090713從估價(jià)報(bào)告的點(diǎn)評談抵押估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的防范(北京_)-資料下載頁
2025-02-08 14:23本頁面
【正文】 ： ?（ 1）高估收入或者低估運(yùn)營費(fèi)用，選取的報(bào)酬率或者資本化率選擇性的偏低。 ?（ 2）在求取估價(jià)對象收益，特別是純收益時(shí)無依據(jù)，或依據(jù)不充分（如同屬商業(yè)用途，但娛樂業(yè)、賓館業(yè)、餐飲業(yè)、超市與小商鋪 zhijian的收益是不可混用的）； ?（ 3）公式選取不當(dāng)（如選用收益倍數(shù)法卻不說明充足理由）； ?（ 4）資本化率求取無方法、無依據(jù)或依據(jù)不充分，取值不當(dāng)； ?（ 5）收益年限的確定有誤。 ? C、運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)常見的問題： ? （ 1）部分報(bào)告在對地價(jià)、重置成本的確定上依據(jù)不充分，報(bào)告在描述上顯得主觀隨意性很大； ? （ 2）調(diào)整系數(shù)過大且無充分理由。 ? D、運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法估價(jià)時(shí)常見的問題： ? （ 1）基準(zhǔn)地價(jià)公布實(shí)踐距離估價(jià)時(shí)點(diǎn)過長，參數(shù)實(shí)際已經(jīng)不可選用； ? （ 2）對基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵理解有誤，對基準(zhǔn)地價(jià)修正體系了解不足。 ? E、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)常見的問題 ? （ 1）高估未來開發(fā)完成后的價(jià)值； ? （ 2）低估開發(fā)成本、有關(guān)費(fèi)稅和利潤。 ? 估價(jià)結(jié)果的確定 ? 運(yùn)用不同的估價(jià)方法測算是結(jié)果有一定的差異，選用何種結(jié)果或作調(diào)整時(shí)，為說明理由 ? 未來市場變化分析、變現(xiàn)能力分析和相關(guān)提示撰寫是應(yīng)注意的事項(xiàng) ? 估價(jià)報(bào)告附件： ? 相當(dāng)部分報(bào)告附件資料不完整，或沒有附件清單。 九、報(bào)告的形式、格式方面存在的常見問題 ? 未按《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》要求，在評估續(xù)貸房地產(chǎn)的抵押價(jià)值時(shí)，未對房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)生的變化予以充分考慮和說明； ? 未按《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》要求進(jìn)行估價(jià)對象的變現(xiàn)能力分析； ? 在處置房地產(chǎn)時(shí)，未按《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》要求在評估房地產(chǎn)的公開市場價(jià)值，同時(shí)給出快速變現(xiàn)價(jià)值意見及其理由。 ? 存檔材料中沒有“房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告”或者“房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告”過于簡單，缺少具體的分析測算過程； ? 相當(dāng)一部分機(jī)構(gòu)仍沿用《規(guī)范》頒布之前的格式出具報(bào)告。 ? 相當(dāng)一部分估價(jià)報(bào)告未按《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》的要求明示估價(jià)對象法定優(yōu)先受償權(quán)，未進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)提示和估價(jià)對象變現(xiàn)能力分析，現(xiàn)場勘查時(shí)未拍攝影像資料。 ? 部分機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告采用了其它報(bào)告的格式，如資產(chǎn)評估報(bào)告格式或土地估價(jià)報(bào)告格式。 ? 未按 《 房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見 》 的要求作如下提示： （ 1） 估價(jià)對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況因時(shí)間變化對房 地 產(chǎn) 抵 押 價(jià) 值 可 能 產(chǎn) 生 的 影 響 ； （ 2） 在抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注點(diǎn)； （ 3 ） 合理使用評估價(jià)值； （ 4） 定期或者在房地產(chǎn)市場價(jià)格變化較快時(shí)對房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行再評估 。 房地產(chǎn)抵押估價(jià)應(yīng)當(dāng)關(guān)注房地產(chǎn)抵押價(jià)值未來下跌的風(fēng)險(xiǎn) ， 對預(yù)期可能導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押價(jià)值 下 跌 的 因 素 予 以 分 析 和 說 明 。 十、報(bào)告的裝訂、存檔方面存在的問題 ? 部分機(jī)構(gòu)報(bào)告裝訂質(zhì)量差； ? 存檔材料缺失較多。存檔材料缺少如委托書、估價(jià)合同、現(xiàn)場查勘記錄、復(fù)核審核過程記錄等內(nèi)容，有的缺估價(jià)技術(shù)報(bào)告； ? 同一機(jī)構(gòu)報(bào)告格式裝訂不一致； ? 存檔材料中有用改動(dòng)現(xiàn)象。 十一、報(bào)告的名詞術(shù)語和語言表述方面存在的問題： ? 名詞術(shù)語不準(zhǔn)確。如將“估價(jià)時(shí)點(diǎn)”寫成“估價(jià)時(shí)間”或“估價(jià)基準(zhǔn)日”， “假設(shè)和限制條件”改為“評估條件與說明”等。 ? 對名詞術(shù)語的界定不準(zhǔn)確、不清楚。 ? 文字表述不嚴(yán)謹(jǐn)或語句不通。 ?感謝各位同行的熱情和信任 ?感謝中房學(xué)提供了交流和學(xué)習(xí)的機(jī)會。 ?不妥之處，敬請 各位同行不吝賜教 ，謝謝大家！ ? 未來市場變化分析、變現(xiàn)能力分析和相關(guān)提示撰寫是應(yīng)注意的事項(xiàng) ? 估價(jià)報(bào)告附件： ? 相當(dāng)部分報(bào)告附件資料不完整，或沒有附件清單。 演講完畢，謝謝觀看！
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