【正文】 機(jī)秀、木偶戲表演 等。強(qiáng)化“ 1 萬元，輕松抱得金飯碗 ”的主題，并拓展銷售價格空間。 ■ 行動之二： 證言廣告，請已購房客戶做代言人，以其自身觀點闡明購買“羅馬假日”的理由。 三 、區(qū)域（ 龍池開發(fā)區(qū) ）商業(yè)物業(yè)開發(fā)現(xiàn)狀和趨勢 ： 根據(jù)初步統(tǒng)計， 龍池 20202020 年度開發(fā)量在 10000 平 米以上的規(guī)模商業(yè)項目共 6 個，加上數(shù)千平米的商業(yè)開發(fā)和商住樓底商的大量供應(yīng)， 預(yù)計今明兩年在 龍池 開發(fā)銷售的商業(yè)樓盤總面積將突破 35 萬平米。伴隨著商業(yè)樓盤的大量供應(yīng)，這種矛盾將更加突出，并導(dǎo)致經(jīng)營戶盈利水平進(jìn)一步降低，商戶對經(jīng)營投資的信心將更顯不足，持幣觀望的心態(tài)也將加重 。 一期工程有沿街店面 47 間，面積從 20 多平方至 600 平方米均有。好望角 【龍池 瑞鑫公寓一期已交付使用，項目一期共有店面 108 間，單間面積在 5060 平方米之間，現(xiàn)出租情況僅達(dá) 3040%；周邊中介公司拋售一期的店面比售樓處報價便宜僅 4800元 /平方米（價格可議）。 四 、間接競爭對手 —— 燦美陽光 【燦美陽光】 是由漳州市東宸房地產(chǎn)有限公司開發(fā)的。 六、其他類比項目調(diào)研： 湖里老街、殿前、前埔、后埔外來人口聚集地帶店面經(jīng)營情況、 促銷手段等。 年輕的凱撒大帝，曾經(jīng)為古羅馬創(chuàng)造了歷法，今天的凱撒商業(yè)街，寓喻將為龍池開發(fā)區(qū)的商業(yè)物業(yè)書寫新的商業(yè)傳奇； 凱撒商業(yè)街，既傳承了羅馬假日的特色案名色彩，又以一種征服者的姿態(tài)出現(xiàn)，象征年輕的消費群體動感十足的消費氛圍。 為了強(qiáng)烈的形象識別和精神表征，我們將設(shè)計鮮艷奪目的凱撒商業(yè)街路標(biāo)和旗幟，飄揚在售樓處、小區(qū)將來的主要路口、 324 國道沿線。 四 、 5+1 優(yōu)惠方案： 一次性購買凱撒商業(yè)街五間店面，或者 300 平方米以上店面，將贈送一間 A 型單身公寓。 —— 銷售人員工作分工和潛在客戶摸底； — — 制訂詳細(xì)的廣告和促銷計劃； —— 銷售物料到位，包括海報、樓書、招商手冊、銷售手冊； —— 廣告創(chuàng)意、設(shè)計； —— 售樓員現(xiàn)場接待，部分招商展開； —— 市場招商，采取先大戶、后小戶，先品牌戶、后一般戶的招商策略； —— 市場營銷，針對招商商戶展開廣告、推廣和促銷； 租賃或免租引進(jìn)區(qū)域 ： 中庭廣場早期為聚集人氣，建議以優(yōu)惠條件（優(yōu)惠租金或者免半年租）引進(jìn)卡丁車、軌道飛車等游藝設(shè)施經(jīng)營者。 后者集 餐飲娛樂游藝之大成，將打工者喜聞樂見的室內(nèi)大排檔、網(wǎng)吧、影吧、發(fā)廊、電子游藝室、臺球、室內(nèi)高爾夫等項目林林總總的綜合在一起，成為龍池開發(fā)區(qū)的不夜城。 二、 問題與威脅點 ： 項目商業(yè) 配套設(shè)施仍然未成熟，發(fā)展尚須時日 ； 目前片區(qū)商業(yè)氛圍尚未形成，商業(yè)物業(yè)市場尚未啟動；作為房地產(chǎn)項目重要利潤來源的店鋪、商場的市場啟動尚需假以時日； 項目商業(yè)物業(yè)不沿街，對店面的推廣造成不小的障礙； 產(chǎn)品的同質(zhì)化開發(fā)現(xiàn)象嚴(yán)重，市場競爭激烈。整個項目占地面積 128 畝，建筑面積達(dá)到 26 萬平方米，其占地面積僅次于廈門能群房地產(chǎn)有限公司開發(fā)的瑞鑫項目。 二期總建筑面積為 35737 平方 米，現(xiàn)已開工的有 8 棟，包括一棟 12 層的小高層。