【正文】 95實(shí) 例 B 100/103實(shí) 例 C 100/97③權(quán)益狀況調(diào)整權(quán)益狀況是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)權(quán)益因素的狀況，進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整，是將可比實(shí)例的房地產(chǎn)在其權(quán)益狀況下的價(jià)格，調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象28 / 45房地產(chǎn)權(quán)益狀況下的價(jià)格。權(quán)益狀況調(diào)整是以估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)權(quán)益狀況為基準(zhǔn)，將可比實(shí)例房地產(chǎn)權(quán)益狀況各因素與可比實(shí)例權(quán)益狀況各因素進(jìn)行直接比較，找出他們之間的差異程度，確定價(jià)格調(diào)整幅度。假設(shè)可比實(shí)例在其權(quán)益狀況下的價(jià)格比在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)權(quán)益狀況下的價(jià)格高、低的百分率為177。R3%時(shí)，權(quán)益狀況調(diào)整系數(shù)是 。310R?權(quán)益狀況調(diào)整的主要因素有：土地使用期限、相鄰關(guān)系等。估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例 A、可比實(shí)力 B、可比實(shí)例 C 為同一小區(qū)，土地剩余使用年限一致，因此無需修正。 可比實(shí)例權(quán)益狀況因素與估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況因素比較見下表：權(quán)益狀況因素說明表權(quán)益狀況因素 估價(jià)對(duì)象 可比實(shí)例 A 可比實(shí)例 B 可比實(shí)例 C未來可使用年限 64 64 64 64相鄰關(guān)系 一般 一般 一般 一般以估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況為 100，可比實(shí)例權(quán)益狀況各因素取值見下表：權(quán)益狀況因素取值表權(quán)益狀況因素 權(quán)數(shù) 估價(jià)對(duì)象 可比實(shí)例 A 可比實(shí)例 B 可比實(shí)例 C未來可使用年限 50 50 50 50相鄰關(guān)系 50 50 50 50綜 合 1 100 100 100 100通過比較，確定可比實(shí)例的權(quán)益狀況調(diào)整系數(shù)見下表：權(quán)益狀況調(diào)整系數(shù)表實(shí) 例 A 100/100實(shí) 例 B 100/100實(shí) 例 C 100/100（5）計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格29 / 45比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格交易情況修正系數(shù)市場狀況調(diào)整系數(shù)區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)實(shí)物狀況調(diào)整系數(shù)權(quán)益狀況調(diào)整系數(shù)具體計(jì)算過程見下表：比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算表可比實(shí)例成交價(jià)格交易情況修正系數(shù)市場狀況調(diào)整系數(shù)區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)實(shí)物狀況調(diào)整系數(shù)權(quán)益狀況調(diào)整系數(shù)A 8352 100/100 100/100 100/101 100/95 100B 8206 100/100 100/100 100/102 100/103 100C 8300 100/100 100/100 100/100 100/97 100 評(píng)估單價(jià) 8357（元／平方米）建筑面積（平方米） 93 總價(jià) （萬元）（6）評(píng)估單價(jià)的確定三個(gè)可比實(shí)例和估價(jià)對(duì)象可比性較強(qiáng)，三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格比較接近，本次估價(jià)取三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的平均值作為估價(jià)對(duì)象評(píng)估單價(jià)。即：（8705+7811+8557）247。3=8357(元/平方米)（7）估價(jià)對(duì)象市場價(jià)值估價(jià)對(duì)象市場價(jià)值=建筑面積評(píng)估單價(jià)=938357= (萬元)30 / 45（b） 收益法的測算過程：收益法也稱為收益資本化法，收益還原法 是預(yù)測估價(jià)對(duì)象的未來收益，然后將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。