【正文】 7＝ 123 元 /平方米。 1元 /平方米。 0 元 /平方米、 723。待估宗地位于北京市朝陽(yáng)區(qū)高碑店路東，結(jié)合其周邊的實(shí)際情況，此次待估宗地的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)主要指征地費(fèi)。 9572 0。 5 99 100 區(qū)域土地利用限制 100 100 100 100 100 個(gè)別因素 宗地形狀 100 100 100 100 100 地形條件 100 100 100 100 100 容積率 100 100 100 100 100 地質(zhì)條件 100 100 100 100 100 自然災(zāi)害危害程度 100 100 100 100 100 目前規(guī)劃限制 100 100 100 100 100 表 310 宗地因素比較修正系數(shù)表待估宗 地及比較案例比較因素 案例 A 案例 B 案例 C 出讓金（元 /平方米） 110 100 105 土地用途 100/100 100/100 100/100 交易日期 101/101。 編制因素比較修正系數(shù)表根據(jù)比較因素條件指數(shù)表，編制因素比較修正系數(shù)表，詳見(jiàn)表 310。C、容積率條件指數(shù)：根據(jù)京政發(fā) 34 號(hào)，參照容積率修正系數(shù)表（表 4），采用內(nèi)插法求取待估宗地及案例宗地的容積率修正系數(shù)。 0。 51 地質(zhì) 條件 對(duì)行業(yè)布局無(wú)影響 對(duì)行業(yè)布局無(wú)影響 對(duì)行業(yè)布局無(wú)影響 對(duì)行業(yè)布局無(wú)影響 對(duì)行業(yè)布局無(wú)影響 自然災(zāi)害危害程度 無(wú) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 目前規(guī)劃限制 無(wú)限制 無(wú)限制 無(wú)限制 無(wú)限制 無(wú)限制 編制比較因素條件指數(shù)表根據(jù)待估宗地與比較實(shí)例各因素具體情況，編制比較因素條件指數(shù)表（見(jiàn)表 5）。土地使用年期為 50 年， 2020年 11月 9日經(jīng)北京市國(guó)土資源和房屋土地管理局地價(jià)審核會(huì)審定的出讓金為 105元 /平方米。選擇案例原則如下（與待估宗地比較）： A、用途相同 B、交易類型相同 C、屬于正常交易 D、區(qū)域及個(gè)別因素相同 E、交易期日接近 F、統(tǒng)一價(jià)格基礎(chǔ) 比較實(shí)例選擇通過(guò)調(diào)查分析，我們選擇了近期發(fā)生交易的與待估宗地條件類似的 3 個(gè)出讓金交易案例，具體案 例條件描述如下： 實(shí)例 A：高碑店污水處理廠二期工程用地該地塊位于北京市朝陽(yáng)區(qū)高碑店鄉(xiāng)甲 1 號(hào) ,用途為工業(yè)用地，用地面積 345588。 4％）＝ 284。表 36 待估宗地地價(jià)影響因素說(shuō)明、優(yōu)劣程度及修正系數(shù)表（四級(jí)工業(yè)）影響因素 條件說(shuō)明 優(yōu)劣度 修正系數(shù)（％）產(chǎn)業(yè)集聚程度 所在區(qū)域工業(yè)類型較多，產(chǎn)業(yè)集聚程度較好，但關(guān)連性較差，所以取產(chǎn)業(yè)集聚程度影響因素為一般 較好 0 交通便捷度 臨次干道，距最近的公交車站 5米，距火車站 13公里 一般 0區(qū)域土地利用方向 工業(yè) 一般 0 臨路狀況 三面臨路 較好 0。 08～ 2。 92～ 1。 8～ 0。 5～ 2。 0～ 1。 4～ 2。2～ 1。 84～ 1。6～ 1。 6～ 2。 4～ 2。 0～ 1。 0～ 7。 2～ 3。 0～ 4。 0～ 2。 02。不同用途、不同級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定的土地開(kāi)發(fā)程度不同，詳見(jiàn)表 31：表 31 基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定不同級(jí)別開(kāi)發(fā)程度表用途級(jí)別 商業(yè)、綜合、居住用地 工業(yè)用地一至六級(jí) 宗地外七通宗地內(nèi)平整 一至五級(jí) 宗地外七通宗地內(nèi)平整七至十級(jí) 宗地外五通宗地內(nèi)平整 六至九級(jí) 宗地外五通宗地內(nèi)平整基準(zhǔn)地價(jià)的表示形式為樓面熟地價(jià)，同時(shí)公布樓面毛地價(jià)。由于不適宜的估價(jià)方法可能使評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生較大的偏差，因此進(jìn)行地價(jià)評(píng)估時(shí)，就要根據(jù)待估宗地的實(shí)際情況，充分考慮用地類型及所掌握的資料，選擇最適宜的方法進(jìn)行評(píng)估，同時(shí)為了使評(píng)估結(jié)果更為客觀，更接近于準(zhǔn)確，評(píng)估中選擇兩種較為適宜的方法進(jìn)行評(píng)估，以便互相驗(yàn)證，減小誤差，確定出合理的價(jià)格。（ 3） 變動(dòng)原則一般商品的價(jià)格，是伴隨著構(gòu)成價(jià)格的因素的變化而發(fā)生變動(dòng)的。