【導(dǎo)讀】土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告。證號(hào)為皋國(guó)用第188號(hào)宗地國(guó)有出讓土地。土地估價(jià)報(bào)告編號(hào)：（江蘇）金寧達(dá)（估）字第RG118號(hào)。提交估價(jià)報(bào)告日期：二○一二年五月十五日。估價(jià)資格有效期：截止2020年6月30日。因土地使用權(quán)抵押需要，委托方南通康升金屬材料有限公司委托。權(quán)市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第九次會(huì)議通過(guò)修正，自2020年4月28日起。15如皋市人民政府關(guān)于公布市區(qū)土地級(jí)別和基準(zhǔn)地價(jià)更新成果的。務(wù)院令第256號(hào)，自1999年1月1日起施行。

　　

【正文】 修正系數(shù)（ 1+區(qū)位修正系數(shù)）。 首先分析基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估基準(zhǔn)日與本次估價(jià)期日之間地價(jià)變化情況，進(jìn)行期日修正；然后分析待估宗地與所在區(qū)域平均狀況之間存在的差異，進(jìn)行區(qū)域因素和個(gè)別因素修正測(cè)算地價(jià)；對(duì)測(cè)算的地價(jià)進(jìn)行年期修正；最后根據(jù)待估宗地地價(jià)內(nèi)涵與所在區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵的差異進(jìn)行開發(fā)水平修正得到待估宗地的地價(jià)。即：地 價(jià) =[基準(zhǔn)地價(jià)期日修正系數(shù)（ 1+綜合修正系數(shù) ） 177。 開發(fā)水平差異修正 ]年期修正系數(shù)。 （二）估價(jià)過(guò)程 待估宗地所在區(qū)域位于 如皋市 東陳 鎮(zhèn) ，所在區(qū)域充分利用原有的工業(yè)基礎(chǔ)和市政府的大力支持，依托綜合科技實(shí)力和群體人才優(yōu)勢(shì)，以扶持高科技、高附加值的企業(yè)為目標(biāo)，工業(yè)區(qū)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)較優(yōu)。 江 蘇 金 寧 達(dá) 不 動(dòng) 產(chǎn) 評(píng) 估 咨 詢 有 限 公 司 土 地 估 價(jià) 技 術(shù) 報(bào) 告 第 35 頁(yè) 共 48 頁(yè) 根據(jù)如皋市國(guó)土資源局 東陳 鎮(zhèn) 國(guó)土資源所 提供的土地利用狀況資料，目前待估宗地所在區(qū)域集體農(nóng)用地利用基本為兩季糧田。 土 地取得費(fèi)是指 征收 待估宗地所在區(qū)域同類土地所支付的平均費(fèi)用，稅費(fèi)是指征地過(guò)程中發(fā)生的稅費(fèi)。調(diào)查待估宗地所在區(qū)域的土地利用狀況，可參照 征收 所在區(qū)域集體土地的重置成本確定土地取得費(fèi)。 待估宗地所在區(qū)域內(nèi) 新增 建設(shè)用地主要以通過(guò)集體土地征 收 的方式獲得。因此 可根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》等有關(guān)法律法規(guī)和江蘇省、 如皋市 等 征地文件規(guī)定 ，結(jié)合征 收 土地發(fā)生的實(shí)際情況，調(diào)查待估宗地所在區(qū)域的土地取得費(fèi)用，在評(píng)估基準(zhǔn)日 二○一二年五月十日 獲得類似估價(jià)對(duì)象的土地，需支付的費(fèi)用主要有： 青苗補(bǔ)償費(fèi)：根據(jù)如皋市國(guó)土資源局提供 的資料，結(jié)合待估宗地所在區(qū)域的實(shí)際情況，在評(píng)估基準(zhǔn)日，待估宗地所在區(qū)域糧田征收 前三年平均年產(chǎn)值取 /畝，青苗補(bǔ)償費(fèi)按平均年產(chǎn)值的 70%計(jì)，即平均標(biāo)準(zhǔn)為 /畝。 土地補(bǔ)償費(fèi)： 根據(jù)江蘇省人民政府政發(fā) [2020]40 號(hào) 《 省 政府關(guān)于調(diào)整征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的通知》 的規(guī)定， 宗地所在區(qū)域 土地補(bǔ)償費(fèi)最低標(biāo)準(zhǔn)為 /畝 。 