【正文】 活配套，輔以重慶移動營業(yè)廳、重慶聯(lián)通營業(yè)廳、手機專賣店、干洗店、社區(qū)診所、桐君閣藥店、小五金建材、美容美發(fā)、字牌廣告、理發(fā)店、窗簾店、兒童服飾、文具店、打字復(fù)印、游戲廳、茶樓。 2號樓、5號樓的規(guī)劃為：2號樓：一樓1家主力社區(qū)超市，面積5001000平米（目標：重慶本地知名新世紀超市、重客隆、重啤小超）。l 公司歡迎復(fù)地上城業(yè)主在本項目自主創(chuàng)業(yè)，大力發(fā)展品牌店、加盟店、專賣店；l 相同業(yè)態(tài)如干洗店、沖印店等在07年期間每棟暫定一家進駐，而對有檔次區(qū)別的美容美發(fā)、餐飲等允許多家進駐；l 相同業(yè)態(tài)優(yōu)先考慮品牌連鎖店進駐；出租商鋪范圍：07年主推2號樓、08年推5號樓商業(yè)如銷售只針對集團客戶(通信、郵政、電力、金融、大型餐飲和團購等)開展3．復(fù)地上城一期5號樓商業(yè)規(guī)劃根據(jù)我們項目區(qū)域位置及一期社區(qū)商業(yè)布局，可以確定一期商業(yè)的業(yè)態(tài)組合為“以社區(qū)超市為主，社區(qū)生活配套功能為輔，首要目的為奠定商業(yè)發(fā)展價值的基礎(chǔ)”。一期5號樓整體商業(yè)出租率達到70%，每年商業(yè)淘汰率控制在5%8%。預(yù)計在08年北部新區(qū)居住整體形象基本形成，位于金渝大道的金山國際商務(wù)中心、查氏中心、汽博中心、出口加工區(qū)范圍內(nèi)整體商務(wù)氛圍初見規(guī)模，將會形成一個初步的商業(yè)及商務(wù)活動的三北商業(yè)副中心。商業(yè)服務(wù)水平上一個臺階，能為租賃客戶提供一定附加值的服務(wù)，整個商業(yè)具有一定的抗風(fēng)險能力和區(qū)域品牌號召力。 08年1月12月份為第二階段：培育期。 從2007年7月招商啟動開始到2008年12月31日止為第一階段：起步期?，F(xiàn)階段商業(yè)招商會面臨巨大的困難，同時客戶對前期入住后生活的不便利及交通狀況的局限性抗性較大，營銷管理部建議3年內(nèi)適宜采取租賃為主，優(yōu)質(zhì)客戶整體或分段銷售相結(jié)合的形式，公司提供必要的資金支持與讓利扶持，吸引中小型的品牌加盟商家入駐并快速開業(yè)經(jīng)營并存活下來。上城07年的前期商業(yè)招租情況分析，項目所處位置人氣和商業(yè)氛圍培養(yǎng)與現(xiàn)實有一定差距，特別是復(fù)地注重培養(yǎng)租賃客戶成為以后的商業(yè)經(jīng)營或購買的主力。2．08年前金開大道5號樓已超市招商為主，同時對社區(qū)服務(wù)性商業(yè)如郵政局、移動、電信、聯(lián)通營業(yè)廳、藥房、社區(qū)診所、小五金建材、自動取款機、社區(qū)銀行、社區(qū)餐館、美容美發(fā)、日用百貨的引入，方便業(yè)主及周邊消費者。但社區(qū)商業(yè)在商業(yè)業(yè)種、業(yè)態(tài)組合方面的局限明顯，存在著業(yè)態(tài)單一、多元化經(jīng)營不足的隱憂，社區(qū)商鋪利潤較薄，投資回收期長，加上按照住宅標準建造的底商既難以滿足商鋪經(jīng)營的硬件標準，同時也涉嫌擾民，影響居民的生活質(zhì)量，不符合社區(qū)商業(yè)建設(shè)以人為本的服務(wù)理念。底層上裙樓商業(yè)作為目前在重慶社區(qū)商業(yè)的主要形式。而對于銷售價格，針對集團客戶購買，銷售價格不能于周邊項目相比，金開大道商鋪價格在一樓80009000元/㎡，二樓5000元/㎡；（9）根據(jù)項目實際開發(fā)進度和鴛鴦當(dāng)?shù)厝丝诘淖匀辉鲩L，在09年后有必要引進一家主力零售商家，面積在2000平米（如：新世紀連鎖超市）；三．