其中價位較高的店面主要分布在沿金山路及朝南一帶。 項目優(yōu)勢： （ 1）區(qū)位優(yōu)勢： 位于燦坤工業(yè)園 3號廠門口，人流量較大；瀕臨 324 國道，交通較為便捷；與【羅馬假 日】相鄰。 第二篇：商業(yè)物業(yè)競爭對手 一、 直接競爭對手 —— 【金山家園】 項目概況 ： 【金山家園】 位于燦坤工業(yè)園 3號廠門口；瀕臨 324 國道；與【羅馬假日】相鄰。 四 、消費者狀況 ： 外來人口 占絕對 比例 ， 隨著新廠房的開工建設(shè)，人口 增長迅速 ； 中低檔商品仍是市場消費的主體 ； 日用品等生活必需品是消費的主流商品。我勝利了。 銷售第三階段：持續(xù)期 （ 1）時間： 2020 年 7 月起 （ 2）銷售策略： 經(jīng)過前面兩 個階段的銷售，本項目主力產(chǎn)品（住宅，店面）應(yīng)銷售完成 60%左右單位，同時此時也是銷售剩余單位的大好時機(jī)。 （ 5）具體的業(yè)務(wù)行動： ■ 行動之一： 以 NP 形象廣告宣布項目開盤，推出“ 壹萬元，你也可以 做房東”的營銷主題，樹立樓盤形象，以強(qiáng)烈的個性化魅力形象吸引客戶關(guān)注。 在店面銷售方面，采用“限量發(fā)售”，“精選單位”的方法，有效控制銷售節(jié)奏，避免貨量過多而選擇空間增大，延緩銷售進(jìn)度；另外可以產(chǎn)生店鋪大受歡迎、供不應(yīng)求的效果。） 時間：持續(xù)進(jìn)行。 目的：使現(xiàn)場人員對項目了如指掌。 （ 3）銷售道具準(zhǔn)備： ■ 工地圍墻 ■ 名片 ■ 海報 ■ 售樓中心布置（模型，看板控臺背景及有機(jī)玻璃看板，燈箱，羅馬旗，三角旗，售樓中心上空 POP 廣告等）。店鋪均價為 3500 元 /平方米。第三階段價格執(zhí)行周期為三個月。主要銷售產(chǎn)品集中在二號樓、三號樓。如“喜夢寶”家私在展示中的一款電腦桌椅、樓梯床組合，可以充分利用空間，讓居住空間最大限度合理化。 ■ 在售樓處布置上 ： 在售樓中心栽種仿真較大面積的向日葵等植物，在有效控制成本的前提下，又能給參觀者帶來視覺的沖擊和生命充盈的驚喜。 因而本案主題的確立應(yīng)以“一個全新的商住社區(qū)”作為立身之本，以其獨特的宣傳，展示本項目的綜合優(yōu)勢，而作為入市的整體形象應(yīng)把自身定位在“塑造龍池第一盤”上，以一種“后來者居上”的氣勢進(jìn)入市場。 我們提出“ 凱撒商業(yè)街 ”的包裝概念，（見凱撒商業(yè)街策劃建議） 目標(biāo)客層： 與項目住宅的目標(biāo)客層相近。住宅的設(shè)計充分滿足不同投資者的需求，挖掘市場潛力，以期將所有類別的消費者一網(wǎng)打盡。在銷售過程中須充分利用此類客層的消費特性，制定合理的銷售策略，刺激聚群消費的可能性。 因此目前在龍池開發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)項目只能以投資型房產(chǎn)上市。作為房地產(chǎn)項目重要利潤 來源的店鋪、商場的市場啟動尚需假以時日； （ 4）建坤花園的商業(yè)物業(yè)體量大，且不沿街，近三分之一的店面沿鐵路，店鋪的格局差（進(jìn)深 15 米，層高 米） ,與周邊競爭個案的商業(yè)店鋪的格局沒有可比性（周邊個案進(jìn)深 12 米，層高 米），對店面的推廣造成不小的障礙； （ 5）工程進(jìn)度比周邊區(qū)域市場進(jìn)度慢五至六個月，而目前此區(qū)域的同質(zhì)化產(chǎn)品嚴(yán)重（均為投資型產(chǎn)品），短期內(nèi)供應(yīng)量大，而需求量有限的客觀市場環(huán)境下，工程進(jìn)度將大大制限項目的銷售； （ 6）為提高項目的經(jīng)濟(jì)效益即增加項目的店鋪面積，同時也相應(yīng)的降低了項目檔次及競爭優(yōu) 勢； （ 7）燦坤集團(tuán)帶租約銷售的方案不明確，有效的影響了投資客的投資。 