【正文】 資料九、估價(jià)結(jié)果開發(fā)投資有限公司委托評估的市閘東南宗地，國有土地使用證書編叼為大土（38）國用（2002）字第1344號(hào)，土地登記用途為農(nóng)用地（90），評估設(shè)定用途為農(nóng)用地，在估價(jià)期日二○○三年一月三十一日。估價(jià)期日的土地使用者土地證書號(hào)（宗地號(hào)）宗地位置估價(jià)期日的實(shí)際用途估 估價(jià)期日：二○○三年一月三十一日 宗地紅線外基礎(chǔ)設(shè)施條件： 供電狀況：一般：通溝渠泵灌排水狀況：一般；防護(hù)設(shè)施狀況：具備海堤防護(hù)設(shè)施。3．估價(jià)機(jī)構(gòu)：不動(dòng)產(chǎn)評估咨詢有限公司2003年1月31日十、需要特殊說明的事項(xiàng)1．（2） 在評估基準(zhǔn)日的地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的交易市場。（6） 估價(jià)人員對估價(jià)對象的現(xiàn)場勘察僅限于其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據(jù)委托方提供的資料和估價(jià)人員掌握的資料進(jìn)行評估。 本次估價(jià)未考慮特殊交易方式對評估結(jié)論的影響。（4）5．（2） 本報(bào)告僅限于中華人民共和國境內(nèi)使用，用除中文以外的其他文字制作本報(bào)告，須經(jīng)受托估價(jià)方和制作本報(bào)告的土地估價(jià)師認(rèn)可。（6） 宗地位置：略（2） 宗地面積：土地登記面積為51，316。（6） 地號(hào)：38－21－1。（9） 土地權(quán)利狀況待估宗地土地所有權(quán)屬于國家所有。 建筑物和地上附著物狀況待估宗地內(nèi)現(xiàn)有辦公樓1幢，宿舍3幢，倉庫1幢，均服務(wù)于養(yǎng)殖業(yè)生產(chǎn)。 圍墾區(qū)位置沿海從河口到長江，近2萬平方千米的南黃海域是由70多條沙脊組的以港為頂點(diǎn)的輻射沙洲，最大潮汐通道黃少洋位于中部，呈東西向；第二大潮汐通道西洋位于西側(cè)，呈北偏西－東偏南向；第三大潮汐通道小廟洪位于于南側(cè)，大致呈東西向。20′夾角折向東南方向，長度13千米；以165176。整個(gè)圍墾區(qū)面積約10萬畝。 氣候。 氣溫。（4）夏秋季時(shí)有臺(tái)風(fēng)伴隨暴雨過境。（9）地質(zhì)為第四紀(jì)和第三紀(jì)沉積物，第三紀(jì)地層埋于地下，第四紀(jì)地層覆于其上，沉積物質(zhì)為灰黃色亞粘土、粘土、淤泥質(zhì)亞粘土及細(xì)沙層，反映了海陸交互沉積的特征。2．4．5．市境內(nèi)農(nóng)用地市場不甚發(fā)育，交易量極少，無可供選擇的交易案例，無法采用市場經(jīng)較法和剩余法，市目前尚未完成農(nóng)用地分待定級(jí)估價(jià)工作，故亦無法采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行評估。 土地估價(jià)的技術(shù)路線（1）即：農(nóng)用地地價(jià)=（土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+利息+利潤+稅費(fèi)+土地增值收益）（1+區(qū)位修正系數(shù)）（2）即：地價(jià)=（年總收益—年總費(fèi)用）247。 成本逼近法評估（1）待估宗地為沿海灘涂，因經(jīng)應(yīng)參照取得沿海灘涂等未利用土地進(jìn)行農(nóng)業(yè)開發(fā)的客觀發(fā)生費(fèi)用確定。因此我們對同一供需圈內(nèi)類似區(qū)域的灘涂圍墾情況進(jìn)行了調(diào)查。畝—1待估2）灘涂資源補(bǔ)償費(fèi)用。3）土地取得費(fèi)用及相關(guān)稅費(fèi)。 農(nóng)用地開發(fā)費(fèi)。