地面附著物補(bǔ)償費(fèi)：據(jù)如皋市國(guó)土資源局提供的資料，結(jié)合待估宗地的實(shí)際情況，在估價(jià)日期，征用待估宗地所在區(qū)域耕地地面附著物補(bǔ)償費(fèi)平均標(biāo)準(zhǔn)為 /畝。 安置補(bǔ)助費(fèi) ： 根據(jù)江蘇省人名政府政發(fā) [2020]40 號(hào) 《 省 政府關(guān)于調(diào)整征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的通知》 的規(guī)定 ：征地安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的被征地農(nóng)民人數(shù)計(jì)算。每一個(gè)需要安置的被征地農(nóng)民的安置補(bǔ)助費(fèi)為 元，需要安置的被征地農(nóng)民人數(shù)，征收耕地的，按照江 蘇 金 寧 達(dá) 不 動(dòng) 產(chǎn) 評(píng) 估 咨 詢 有 限 公 司 土 地 估 價(jià) 技 術(shù) 報(bào) 告 第 36 頁(yè) 共 48 頁(yè) 被征用的耕地?cái)?shù)除以征地前被征地單位人均耕地?cái)?shù)計(jì)算。據(jù)如皋市國(guó)土資源局提供的資料，待估宗地所在區(qū)域農(nóng)業(yè)人口的人均耕地為 畝。在評(píng)估基準(zhǔn)日，根據(jù)實(shí)際情況確定待估宗地所在區(qū)域安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按土地面積計(jì)為 /人247。 /人 = /畝。 ： 根據(jù)江蘇省人民政府辦公廳 文件《省政府關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)省計(jì)經(jīng)委等部門關(guān)于提高農(nóng)業(yè)重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)資金征收標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問(wèn)題的請(qǐng)示的通知》 （蘇政辦發(fā) [1995] 62號(hào) 文， 1999年 7月 7日 批準(zhǔn) 發(fā) 布） 規(guī)定，待估宗地所在區(qū)域農(nóng)業(yè)重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)資金為 /畝。 耕地開墾費(fèi)：根據(jù)江蘇省人民政府辦公廳文件《省政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)省國(guó)土資源廳等部門關(guān)于調(diào)整耕地開墾費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)請(qǐng)示的通知》 （ 蘇政辦發(fā) [2020]120號(hào)文， 2020 年 8月 12 日 批準(zhǔn)發(fā)布）規(guī)定，待估宗地所在區(qū)域耕 地開墾費(fèi)為 /m2，即 元 /畝 。 耕地占用稅： 根據(jù) 《江蘇省財(cái)政廳關(guān)于做好耕地占用稅預(yù)征工作的通知》（蘇財(cái)基層 [2020]11 號(hào)） 規(guī)定，待估宗地所在區(qū)域耕地占用稅為 /畝。 綜上所述，在估價(jià)基準(zhǔn)期日 二○一二年四月二十五日 ， 待估宗地所在區(qū)域土地取得費(fèi)和相關(guān)稅費(fèi)見下表。 表 3 待估宗地所在區(qū)域土地取得費(fèi)構(gòu)成表 序號(hào) 款 項(xiàng) 稅 費(fèi) 標(biāo) 準(zhǔn) 1 青苗補(bǔ)償費(fèi) /畝 /m2 2 土地補(bǔ)償費(fèi) /畝 / m2 3 地面附著物補(bǔ)償費(fèi) /畝 / m2 4 安置補(bǔ)助費(fèi) /畝 /m2 5 農(nóng)業(yè)重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)資金 /畝 /m2 6 耕地開墾費(fèi) /畝 /m2 7 耕地占用稅 /畝 /m2 江 蘇 金 寧 達(dá) 不 動(dòng) 產(chǎn) 評(píng) 估 咨 詢 有 限 公 司 土 地 估 價(jià) 技 術(shù) 報(bào) 告 第 37 頁(yè) 共 48 頁(yè) 合 計(jì) /畝 /m2 土地開發(fā)費(fèi)包括待估宗地外圍土地開發(fā)費(fèi)和宗地內(nèi)的土地開 發(fā)費(fèi)。