【正文】 0]=。（2）容積率修正（KIJ）①商業(yè)：根據(jù)花溪區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)修正體系，容積率修正系數(shù)為：KIJ =1+（）25%=②工業(yè)：由于本次評(píng)估工業(yè)用地為倉儲(chǔ)用房分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，工業(yè)用地不作容積率修正。（3）期日修正（T）基準(zhǔn)地價(jià)實(shí)行定期公布制度，在下一輪基準(zhǔn)地價(jià)修訂前，土地價(jià)格隨市場行情會(huì)出現(xiàn)上漲和下跌現(xiàn)象，進(jìn)行宗地評(píng)估時(shí)應(yīng)根據(jù)地價(jià)漲跌幅度進(jìn)行期日修正。本次估價(jià)采用的是2004年貴陽市花溪區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)，距估價(jià)時(shí)點(diǎn)7年，由于期間未公布地價(jià)指數(shù)，因此不作期日修正。（4）開發(fā)程度修正（F）本次評(píng)估設(shè)定開發(fā)程度與基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵一致，故本次評(píng)估不作修正。評(píng)估價(jià)格試算將以上數(shù)據(jù)代入公式：Pi = [p（1177。k）TKij177。F]y，得：（1）商業(yè)用地商業(yè)用地單價(jià)=[1870（1177。%）1177。0]1 =3607元/m2商業(yè)用地總價(jià)=3607=（2）倉儲(chǔ)用地倉儲(chǔ)用地單價(jià)=[310（1177。%）11177。0] =340元/m2倉儲(chǔ)用地總價(jià)=340=（3）合計(jì)宗地單價(jià)=（+）247。=3476元/m2宗地總價(jià)=+=（二）運(yùn)用剩余法測算地價(jià)剩余法又稱假設(shè)開發(fā)法，是在估算開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除建筑物建造費(fèi)用和與建筑物建造、買賣有關(guān)的專業(yè)費(fèi)、利息、利潤、稅收等到費(fèi)用后，以價(jià)格余額來確定估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格的一種方法?，F(xiàn)有房地產(chǎn)中地價(jià)單獨(dú)評(píng)估的計(jì)算公式為：待估宗地地價(jià) = 房地產(chǎn)總價(jià)房屋現(xiàn)值交易稅費(fèi)房地產(chǎn)總價(jià)的確定待估宗地位于貴陽市花溪區(qū)路,地上建筑物為磚混結(jié)構(gòu)房屋，其中：商業(yè)用房建筑面積855平方米。根據(jù)待估宗地所在區(qū)域目前房地產(chǎn)市場狀況，對(duì)房地產(chǎn)總價(jià)的確定采用收益還原法求取。通過市場調(diào)查，結(jié)合估價(jià)對(duì)象所處環(huán)境及市場狀況，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)年收益能逐年產(chǎn)生遞增，因此選用收益還原法的計(jì)算公式為：式中：v——房地產(chǎn)收益價(jià)格 a——年純收益 r——資本化率 n——未來可獲收益的年限 s——年收益遞增比率公式的假設(shè)前提為：（a）純收益按等比級(jí)數(shù)遞增；（b）r每年不變，且r≠s；（c）年期有限為n。（1）年純收益的確定計(jì)算公式：年純收益＝年總租金－年總費(fèi)用①年總租金根據(jù)評(píng)估人員市場調(diào)查，相同地段、條件相似的類式物業(yè)的商業(yè)用房一層市場平均月租金為130元/平方米、二層月租金單價(jià)為60元/平方米、三層月租金單價(jià)為40元/平方米，因此商業(yè)用房整體月租金均價(jià)為77元/平方米，倉儲(chǔ)用房月租金單價(jià)為22元/平方米。房屋空置率按5%計(jì)算，則：商業(yè)房地產(chǎn)總收益=7712（15%）=*平方米倉儲(chǔ)房地產(chǎn)總收益=2212（15%）=*平方米②計(jì)算房地產(chǎn)年總費(fèi)用房地產(chǎn)年總費(fèi)用=A+B+CA．稅費(fèi)：包括營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城建稅、教育費(fèi)附加:%取值； B．管理費(fèi)、維修費(fèi): 按房地產(chǎn)年總收益的5%取值。C．不可預(yù)見費(fèi)：按房地產(chǎn)年總收益的1%取值。③計(jì)算房地產(chǎn)年純收益將以上計(jì)算數(shù)據(jù)代入公式：房地產(chǎn)年純收益=房地產(chǎn)年總收益－房地產(chǎn)年總費(fèi)用（2）資本化率資本化率以安全利率和房地產(chǎn)行業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)為依據(jù)進(jìn)行測算，計(jì)算公式：資本化率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。％確定。%。資本化率r＝％＋%=8%（3）收益年期的確定根據(jù)委托方提供的資料，本次評(píng)估對(duì)象規(guī)劃指標(biāo)使用年限為40年，故收益年期按40年確定。