【正文】 垃圾收集和清倒； 美發(fā)美容； 公共設(shè)施的維修和保養(yǎng) 提供小型商務(wù)會議場所及服務(wù)； 電話及訪客留言轉(zhuǎn)告； 傳真、復(fù)印、打字； 組織區(qū)內(nèi)業(yè)主聯(lián)誼活動； 園藝； 定時對私家花園進(jìn)行草坪修整，除雜草； 臨時照看孩童； 代收代繳水電費 ； 鐘點清潔； 代收代繳有線電視收視費； 老人、病人的護(hù)理； 1代辦報刊訂閱和收發(fā)、郵件收發(fā)； 1禮儀服務(wù)； 上海某住宅項目 —— 企劃策略篇 合美企劃 24 1代叫出租車； 1禮品速遞（限于市區(qū)）； 1代聘司機(jī)； 1代管房屋； 1代請保姆； 1代理房屋租賃； 1代請家教； 1機(jī)動車輛清洗； 1代請私人保健醫(yī)生； 1住宅水電設(shè)施的維修（免人工費）； 1代辦暫住證； 1住宅外墻的清洗和粉刷（免人工費） 1代辦保險； 1四季暖房花卉供應(yīng)及代為養(yǎng)護(hù)。 可選功能： 使用閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)（ CCTV）對小區(qū)周邊實施監(jiān)控，必要時實現(xiàn)小區(qū)報警與各系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)。 6）背景音響及緊急廣播系統(tǒng) 基本功能： 在小區(qū)內(nèi)設(shè)置有線廣播系統(tǒng)，以備在必要或緊急情況下進(jìn)行廣播 可選功能： 在小區(qū)內(nèi)有線廣播的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步提高音質(zhì)效果，作為日常小區(qū)范圍內(nèi)的背景音樂，以優(yōu)化小區(qū)的環(huán)境氛圍。 配置實用的計算機(jī)物業(yè)管理軟件，實現(xiàn)小區(qū)物業(yè)管理計算機(jī)化服務(wù)，收費、小區(qū)業(yè)主情況等數(shù)據(jù)庫資料。 可選功能： 通過電話遠(yuǎn)程編碼結(jié)合遙控裝置、時間程序、實現(xiàn)對空調(diào)、電視、燈具、窗簾等上海某住宅項目 —— 企劃策略篇 合美企劃 28 家用電器和生活設(shè)施的遠(yuǎn)程實施控制。污水、廢水分流，排水暢通。 工地圍板工地旗： 鮮艷，引導(dǎo)客戶參觀工地現(xiàn)場，了解基地建筑面積。 參觀區(qū)： 模型： 建議發(fā)展商將此次模型表現(xiàn)整個“上海某住宅項目”，按照標(biāo)準(zhǔn)模式建造，三萬方建筑與景觀為主 ,其 他項目可相對虛化，主次必須分明，模型體相對漂亮。烘托現(xiàn)場銷售氣氛。 中央廣播系統(tǒng)： 播放背景音樂，緩和售樓中心氣氛，體現(xiàn)人文氣息，給人 以聽覺上的享受。主臥、客臥、書房、活動室，包括 一個小露臺都釋放出高貴與休閑的氣韻。 餐廳之中搭配像樺木和藤等天然材質(zhì)的家具，就能讓房間呈現(xiàn)溫暖舒適的風(fēng)格。主臥的家具風(fēng)格大 相徑庭于其他生活空間， POLIFORM 的床和衣櫥色彩柔和，形式中性。 樣板帶策略 售樓處交付時，內(nèi)部認(rèn)購開始，此時將景觀帶交付使用，在銷售前樹立整個樓盤的前期形象。若有可能，還可以在售樓處旁造一個小型的 生態(tài)圈 ，種植選定的植物，飼養(yǎng)水生、陸生小型動物，增加觀賞性和情趣。以水與自然的主題來演繹。不管是小到廚房、衛(wèi)生間，又或是儲藏室、露臺，無一 不顯露出靈性。一切的一切都彰顯出 IKEA設(shè)計思想的精 髓 —— LESS IS MORE 風(fēng)格：簡約古典風(fēng) 走近濃郁裝置美學(xué)意味的客廳，胡桃木與鋁條構(gòu)成的壁面設(shè)計，輔以三盞小豆嵌燈的 裝點，不僅化為注目之視覺焦點，亦讓此工藝成品迭現(xiàn)光影的層次變化，不失簡潔有力的韻 味。餐廳之中，亞洲情調(diào)與北歐風(fēng)格相結(jié)合， 具有民族風(fēng)格的印染頗具特色，時髦又協(xié)調(diào)的房間盡顯品位。 