待估宗地評(píng)估設(shè)定的基礎(chǔ)設(shè)施狀況可見(jiàn)附表 11。（ 6）通燃?xì)獯蟛糠值貐^(qū)已鋪設(shè)市政天然氣管線，并接通天然氣。因區(qū)域內(nèi)有高碑店污水處理廠等工業(yè)企業(yè)，所以對(duì)空氣質(zhì)量有一定的污染。 8 平方公里，人口 148 萬(wàn)，漢族占 95%。電力北京的用電主要通過(guò)華北電網(wǎng)和地方電網(wǎng)提供，可以滿足北京市生產(chǎn)和生活用電需要。 6 公里，其中雨水管長(zhǎng)度達(dá) 1346。北京市持續(xù)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，對(duì)土地的有效需求將越來(lái)越大，從長(zhǎng)期來(lái)看，必將帶動(dòng)土地價(jià)格的上漲。 2020年 111 月，郊區(qū)農(nóng)民人均實(shí)際現(xiàn)金收入 6132元，同比增長(zhǎng) 14。7%，年均增長(zhǎng) 8。出口增幅超過(guò)上年。 1億美元，同比增長(zhǎng) 3。 9%，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重達(dá)到 58%，比上年提高 3。全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)出現(xiàn)了近年來(lái)少有的竣工面積、銷售面積增長(zhǎng)速度同時(shí)超過(guò) 50％的大好局面。 6%；住宅投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重為 37。2020 年，非公經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)增加值占全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重達(dá)到 46。2020 年，第三產(chǎn)業(yè)在全市經(jīng)濟(jì)中的比重達(dá)到 61。全年實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值 870億元，增長(zhǎng) 7。第一產(chǎn)業(yè)增加值95。堅(jiān)持“分散集團(tuán)式”布局，加快舊城區(qū)的改造步伐，調(diào)整土地使用，改建危舊，房屋加強(qiáng)政治、文化中心功能，大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，完 善各項(xiàng)城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，保護(hù)歷史傳統(tǒng)風(fēng)貌，改善城市環(huán)境。需要辦理土地使用權(quán)出讓的，須進(jìn)入北京市土地交易市場(chǎng)，通過(guò)招標(biāo)、拍賣或掛牌方式進(jìn)行公開(kāi)交易。其特征是：春季干旱多風(fēng)，夏季高溫多雨，秋季天高氣爽，冬季寒冷晴燥。因此，北京市人口眾多，可利用的土地資源少，也決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需的后備土地資源不足，從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度來(lái)看，北京市土地價(jià)格將會(huì)保持 上升的趨勢(shì)。71 米，南北直線距離 170公里，東西直線距離為 160 公里。表 21 待估宗地土地登記狀況一覽表宗地名稱 土地使用者 位置 用途 土地面 積（平方米） 來(lái)源 土地權(quán)屬性質(zhì) 國(guó)有土地使用證編號(hào) 土地級(jí)別 圖號(hào) 地號(hào) （二）土地權(quán)利狀況待估宗地的土地所有權(quán)屬國(guó)家所有。（四）估價(jià)中的特殊處理 關(guān)于土地使用年期的設(shè)定：估價(jià)基準(zhǔn)日待估宗地為 劃撥土地，此次評(píng)估按設(shè)定用途法定最高出讓年限。 評(píng)估設(shè)定的土地開(kāi)發(fā)程度為宗地紅線外的基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)程度及紅線內(nèi)場(chǎng)地平整狀況。五、估價(jià)依據(jù)（一）國(guó)家頒布的法律法規(guī) 《中華人民共和國(guó)土地管理法》 《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》原國(guó)家土地管理局 1998 年第 8 號(hào)令《國(guó)有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》 國(guó)土資源部《關(guān)于作好當(dāng)前土地登記和城鎮(zhèn)地籍調(diào)查工作的通知》（國(guó)土資發(fā) 105 號(hào)）（二）地方政府及有關(guān)部門頒布的法規(guī)、條例、文件、通知 北京市國(guó)土資源和房屋管理局頒布的《關(guān)于北京市國(guó)有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理的若干意見(jiàn)》（京政辦發(fā) 77號(hào)） 