【正文】 區(qū)岸段屬淤長型 淤泥質海岸。以估價正常利用條件下的未來客觀有效的預期收益為依據(jù)，獎斯折算到估價時點，而得到一個客觀、公正、科學的土地價格。 獻原則農用地的總收益是農用地及其各種投入共同作用的結果，估價時應充分考慮農用地對總收益的實際貢獻。因此在進行地價評估時，就要根據(jù)待估宗地的實際情況，充分考慮用地的類型和條件，根據(jù)所掌握的資料，選擇最適宜的估價方法進行評估，力求得到客觀、公正、科學、合法的土地價格。二、估價方法與估價過程（一）評估時采用的估價方法應根據(jù)當?shù)氐耐恋厥袌鰻顩r和待估宗地的實際情況進行選擇。2．采用成本逼近法評估地價的基本思路是以示利用土地開發(fā)為農用地或中低產田改造所耗費的各項觀費用之和為主要依據(jù)，加上一定的利息、利潤、應繳納的稅金和農用地增值收益，并進行各種修正來確定地價。根據(jù)待估宗地同一供地圈內農用地的平均年總收益，確定待估宗地的客觀收益，從中扣除農用地基本配套設施的年平均維修費用、管理費以及有關的稅款、利潤等年總費用，即等于農地純收益，根據(jù)土地純收益和土地還原率，收益年限代人收益還原法公式測算土地價格。 估價過程1．待估宗地的土地取得費應考慮同一供需圈內類似條件土地的重置費用。要確定增加每灘涂資源的平均堤圍墾費用，需要確定平均每千米海堤的造價及平均第千米海題增加的灘涂資源面積。表2 灘涂圍墾情況調查表墾區(qū)名稱A墾區(qū)B墾區(qū)C墾區(qū)D墾區(qū)海堤長度/km圍灘面積/萬畝24每千米海堤長度增加圍灘面積/畝總投資/萬元2550待估37235565每千米海堤造價/萬元待估每畝灘涂資源的平均海堤圍墾費用/元根據(jù)原省國土管理局、省物價局蘇土計（1995）63號、價涉（1995）第155號文件規(guī)定，土地管理費用取上述費用3%，即（+）3%+%元/畝。（3） 利息率：投資利息率（貼現(xiàn)率）%計。故綜合確定本土地評估的投資利潤率為12%。農用地地價=土地取得費+稅費+土地開發(fā)費+利息+利潤+土地增值收益上述公式中的農用地增值收益是待估農用地因增加投資進行農用地開發(fā)或中低產田改高，使農用地生產能力得到提高而引起的農用地價格的增值?？紤]到待估宗地所在區(qū)域養(yǎng)殖水面用地的現(xiàn)狀，經過分析多宗案例農用地的50年期的成本地價與農地市場價格的差額在20%左右，綜合確定特估宗地所在區(qū)域農用地50年期的市場價格與成本價格的差額一般為成本價格的20%。 50年地價計算待估宗地設定土地使用年期50年的農用地地價為：50年期地價=土地取得費+宗地線線外土地開費+宗地紅線內土地平整費+利息+利潤+土地增值=（+++++）=。安全利率選用一年期定期存款年利率。年期修正系數(shù)的計算。（1）年總收益的分析計算。在不考慮農副產品價格和養(yǎng)殖業(yè)、種植業(yè)成本波動因素，第9年其總收益或發(fā)包租金趨于穩(wěn)定?？傎M用是指待估宗地的使用者在進行租賃經營活動中所支付的年平均客觀總費用。根據(jù)調查，管理費一般為年租金收入的8%。3）② 城市維護建設稅：據(jù)稅務部門提供的資料，城市維護建設稅農村為營業(yè)稅的1%。稅金合計為年租金的5%。即：年總費用=管理費+土地維護費用+稅金%。土地年純收益為土地年總收益與土地年總費用、土地投資機會成本之差。安全利率選用一年期定期存款年利率。（6）地價的計算。收益還原法主要用于產生穩(wěn)定的收益的土地，而各項參數(shù)的確定來源于實際調查的結果，故最終結果客觀可信，故以收益還原法和成本逼近法評估結果的簡單算術平均值作為本次評估最終地價，即（+）/2= 。根據(jù)國家土地管理局令第1號《劃撥土地使用權管理暫行辦法》的規(guī)定，“土地使用權出讓金，區(qū)別土地使用權轉讓、出租、抵押等不同方式，按標定地價的一定比例收取，最低不得低于標定地價的40%”。 估價結果開發(fā)投資有限公司委托評估的市閘東南宗地，國有土地使用證書編號為大土（38）國有（2002）字第1344號，土地登記用途為農用地（90），評估設定用途為農用地，在估價期日2003年1月31日。表3 價設 估價報告編號： 估價期日：二○○三年一月三十一日 估價期日的土地使用權性質：國有劃撥一、 地估價結果的限定條件1．土地權利限制：未設定。4．影響土地價格的其他限定條件：無。 待估宗地國有土地使用證復印件3． 附件1． 其他需要說明的事項評估報告自評估基準日起半年內有效，評估價格僅為開發(fā)投資有限公司將國有劃撥農地使用權進行抵押時，提供客觀、公正的價格依據(jù)。地面平整狀況：具備養(yǎng)殖用地相應的土地平整。 供電狀況：優(yōu)；通溝渠泵站灌排水狀況：一般； 供電狀況：一般：國有劃撥農地使用權最高可抵押地價為17,，即人民幣壹億柒仟玖佰陸拾萬柒仟貳佰元整。根據(jù)土地估價師向市國土資源局咨詢及調查，當?shù)剞r用地土地使用權出讓金一般為40%，（140%）=。 土地權利狀況修正上述地價為國有出讓土地使用權價格，估價對象為國有劃撥土地使用權，未補辦土地使用權出讓手續(xù)，未繳納土地出讓金，須進行土地權利狀況修正。P=三、估價的確定1．農業(yè)投資風險主要有兩方面風險，一方面自然災害風險，主要是臺風、低溫災害等，另一方面是市場風險。土地還原率的確定，我們采用了安全利率加風險調整值法。年總費用投資利潤是一種投資機會成本，我們調查了解農業(yè)行業(yè)的社會平均利潤率12%~15%左右，參考聯(lián)合國調查測算的在中國的投資回報率在12%，綜合確定本次土地評估的投資利潤率為12%，%12%=%。 年總費用計算。 防洪保安資金：防洪保安資金取年租金的2‰。④稅金是指出租人按有關規(guī)定向稅務機關繳納的營業(yè)稅、城市建設維護稅、教育費附加及防洪保安資金。 土地維護費用。 管理費。承租方在承包期內依法自主納稅、負責工程管護與維修、承擔工程和養(yǎng)殖風險。我們調查分析了待估宗地所在區(qū)域的海灘的租金情況，待估宗地無論是養(yǎng)殖還是種植，其土地收益相當。=年期修正后的地價==2．農業(yè)投資風險主要有兩方面風險，一方面自然災害風險，主要是臺風、低溫災害等，另一方面是市場風險。土地還原利率的確定，我們采用了安全利率加風險調整值法。 土地增值計算土地增值=（土地取得費+宗地紅線外土地開發(fā)費+宗地紅線內土地平整費+宗地紅線內三通開發(fā)費+利息+利潤）土地增值率=（++++）20%=（6）公式中的土地增值收益是有限使用年期的土地增值收益，上述公式中計算的地