【文章內(nèi)容簡介】 德品質(zhì)。 第二節(jié) 物業(yè)估價概說 ? 二、實施物業(yè)估價的主要原因 ? （一）征收物業(yè)稅收的需要 ? 進(jìn)行物業(yè)估價的重要原因之一可能是為政府提供關(guān)于物業(yè)具體征稅額度的目錄。一般而言，這些稅收都是以稅收轄區(qū)內(nèi)物業(yè)的公平市場價值為依據(jù)。 第二節(jié) 物業(yè)估價概說 ? 二、實施物業(yè)估價的主要原因 ? （二）銀行開展貸款業(yè)務(wù)的需要 ? 確定作為銀行貸款抵押品的物業(yè)的價值，這也是物業(yè)估價的重要原因之一。在實際操作中，或者是因為法律限制，或者是因為國內(nèi)政策的緣故，貸款銀行的貸款數(shù)量一般都不會超過抵押物業(yè)價值的一定百分比，即貸款價值比率。 ? 例如，貸款銀行可能不愿意貸出超過辦公樓評估價值的 75%的資金。作為替代，一些貸款銀行可能在借款人愿意為這些額外風(fēng)險支付更高的利息率時，才愿意貸出比抵押物業(yè)價值更大比例的資金。在這兩種情況下，獨立的價值確定都是必需的。 第二節(jié) 物業(yè)估價概說 ? 二、實施物業(yè)估價的主要原因 ? （三）其他原因 ? 在保險公司對于火災(zāi)或其他事故導(dǎo)致的物業(yè)損失進(jìn)行賠償時，估價結(jié)果是一個非常重要的依據(jù)。另外，如果因為國家征用權(quán)而征用私人物業(yè)，而市政機(jī)構(gòu)與物業(yè)所有者又不能對賠償數(shù)額達(dá)成一致，估價師的估價報告是決定該物業(yè)賠償數(shù)額的非常關(guān)鍵的根據(jù)。 ? 在發(fā)達(dá)國家，當(dāng)一位擁有物業(yè)的人去世時，一般都要求對物業(yè)進(jìn)行估價，以計算物業(yè)的納稅額。分居或離婚協(xié)議通常也要求對配偶一方或雙方擁有的物業(yè)進(jìn)行估價。在一些土地租賃中，開發(fā)商在很長一段時期租用一塊空地，用來開發(fā)一幢房屋，土地的租金可以根據(jù)以后土地的重新估價定期進(jìn)行調(diào)整。而且，在許多交易中，購買者希望得到一個獨立的估價，來幫助確定支付價格。 第二節(jié) 物業(yè)估價概說 ? 三、物業(yè)估價的主要內(nèi)容 ? （一）土地估價 ? （二）建筑物估價 ? （三）包含其他財產(chǎn)的物業(yè)的估價 ? （四）期貨物業(yè)的估價 ? （五）滅失物業(yè)的估價 ? 第二節(jié) 物業(yè)估價概說 ? 三、物業(yè)估價的主要內(nèi)容 ? （一）土地估價 ? 如為征收有關(guān)土地的稅費和確定補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金的數(shù)額而單獨對土地價格進(jìn)行評估。對土地價格的評估主要有兩類：一類是基準(zhǔn)地價，另一類是標(biāo)定地價（又稱宗地地價）。 第二節(jié) 物業(yè)估價概說 ? 三、物業(yè)估價的主要內(nèi)容 ? （二）建筑物估價 ? 如為建筑物火災(zāi)保險時需確定建筑物的重建價格，或在城市劃撥土地上進(jìn)行房屋拆遷時確定被拆除房屋的作價補(bǔ)償額，或以劃撥土地上物業(yè)作抵押時需評估其房屋的抵押價格。上述各種情況只需單獨評估建筑物價格。 第二節(jié) 物業(yè)估價概說 ? 三、物業(yè)估價的主要內(nèi)容 ? （二）建筑物估價 ? 在開展建筑物估價時，必須明確建筑物的有關(guān)情況，包括： ? （ 1）坐落位置及所在區(qū)域其他類似建筑物的情況。 ? （ 2）建筑物面積的大小，包括基地面積、建筑面積、使用面積、綠地面積、實用面積等。 ? （ 3）用途，包括各類用途的面積分配和樓層分布，如商住樓的商場面積、辦公面積及公寓面積等。 ? （ 4）建筑結(jié)構(gòu)。 ? （ 5）建筑層數(shù)。 ? （ 6）建筑高度。 ? （ 7）附屬設(shè)施狀況。通常將建筑物劃分為建筑物主體和建筑物的附屬設(shè)施，對電 梯、空調(diào)等附屬設(shè)施需單獨考慮。 ? （ 8）裝修情況。分為外裝修和內(nèi)裝修，需了解裝修的標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量和所用材料品質(zhì)。 ? （ 9）建筑物的新舊程度和建成年月。 ? （ 10）建筑物的外觀。 ? （ 11）建筑物的平面布局。 ? （ 12）建筑物的產(chǎn)權(quán)情況。是完全產(chǎn)權(quán)還是有限產(chǎn)權(quán)，是否已出租，是否已抵押，產(chǎn)權(quán)有無糾紛，建筑物座落的土地的權(quán)利情況。 ? （ 13）其他情況。若是新建筑物要了解施工質(zhì)量；若是建筑物某一部分，要了解其所處的樓層和朝向；若是期房，要了解開發(fā)商、承包商、施工者、設(shè)計者及物業(yè)管理者的情況。 