：收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的：收益法適用的估價(jià)對(duì)象是有經(jīng)濟(jì)收益或有潛在經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)，如住宅，寫字樓，旅館，倉庫，農(nóng)地等。收益法估價(jià)需要具備的條件是房地產(chǎn)未來的收益和風(fēng)險(xiǎn)都能夠較準(zhǔn)確地量化（預(yù)測）。對(duì)未來的預(yù)期通常是基于過去的經(jīng)驗(yàn)和對(duì)現(xiàn)實(shí)的認(rèn)識(shí)做出的，必須以廣泛，深入的市場調(diào)查和分析為基礎(chǔ)。4．估價(jià)的操作步驟:確定未來收益期限；○ 1求取未來凈收益；○ 2求取報(bào)酬率； ○ 3選用恰當(dāng)?shù)膱?bào)酬資本化法公式計(jì)算收益價(jià)格?！?4：V=A/YW{1[(1+w)/(1+Y)]^n}式中 V房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的收益價(jià)格，通常稱為現(xiàn)值。 A房地產(chǎn)在未來經(jīng)運(yùn)營收益，通常簡稱凈收益。 Y房地產(chǎn)的報(bào)酬率（折現(xiàn)率）31 / 45 w房地產(chǎn)每年的租金上漲率 n房地產(chǎn)的收益期限，是從估價(jià)時(shí)點(diǎn)開始計(jì)算的未來可以獲取凈收益的時(shí)間，通常為收益年限。根據(jù)一些綠都城資料顯示:月租金: 1800 元。每月運(yùn)營費(fèi)用: 300 元。每月的凈收益: 1800300=1500 元每年的潛在毛收入: 21600 元，每年的運(yùn)營費(fèi)用: 300*12=3600 元,每年的凈收益: 216003600=18000 元。每年租金的上漲率: 3%。房屋面積: 93 平方米收益年限: 64 年資本化率的確定方法有市場提取法、安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值、復(fù)合投資收益率、投資收益率排序插入法等方法。本次估價(jià)采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法確定資本化率。公式為：資本化率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值在確定資本化率時(shí)主要考慮了兩大因素：一是安全無風(fēng)險(xiǎn)利率，以國家同期存款利率為基礎(chǔ)；二是風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。結(jié)合近期鄭州市房地產(chǎn)房屋出租市場行情，同時(shí)考慮到承租人的風(fēng)險(xiǎn)，確定其風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值為安全無風(fēng)險(xiǎn)利率的40%。最終確定其資本化率為 8%。報(bào)酬率為 8%.32 / 45根據(jù)收益公式可得：總收益：18000/(8%3%)*{1[(1+3%)/(1+8%)]^64}≈ 342684(元)V(2)=342684/93≈3685（元）（c） 成本法測算過程：成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格和折舊，然后將重新購建價(jià)格減去折舊來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。：成本法的理論依據(jù)是成產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論商品的價(jià)格是依據(jù)其生產(chǎn)所必要的費(fèi)用而決定的。：成本法適用于對(duì)象：無交易，無收益的房地產(chǎn)估價(jià)；○ 1特殊目的房地產(chǎn)估價(jià)；○ 2特殊建造的房地產(chǎn)；○ 3狹小市場的房地產(chǎn)；○ 4市場比較法中的修正計(jì)算?！?5成本法中的價(jià)格等于“成本加平均利潤”是在較長時(shí)期內(nèi)平均來看的，并且需要具備以下兩個(gè)條件：一是自由競爭（即可以自由進(jìn)出市場），二是該種商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)。：運(yùn)用成本估價(jià)法一般為以下 4 個(gè)步驟：33 / 45弄清估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格構(gòu)成，搜集相關(guān)資料；○ 1測算估價(jià)對(duì)象的重新購建價(jià)格；○ 2測算估價(jià)對(duì)象的折舊；○ 3求取估價(jià)對(duì)象的計(jì)算價(jià)格?！?4：已有房地價(jià)格=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤建筑物折舊6．計(jì)算分析： 根據(jù)有關(guān)調(diào)查,該估價(jià)對(duì)象建筑面積 93 平方米、土地價(jià)格 1000 元/平方米、建筑安裝成本 2022 元/平方米、管理費(fèi)用為土地取得成本與開發(fā)成本之和的 3%,銷售費(fèi)用為建筑物重新構(gòu)建價(jià)格的 5%,建設(shè)期為一年,年利率為,銷售稅費(fèi)為建筑物重新構(gòu)建價(jià)格的 6%,開發(fā)利潤為 22%,容積率 該建筑物九成新。