② 計(jì)息期：按照待估宗地的規(guī)模及項(xiàng)目用地的特點(diǎn)，調(diào)查確定農(nóng)用地開發(fā)周期為1年，土地取得費(fèi)和宗地紅線外開發(fā)費(fèi)用在開發(fā)前支付，其計(jì)息期1年，宗地紅線內(nèi)土地開發(fā)費(fèi)用視作在開發(fā)期內(nèi)均勻投入。 待估宗地土地取得費(fèi)和其紅線外土地開發(fā)費(fèi)利息利息=（土地取得費(fèi)+宗地紅線外土地開發(fā)費(fèi)）年利息率=(+) %1=② 待估宗地地塊內(nèi)土地開發(fā)費(fèi)用利息利息=地塊內(nèi)開發(fā)費(fèi)年利息率=%=③ 利潤1）2） 土地增值1）本報(bào)告中采用成本逼近法確定土地增值收益是以有限年期的土地市場價(jià)格與成本價(jià)格的差額確定。2）（7）。%。年期修正系數(shù)則為：年期修正系數(shù)=[1—1/（1+土地還原率）]/[1—1/（1+土地還原率）50]=247。為整體租賃經(jīng)營方式，類似用途的農(nóng)用地的租金案例很少。我們調(diào)查分析了待估宗地所在區(qū)域的養(yǎng)殖水面的租金情況，確定一般大型養(yǎng)殖水面的租金在估價(jià)期日后的第一年為55元/畝，第二年至第九年為在第一年基礎(chǔ)上遞增25元/畝，預(yù)計(jì)第九年起租金保持在255元/畝，出租率95%。1）2） 稅費(fèi)。③ 教育費(fèi)附加：教育育附加為營業(yè)稅的4%。4）（3）年總費(fèi)用投資利潤。即：土地年純收益=土地年總收益土地年總費(fèi)用土地投資機(jī)會(huì)成本=土地年租金（%%）=土地年租金%[1 ]ai(1+r)ia9r(1+r)8∑1(1+r)8i=1（5）土地還原率的確定。%。計(jì)算公式為P=公式中：P——地價(jià)；ai ——第i年的土地純收益；a9 ——第9年的土地純收益；r——還原利率。2．按上述規(guī)定，待估宗地國有劃撥土地使用權(quán)地價(jià)款最高不得超過本次評估總地價(jià)的60%。設(shè)定土地權(quán)利為農(nóng)用地使用權(quán)，設(shè)定耕地制度為一年養(yǎng)殖期的養(yǎng)殖水面，設(shè)定開發(fā)程度為宗地紅線外通路、通溝渠泵站灌排水、通電、具備海堤防護(hù)設(shè)施，宗地內(nèi)達(dá)到通路、通溝渠泵站灌排水、通電、部分具備砼堤護(hù)坡設(shè)施、具備養(yǎng)殖用地相應(yīng)的土地平整的開發(fā)水平下，即伍元捌角肆分每 平方米；土地登記面積為51,316,，總地價(jià)為29,，即人民幣貳億玖仟玖佰陸拾捌萬柒仟肆佰元整。 定的用途容積率估價(jià)期日的實(shí)際開發(fā)程度估價(jià)設(shè)定的開發(fā)程度土地使用年期面積m2單位面積地價(jià)元m2總地價(jià)萬元備注開發(fā)投資有限公司大土（38）國用（2002）字第1344號(hào)略農(nóng)用地農(nóng)用地一年養(yǎng)殖期的養(yǎng)殖水面宗地紅線外通路、通溝渠泵站灌排水、通電、具備海提防護(hù)設(shè)施，宗地內(nèi)達(dá)到通達(dá)到通路、通溝渠泵站灌排水、通電、部分具備養(yǎng)殖用地相應(yīng)的土地平整的開發(fā)水平宗地紅線外通路、通溝渠泵站灌排水、通電、具備海提防護(hù)設(shè)施，宗地內(nèi)達(dá)到通達(dá)到通路、通溝渠泵站灌排水、通電、部分具備養(yǎng)殖用地相應(yīng)的土地平整的開發(fā)水平設(shè)定國有出讓土地使用權(quán)的價(jià)格估價(jià)機(jī)構(gòu)：2．宗地紅線外基礎(chǔ)設(shè)施條件： 宗地紅線外基礎(chǔ)設(shè)施條件周圍道路狀況：一般； 道路狀況：一般； 通溝渠泵站灌排水狀況：一般；防護(hù)設(shè)施狀況：部分具備砼堤護(hù)坡設(shè)施。二、 待估宗地區(qū)域位置圖5．受托估價(jià)機(jī)構(gòu)注冊證書復(fù)印件6．本次評估土地估價(jià)師資質(zhì)證書復(fù)印件