第二節(jié) 物業(yè)估價概說 ? 三、物業(yè)估價的主要內(nèi)容 ? （三）包含其他財產(chǎn)的物業(yè)的估價 ? 如評估一座可直接使用的辦公大樓的價格，既包含大樓所占用土地的價格、其建筑物的價格，還包含大樓內(nèi)所有辦公設(shè)備的價格。 第二節(jié) 物業(yè)估價概說 ? 三、物業(yè)估價的主要內(nèi)容 ? （四）期貨物業(yè)的估價 ? 如要求對正在開發(fā)建造或計劃開發(fā)建造但尚未建成的物業(yè)價格進(jìn)行評估。 第二節(jié) 物業(yè)估價概說 ? 三、物業(yè)估價的主要內(nèi)容 ? （五）滅失物業(yè)的估價 ? 因民事糾紛或索賠等原因，要求對已經(jīng)滅失的物業(yè)進(jìn)行估價，如人為縱火或損壞他人房屋應(yīng)進(jìn)行的賠償。 第二節(jié) 物業(yè)估價概說 ? 四、物業(yè)估價的主要特征 ? 物業(yè)估價是一種專業(yè)化和市場化很強(qiáng)的社會經(jīng)濟(jì)活動，在估價過程中，它表現(xiàn)為一種鑒證功能很強(qiáng)的服務(wù)活動。由于物業(yè)固有的特性和物業(yè)估價工作的特殊性，使物業(yè)估價具有以下主要特征： ? （一）即時性 ? （二）市場性 ? （三）預(yù)測性 ? （四）公正性 ? （五）咨詢性 ? （六）專業(yè)性 第二節(jié) 物業(yè)估價概說 ? 四、物業(yè)估價的主要特征 ? （一）即時性 ? 即時性是指物業(yè)估價對時間的要求。它必須是以估價時點為某月、某日、某時的價格，時點不同，價格可能不同，要以變化的眼光看待物業(yè)價格。 ? 即時性具體表現(xiàn)在以下幾方面：物業(yè)估價以此時此刻的物業(yè)狀況作為物業(yè)價格的預(yù)測、判斷和計價的依據(jù)；強(qiáng)調(diào)從當(dāng)前推及過去和未來，對過去的物業(yè)收益的判斷和對未來物業(yè)收益的預(yù)測都建立在當(dāng)前的物業(yè)狀況的基礎(chǔ)上；針對的是即時的存在，對過去已經(jīng)消失的物業(yè)和未來尚未建成的物業(yè)的估價均必須將其模擬為即時存在；物業(yè)價格具有很強(qiáng)的時間性，每一宗物業(yè)的價格都是指某一時點的價格，同一宗物業(yè)在不同的時點上，就會有不同的價格。 第二節(jié) 物業(yè)估價概說 ? 四、物業(yè)估價的主要特征 ? （二）市場性 ? 市場性是物業(yè)估價區(qū)別于財務(wù)會計活動的顯著特征。財務(wù)會計以歷史成本計價的會計程序具有滯后效應(yīng)等特征，它對物業(yè)的反映往往只能滿足歷史成本費用補(bǔ)償，不能反映其多種現(xiàn)實價格，有時甚至使物業(yè)核算脫離市場行情。物業(yè)估價則是以實際市場為基礎(chǔ)，在模擬市場的條件下，對物業(yè)現(xiàn)實狀況進(jìn)行確認(rèn)，評估和報告其在市場上最可能實現(xiàn)的價格，其結(jié)果通常受市場的直接檢驗。 ? 物業(yè)估價的市場性特點表現(xiàn)在以下兩個方面：（ 1）無論是對需要進(jìn)入市場交易或不需要進(jìn)入市場交易的物業(yè)的估價，其估價條件是模擬的市場條件，這種模擬是以現(xiàn)實市場為基礎(chǔ)的。（ 2）估價結(jié)果的有效性要按市場標(biāo)準(zhǔn)檢驗，也就是說，即使不進(jìn)入市場交易，對評估值的檢驗也應(yīng)以現(xiàn)實市場尺度為基準(zhǔn)，如果進(jìn)入市場交易，那就需要直接接受市場檢驗。 第二節(jié) 物業(yè)估價概說 ? 四、物業(yè)估價的主要特征 ? （三）預(yù)測性 ? 預(yù)測性是指物業(yè)估價工作是用預(yù)測物業(yè)在未來時空的潛能說明現(xiàn)實的。物業(yè)評估是在現(xiàn)實的基礎(chǔ)上面向未來，合理地預(yù)測未來物業(yè)的狀況，并將其轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實的價格。物業(yè)估價的預(yù)測性和現(xiàn)實性是緊密聯(lián)系的，是一個事物的兩個方面。 ? 物業(yè)估價具有預(yù)測性特點，表現(xiàn)為：通過預(yù)期未來的收益借以評估現(xiàn)在的物業(yè)價格；通過預(yù)測未來物業(yè)的使用狀況借以評估現(xiàn)在的物業(yè)價格；通過預(yù)期物業(yè)的使用年限來說明其重置價格，從而評估出現(xiàn)在的價格；估價結(jié)果的正確與否，與評估者的經(jīng)驗、認(rèn)識水平和判斷能力有很大的關(guān)系；總是立足于現(xiàn)實面向未來，或者預(yù)見未來而判定現(xiàn)實的價格。 第二節(jié) 物業(yè)估價概說 ? 四、物業(yè)估價的主要特征 ?