【導(dǎo)讀】合理的地價(jià)依據(jù)。下水、通燃?xì)?、通熱力）、紅線(xiàn)內(nèi)場(chǎng)地平整。有償取得土地使用權(quán)，并支付有關(guān)稅費(fèi)。件下得到或?qū)⒌玫阶钣行Ю?，并?huì)產(chǎn)生相應(yīng)的土地收益。進(jìn)行，保證公司的持續(xù)發(fā)展。公平的均衡市場(chǎng)。府交納土地出讓金，提供土地使用權(quán)價(jià)格依據(jù)。影響地價(jià)的因素發(fā)生變化，該評(píng)估價(jià)格應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。價(jià)機(jī)構(gòu)不承擔(dān)責(zé)任。由于待估宗地的容積率小于1，本次評(píng)估取宗地地面。熟地價(jià)和地面毛地價(jià)。實(shí)性負(fù)責(zé)，估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)所收集資料的真實(shí)性、準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。利用狀況詳見(jiàn)表2-3。市位于北緯39°18′-41°05′,東經(jīng)105°25′-117°30′,海拔43。71米，南北直線(xiàn)距離170公里，東西直線(xiàn)距離為160公里。

　　

【正文】 無(wú)限制 無(wú)限制 無(wú)限制 編制比較因素條件指數(shù)表根據(jù)待估宗地與比較實(shí)例各因素具體情況，編制比較因素條件指數(shù)表（見(jiàn)表 5）。比較因素指數(shù)確定如下：（ 1）待估宗地與三個(gè)實(shí)例的土地用途、交易情況等條件均一致，交易類(lèi)型類(lèi)似，故對(duì)于上述這些影響地價(jià)的因素均不作修正。（ 2）交易期日修正調(diào)查朝陽(yáng)區(qū)近年工業(yè)用地地價(jià)上漲情況，根據(jù)待估宗地所在區(qū)域的地價(jià)變化的實(shí)際情況 ，以 2020 年 11 月為基數(shù)，將 2020年 11 月的地價(jià)指數(shù)定為 100，則地價(jià)指數(shù)變化情況如下：表 38朝陽(yáng)區(qū)工業(yè)用地地價(jià)指數(shù)表年期 2020/11 2020/4 2020/12 2020/3 地價(jià)指數(shù)（ %） 100 100。 5 101 101。5（ 3）使用年限修正指數(shù)土地使用年限修正指數(shù)公式為： 1— 1/（ 1+r）mK=———————— 1— 1/（ 1+r） n 式中： K—— 使用年限修正系數(shù)r土地還原率 6％ m—— 待估宗地土地使用年限 n—— 比較實(shí)例宗地土地使用年限（ 4）區(qū)域及個(gè)別因素條件指數(shù)Ⅰ、區(qū)域因素： A、道路狀況 指數(shù)：以待估宗地道路狀況指數(shù)為 100，分為路面狀況差、一般、較好、好四個(gè)等級(jí)，每上升或下降一個(gè)等級(jí)，指數(shù)相應(yīng)上升或下降 2。 0；路面寬度每增加或減少 4 米，指數(shù)相應(yīng)再下降或上升 0。 5；B、臨路類(lèi)型：將臨道路類(lèi)型分為區(qū)域主干道、區(qū)域次干道、支路及巷道，以待估宗地臨路類(lèi)型為 100，每增加或減少一個(gè)級(jí)別，指數(shù)增加或減少 1。C、距北京站距離指數(shù)：以待估宗地距北京站距離為 100，每增加或減少 2公里，指數(shù)相應(yīng)減少或增加 1。 0。D、距市中心距離：以待估宗地距市中心天安門(mén)距離為 100，每增加或減少 2 公里，指數(shù)下降或上升 1。 0； E、集聚效益指數(shù)：分為低、較低、一般、較高、高五個(gè)等級(jí)，以待估宗地產(chǎn)業(yè)集聚度為 100,每上升或下降一個(gè)等級(jí)，指數(shù)相應(yīng)上升或下降 2； F、環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣狀況指數(shù)；分為污染嚴(yán)重、污染較重、有一定污染、輕度污染、無(wú)污染五個(gè)等級(jí)，以待估宗地為100，每上升或下降一個(gè)等級(jí)，指數(shù)上升或下降 0。 5； G、區(qū)域土地利用限制：分為限制嚴(yán)格、有一定限制、無(wú)限制三個(gè)級(jí)別，以待估宗地為 100，每上升或下降一個(gè)等級(jí)，指數(shù)上升或下降 0。 5。Ⅱ、個(gè)別因素 :A、宗地形狀指數(shù)：分為不規(guī)則、較規(guī)則、規(guī)則三等級(jí)，以待估宗地形狀為 100，每上升或下降一 個(gè)等級(jí)，指數(shù)相應(yīng)上升或下降 0。 5；B、地形條件：分為不平坦、部分平坦或階梯性平坦、平坦三個(gè)等級(jí)，以待估宗地為 100，每上升或下降一個(gè)等級(jí)，指數(shù)上升或下降 0。 5。