【正文】 95實 例 B 100/103實 例 C 100/97③權益狀況調(diào)整權益狀況是對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)權益因素的狀況，進行權益狀況調(diào)整，是將可比實例的房地產(chǎn)在其權益狀況下的價格，調(diào)整為在估價對象28 / 45房地產(chǎn)權益狀況下的價格。權益狀況調(diào)整是以估價對象房地產(chǎn)權益狀況為基準，將可比實例房地產(chǎn)權益狀況各因素與可比實例權益狀況各因素進行直接比較，找出他們之間的差異程度，確定價格調(diào)整幅度。假設可比實例在其權益狀況下的價格比在估價對象房地產(chǎn)權益狀況下的價格高、低的百分率為177。R3%時，權益狀況調(diào)整系數(shù)是 。310R?權益狀況調(diào)整的主要因素有：土地使用期限、相鄰關系等。估價對象與可比實例 A、可比實力 B、可比實例 C 為同一小區(qū)，土地剩余使用年限一致，因此無需修正。 可比實例權益狀況因素與估價對象權益狀況因素比較見下表：權益狀況因素說明表權益狀況因素 估價對象 可比實例 A 可比實例 B 可比實例 C未來可使用年限 64 64 64 64相鄰關系 一般 一般 一般 一般以估價對象權益狀況為 100，可比實例權益狀況各因素取值見下表：權益狀況因素取值表權益狀況因素 權數(shù) 估價對象 可比實例 A 可比實例 B 可比實例 C未來可使用年限 50 50 50 50相鄰關系 50 50 50 50綜 合 1 100 100 100 100通過比較，確定可比實例的權益狀況調(diào)整系數(shù)見下表：權益狀況調(diào)整系數(shù)表實 例 A 100/100實 例 B 100/100實 例 C 100/100（5）計算比準價格29 / 45比準價格=可比實例成交價格交易情況修正系數(shù)市場狀況調(diào)整系數(shù)區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)實物狀況調(diào)整系數(shù)權益狀況調(diào)整系數(shù)具體計算過程見下表：比準價格計算表可比實例成交價格交易情況修正系數(shù)市場狀況調(diào)整系數(shù)區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)實物狀況調(diào)整系數(shù)權益狀況調(diào)整系數(shù)A 8352 100/100 100/100 100/101 100/95 100B 8206 100/100 100/100 100/102 100/103 100C 8300 100/100 100/100 100/100 100/97 100 評估單價 8357（元／平方米）建筑面積（平方米） 93 總價 （萬元）（6）評估單價的確定三個可比實例和估價對象可比性較強，三個比準價格比較接近，本次估價取三個比準價格的平均值作為估價對象評估單價。即：（8705+7811+8557）247。3=8357(元/平方米)（7）估價對象市場價值估價對象市場價值=建筑面積評估單價=938357= (萬元)30 / 45（b） 收益法的測算過程：收益法也稱為收益資本化法，收益還原法 是預測估價對象的未來收益，然后將其轉(zhuǎn)換為價值來求取估價對象價值的方法。：收益法是以預期原理為基礎的：收益法適用的估價對象是有經(jīng)濟收益或有潛在經(jīng)濟收益的房地產(chǎn)，如住宅，寫字樓，旅館，倉庫，農(nóng)地等。收益法估價需要具備的條件是房地產(chǎn)未來的收益和風險都能夠較準確地量化（預測）。對未來的預期通常是基于過去的經(jīng)驗和對現(xiàn)實的認識做出的，必須以廣泛，深入的市場調(diào)查和分析為基礎。4．估價的操作步驟:確定未來收益期限；○ 1求取未來凈收益；○ 2求取報酬率； ○ 3選用恰當?shù)膱蟪曩Y本化法公式計算收益價格?！?4：V=A/YW{1[(1+w)/(1+Y)]^n}式中 V房地產(chǎn)在估價時點的收益價格，通常稱為現(xiàn)值。 A房地產(chǎn)在未來經(jīng)運營收益，通常簡稱凈收益。 Y房地產(chǎn)的報酬率（折現(xiàn)率）31 / 45 w房地產(chǎn)每年的租金上漲率 n房地產(chǎn)的收益期限，是從估價時點開始計算的未來可以獲取凈收益的時間，通常為收益年限。根據(jù)一些綠都城資料顯示:月租金: 1800 元。每月運營費用: 300 元。每月的凈收益: 1800300=1500 元每年的潛在毛收入: 21600 元，每年的運營費用: 300*12=3600 元,每年的凈收益: 216003600=18000 元。每年租金的上漲率: 3%。房屋面積: 93 平方米收益年限: 64 年資本化率的確定方法有市場提取法、安全利率加風險調(diào)整值、復合投資收益率、投資收益率排序插入法等方法。本次估價采用安全利率加風險調(diào)整值法確定資本化率。公式為：資本化率=安全利率+風險調(diào)整值在確定資本化率時主要考慮了兩大因素：一是安全無風險利率，以國家同期存款利率為基礎；二是風險調(diào)整值。結合近期鄭州市房地產(chǎn)房屋出租市場行情，同時考慮到承租人的風險，確定其風險調(diào)整值為安全無風險利率的40%。最終確定其資本化率為 8%。