第二部分：項目概況篇 一、 項目 概況 ： 【本案】位于龍池開發(fā)區(qū)燦坤工業(yè)園 3 號門對面，金山家園后面臨鐵軌處。 （ 3）小結(jié)： 隨著龍池開發(fā)區(qū)的逐步建成，區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)項目也在日益增多。 （ 4）小結(jié)： 如果綜合多方因素，我們可以說：龍池開發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)與角美鎮(zhèn)的房產(chǎn)的關(guān)聯(lián)性較 小，但是從物業(yè)租賃市場的角度來看，角美的房產(chǎn)將成為龍池開發(fā)區(qū)出租房的主要競爭對手之一。在角美鎮(zhèn)中心，二房租金大約要 400600 元 /月左右，而稍微差一些的房屋租金也要在 350—— 450 元 /月左右。 全鎮(zhèn)總面積 14． 8 平萬公里，有 32 個 村民委員會， 4 個居民委員會，兩個鎮(zhèn)辦農(nóng)場， 425 個村民小組，鄉(xiāng)村戶數(shù) 24595 戶，鄉(xiāng)村人口 1O0907 人。其中價位較高的店面主要分布在沿金山路及朝南一帶。 龍池 （ 1）產(chǎn)品規(guī)劃和價格： 【燦美陽光】 濱海保生公寓目前開發(fā)一期為 8 棟多層，先售 4 棟，售價在1300 元 /平方米（含裝修）起價，樓層差價 50 元 /層，店面售價在 6000 元 /平方米。同時項目內(nèi)的小高層項目開發(fā)商準(zhǔn)備作為辦公樓出售給當(dāng)?shù)厝?駐企業(yè)。住宅產(chǎn)品戶型設(shè)計多樣， 3337 平方米的單身公寓、 55 平方的一房二廳各約為 90 套左右， 8090 平方米的二房二廳產(chǎn)品約有 90套， 115120 平方米的三房二廳約為 120 套左右。由于小高層項目公攤大，售價高，從投資者的角度來看，他們通常會選擇多層項目以保證短期內(nèi)收回成本，同時也可以有效地減少房地產(chǎn)市 場風(fēng)險，因此在短期內(nèi)開發(fā)小高層項目，市場風(fēng)險很大。該項目的店面售價大約在 4000— 6800 元 /㎡左右，而售價較高的店面一般分布在朝南及靠近路口的位置。各種戶型齊全，社區(qū)規(guī) 劃配套全，各種投資類型的投資目標(biāo)客層 均有。所以，金山花園及整個龍池開發(fā)區(qū)的 商品房項目小戶型產(chǎn)品銷售情況整體良好。該項目委托廈門合正房地產(chǎn)銷售代理公司銷售，銷售現(xiàn)場從 10 月開始進(jìn)行前期預(yù)約登記，銷售價格在二個月調(diào)整提高二次，目前的價格體系在龍池區(qū)域市場中最高，業(yè)務(wù)員的折扣空間為2060 元 /平方米。好望角 萬 單身公寓 3035 【本案】一期 萬 單身公寓為主 2270 合計 萬 （二）個案分析： 金山家園 項目概況： 【金山家園】 是由漳州市華坤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的。 挑選具體單元考慮的因素： 投資者在選房時主要考慮層高、朝向、面積大小、樓層差價、周邊及小區(qū)的配套等。 住宅建筑類型選擇： 大部分投資客對于建筑類型沒有明顯偏好，他們最在乎的是：投入的資金什么時候可以產(chǎn)生效益？投資的市場風(fēng)險究竟有多大？所以在龍池開發(fā)區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)項目的建筑都沒什么特色可言。所以在目前的開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)供應(yīng)市場上，各開發(fā)公司的競爭是很激烈的，尤其是商業(yè)物業(yè)。