復(fù)地上城一期商業(yè)定位及規(guī)劃1．商業(yè)定位——08年社區(qū)商業(yè)中心（社區(qū)超市、休閑水療）復(fù)地上城占地約500畝，項目完成后居住人口約5000人。美國的阿士萊預(yù)計將在07年初進入，營業(yè)面積約為1000平米；（4）在07年7月首推金開大道2號樓，提高其號召力和輻射范圍。除非有大型的主賣場進入復(fù)地上城（鴛鴦）；（2）市政府常務(wù)會審議通過的《“十一五”商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展專項規(guī)劃》中提出，未來五年內(nèi)，我市將在現(xiàn)有5大商圈的基礎(chǔ)上（解放碑、觀音橋、楊家坪、南坪、沙坪壩），新建培育6大商圈（茶園、西永、大渡口城區(qū)、渝北兩路、巴南魚洞、北碚城區(qū)）；同時，還要重點打造30條商業(yè)特色街，發(fā)展200家星級農(nóng)家樂。銷售和租賃狀況不理想的，如奧園，本身的商業(yè)體量就需要未來10萬人的消費群，銷售商業(yè)價格普遍偏高，使其投資風(fēng)險全部轉(zhuǎn)嫁到購買者身上，后期又無主力店支撐，加上奧園一、二期花園洋房總才1200套，目前入住了40%，入住人口也才1千余人，使其開發(fā)的商業(yè)物業(yè)招商困難，目前僅引進了賣師傅超市等社區(qū)商業(yè)，餐飲引進了秦媽火鍋、潮州甲魚館、野魚府3家，但都沒有正式開張營業(yè)，暢谷商業(yè)街于06年8月24日開街正式對外招商。已水晶酈城商業(yè)為例，由于遠離主城區(qū)項目，又是新開發(fā)區(qū)域，龍湖從一開始就以投資性物業(yè)低價銷售，為后期商業(yè)升值預(yù)留空間，加上龍湖的區(qū)域品牌和對大型零售商的引進，很大程度增加購買信心，在最短的時間內(nèi)回流現(xiàn)金，有效的回避了經(jīng)營風(fēng)險。2．北部新區(qū)大型社區(qū)商業(yè)概況奧園水晶酈城金科美鎮(zhèn)上街商業(yè)規(guī)模37000㎡25000㎡10000㎡商業(yè)形態(tài)獨立商業(yè)區(qū)，3層5個獨立商業(yè)區(qū)。同時，其商業(yè)對住宅的銷售沒有太大影響；（5）從周邊三個項目的來看，商業(yè)體量相當(dāng)，共13000㎡左右，銷售已經(jīng)持續(xù)了一年以上的時間，均銷售了60%，且在05年06年消耗了大量的周邊原駐商業(yè)經(jīng)營者和投資者。在實際購買中可進行議價，這和我們前期了解到的一致。小項目商業(yè)已銷售形式，不進行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理，因此物業(yè)費較低；（4）小項目對外銷售價格次街面集中在70008000元/㎡之間（經(jīng)內(nèi)部人士透露：鴛鴦周邊商業(yè)小結(jié)：（1）周邊商業(yè)體量與本項目相當(dāng)，多是底商、或加裙樓的形式，規(guī)模與形式與本項目一期相近；（2）底商面積區(qū)間在20200平米之間，初融科蔚城外大都規(guī)劃為7米以上層高，至少可隔為2層。朝本項目的門面部分租出，價格在20元平米，鴛鴦醫(yī)院。零星小商家約100平米。目前，已經(jīng)有？家因經(jīng)營慘淡退租，其余商業(yè)客戶苦苦支撐，集體向地產(chǎn)公司要求經(jīng)營補貼及減免物業(yè)管理費。第二部分 本項目商業(yè)物業(yè)分析一．復(fù)地上城一期商業(yè)概況1．復(fù)地上城一期商業(yè)分布圖2．商業(yè)指標商業(yè)位置商鋪數(shù)量（個）總建筑面積（㎡）單個商鋪建筑面積（㎡）層高（m）開間（m）進深（m）2號樓一層61729．63．95