農(nóng)用地估價技術(shù)報告-預(yù)覽頁
【正文】 資料九、估價結(jié)果開發(fā)投資有限公司委托評估的市閘東南宗地，國有土地使用證書編叼為大土（38）國用（2002）字第1344號，土地登記用途為農(nóng)用地（90），評估設(shè)定用途為農(nóng)用地，在估價期日二○○三年一月三十一日。估價期日的土地使用者土地證書號（宗地號）宗地位置估價期日的實際用途估 估價期日：二○○三年一月三十一日 宗地紅線外基礎(chǔ)設(shè)施條件： 供電狀況：一般：通溝渠泵灌排水狀況：一般；防護(hù)設(shè)施狀況：具備海堤防護(hù)設(shè)施。3．估價機(jī)構(gòu)：不動產(chǎn)評估咨詢有限公司2003年1月31日十、需要特殊說明的事項1．（2） 在評估基準(zhǔn)日的地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的交易市場。（6） 估價人員對估價對象的現(xiàn)場勘察僅限于其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據(jù)委托方提供的資料和估價人員掌握的資料進(jìn)行評估。 本次估價未考慮特殊交易方式對評估結(jié)論的影響。（4）5．（2） 本報告僅限于中華人民共和國境內(nèi)使用，用除中文以外的其他文字制作本報告，須經(jīng)受托估價方和制作本報告的土地估價師認(rèn)可。（6） 宗地位置：略（2） 宗地面積：土地登記面積為51，316。（6） 地號：38－21－1。（9） 土地權(quán)利狀況待估宗地土地所有權(quán)屬于國家所有。 建筑物和地上附著物狀況待估宗地內(nèi)現(xiàn)有辦公樓1幢，宿舍3幢，倉庫1幢，均服務(wù)于養(yǎng)殖業(yè)生產(chǎn)。 圍墾區(qū)位置沿海從河口到長江，近2萬平方千米的南黃海域是由70多條沙脊組的以港為頂點的輻射沙洲，最大潮汐通道黃少洋位于中部，呈東西向；第二大潮汐通道西洋位于西側(cè)，呈北偏西－東偏南向；第三大潮汐通道小廟洪位于于南側(cè)，大致呈東西向。20′夾角折向東南方向，長度13千米；以165176。整個圍墾區(qū)面積約10萬畝。 氣候。 氣溫。（4）夏秋季時有臺風(fēng)伴隨暴雨過境。（9）地質(zhì)為第四紀(jì)和第三紀(jì)沉積物，第三紀(jì)地層埋于地下，第四紀(jì)地層覆于其上，沉積物質(zhì)為灰黃色亞粘土、粘土、淤泥質(zhì)亞粘土及細(xì)沙層，反映了海陸交互沉積的特征。2．4．5．市境內(nèi)農(nóng)用地市場不甚發(fā)育，交易量極少，無可供選擇的交易案例，無法采用市場經(jīng)較法和剩余法，市目前尚未完成農(nóng)用地分待定級估價工作，故亦無法采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法進(jìn)行評估。 土地估價的技術(shù)路線（1）即：農(nóng)用地地價=（土地取得費+土地開發(fā)費+利息+利潤+稅費+土地增值收益）（1+區(qū)位修正系數(shù)）（2）即：地價=（年總收益—年總費用）247。 成本逼近法評估（1）待估宗地為沿海灘涂，因經(jīng)應(yīng)參照取得沿海灘涂等未利用土地進(jìn)行農(nóng)業(yè)開發(fā)的客觀發(fā)生費用確定。因此我們對同一供需圈內(nèi)類似區(qū)域的灘涂圍墾情況進(jìn)行了調(diào)查。畝—1待估2）灘涂資源補(bǔ)償費用。3）土地取得費用及相關(guān)稅費。 農(nóng)用地開發(fā)費。