【正文】 部分：一是出租經(jīng)營過程中消耗品價值的貨幣支出；另一是管理人員的工資支出。根據(jù)調(diào)查，管理費一般為年租金收入的8%。2） 土地維護費用。由于土地維護費用由出租方承擔，土地維護費用一般為承包租金收入的2%。3） 稅費。稅金是指出租人按有關規(guī)定向稅務機關繳納的營業(yè)稅、城市建設維護稅、教育費附加及防洪保安資金。① 營業(yè)稅：營業(yè)稅取年租金的5%。② 城市維護建設稅：據(jù)稅務部門提供的資料，城市維護建設稅農(nóng)村為營業(yè)稅的1%。③ 教育費附加：教育育附加為營業(yè)稅的4%。④ 防洪保安資金：防洪保安資金取年租金的2‰。稅金合計=營業(yè)稅+城市維護建設稅+教育費附加+防洪保安資金。稅金合計為年租金的5%。4） 年總費用計算。年總費用為上述費用之和。即：年總費用=管理費+土地維護費用+稅金%。（3）年總費用投資利潤。年總費用投資利潤是一種投資機會成本，我們調(diào)查了解農(nóng)業(yè)行業(yè)的社會平均利潤率12%~15%左右，參考聯(lián)合國調(diào)查測算的在中國的投資回報率在12%，綜合確定本次土地評估的投資利潤率為12%，%12%=%。（4）土地年純收益的計算。土地年純收益為土地年總收益與土地年總費用、土地投資機會成本之差。即：土地年純收益=土地年總收益土地年總費用土地投資機會成本=土地年租金（%%）=土地年租金%[1 ]ai(1+r)ia9r(1+r)8∑1(1+r)8i=1（5）土地還原率的確定。土地還原率的確定，我們采用了安全利率加風險調(diào)整值法。即土地還原率=安全利率+風險調(diào)整值。安全利率選用一年期定期存款年利率。%。農(nóng)業(yè)投資風險主要有兩方面風險，一方面自然災害風險，主要是臺風、低溫災害等，另一方面是市場風險。目前農(nóng)業(yè)產(chǎn)品價格己完全市場化，農(nóng)產(chǎn)品市場風險較大，風險系數(shù)一般在2%左右，%。（6）地價的計算。計算公式為P=公式中：P——地價；ai ——第i年的土地純收益；a9 ——第9年的土地純收益；r——還原利率。P=三、估價的確定1． 地價確定的方法采用成本逼近法和收益還原法評估的結果相差不大，因成本逼近法適用于未利用土地開發(fā)為農(nóng)用地價格評估，成本逼近法根據(jù)待估宗地同一供地圈內(nèi)新圍墾灘涂的實際發(fā)生費用，從中加上農(nóng)用地增值收益等，得到農(nóng)地發(fā)生的全部費用，根據(jù)土地使用年期和土地還原率測算有限年期的土地價格，因其費用來源可靠，故最終結果較為客觀。收益還原法主要用于產(chǎn)生穩(wěn)定的收益的土地，而各項參數(shù)的確定來源于實際調(diào)查的結果，故最終結果客觀可信，故以收益還原法和成本逼近法評估結果的簡單算術平均值作為本次評估最終地價，即（+）/2= 。2． 土地權利狀況修正上述地價為國有出讓土地使用權價格，估價對象為國有劃撥土地使用權，未補辦土地使用權出讓手續(xù)，未繳納土地出讓金，須進行土地權利狀況修正。因此，核定待估宗地國有劃撥土地使用權土地資產(chǎn)量時，須在待估宗地總地價中扣除土地出讓金。根據(jù)國家土地管理局令第1號《劃撥土地使用權管理暫行辦法》的規(guī)定，“土地使用權出讓金，區(qū)別土地使用權轉讓、出租、抵押等不同方式，按標定地價的一定比例收取，最低不得低于標定地價的40%”。按上述規(guī)定，待估宗地國有劃撥土地使用權地價款最高不得超過本次評估總地價的60%。根據(jù)土地估價師向市國土資源局咨詢及調(diào)查，當?shù)剞r(nóng)用地土地使用權出讓金一般為40%，（140%）=。3． 估價結果開發(fā)投資有限公司委托評估的市閘東南宗地，國有土地使用證書編號為大土（38）國有（2002）字第1344號，土地登記用途為農(nóng)用地（90），評估設定用途為農(nóng)用地，在估價期日2003年1月31日。設定土地權利為農(nóng)用地使用權，設定耕地制度為一年養(yǎng)殖期的養(yǎng)殖水面，設定開發(fā)程度為宗地紅線外通路、通溝渠泵站灌排水、通電、具備海堤防護設施，宗地內(nèi)達到通路、通溝渠泵站灌排水、通電、部分具備砼堤護坡設施、具備養(yǎng)殖用地相應的土地平整的開發(fā)水平下，即伍元捌角肆分每 平方米；土地登記面積為51,316,，總地價為29,，即人民幣貳億玖仟玖佰陸拾捌萬柒仟肆佰元整。，國有劃撥農(nóng)地使用權最高可抵押地價為17,，即人民幣壹億柒仟玖佰陸拾萬柒仟貳佰元整。詳見表3《土地估價結果一覽表》。表3 土地估價結果一覽表估價期日的土地使用者土地證書號（宗地號）宗地位置估價期日的實際用途估 價設 定的用途容積率估價期日的實際開發(fā)程度估價設定的開發(fā)程度土地使用年期面積m2單位面積地價元m2總地價萬元備注開發(fā)投資有限公司大土（38）國用（2002）字第1344號略農(nóng)用地農(nóng)用地一年養(yǎng)殖期的養(yǎng)殖水面宗地紅線外通路、通溝渠泵站灌排水、通電、具備海提防護設施，宗地內(nèi)達到通達到通路、通溝渠泵站灌排水、通電、部分具備養(yǎng)殖用地相應的土地平整的開發(fā)水平宗地紅線外通路、通溝渠泵站灌排水、通電、具備海提防護設施，宗地內(nèi)達到通達到通路、通溝渠泵站灌排水、通電、部分具備養(yǎng)殖用地相應的土地平整的開發(fā)水平設定國有出讓土地使用權的價格估價機構： 估價報告編號： 估價期日：二○○三年一月三十一日 估價期日的土地使用權性質(zhì)：國有劃撥一、 地估價結果的限定條件1．土地權利限制：未設定。2．宗地紅線外基礎設施條件： 宗地紅線外基礎設施條件周圍道路狀況：一般； 供電狀況：一般： 道路狀況：一般； 供電狀況：優(yōu)；通溝渠泵站灌排水狀況：一般； 防護設施狀況：具備海堤防護設施。 通溝渠泵站灌排水狀況：一般；防護設施狀況：部分具備砼堤護坡設施。地面平整狀況：具備養(yǎng)殖用地相應的土地平整。3．限制條件：現(xiàn)狀規(guī)劃條件不變。4．影響土地價格的其他限定條件：無。二、 其他需要說明的事項評估報告自評估基準日起半年內(nèi)有效，評估價格僅為開發(fā)投資有限公司將國有劃撥農(nóng)地使用權進行抵押時，提供客觀、公正的價格依據(jù)。估價機構：不動產(chǎn)評估咨詢有限公司2003年1月31日第四部分 附件1． 土地估價委托書2． 待估宗地國有土地使用證復印件3． 待估宗地區(qū)域位置圖5．受托估價機構注冊證書復印件6．本次評估土地估價師資質(zhì)證書復印件