報酬率為 8%.32 / 45根據(jù)收益公式可得：總收益：18000/(8%3%)*{1[(1+3%)/(1+8%)]^64}≈ 342684(元)V(2)=342684/93≈3685（元）（c） 成本法測算過程：成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。：成本法的理論依據(jù)是成產(chǎn)費用價值論商品的價格是依據(jù)其生產(chǎn)所必要的費用而決定的。：成本法適用于對象：無交易，無收益的房地產(chǎn)估價；○ 1特殊目的房地產(chǎn)估價；○ 2特殊建造的房地產(chǎn)；○ 3狹小市場的房地產(chǎn)；○ 4市場比較法中的修正計算?！?5成本法中的價格等于“成本加平均利潤”是在較長時期內(nèi)平均來看的，并且需要具備以下兩個條件：一是自由競爭（即可以自由進出市場），二是該種商品本身可以大量重復生產(chǎn)。：運用成本估價法一般為以下 4 個步驟：33 / 45弄清估價對象房地產(chǎn)的價格構成，搜集相關資料；○ 1測算估價對象的重新購建價格；○ 2測算估價對象的折舊；○ 3求取估價對象的計算價格?！?4：已有房地價格=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤建筑物折舊6．計算分析： 根據(jù)有關調(diào)查,該估價對象建筑面積 93 平方米、土地價格 1000 元/平方米、建筑安裝成本 2022 元/平方米、管理費用為土地取得成本與開發(fā)成本之和的 3%,銷售費用為建筑物重新構建價格的 5%,建設期為一年,年利率為,銷售稅費為建筑物重新構建價格的 6%,開發(fā)利潤為 22%,容積率 該建筑物九成新。土地取得成本 ： 93/=64 平方米 64*1000=64000 元建筑物開發(fā)成本 ： 2022*93=186000 元管理費用 ： （64000+186000）*3%=7500 元銷售費用 ： （64000+186000）* 5％=12500 元投資利息 ： （64000+186000）*11％=27500 元銷售稅費 ： （64000+186000）*6％=15000 元開發(fā)利潤 ： （64000+186000）* 22％=55000 元34 / 45重置價格 ：64000+186000+7500+12500+27500+15000+55000=367500 元建筑物折舊 ： 367500*3/52=21202 元該估價對象的價格： 36750021202=346298 元則可得 ： V(3)=346298/93=3724 元 由 市 場 比 較 法 測 算 出 的 房 地 產(chǎn) 單 價 為 8357 元 /m2， 由 收 益 法 測 算出 的 房 地 產(chǎn) 單 價 為 3685 元 /m2， 由 成 本 法 測 算 出 的 房 地 產(chǎn) 單 價 為 3724元 / m2 ， 三 者 差 異 較 大 ， 根 據(jù) 三 種 估 價 結 果 與 市 場 價 格 的 接 近 程 度 ， 結合 估 價 人 員 經(jīng) 驗 ， 取 三 者 的 加 權 平 均 值 ， 市 場 比 較 法 為 85%， 收 益 法為 5%， 成 本 法 為 10%， 并 取 整 。則 ： 委 估 房 地 產(chǎn) 的 單 價 ： 8357*85%＋ 3685*5%+3724*10%=7660 元 /m2委 估 房 地 產(chǎn) 價 格 ： 766093= 萬 元 假定未設立法定優(yōu)先受償權利的市場價值計算法定優(yōu)先受償款根據(jù)委托方提供的資料，至估價時點，估價師了解知悉的估價對象未設定抵押權，不存在其他法定優(yōu)先受償款，估價師知悉的法定優(yōu)先受償款為 0元。估價對象抵押價值抵押價值=市場價值法定優(yōu)先受償款估價對象市場價值為 萬元，在估價時點，估價人員知悉的估價對象法定優(yōu)先受償款為 0 元，則估價對象的抵押價值為 萬元。 （八）估價結果確定我公司估價人員經(jīng)過實地查勘和市場調(diào)查，遵照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》 、35 / 45《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》和有關法律、法規(guī)，遵循獨立、客觀、公正、合法、謹慎的原則，采用市場法進行了分析、測算和判斷，確定估價對象在估價時點的房地產(chǎn)抵押價值為 萬元，大寫人民幣柒拾壹萬貳仟四佰元整，合建筑面積單價為 7660 元/平方米。估價師知悉的法定優(yōu)先受償款為 0元。天宇房地產(chǎn)評估咨詢有限公司二○一三年六月十八日 六、相關附件 （一）估價對象的位置圖（二）估價對象照片（三）估價委托書（四）委托方提供的《房屋所有權證》復印件（五）估價機構營業(yè)執(zhí)照復印件（六）估價機構資質(zhì)證書復印件（七）估價師注冊證書復印件36 / 45（一）估價對象位置圖37 / 45（二）估價對象圖38 / 4539 / 4540 / 45(三)估價委托書 委托書河南天宇房地產(chǎn)評估有限公司： 為確定房地產(chǎn)價值需要，茲委托貴單位對位于鄭州市中原區(qū)中原中路與西三環(huán)交叉口向南 50 米路西的綠都城 17 號樓 4 單元 102 號房地產(chǎn)，于2022 年 6 月 18 號房屋價值進行評估，建筑面積 93 平方米，并由本人如實提供有關評估資料。特此委托。 委托人： 年 月 日41 / 45(四)房屋所有權證書復印件 (五)估價機構營業(yè)執(zhí)照復印件 42 / 45(六)估價機構資質(zhì)證書復印件(七)估價師注冊證件43 / 45