(fù)地上城一期商業(yè)定位及規(guī)劃1．商業(yè)定位——08年社區(qū)商業(yè)中心（社區(qū)超市、休閑