2020 年區(qū)域房地產(chǎn)總供應(yīng)量將近 30 萬平方米，再加上往年空置量，目前在區(qū)域銷售市場上的房地產(chǎn)總供應(yīng)量已經(jīng)達(dá)到 35 萬平方米左右，而且一些房地產(chǎn)項目二期持續(xù)開發(fā)，已經(jīng)造成了區(qū)域住宅市場短期供應(yīng)量偏大，房地產(chǎn)供應(yīng)市場競爭日益激烈。 目前開發(fā)區(qū)內(nèi)，僅燦坤的員工數(shù)量就已經(jīng)達(dá)到了 2 萬 3 千多人。其生活配套由社會提供。好望角 ???????????? 40 三 、間接競爭對手 —— 瑞鑫公寓 ?????????????? 40 四 、間接競爭對手 —— 燦美陽光 ?????????????? 41 五 、間接競爭對手 —— 云龍海岸 ?????????????? 42 六、其他類比項目調(diào)研 ?????????????????? 42 第三篇：項目 SWOT 分析 一、 優(yōu)勢和機(jī)會點 ???????????????????? 43 二 、 問題與威脅點 ???????????????????? 43 第四篇：項目定位 第五篇： 營銷籌備 第六篇：銷售政策 第七篇：廣告策略 羅馬假日（建坤花園）全程策劃報告 以專業(yè)的市場調(diào)研為基礎(chǔ)，根據(jù)整體市場的現(xiàn)狀和區(qū)域市場的特性， 通過項目專業(yè)策劃來 發(fā)掘項目的優(yōu)點 并 加以專業(yè)發(fā)揮，配合盡快完成項目的銷售目標(biāo)。 開發(fā)區(qū)現(xiàn)狀： 龍池開發(fā)區(qū)總規(guī)劃面積達(dá) 平方公里，內(nèi)設(shè)燦坤、白礁、金山、鴻浙和臺灣紡織城等五個工業(yè)園， 其中燦坤工業(yè)園、臺灣紡織城、鴻浙工業(yè)園等三個大型工業(yè)企業(yè)所需員工人數(shù)可達(dá) 13 萬人。在一年的時間 里，已經(jīng)有瑞鑫佳園、金山家園、燦美陽光等項目相繼推出，而且區(qū)域市場開發(fā)產(chǎn)品“同質(zhì)化”現(xiàn)象嚴(yán)重。我們在市調(diào)過程中獲知一個村民單單房租，一個月就達(dá)到了一萬元左右。在區(qū)域市場上，住宅的價格大部分在 1400 元 /平方米左右；而商鋪的價格則相差很大。這些客戶收入較為穩(wěn)定。所以住宅的空間形式大多表現(xiàn)為多層建筑，房屋實用面積較大等。 1支付能力： 開發(fā)區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)價位很低，比如一間單身公寓只要 3 萬多元，而且投資者大都才大氣粗，他們往往是整層整層的購買，所以說對于大部分投資者來說，是具備支付能力。一期工程有沿街店面 47 間，面積從 20 多平方至 600平方米均有。按目前市場的租賃情況分析，購買該項目產(chǎn)品的投資客的投資回報率會降低。 云龍海岸 項目概況： 【 云龍海岸】 是由廈門海岸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的。目前此項目的售樓處已搭建好開始對外發(fā)售，據(jù)了解住宅已銷售 25%左右的產(chǎn)品。目前，一期小高層純單身公寓項目的銷售沒有正式啟動，開發(fā)商有定向的向當(dāng)?shù)毓S等企業(yè)進(jìn)行團(tuán)購的預(yù)售?，F(xiàn)已開業(yè)經(jīng)營的有一家 200 平方左右的自選超市，一家藥店、影吧 6 家、電子游戲室 3 家、小炒 6 家、廣告、中介各一家，即將開業(yè)的有一家大型網(wǎng)吧內(nèi)設(shè)有 100 多臺電腦，大