樣板房的策略：根據(jù)對目標(biāo)客戶的分析，及其個性的了解，來制定相應(yīng)的裝修樣式，以便在第一時間內(nèi)爭取到客戶的好感，在此建議采用以下不同風(fēng)格的裝修樣式。 海報： 海報通常以單片的形式出現(xiàn)，便于攜帶，閱讀方便，能很快的得知樓盤的最新消息。 應(yīng)接區(qū)： 應(yīng)接區(qū)的應(yīng)接臺相對要有一定的親和力，建 議以曲線條為主， LOGO 墻簡潔明了，不 宜復(fù)雜化，使客戶一進(jìn)門就能感受到本案 以人為本的設(shè)計及人性化的服務(wù)，能夠很 快的接受本案，也能很清晰看到 LOGO墻。 公共告示牌： 以公益為主題，呈現(xiàn)人性化的設(shè)計（如小草在 睡覺，請勿打擾）每個主題景觀設(shè)立標(biāo)牌。導(dǎo)示系統(tǒng)的好壞，影響到樓盤本身的品質(zhì)感。 內(nèi)外墻裝修 墻面平整，色澤均勻，確保不出現(xiàn)起沙、起皮等現(xiàn)象，陰陽角、線角方正，順直。 小區(qū)物業(yè)管理信息于其他小區(qū)，上級物 業(yè)管理部門和相關(guān)單位或部門聯(lián)網(wǎng)。監(jiān)控電梯，當(dāng)電梯出故障時，能立即顯示故障狀態(tài)，運行方向及所在樓層位置，還能保持乘客的聯(lián)絡(luò)通話。 可造功能： 樓宇訪客門禁系統(tǒng)采用可視對講系統(tǒng)，電控門鎖有鑰匙開鎖功能外，還可設(shè)置密碼開鎖功能，該系統(tǒng)還能與小區(qū)管理中心聯(lián)網(wǎng)，也可對出入情況進(jìn)行記憶與儲存。 基本功能： 提供話音通信， 模擬視頻點播，高速 INTERNET 接入。這部分配套項目可根據(jù)實際需要制定標(biāo)準(zhǔn)的高低。不然，兩段排水管之間的接口極易斷開，引起麻煩。但在 屋頂?shù)牟课?，出煙口的設(shè)置位置和形狀要考慮配合整體風(fēng)格。 2）僅余頂層和越層采用較淺的顏色，其他采用深色的外墻涂料做腰線。 陽臺工藝 本項目的陽臺宜用鐵藝欄桿，或是局部結(jié)合仿天然石材的實體墻，造型宜簡潔古樸和實用。窗套和窗體本身的顏色和線條，對于外立面的貢獻(xiàn)也是不可估量的。同時在停車位旁和車輛出入的道路交叉口，且莫設(shè)置兒童游戲場所。 核心概念提煉： 擁抱東華學(xué)府優(yōu)雅氣質(zhì)，揚溢新華路的異國情調(diào) —— 優(yōu)揚時代！ 上海某住宅項目 —— 企劃策略篇 合美企劃 17 九、上海某住宅項目企劃思路、賣點收集及提煉流程圖 板塊賣點的收集及提煉 發(fā)展商背景收集及提煉 建筑規(guī)劃賣點收集及提煉 環(huán)境規(guī)劃賣點收集及提煉 建材賣點收集及提煉 房型賣點收集及提煉 物業(yè)管理、會所賣點收集及提煉 周邊配套、交通及發(fā)展前景賣點收集及提煉 導(dǎo)視策略收集及提煉 媒介策略收集及提煉 上海某住宅項目 —— 企劃策略篇 合美企劃 18 （一）發(fā)展商理念篇 賣點概念提煉：上市集團(tuán)公司全力打造新華路上的最后新貴！ 創(chuàng)造適宜的生活空間，打造低密度的時尚生活，造就生態(tài)社區(qū)，將來這都是我們一直在追求的現(xiàn)代住宅理念； 房子成為生活、文化的一部分，讓住宅成為您身份的代言詞，房子 價值不在是建筑本身這么簡單。我們之所以用優(yōu)秀的“ 優(yōu) ”，而不用通常所用的悠揚的“ 悠 ”，是希望借此來宣傳并強(qiáng)化本案所處位置的優(yōu)勢，文化氛圍的濃郁；其二，“揚”意在宣揚新華路這一文化名街的人文底蘊， 渲染“午后的新華路在咖啡、梧桐、幽雅環(huán)境中所襯托出的品質(zhì)生活”。 