依據(jù)本次評(píng)估的地價(jià)內(nèi)涵和土地估價(jià)時(shí)假設(shè)的土地開發(fā)條件，本次評(píng)估的待估宗地地價(jià)包括紅線外通路、通電、通上水、通下水、通訊“五通”土地開發(fā)費(fèi)以及宗地紅線內(nèi)場(chǎng)地平整費(fèi)用。 在評(píng)估基準(zhǔn)日，待估宗地現(xiàn)外圍達(dá)到通路、通電、通上水、通下水、通訊“五通”條件，宗地內(nèi)現(xiàn)已達(dá)到場(chǎng)地平整條件， 根據(jù)土地估價(jià)師對(duì)待估宗地所在區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施的調(diào)查，待估宗地所在區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施較完善，供電、供水保證率較高，通訊順暢，路網(wǎng)密集程度高、交通便利程度優(yōu)， 根據(jù) 如皋市 國(guó)土資源管理部門提供的所在區(qū)域土地開發(fā)費(fèi)用資料 ， 在評(píng)估基準(zhǔn)日， 紅線外圍“五通” 土地開發(fā)費(fèi)用按土地面積計(jì)平均在 85元 /m2，其中通路費(fèi)用分?jǐn)?30元 /m2，供電系統(tǒng)費(fèi)用分?jǐn)?20元 /m2，供水系統(tǒng)費(fèi)用分?jǐn)?15元 /m2，排水、排污系統(tǒng)費(fèi)用分?jǐn)?5 元 /m2，電訊費(fèi)用分?jǐn)?5 元 /m2。待估宗地所處區(qū)域地勢(shì)平坦，據(jù)如皋市國(guó)土資源局提供的資料及估價(jià)師調(diào)查測(cè)算，征用此類土地的土地平整平均費(fèi)用按土地面積計(jì)為 5元／ m2。 、計(jì)息期的確定 （ 1） 利息率： 以中國(guó)人民銀行在估價(jià)基準(zhǔn)日固定資產(chǎn)一年期貸款年利息率 %計(jì)。 （ 2） 計(jì)息期：按照待估宗地的規(guī)模及項(xiàng)目用地的特點(diǎn)，結(jié)合 如皋市 工 業(yè)項(xiàng)目土地開發(fā)的實(shí)際情況，土地開發(fā)周期設(shè)定為 1 年，土地取得費(fèi)在開發(fā)前由用地單位支付，宗地紅線外開發(fā)費(fèi)在開發(fā)前由用地單位向政府交納，故土地取得費(fèi)和宗地紅線外土地開發(fā)費(fèi)的計(jì)息期均設(shè)定為 1 年，宗地紅線內(nèi)土地平整費(fèi)用按均勻投入計(jì)息，計(jì)息期設(shè)定為江 蘇 金 寧 達(dá) 不 動(dòng) 產(chǎn) 評(píng) 估 咨 詢 有 限 公 司 土 地 估 價(jià) 技 術(shù) 報(bào) 告 第 38 頁(yè) 共 48 頁(yè) 。 （ 1） 待估宗地土地取得費(fèi)和其紅線外土地開發(fā)費(fèi)利息 利息 =（土地取得費(fèi) +宗地紅線外土地開發(fā)費(fèi)）年利息率 1 =（ /m2+ /m2） % 1 = /m2 （ 2） 待估宗地紅線內(nèi)土地開發(fā)費(fèi)用 利息 利息 =宗地紅線內(nèi)土地開發(fā)費(fèi)年利息率 = /m2 % = /m2 （ 3） 利息總額 = /m2+ /m2= /m2 投資利潤(rùn)是把土地作為一種生產(chǎn)要素，以固定資產(chǎn)方式投入發(fā)揮作用，因此，投資利潤(rùn)與同行投資回報(bào)相一致?？紤] 如皋市 土地開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)，參照 如皋市 工業(yè)系統(tǒng)投資的平均利潤(rùn)率及待估宗地所在區(qū)域工業(yè)企業(yè)投資收益實(shí)際情況，根據(jù)土地價(jià)格調(diào)查的成果，最終確定本次土地評(píng)估的投資利潤(rùn)率為 8%。 