土地使用權(quán)制度(編輯修改稿)
2025-02-07 12:57 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 對(duì)李玉蘭的信賴?yán)鎿p失進(jìn)行賠償 ? 2023年 1月，李玉蘭以信賴?yán)媸軗p為由，要求馬海濤賠償。期間，經(jīng)李玉蘭申請(qǐng)，通州區(qū)法院委托北京中企華房地產(chǎn)估價(jià)有限公司對(duì)涉案房屋宅基地區(qū)位價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估，結(jié)果為房屋宅基地區(qū)位總價(jià)為 264 700元。通州法院認(rèn)為，李玉蘭作為買受人的經(jīng)濟(jì)損失，其金額的計(jì)算應(yīng)該基于出賣人因土地升值或拆遷補(bǔ)償所獲的利益，以及房屋現(xiàn)值和原價(jià)的差異所造成損失兩因素予以確定。該房屋的市值評(píng)估約為 26萬(wàn)元。最后，法院判房屋所有人馬海濤賠償買房李玉蘭經(jīng)濟(jì)損失 185290元，約占房屋市值的 70%。 第三節(jié) 農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán) ? 農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是指農(nóng)村土地承包人對(duì)其依法承包的土地享有占有、使用、收益和一定處分的權(quán)利。 ? ： ? 發(fā)包方：村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)發(fā)包 ? 承包方：家庭承包的承包方是本集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)戶；其他方式承包的，為集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位和個(gè)人 ? ：耕地 30；草地 3050；林地 3070期限屆滿，由土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人繼續(xù)承包。 ? 承包期內(nèi)發(fā)包人不得收回承包地。 ? 林地承包的承包人死亡，其繼承人可以在承包期內(nèi)繼續(xù)承包。 ? 。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓，當(dāng)事人要求登記的，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府申請(qǐng)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)變更登記；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。 ? 、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)。 流轉(zhuǎn)的期限不得超過(guò)承包期的剩余期限。未經(jīng)依法批準(zhǔn)，不得將承包地用于非農(nóng)建設(shè)。 ? 、拍賣、公開協(xié)商等方式承包荒地等農(nóng)村土地，依照農(nóng)村土地承包法等法律和國(guó)務(wù)院的有關(guān)規(guī)定，其土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、入股、抵押或者以其他方式流轉(zhuǎn)。 農(nóng)民集體所有的土地由本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人承包的，必須履行以下哪些程序 (ABC) 表的同意 ，約定雙方的權(quán)利、義務(wù) ? 關(guān)于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)說(shuō)法中，哪些正確(ABCD) ? ? ，應(yīng)經(jīng)發(fā)包方同意，采用其它方式流轉(zhuǎn)的應(yīng)報(bào)發(fā)包方備案 ? ，但不得改變土地的用途 ? 間從事農(nóng)業(yè)合作生產(chǎn) ? 1996年， A村延長(zhǎng)土地承包期至 30年（ 1996年 2026年）。2023年 4月，外村農(nóng)民甲擬在 A村租賃土地租種良種水稻，A村五戶農(nóng)民因從事非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，無(wú)意種田，五戶遂與甲達(dá)成書面協(xié)議，五農(nóng)戶將本戶責(zé)任田共三十畝轉(zhuǎn)租給甲，租期 10年，由甲一次性給付五戶村民每畝地租金三千元，原農(nóng)戶與村集體經(jīng)濟(jì)組織的承包合同中村提留、鄉(xiāng)統(tǒng)籌等承包費(fèi)仍由五農(nóng)戶交納。上述協(xié)議達(dá)成后，分別于 2023年4月 30日前將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)租賃合同遞交 A村集體經(jīng)濟(jì)組織。 A村集體經(jīng)濟(jì)組織認(rèn)為：（ 1）甲是外村人；（ 2）五農(nóng)戶從租賃合同中漁利；（ 3）五農(nóng)戶出租承包地，事先未經(jīng) A村集體經(jīng)濟(jì)組織同意。 A村集體經(jīng)濟(jì)組織以上述理由，于 2023年 5月 8日訴至某人民法院，要求確認(rèn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)租賃合同無(wú)效，并與五農(nóng)戶終止承包合同，收回其承包地。 [問(wèn)題 ]法院應(yīng)如何界定土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)租賃合同的效力？法院應(yīng)如何作出依法處理？ ? 答案要點(diǎn)： ? ① A村五戶承包的是耕地，按《農(nóng)村土地承包法》的相關(guān)規(guī)定屬家庭承包方式，其取得的是物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。 ②按《農(nóng)村土地承包法》土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)”第 32條“通過(guò)家庭承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)”規(guī)定分析，五戶承包方有出租承包耕地的權(quán)利。 ? ③土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租的條件完全符合，其條件包括： 第一，承租方“須有農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)能力”，主體種類法律沒有限制。顯然，本案中承租方是外村農(nóng)民甲符合條件。 第二，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租要簽訂書面土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)租賃合同（《農(nóng)村土地承包法》第 37條第 1款規(guī)定：“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同”）。本案中承租方與五戶分析簽訂書面土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)租賃合同，符合法律之規(guī)定。 ? 第三，租賃的期限不得超過(guò)承包期的剩余期限（《農(nóng)村土地承包法》第33條第 1款第 3項(xiàng)），且最長(zhǎng)不得超過(guò) 20年（《合同法》第 214條第 1款規(guī)定：“租賃期限不得超過(guò) 20年。超過(guò) 20年的，超過(guò)部分無(wú)效”）。本案中承包期的剩余期限為 23年多，租賃期限為 10年，符合法律之規(guī)定。 ? 第四，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租，其“承包方與發(fā)包方的承包關(guān)系不變”（《農(nóng)村土地承包法》第 39條第 1款）。本案中，“原農(nóng)戶與村集體經(jīng)濟(jì)組織的承包合同中村提留、鄉(xiāng)統(tǒng)籌等承包費(fèi)仍由五農(nóng)戶交納”，顯然，承包方仍保留土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，符合“承包方與發(fā)包方的承包關(guān)系不變”之法律規(guī)定，實(shí)際上，承租方取得的是債權(quán)性質(zhì)農(nóng)村承包地租賃權(quán)。 ? 第五，租金“應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙方協(xié)商確定”。農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租是市場(chǎng)配置資源的方式，本案中，五農(nóng)戶從土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租中得到 9萬(wàn)元不屬流轉(zhuǎn)漁利，這一交易之所以能夠達(dá)成，是因?yàn)殡p方都從
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