訴求點 —— 體現(xiàn)地位身份的高雅社區(qū)、私家高級會所、完善的物業(yè)服務(wù) 上海某住宅項目 —— 企劃策略篇 合美企劃 12 三）、 客戶來源： 本市周邊區(qū)域，外省市區(qū)域為輔 客戶身份： 外地來滬投資、經(jīng)營者 年齡段： 3545歲之間 消費動機(jī)： 此類客戶由于生意上的因素，因此必須在上海有一套符合其身份的住宅； 因其具有一定的經(jīng)濟(jì)實力，打算通過在上海經(jīng)商購房，最終促成全家一起落戶本市 ； 戶型需求： 由于此類購房者身處他鄉(xiāng)，因此小區(qū)的完全性、配套設(shè)施及完善的物業(yè)管理將是其考量購買的因素，房型一般應(yīng)以復(fù)式和三房式等較大房型為主。 上海某住宅項目 —— 企劃策略篇 合美企劃 10 地理位置： 地段永遠(yuǎn)是制約樓市房價的一個絕對因素，本案雖然地處新華路，但由于已經(jīng)是地處新華路的末端位置，同時與輕軌緊鄰；在一定程度上加大了本案今后的銷售推廣難度，是一個較為不利的因素。 小區(qū)環(huán)境： 作為本案的另一優(yōu)勢是小區(qū)的綠化， 40%的高綠化率，在本案區(qū)域是絕無僅有的；從而為今后廣告的推廣提升了 5%左右的優(yōu)勢。 上海某住宅項目 —— 企劃策略篇 合美企劃 8 品牌效應(yīng) 3%： 因為目前的目標(biāo)購房者不僅對產(chǎn)品的本身關(guān)心，而且對樓盤的發(fā)展商也要求金牌，開發(fā)商曾做過哪些樓盤，這些都是他的重點參照物。 建材 7%： 這方面關(guān)系到目標(biāo)購房者購房后的生活質(zhì)量，可以此來彌補(bǔ)其它的不足，所以應(yīng)努力提高建材質(zhì)量，把好建筑質(zhì)量關(guān)，努力做到最好，因為它對樓盤整體售價的拉 升非常重要。 設(shè)計單位 5%： 設(shè)計是可以利用目標(biāo)購房者的盲動跟隨心理，其對購房者有一定的影響力；如果沒有名牌設(shè)計單位的話，就可以避過不提 。在我們的共同努力下，堅持獨特的經(jīng)營理念，樹立良好的公司 及品牌形象，創(chuàng)造了獨墅苑二期 75天 100%銷售的銷售佳績 .現(xiàn)在已在蘇州房產(chǎn)市場及消費者群體中形成了良好的口碑，使房產(chǎn)開發(fā)與銷售蒸蒸日上。我們認(rèn)為這座橋要架得準(zhǔn)，架得好，就應(yīng)該堅持策劃來源于產(chǎn)品，高于產(chǎn)品；而同時傳播策劃更要以產(chǎn)品為基礎(chǔ)。 例：深圳萬科集團(tuán)自創(chuàng)業(yè)以來，始終堅持樹立公司及品牌在房產(chǎn)市場的形象。 （一） 新華路區(qū)域消費群體心理權(quán)重比預(yù)測 規(guī)劃 設(shè)計單位 環(huán)境 單體設(shè)計 房型 建材 周邊商配 25% 10% 25% 12% 8% 7% 20% 會所 小區(qū)配套 人氣 品牌效應(yīng) 人文環(huán)境 地理位置 競爭個案 合計 10% 10% 5% 3% 5% 10% 30% 100% （二） 新華路區(qū)域消費群體心理權(quán)重比分析 規(guī)劃 25%： 規(guī)劃是一個小區(qū)的靈魂所在，也是最有創(chuàng)意的地方。這方面是引導(dǎo)目標(biāo)購房者的一方面，應(yīng)著重于顏色的 冷暖度及面磚等方面的搭配，視覺效果在一定程度上關(guān)系到客戶個人的喜好程度。 人氣 5%： 人氣是售房的基礎(chǔ)，只有聚集更多人氣，才能將銷售策略順利的執(zhí)行。 競爭個案 30%： 周圍的競爭個案對我們的沖擊較大，有相當(dāng)一部分競爭樓盤的產(chǎn)品比較成熟，目標(biāo)購房群體又很相近；在這種不利的情況下我們會運用我們獨特的整體包裝策略， 對產(chǎn)品進(jìn)行整合， 做到拉升整體售價。 小區(qū)會所 ： 會所給人最直接的感覺就是高檔，而本案的各競爭樓盤由于受土地開發(fā)面積的制約，無法在僅有的占地面積上打造一個成規(guī)摸的小區(qū)會所，所以本案必須充分利用會所的優(yōu)勢，而前提就是定位的合適與否，因為這將直接關(guān)系到本案在今后銷售推廣中處于的位置是否有利。同時通過對目標(biāo)消費群體在各方面的信息收集分析，為本案的市場定位確立一個可供論證參照的依據(jù)，并可以借此了解并最終確立目標(biāo)消費群體和廣告的訴