【正文】 /㎡，均價6600元/㎡；金開大道1號樓銷售價格70008000元/㎡，均價7500元/㎡；總體銷售均價7000元/㎡（按住宅：3500元/㎡的2倍計算）其中：集團客戶（銀行、通信、郵政、市政和團購等）集中餐飲銷售價格一樓8500元/㎡，二樓6500元/㎡，三樓7500元/㎡（送露臺），整棟銷售另議；超市銷售價格7000元/㎡（送庫房），整層銷售另議；銷售大廳銷售價格二樓6000元/㎡，三樓6000元/㎡（送露臺），整棟銷售另議；3。商業(yè)服務(wù)水平上一個臺階，能為租賃客戶提供一定附加值的服務(wù)，整個商業(yè)具有一定的抗風(fēng)險能力和區(qū)域品牌號召力。底層上裙樓商業(yè)作為目前在重慶社區(qū)商業(yè)的主要形式。在實際購買中可進行議價，這和我們前期了解到的一致。順和康城北部新區(qū)未出價，車位401個，均價1萬，車位110個月伴灣渝北區(qū)興科大道均價2708總建面18萬平米，金香林渝北區(qū)興科大道均價5000，商業(yè)面積1萬方，車位744個蘭亭水云澗回興鎮(zhèn)20003000，車位233個榮錦3．渝北區(qū)商業(yè)地產(chǎn)價格表商業(yè)物業(yè)樓盤名稱地址參考價格（元/㎡）備注渝洲新城冉家壩龍湖居住區(qū)未出價，其中商業(yè)面積8萬方，車位1075個金易都會渝北區(qū)義學(xué)路2號5000（起）均價6000金香林渝北區(qū)興科大道均價5000，商業(yè)面積1萬方協(xié)信TOWN城北部新區(qū)未出價，社區(qū)商業(yè)物業(yè)樓盤名稱地址參考價格（元/㎡）備注天一北湖郡湖津路門面06年初實際成交價在6000元內(nèi)，是由一名溫州人購買，一次性購買了4個門面），臨金開大道和轉(zhuǎn)角商鋪對外公布價格在1000013000元/㎡，最高可達15000元/㎡。中型規(guī)模的居住社區(qū)需要合理的社區(qū)商業(yè)配套，統(tǒng)一形象、統(tǒng)一規(guī)劃的社區(qū)商業(yè)本身具有升值潛力，對住宅后期的銷售有強力支撐，并為業(yè)主提供多功能的服務(wù)，但單純的以社區(qū)商業(yè)又無法消化如此大的商業(yè)體量，按商業(yè)與消費人口的配比關(guān)系1萬方的商業(yè)面積需要23萬人的人群消費，鴛鴦區(qū)域的商業(yè)已經(jīng)到達近3萬方，按此計算鴛鴦當(dāng)?shù)匦枰?6萬人的消費基礎(chǔ)，這就需要35年的時間培育和消化商業(yè)，所以說復(fù)地上城商業(yè)真正突現(xiàn)價值應(yīng)在2010年以后，目前商業(yè)招商會面臨非常尷尬的境地。在基本形成社區(qū)服務(wù)型商業(yè)市場雛形，逐步形成較為完善的社區(qū)服務(wù)性商業(yè)形態(tài)和針對主力休閑類商業(yè)的引入，將商業(yè)服務(wù)有效的輻射周邊區(qū)域，為周邊客戶提供有一定購物樂趣和檔次的綜合服務(wù)性商業(yè)街，此階段的目標(biāo)為“一家強過一家”的原則。五．招商原則1．定價策略(1)按不同位置確定商鋪的均價，分為3個級別最少加價租金售價一級：金開大道沿線+15+1500二級：繽花街（層高6米）+10+1000三級：萬象街00(2)在各級中分為3個小級最少加價租金售價一級：在整個社區(qū)的主入口、轉(zhuǎn)角處等人流集中處+20+1500二級：該路段的靠近入口位置+10+1000三級：中間普通位置00(3)根據(jù)業(yè)態(tài)的臨時租金調(diào)整根據(jù)業(yè)態(tài)的不同可在原規(guī)劃的價格上調(diào)整,如遇盈利能力強,成本回收快的業(yè)態(tài)按該段最高價租賃,如餐飲、建材、二手房店、游戲廳、網(wǎng)吧等；如遇盈利能力弱，又是社區(qū)必備商業(yè)業(yè)態(tài)的可按最低價格標(biāo)準收取，如干洗店、影碟店、蛋糕店、書報店等。因此適當(dāng)考慮一些推廣活動，以維護良好的商業(yè)的形象，并配合住宅銷售。蔚城湖濱喜樂會，定位融科蔚城街區(qū)的格調(diào)，吸引休閑類商家的入駐，讓其成為當(dāng)?shù)匦蓍e游玩的好地方。表后接至配電箱有線電視：接至戶內(nèi)弱電箱，內(nèi)留有線電視接口1個電話：接至戶內(nèi)弱電箱，內(nèi)留電話線接口1個6．商業(yè)交付時間2號樓：07年6月30日5號樓：六．商業(yè)租賃及銷售流程商業(yè)管理1．租賃流程上門咨詢客戶尋找客戶客戶洽談租賃登記客戶要求工程設(shè)計物業(yè)意見帶客戶看商鋪與商業(yè)管理簽定租賃合同電話回訪客戶作好記錄YESNO財務(wù)收取租金和保證金 相關(guān)資料手續(xù)移交物業(yè)，辦理入伙（客戶管理存檔案）作好客戶記錄存檔、商業(yè)管理2．銷售流程電話回訪客戶作好記錄帶客戶看商鋪客戶洽談購買登記尋找客戶上門咨詢客戶作好客戶記錄存檔與銷售部簽定買賣合同客戶要求工程設(shè)計物業(yè)意見YES信息反饋給銷售部，準備合同NO財務(wù)收取房款和其它費用相關(guān)資料手續(xù)移交物業(yè)，辦理入伙（客戶管理存檔案）3． 賃交房時流程地產(chǎn)公司：提交租賃商鋪所需資料（個人租賃：個人身份證復(fù)印件一份、商業(yè)投資計劃書一份。以上商業(yè)以于06年9月1日前多數(shù)開業(yè)。（2）一期商業(yè)整體考慮根據(jù)我們對一期組團內(nèi)未來3年的社區(qū)性商業(yè)中心培育的考慮，將項目一期商業(yè)分二個階段進行租賃及服務(wù)水平的提高。（3）在三北區(qū)域商圈的影響范圍分別為：觀音橋商圈主要服務(wù)與輻射主城北部及外來消費者，渝北兩路商圈服務(wù)與輻射渝北區(qū)及北部新區(qū)消費者；僅僅簡單的社區(qū)商業(yè)定位遠遠吸引不了外來消費者來此地消費，綜觀藍湖郡藍調(diào)街區(qū)基本定位于家飾家具專業(yè)賣場，06年10月28日美克美家藍湖郡店試營業(yè)，營業(yè)面積600平米，分2層分布，比南岸中心店小但更加精致。雙喜火鍋400平米、萬誼大酒樓1600平米，免租1年，租金20元/平米以下，租期5年。2．渝北區(qū)商業(yè)發(fā)展趨勢：引用政府相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，渝北區(qū)未來入市項目15個，位于主城區(qū)的第一位。第二部分 本項目商業(yè)物業(yè)分析一．復(fù)地上城一期商業(yè)概況1．復(fù)地上城一期商業(yè)分布