根據(jù)待估宗地的土地取得費(fèi)、宗地紅線外土地開發(fā)費(fèi)和宗地紅線內(nèi)土地開發(fā)費(fèi)用， 計(jì)算投資利潤(rùn)。 則： 利潤(rùn) =（土地取得費(fèi) +宗地紅線外土地開發(fā)費(fèi) +宗地紅線內(nèi)土地開發(fā)費(fèi)用）利潤(rùn)率 =（ /m2+ /m2+ /m2） 8% = /m2 8% = /m2 江 蘇 金 寧 達(dá) 不 動(dòng) 產(chǎn) 評(píng) 估 咨 詢 有 限 公 司 土 地 估 價(jià) 技 術(shù) 報(bào) 告 第 39 頁(yè) 共 48 頁(yè) 本次采用成本逼近法評(píng)估地價(jià)是以估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域土地取得費(fèi)平均標(biāo)準(zhǔn)為主要依據(jù)，加上一定的利息、利潤(rùn)、稅金和土地增值收益來(lái)確定地價(jià)。 地價(jià) =土地取得費(fèi)及稅費(fèi) +土地 開發(fā)費(fèi) +利息 +利潤(rùn) +土地增值收益 按上述公式計(jì)算的地價(jià)是 50年使用年期的地價(jià)，公式中的土地增值收益是 50年使用年期的土地增值收益。上述公式中計(jì)算的地價(jià)經(jīng)使用年期修正后即為剩余使用年期的出讓土地使用權(quán)價(jià)格。 本次評(píng)估中的土地增值包括土地資源和土地資本的雙重增值，所考慮的土地增值的形式主要為二種： (1)土地用途轉(zhuǎn)換型增值； (2)外部投資作用型增值。由于 如皋市人民 政府近幾年連續(xù)加大對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的投入，良好的基礎(chǔ)設(shè)施條件為 如皋市 經(jīng)濟(jì)發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。 如皋市 目前已形成了 船舶 、 石 化、 汽車 、 鋼鐵 、 裝備制造、 紡織、 新能源 、 電子 信息、 食品等行業(yè)為重點(diǎn)的現(xiàn)代化體系。另?yè)?jù)《財(cái)政部 國(guó)土資源部 中國(guó)人民銀行關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策等問(wèn)題的通知》（財(cái)綜〔 2020〕 48號(hào)） 、 《關(guān)于發(fā)表實(shí)施 全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn) 的通知》（國(guó)土資發(fā)〔 2020〕 307號(hào)） 等相關(guān)政策文件的引導(dǎo) ，工業(yè)用地 出讓 地價(jià)自 2020年來(lái)有 了 大幅度提高。考慮到 如皋市 工業(yè)用地的現(xiàn)狀，綜合分析上述 三 種 形式 對(duì)土地增值的影響，確定 如皋市 工業(yè)用地 使用 年期 50年 的市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格的差額一般為成本價(jià)格的20%。待估宗地所在區(qū)域目前交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、產(chǎn)業(yè)集聚狀況與 如皋市 其他區(qū)域工業(yè)用地相比較總體 較優(yōu) ，故本次土地估價(jià)過(guò)程中工業(yè)用地土地增值率取 20%。 土地還原利率實(shí)質(zhì)上是土地投資資本的收益率。我們采用安全利江 蘇 金 寧 達(dá) 不 動(dòng) 產(chǎn) 評(píng) 估 咨 詢 有 限 公 司 土 地 估 價(jià) 技 術(shù) 報(bào) 告 第 40 頁(yè) 共 48 頁(yè) 率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法和投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入法兩種方法綜合確定土地還原利率。 (1) 利用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法測(cè)算土地還原利率 安全利率是指無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的資本投資收益率，我們選取中國(guó)人民銀行公布的一年期定期存款年利率 %作為安全利率。