C、容積率條件指數(shù)：根據(jù)京政發(fā) 34 號(hào)，參照容積率修正系數(shù)表（表 4），采用內(nèi)插法求取待估宗地及案例宗地的容積率修正系數(shù)。因待估宗地的容積率均小于 1，故容積率修正系數(shù)均為 1。 00； D、地質(zhì)條件：分為不適宜工業(yè)布局、對(duì)工業(yè)布局有一定影響、對(duì)工業(yè)布局無(wú)影響三個(gè)等級(jí)，以待估宗地為 100，每上升或下降一個(gè)等級(jí)，指數(shù)上升或下降1。 0。E、自然災(zāi)害危害程度：分為十年 一遇、五十年一遇、百年一遇、無(wú)四個(gè)等級(jí)，以待估宗地為 100，每上升或下降一個(gè)等級(jí)，指數(shù)上升或下降 0。 5。 F、目前規(guī)劃限制指數(shù)：分為有較大限制、有一定限制、無(wú)限制三個(gè)等級(jí)，以待估宗地目前規(guī)劃限制指數(shù)為 100，每上升或下降一個(gè)等級(jí)，指數(shù)相應(yīng)上升或下降 1。根據(jù)以上比較因素指數(shù)的說(shuō)明，編制比較因素條件指數(shù)表，詳見(jiàn)表 39。 編制因素比較修正系數(shù)表根據(jù)比較因素條件指數(shù)表，編制因素比較修正系數(shù)表，詳見(jiàn)表 310。表 39 宗地比較因素條件指數(shù)表待估宗地及比較案例比較因素 待估宗地 1 待估宗地 2 案例 A 案例 B 案例 C 土 地用途 100 100 100 100 100交易日期 101。 5 101。 5 101。 5 100。 5 100 交易情況 100 100 100 100 100 交易類(lèi)型 100 100 100 100 100 土地使用年期（年） 100 100 100 100 100 區(qū)域因素 交通條件 道路狀況 100 100 103。 5 103。5 103 距區(qū)域主干道距離 100 100 100 100 100 距北京站距離 100 100 101 102 100 距市中心距離 100 100 101 102 100 聚集 效益 100 100 96 98 100 環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣狀況 100 100 99。 5 99 100 區(qū)域土地利用限制 100 100 100 100 100 個(gè)別因素 宗地形狀 100 100 100 100 100 地形條件 100 100 100 100 100 容積率 100 100 100 100 100 地質(zhì)條件 100 100 100 100 100 自然災(zāi)害危害程度 100 100 100 100 100 目前規(guī)劃限制 100 100 100 100 100 表 310 宗地因素比較修正系數(shù)表待估宗 地及比較案例比較因素 案例 A 案例 B 案例 C 出讓金（元 /平方米） 110 100 105 土地用途 100/100 100/100 100/100 交易日期 101/101。 5 101/100。 5 101/100交易情況 100/100 100/100 100/100交易類(lèi)型 100/100 100/100 100/100 土地使用年期（年） 100/100 100/100 100/100 區(qū)域因素 交通條件 道路狀況 100/103。5 100/103。 5 100/103。 5 距區(qū)域主干道距離 100/100 100/100 100/100 距北京站距離 100/101 100/102 100/100 距市中心距離 100/101 100/102 100/100 聚集效益 100/96 100/98 100/100 環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣狀況 100/99。 5 100/99 100/100 區(qū)域土地利用限制 100/100 100/100 100/100 個(gè)別因素 宗地形狀 100/100 100/100 100/100 地形條件 100/100 100/100 100/100 容積率 100/100 100/100 100/100 地質(zhì)條件 100/100 100/100 100/100 自然災(zāi)害危害程度 100/100 100/100 100/100 目前規(guī)劃限制 100/100 100/100 100/100 區(qū)域及個(gè)別因素修正系數(shù)（％） 0。 9916 0。 9572 0。 9709修正后出讓金 109。 1 96。 7 103。 5 市場(chǎng)比較法最終出讓金 103。 1計(jì)算實(shí)例修正后的出讓金經(jīng)過(guò)比較分析，三個(gè)比準(zhǔn)出讓金比較接近，故取三個(gè)比準(zhǔn)出讓金的簡(jiǎn)單算術(shù)平均值作為市場(chǎng)比較法評(píng)估待估宗地的最終出讓金價(jià)格為 103。 1元 /平方米。 *計(jì)算待估宗 地單位地面熟地價(jià)（ 1）確定土地開(kāi)發(fā)費(fèi)及其他費(fèi)用根據(jù)《北京市人民政府關(guān)于調(diào)整本市出讓國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的通知》京政發(fā) 32 號(hào)有關(guān)規(guī)定及北京市地價(jià)構(gòu)成，熟地價(jià)由毛地價(jià)和土地開(kāi)發(fā)及其它費(fèi)用組成，土地開(kāi)發(fā)及其它費(fèi)用其中主要指征地費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用及其它費(fèi)用。待估宗地位于北京市朝陽(yáng)區(qū)高碑店路東，結(jié)合其周邊的實(shí)際情況，此次待估宗地的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)主要指征地費(fèi)。經(jīng)調(diào)查待估宗地近 2年的征地水平結(jié)合本次的具體情況，故取土地開(kāi)發(fā)費(fèi)及其它費(fèi)用為 410 元/平方米。（ 2）確定市政基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)用待估宗地位于 ****，結(jié)合其周邊的 實(shí)際情況，根據(jù)有關(guān)大市政費(fèi)收取的文件和委托方提供的實(shí)際市政基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)用情況，同時(shí)參照待估宗地所處區(qū)域的市政基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)用水平，故市政基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)用取210元 /平方米。單位地面熟地價(jià) =單位地面出讓金 +單位土地開(kāi)發(fā)費(fèi) +基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi) ,則 :待估宗地 1單位地面熟地價(jià) =103。1+410+210＝ 723。 1元 /平方米待估宗地 1單位地面熟地價(jià) =103。1+410+210＝ 723。 1 元 /平方米三、確定地價(jià) 確定單位地面熟地價(jià)采用了基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、市場(chǎng)比較法結(jié)合基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)及其它 費(fèi)用二種方法，評(píng)估得出單位土地熟地價(jià)結(jié)果分別為791。 0 元 /平方米、 723。 1元 /平方米。二種評(píng)估結(jié)果比較接近，故取其算術(shù)平均值作為此次評(píng)估的最終結(jié)果 ,則：?jiǎn)挝坏孛媸斓貎r(jià) =791。0 0。 5＋ 723。 1 0。 5=757 元 /平方米 出讓金確定的方法基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、市場(chǎng)比較法結(jié)合基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)及其它費(fèi)用二種方法得出待估宗地單位土地出讓金分別為 170。 9 元 /平方米、103。 1元 /平方米。二種方法取權(quán)重 ,其中基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法取 0。市場(chǎng)比較法結(jié)合基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)及其它費(fèi)用取 0。 7。則 ：?jiǎn)挝煌恋爻鲎尳穑?170。 9 0。 3+103。 1 0。 7＝ 123 元 /平方米。估價(jià)結(jié)果經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)察勘和對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)分析，按照地價(jià)評(píng)估的基本原則和估價(jià)程序，選擇合適的土地評(píng)估方法，評(píng)估得到待估宗地在估價(jià)設(shè)定用途及開(kāi)發(fā)程度條件下、評(píng)估基準(zhǔn)日為 2020年 11 月30 日的 50年期的土地使用權(quán)價(jià)格：（ 1）出讓金部分土地總面積：219585平方米單位地面出讓金： 123元 /平方米出讓金總額： 2700。89 萬(wàn)元大寫(xiě)：貳仟柒佰萬(wàn)零捌仟玖佰元整（ 2）熟地價(jià)部分土地總面積： 219585 平方米單位地面熟地價(jià)： 757元 /平方米土地 熟地價(jià)總額：16622。 59 萬(wàn)元大寫(xiě)：壹億陸仟陸佰貳拾貳萬(wàn)伍仟玖佰元整（貨幣種類(lèi)：人民幣元）（詳見(jiàn)《土地估價(jià)結(jié)果一覽表》） 。