② 計息期：按照待估宗地的規(guī)模及項目用地的特點，調(diào)查確定農(nóng)用地開發(fā)周期為1年，土地取得費和宗地紅線外開發(fā)費用在開發(fā)前支付，其計息期1年，宗地紅線內(nèi)土地開發(fā)費用視作在開發(fā)期內(nèi)均勻投入。 待估宗地土地取得費和其紅線外土地開發(fā)費利息利息=（土地取得費+宗地紅線外土地開發(fā)費）年利息率=(+) %1=② 待估宗地地塊內(nèi)土地開發(fā)費用利息利息=地塊內(nèi)開發(fā)費年利息率=%=③ 利潤1）2） 土地增值1）本報告中采用成本逼近法確定土地增值收益是以有限年期的土地市場價格與成本價格的差額確定。2）（7）。%。年期修正系數(shù)則為：年期修正系數(shù)=[1—1/（1+土地還原率）]/[1—1/（1+土地還原率）50]=247。為整體租賃經(jīng)營方式，類似用途的農(nóng)用地的租金案例很少。我們調(diào)查分析了待估宗地所在區(qū)域的養(yǎng)殖水面的租金情況，確定一般大型養(yǎng)殖水面的租金在估價期日后的第一年為55元/畝，第二年至第九年為在第一年基礎(chǔ)上遞增25元/畝，預(yù)計第九年起租金保持在255元/畝，出租率95%。1）2） 稅費。③ 教育費附加：教育育附加為營業(yè)稅的4%。4）（3）年總費用投資利潤。即：土地年純收益=土地年總收益土地年總費用土地投資機(jī)會成本=土地年租金（%%）=土地年租金%[1 ]ai(1+r)ia9r(1+r)8∑1(1+r)8i=1（5）土地還原率的確定。%。計算公式為P=公式中：P——地價；ai ——第i年的土地純收益；a9 ——第9年的土地純收益；r——還原利率。2．按上述規(guī)定，待估宗地國有劃撥土地使用權(quán)地價款最高不得超過本次評估總地價的60%。設(shè)定土地權(quán)利為農(nóng)用地使用權(quán)，設(shè)定耕地制度為一年養(yǎng)殖期的養(yǎng)殖水面，設(shè)定開發(fā)程度為宗地紅線外通路、通溝渠泵站灌排水、通電、具備海堤防護(hù)設(shè)施，宗地內(nèi)達(dá)到通路、通溝渠泵站灌排水、通電、部分具備砼堤護(hù)坡設(shè)施、具備養(yǎng)殖用地相應(yīng)的土地平整的開發(fā)水平下，即伍元捌角肆分每 平方米；土地登記面積為51,316,，總地價為29,，即人民幣貳億玖仟玖佰陸拾捌萬柒仟肆佰元整。 定的用途容積率估價期日的實際開發(fā)程度估價設(shè)定的開發(fā)程度土地使用年期面積m2單位面積地價元m2總地價萬元備注開發(fā)投資有限公司大土（38）國用（2002）字第1344號略農(nóng)用地農(nóng)用地一年養(yǎng)殖期的養(yǎng)殖水面宗地紅線外通路、通溝渠泵站灌排水、通電、具備海提防護(hù)設(shè)施，宗地內(nèi)達(dá)到通達(dá)到通路、通溝渠泵站灌排水、通電、部分具備養(yǎng)殖用地相應(yīng)的土地平整的開發(fā)水平宗地紅線外通路、通溝渠泵站灌排水、通電、具備海提防護(hù)設(shè)施，宗地內(nèi)達(dá)到通達(dá)到通路、通溝渠泵站灌排水、通電、部分具備養(yǎng)殖用地相應(yīng)的土地平整的開發(fā)水平設(shè)定國有出讓土地使用權(quán)的價格估價機(jī)構(gòu)：2．宗地紅線外基礎(chǔ)設(shè)施條件： 宗地紅線外基礎(chǔ)設(shè)施條件周圍道路狀況：一般； 道路狀況：一般； 通溝渠泵站灌排水狀況：一般；防護(hù)設(shè)施狀況：部分具備砼堤護(hù)坡設(shè)施。二、 待估宗地區(qū)域位置圖5．受托估價機(jī)構(gòu)注冊證書復(fù)印件6．本次評估土地估價師資質(zhì)證書復(fù)印件
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