土地取得成本 ： 93/=64 平方米 64*1000=64000 元建筑物開發(fā)成本 ： 2022*93=186000 元管理費(fèi)用 ： （64000+186000）*3%=7500 元銷售費(fèi)用 ： （64000+186000）* 5％=12500 元投資利息 ： （64000+186000）*11％=27500 元銷售稅費(fèi) ： （64000+186000）*6％=15000 元開發(fā)利潤 ： （64000+186000）* 22％=55000 元34 / 45重置價(jià)格 ：64000+186000+7500+12500+27500+15000+55000=367500 元建筑物折舊 ： 367500*3/52=21202 元該估價(jià)對(duì)象的價(jià)格： 36750021202=346298 元?jiǎng)t可得 ： V(3)=346298/93=3724 元 由 市 場 比 較 法 測 算 出 的 房 地 產(chǎn) 單 價(jià) 為 8357 元 /m2， 由 收 益 法 測 算出 的 房 地 產(chǎn) 單 價(jià) 為 3685 元 /m2， 由 成 本 法 測 算 出 的 房 地 產(chǎn) 單 價(jià) 為 3724元 / m2 ， 三 者 差 異 較 大 ， 根 據(jù) 三 種 估 價(jià) 結(jié) 果 與 市 場 價(jià) 格 的 接 近 程 度 ， 結(jié)合 估 價(jià) 人 員 經(jīng) 驗(yàn) ， 取 三 者 的 加 權(quán) 平 均 值 ， 市 場 比 較 法 為 85%， 收 益 法為 5%， 成 本 法 為 10%， 并 取 整 。則 ： 委 估 房 地 產(chǎn) 的 單 價(jià) ： 8357*85%＋ 3685*5%+3724*10%=7660 元 /m2委 估 房 地 產(chǎn) 價(jià) 格 ： 766093= 萬 元 假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利的市場價(jià)值計(jì)算法定優(yōu)先受償款根據(jù)委托方提供的資料，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)師了解知悉的估價(jià)對(duì)象未設(shè)定抵押權(quán)，不存在其他法定優(yōu)先受償款，估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款為 0元。估價(jià)對(duì)象抵押價(jià)值抵押價(jià)值=市場價(jià)值法定優(yōu)先受償款估價(jià)對(duì)象市場價(jià)值為 萬元，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)人員知悉的估價(jià)對(duì)象法定優(yōu)先受償款為 0 元，則估價(jià)對(duì)象的抵押價(jià)值為 萬元。 （八）估價(jià)結(jié)果確定我公司估價(jià)人員經(jīng)過實(shí)地查勘和市場調(diào)查，遵照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》 、35 / 45《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》和有關(guān)法律、法規(guī)，遵循獨(dú)立、客觀、公正、合法、謹(jǐn)慎的原則，采用市場法進(jìn)行了分析、測算和判斷，確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)抵押價(jià)值為 萬元，大寫人民幣柒拾壹萬貳仟四佰元整，合建筑面積單價(jià)為 7660 元/平方米。估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款為 0元。天宇房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司二○一三年六月十八日 六、相關(guān)附件 （一）估價(jià)對(duì)象的位置圖（二）估價(jià)對(duì)象照片（三）估價(jià)委托書（四）委托方提供的《房屋所有權(quán)證》復(fù)印件（五）估價(jià)機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件（六）估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件（七）估價(jià)師注冊證書復(fù)印件36 / 45（一）估價(jià)對(duì)象位置圖37 / 45（二）估價(jià)對(duì)象圖38 / 4539 / 4540 / 45(三)估價(jià)委托書 委托書河南天宇房地產(chǎn)評(píng)估有限公司： 為確定房地產(chǎn)價(jià)值需要，茲委托貴單位對(duì)位于鄭州市中原區(qū)中原中路與西三環(huán)交叉口向南 50 米路西的綠都城 17 號(hào)樓 4 單元 102 號(hào)房地產(chǎn)，于2022 年 6 月 18 號(hào)房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，建筑面積 93 平方米，并由本人如實(shí)提供有關(guān)評(píng)估資料。特此委托。 委托人： 年 月 日41 / 45(四)房屋所有權(quán)證書復(fù)印件 (五)估價(jià)機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 42 / 45(六)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件(七)估價(jià)師注冊證件43 / 45