090713從估價報告的點評談抵押估價風(fēng)險的防范(北京_)-資料下載頁
2025-02-08 14:23本頁面
【正文】 ： ?（ 1）高估收入或者低估運營費用，選取的報酬率或者資本化率選擇性的偏低。 ?（ 2）在求取估價對象收益，特別是純收益時無依據(jù)，或依據(jù)不充分（如同屬商業(yè)用途，但娛樂業(yè)、賓館業(yè)、餐飲業(yè)、超市與小商鋪 zhijian的收益是不可混用的）； ?（ 3）公式選取不當(dāng)（如選用收益倍數(shù)法卻不說明充足理由）； ?（ 4）資本化率求取無方法、無依據(jù)或依據(jù)不充分，取值不當(dāng)； ?（ 5）收益年限的確定有誤。 ? C、運用成本法估價時常見的問題： ? （ 1）部分報告在對地價、重置成本的確定上依據(jù)不充分，報告在描述上顯得主觀隨意性很大； ? （ 2）調(diào)整系數(shù)過大且無充分理由。 ? D、運用基準(zhǔn)地價修正法估價時常見的問題： ? （ 1）基準(zhǔn)地價公布實踐距離估價時點過長，參數(shù)實際已經(jīng)不可選用； ? （ 2）對基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵理解有誤，對基準(zhǔn)地價修正體系了解不足。 ? E、運用假設(shè)開發(fā)法估價時常見的問題 ? （ 1）高估未來開發(fā)完成后的價值； ? （ 2）低估開發(fā)成本、有關(guān)費稅和利潤。 ? 估價結(jié)果的確定 ? 運用不同的估價方法測算是結(jié)果有一定的差異，選用何種結(jié)果或作調(diào)整時，為說明理由 ? 未來市場變化分析、變現(xiàn)能力分析和相關(guān)提示撰寫是應(yīng)注意的事項 ? 估價報告附件： ? 相當(dāng)部分報告附件資料不完整，或沒有附件清單。 九、報告的形式、格式方面存在的常見問題 ? 未按《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》要求，在評估續(xù)貸房地產(chǎn)的抵押價值時，未對房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)生的變化予以充分考慮和說明； ? 未按《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》要求進(jìn)行估價對象的變現(xiàn)能力分析； ? 在處置房地產(chǎn)時，未按《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》要求在評估房地產(chǎn)的公開市場價值，同時給出快速變現(xiàn)價值意見及其理由。 ? 存檔材料中沒有“房地產(chǎn)估價技術(shù)報告”或者“房地產(chǎn)估價技術(shù)報告”過于簡單，缺少具體的分析測算過程； ? 相當(dāng)一部分機(jī)構(gòu)仍沿用《規(guī)范》頒布之前的格式出具報告。 ? 相當(dāng)一部分估價報告未按《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》的要求明示估價對象法定優(yōu)先受償權(quán)，未進(jìn)行風(fēng)險提示和估價對象變現(xiàn)能力分析，現(xiàn)場勘查時未拍攝影像資料。 ? 部分機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)估價報告采用了其它報告的格式，如資產(chǎn)評估報告格式或土地估價報告格式。 ? 未按 《 房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見 》 的要求作如下提示： （ 1） 估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況因時間變化對房 地 產(chǎn) 抵 押 價 值 可 能 產(chǎn) 生 的 影 響 ； （ 2） 在抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險關(guān)注點； （ 3 ） 合理使用評估價值； （ 4） 定期或者在房地產(chǎn)市場價格變化較快時對房地產(chǎn)抵押價值進(jìn)行再評估 。 房地產(chǎn)抵押估價應(yīng)當(dāng)關(guān)注房地產(chǎn)抵押價值未來下跌的風(fēng)險 ， 對預(yù)期可能導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押價值 下 跌 的 因 素 予 以 分 析 和 說 明 。 十、報告的裝訂、存檔方面存在的問題 ? 部分機(jī)構(gòu)報告裝訂質(zhì)量差； ? 存檔材料缺失較多。存檔材料缺少如委托書、估價合同、現(xiàn)場查勘記錄、復(fù)核審核過程記錄等內(nèi)容，有的缺估價技術(shù)報告； ? 同一機(jī)構(gòu)報告格式裝訂不一致； ? 存檔材料中有用改動現(xiàn)象。 十一、報告的名詞術(shù)語和語言表述方面存在的問題： ? 名詞術(shù)語不準(zhǔn)確。如將“估價時點”寫成“估價時間”或“估價基準(zhǔn)日”， “假設(shè)和限制條件”改為“評估條件與說明”等。 ? 對名詞術(shù)語的界定不準(zhǔn)確、不清楚。 ? 文字表述不嚴(yán)謹(jǐn)或語句不通。 ?感謝各位同行的熱情和信任 ?感謝中房學(xué)提供了交流和學(xué)習(xí)的機(jī)會。 ?不妥之處，敬請 各位同行不吝賜教 ，謝謝大家！ ? 未來市場變化分析、變現(xiàn)能力分析和相關(guān)提示撰寫是應(yīng)注意的事項 ? 估價報告附件： ? 相當(dāng)部分報告附件資料不完整，或沒有附件清單。 演講完畢，謝謝觀看！
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