《北京市人民政府關(guān)于調(diào)整本市出讓國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的通知》（京政發(fā) 32 號(hào)） 《關(guān)于公布本市出讓國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)用方法的通知》（京國(guó)土房管出 1121號(hào)） 《北京市土地利用總體規(guī)劃》 《北京市統(tǒng)計(jì)年鑒》（三）有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》（四）委托方 提供的有關(guān)資料 《國(guó)有土地使用證》 ***用地字第 ******號(hào) 《宗地基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)施狀況表》，《待估宗地區(qū)域及個(gè)別條件調(diào)查表》（五）估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察、調(diào)查、收集的相關(guān)資料 六、估價(jià)基準(zhǔn)日二○○三年十一月三十日七、估價(jià)日期二○○三年十一月二十五日至二○○三年十二月二十三日八、地價(jià)定義根據(jù)委托方提供的資料及現(xiàn)場(chǎng)勘察，評(píng)估基準(zhǔn)日為 2020年 11 月 30 日，待估宗地的土地登記用途為工業(yè)，評(píng)估設(shè)定用途為工業(yè)；設(shè)定土地使用年限為法定最高出讓年限 50 年；土地開(kāi)發(fā)程度為宗地紅線外“七通”（通路、通電、通信、通上水、通下水、 通燃?xì)?、通熱力）、紅線內(nèi)場(chǎng)地平整。 在估價(jià)期日地產(chǎn)市場(chǎng)為公正、公開(kāi)、公平的均衡市場(chǎng)。（三）資料來(lái)源說(shuō)明 土地利用狀況等資料由委托方提供。 任何單位和個(gè)人未經(jīng)估價(jià)機(jī)構(gòu)書面同意，不得以任何形式發(fā)表、肢解本報(bào)告。 05′ ,東經(jīng) 105176。 12%；丘陵面積為 1200平方公里，約占全市總面積的 7。與山地交接的山地一般在海拔 100～ 500米，主要為低山丘陵。降水年內(nèi)、年際不均衡。北京市城市總布局的基本方針是：改變?nèi)丝诤彤a(chǎn)業(yè)過(guò)于集中在市區(qū)的狀況，城市建設(shè)重點(diǎn)要逐步從市區(qū)向遠(yuǎn)郊區(qū)作戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，市區(qū)建設(shè)要從外延擴(kuò)展向調(diào)整改造轉(zhuǎn)移；大力發(fā)展遠(yuǎn)郊城鎮(zhèn)，實(shí)現(xiàn)人口和產(chǎn)業(yè)的合理布局，進(jìn)一步加強(qiáng)與首都周圍的城市和地區(qū)的直轄市發(fā)展。由于城市規(guī)劃區(qū)土地面積的有限性，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，北京市土地的供需矛盾會(huì)越來(lái)越突出，土地價(jià)格將上 漲。其中建筑業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值244。 4%，增幅超過(guò)預(yù)期目標(biāo) 2。工業(yè)領(lǐng)域，以振興現(xiàn)代制造業(yè)為目標(biāo)，在結(jié)構(gòu)調(diào)整上邁出更大步伐。投資的重點(diǎn)集中于住宅和基礎(chǔ)設(shè)施兩個(gè)方面。6％，全市累計(jì)銷售商品住宅 872。 2個(gè)百分點(diǎn)。合同外資 54。 8億元，增長(zhǎng) 9。 2020年，全年城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入 12454元，比上年增長(zhǎng) 13。 3%； 5 年間，農(nóng)民人均純收入年均實(shí)際增長(zhǎng) 8。農(nóng)民人均家庭經(jīng)營(yíng)收入 2031 元，同比增加 214 元，增長(zhǎng) 11。 0萬(wàn)噸 /日，自來(lái)水普及率達(dá) 100％。通訊北京是全國(guó)的通訊 樞紐，多條國(guó)家級(jí)干線光纜在此交匯，通訊線路四通八達(dá)。 2 億立方米，北京市市民管道燃?xì)鈿饣室堰_(dá) 50%。本區(qū)是新興的文化、體育區(qū)，這里有舉世矚目的亞運(yùn)村、北京工人體育場(chǎng)、國(guó)際展覽中心、全國(guó)農(nóng)業(yè)展覽館等著名設(shè)施。（ 3）通電區(qū)域內(nèi)電網(wǎng)分為高壓網(wǎng)和中壓網(wǎng)，有供電保證。 區(qū)域產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模區(qū)域內(nèi)有羅曼服裝公司、道橋公司地下分公司、水泥構(gòu)件廠，高碑店污水處理廠等工業(yè)企業(yè)，產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模較好。（ 2）需求與供給原則在完全的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，一般