090713從估價(jià)報(bào)告的點(diǎn)評談抵押估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的防范(北京_)(編輯修改稿)
2025-02-26 14:23 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 途不符，或擬改變用途，應(yīng)說明本次評估以何種用途且該用途依法可以變更為前提； ? 若估價(jià)對象面積出現(xiàn)差異或無權(quán)威數(shù)據(jù)，應(yīng)說明本次評估面積確認(rèn)的方法，并以此作為前提； ? 毛地或開發(fā)程度較低的土地使用權(quán)必要時(shí)應(yīng)設(shè)定土地開發(fā)程度，并以此為前提； ? 在建工程必須以將來建筑質(zhì)量為合格等級以上（能依法通過驗(yàn)收備案）為前提，必要時(shí)應(yīng)設(shè)定在建工程的施工進(jìn)度，并以此為前提； ? 若估價(jià)對象已設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利，應(yīng)說明本次評估是否假設(shè)房地產(chǎn)處于完整權(quán)利狀態(tài)； ? 對綜合用途類估價(jià)對象，應(yīng)說明是按整體使用，持續(xù)使用，還是拆零使用為前提。 ? 常見的限制條件措辭推敲 ? 限制條件應(yīng)該是估價(jià)結(jié)論成立的限制和估價(jià)結(jié)果應(yīng)用的限制。估價(jià)假中所述情況，在本部分應(yīng)有相應(yīng)限制。例如： ? A、本公司估價(jià)人員已對委托方提供所有資料履行了必要的注意義務(wù)，未發(fā)現(xiàn)明顯異常，故本報(bào)告以委托方提供的房地產(chǎn)權(quán)屬證書等資料（含提供的復(fù)印件）全面、真實(shí)、合法有效為估價(jià)前提，若提供 的資料 ? 有誤致使評估結(jié)果有誤的，根據(jù)建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀監(jiān)會建住房【 2023】 8號文件規(guī)定應(yīng)由提供方承擔(dān)法律責(zé)任 ,評估機(jī)構(gòu)和評估人員不承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。 ? B、本次評估報(bào)告所確定的房地產(chǎn)抵押是在本次評估特定目的及限制條件下的公開市場價(jià)值減去估價(jià)時(shí)獲悉的優(yōu)先受償權(quán)后得出的結(jié)論，未考慮強(qiáng)制處分與快速變現(xiàn)、處置費(fèi)用、交易稅費(fèi)等因素的影響，委托方在利用本報(bào)告結(jié)果時(shí)，應(yīng)仔細(xì)參閱本報(bào)告的風(fēng)險(xiǎn)提示和變現(xiàn)能力分析的內(nèi)容并予以充分的考慮及重視，慎重決策。 七、估價(jià)結(jié)果報(bào)告撰寫時(shí)的注意事項(xiàng) ? 委托方 ? 千萬不要弄錯(cuò)對方的稱謂，屬于自然人的應(yīng)在姓名后面綴用禮貌稱謂，要寫明其身份證號碼，委托方系單位的最好應(yīng)用全稱（即使用簡稱也必須是眾所周知的簡稱，譬如可用“工行宣州支行”但不可用“宣州工行”），最好要寫明委托單位的法定代表人；應(yīng)該留有委托方的聯(lián)系方式和住所。 ? 估價(jià)機(jī)構(gòu) ?不可犯低級錯(cuò)誤，譬如有些報(bào)告竟然缺法定代表人姓名、住所。機(jī)構(gòu)的資質(zhì)等級等內(nèi)容。 ? 估價(jià)對象 ?普遍存在的問題是描述過于簡略。應(yīng)概要說明估價(jià)對象的狀況，包括區(qū)位狀況、實(shí)物狀況和權(quán)益狀況： ? 土地： 名稱，坐落，四至，面積，形狀，這位環(huán)境、景觀，基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，土地平整程度，地勢，地質(zhì)、水文狀況，規(guī)劃限制條件，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況 （是出讓土地的一定要注明使用權(quán)截止期限或剩余使用年限） ； ? 建筑物： 名稱，坐落，面積，層數(shù)，用途，建筑結(jié)構(gòu)，裝修，設(shè)施設(shè)備，平面布置，工程質(zhì)量，建成年月，維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況，公共配套設(shè)施完備程度，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況。 ? 估價(jià)目的 ?房地產(chǎn)抵押估價(jià)目的，應(yīng)當(dāng)表述為“為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值”。 ? 估價(jià)時(shí)點(diǎn) ? 房地產(chǎn)抵押估價(jià)時(shí)點(diǎn)，原則上為完成估價(jià)對象實(shí)地查勘之日，但估價(jià)委托合同另有約定的除外。 估價(jià)時(shí)點(diǎn)不是完成實(shí)地查勘之日的，應(yīng)當(dāng)在“估價(jià)的假設(shè)和限制條件”中假定估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況與在完成實(shí)地查勘之日的狀況一致，并在估價(jià)報(bào)告中提醒估價(jià)報(bào)告使用者注意。 ? 注意前后保持一致，不可因從別的報(bào)告復(fù)制粘貼而犯低級錯(cuò)誤。 ? 價(jià)值定義 ? 市場價(jià)值與抵押價(jià)值（在致委托方函講解中已述，不贅）。舉例： ? 根據(jù) GB/T502911999《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》第 “房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估，應(yīng)采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)”的規(guī)定，本報(bào)告對估價(jià)對象評估采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。 ? 本次評估的房地產(chǎn)抵押價(jià)值為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)值，等于假定未設(shè)定法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。 ? 法定優(yōu)先受償款是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款、已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款（如訴訟保全的部分查封等）。 ? 估價(jià)依據(jù) ? 依據(jù)不
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