風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的確定綜合考慮以下因素：估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的平均收益狀況、估價(jià)對(duì)象的地理位置、估價(jià) 對(duì)象的用途等。根據(jù)當(dāng)?shù)貒?guó)土資源局提供的資料，目前在當(dāng)?shù)赝恋赝顿Y存在一定風(fēng)險(xiǎn)，綜合分析該市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和土地市場(chǎng)狀況對(duì)土地投資的影響程度以及估價(jià)對(duì)象的地理位置、用途等，確定工業(yè)用地風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值為 ~%，由此求得土地還原利率為 ~%。 (2)利用投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入法測(cè)算土地還原利率 投資的收益與投資風(fēng)險(xiǎn)密切相關(guān)，目前比較安全、風(fēng)險(xiǎn)性小的投資有銀行一年期定期存款，但其收益率較低，為 %；銀行貸款存在一定風(fēng)險(xiǎn)，其收益率高于前者，央行自 2020年 7月 7日起上調(diào)人民 幣一年期貸款基準(zhǔn)利率為 %；投資在房地產(chǎn)開發(fā)方面風(fēng)險(xiǎn)較大，其行業(yè)平均利潤(rùn)率為 10%。經(jīng)分析判斷，工業(yè)用地作為企業(yè)固定資產(chǎn)的重要組成部分，其投資風(fēng)險(xiǎn)大于銀行一年期貸款而小于房地產(chǎn)開發(fā)平均利潤(rùn)率，據(jù)此測(cè)得工業(yè)用地土地還原利率為 ~%。 綜合上述兩種方法測(cè)算結(jié)果，最終確定本次土地估價(jià)的工業(yè)用地土地還原利率為 %。 50 年年期修正系數(shù) =11/(1+%)50= 土地增值 =（土地取得費(fèi) +宗地紅線外土地開發(fā)費(fèi) +宗地紅線內(nèi)土地開發(fā)費(fèi) +利息 +利潤(rùn)） 工業(yè)用地法定 最高使用年期 50年年期修正系數(shù)土地增值率 =（ 元 /m2+ 元 /m2+ 元 /m2+ 元江 蘇 金 寧 達(dá) 不 動(dòng) 產(chǎn) 評(píng) 估 咨 詢 有 限 公 司 土 地 估 價(jià) 技 術(shù) 報(bào) 告 第 41 頁(yè) 共 48 頁(yè) /m2+ /m2） 20%= /m2 50 年的地價(jià)計(jì)算 待估宗地所在區(qū)域工業(yè)用地 50 年使用年期的平均地價(jià)則為 ： 50 年使用年期地價(jià) =（土地取得費(fèi) +宗地紅線外土地開發(fā)費(fèi) +宗地紅線內(nèi)土地開發(fā)費(fèi) +利息 +利潤(rùn)） 50 年年期修正系數(shù) +土地增值 =（ 元 /m2+ 元 /m2+ 元 /m2+ 元 /m2+ 元 /m2） + /m2= /m2。 年期修正 忽略自估價(jià)期日起算未來(lái) 50年內(nèi)土地還原利率的波動(dòng)因素，年期修正系數(shù)則為： 年期修正系數(shù) =[11/（ 1+土地還原利率） 剩余使用年期 ]/[11/（ 1+土地還原利率） 50] =[11/（ 1+%） ]/[11/（ 1+%） 50] = 年期修正后的地價(jià) =年期修正前的地價(jià)年期修正系數(shù) = /m2 = /m2。 參照《 東陳工業(yè)用地 32068204002G 地價(jià)區(qū)段影響因素修正系數(shù)表》和《 東陳工業(yè)用地 32068204002G地價(jià)區(qū)段影響因素指標(biāo)說(shuō)明表》，確定本次 運(yùn)用成本逼近法評(píng)估時(shí)區(qū)位修正的影響因素及其修正幅度，詳見表 4和表 5，待估宗地地價(jià)修正系數(shù)詳見表 6。 表 4 東陳工業(yè) 用地 32068204002G地價(jià)區(qū)段 影響因素 修正系數(shù)表 江 蘇 金 寧 達(dá) 不 動(dòng) 產(chǎn) 評(píng) 估 咨 詢 有 限