（4）年收益遞增比率s確定估價(jià)對(duì)象所處地理位置交通便利，基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全，自身規(guī)劃利用條件較高，市場狀況良好，具備一定的升值潛力，故本次評(píng)估取年收益遞增比率商業(yè)為3%、倉儲(chǔ)為1%。（5）房地產(chǎn)總價(jià)計(jì)算過程及結(jié)果詳見下表：(單位：㎡、元/㎡)用途月租金空置率年總收入管理費(fèi)維修費(fèi)稅費(fèi)保險(xiǎn)費(fèi)年總費(fèi)用年純收益收益年期資本化率年遞增率評(píng)估單價(jià)商業(yè)775%408%3%11399倉儲(chǔ)255%408%1%2550房屋現(xiàn)值的確定測算過程詳見下表：項(xiàng)目商業(yè)費(fèi)用（元/m2）倉儲(chǔ)費(fèi)用（元/m2）備 注①商業(yè)用房建筑安裝費(fèi)用1000800根據(jù)《貴州省2004建筑工程計(jì)價(jià)定額》《貴州省2004安裝工程計(jì)價(jià)定額》并結(jié)合貴陽市目前同類建筑工程建筑成本，確定其建筑安裝費(fèi)用。②專業(yè)費(fèi)用6048含設(shè)計(jì)、地勘、評(píng)估、登記等，按建筑安裝費(fèi)用的6%計(jì)。③城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)3020按貴陽市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)收取規(guī)定確定。④其他費(fèi)用150120主要是消防、外環(huán)境、不可預(yù)見費(fèi)等，結(jié)合待估宗地實(shí)際情況，按建筑安裝費(fèi)用的15%計(jì)。⑤管理費(fèi)用5040主要為建設(shè)方組織房屋開發(fā)建設(shè)所發(fā)生相關(guān)辦公費(fèi)、管理人員工資等費(fèi)用，取上述費(fèi)用合計(jì)的4%。⑥利息4633%計(jì)算，開發(fā)周期考慮為1年，設(shè)定資金在開發(fā)期內(nèi)均勻投入。⑦利潤283206建設(shè)期按1年考慮，結(jié)合貴陽市平均房屋開發(fā)利潤，按以上①～⑤房屋建造成本的20%確定。重置價(jià)格16191267①～⑦之和成新率60%60%根據(jù)估價(jià)對(duì)象建筑物情況，房屋建成年代不詳，綜合考慮估價(jià)目的結(jié)合估價(jià)人員實(shí)際勘察情況，取建筑成新率為60%。房屋現(xiàn)值1046760房屋現(xiàn)值=重置價(jià)格成新率交易稅費(fèi)營業(yè)稅基本稅率為營業(yè)額的5%，城市建設(shè)維護(hù)稅為基本稅率的7%，教育費(fèi)附加為基本稅率的3%，附調(diào)基金為營業(yè)額的1‰，%，銷售代理費(fèi)為售價(jià)的2%，%，則： 稅費(fèi)=房地產(chǎn)總價(jià)%商業(yè)稅費(fèi)=1046%=923元/平方米商業(yè)稅費(fèi)=760%=207元/平方米計(jì)算結(jié)果根據(jù)以上計(jì)算數(shù)據(jù)，代入公式：待估宗地地價(jià) = 房地產(chǎn)總價(jià)房屋現(xiàn)值交易稅費(fèi)，得：商業(yè)用地單價(jià)=113991046923=9430元/平方米商業(yè)用地總價(jià)=9430=倉儲(chǔ)用地單價(jià)=2550760207=1583元/平方米倉儲(chǔ)用地總價(jià)=1583=四、地價(jià)的確定委托評(píng)估的，位于貴陽市花溪區(qū)路的一宗商業(yè)、倉儲(chǔ)用地，宗地面積m2，在評(píng)估基準(zhǔn)日2011年8月24日和本報(bào)告依據(jù)的土地利用指標(biāo)條件下，滿足本報(bào)告地價(jià)定義和估價(jià)的假設(shè)前提條件下，其剩余使用年限為40年的國有土地使用權(quán)價(jià)格為:基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估結(jié)果：評(píng)估面積m2商業(yè)分?jǐn)偼恋孛娣e單價(jià)3607元/m2總價(jià)總價(jià)大寫人民幣玖拾肆萬陸仟叁佰元整倉儲(chǔ)分?jǐn)偼恋孛娣e單價(jià)340元/m2總價(jià)總價(jià)大寫人民幣叁仟柒佰元整合計(jì)單價(jià)3476元/m2總價(jià)總價(jià)大寫人民幣玖拾伍萬元整剩余法評(píng)估結(jié)果：評(píng)估面積m2商業(yè)分?jǐn)偼恋孛娣e單價(jià)9430元/m2總價(jià)總價(jià)大寫人民幣貳佰肆拾柒萬肆仟壹佰元整倉儲(chǔ)分?jǐn)偼恋孛娣e單價(jià)1583元/m2總價(jià)總價(jià)大寫人民幣壹萬柒仟肆佰元整合計(jì)單價(jià)9115元/m2總價(jià)總價(jià)大寫人民幣貳佰肆拾玖萬壹仟伍佰元整 附 件委托方提供的《評(píng)估委托書》；估價(jià)對(duì)象照片及位置圖；委托方營業(yè)執(zhí)照；土地價(jià)格評(píng)估指標(biāo)通知單；國有土地使用證；房屋所有權(quán)證；評(píng)估機(jī)構(gòu)企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照；評(píng)估機(jī)構(gòu)《土地估價(jià)機(jī)構(gòu)資格證書》；估價(jià)人員資格證書。（以上除第2項(xiàng)外，其余均為復(fù)印件） 第 29 頁 共29頁