江西某單元物業(yè)估價報告(編輯修改稿)
2025-06-10 02:12 本頁面
【文章內容簡介】 效。 五、估價技術報告（一）個別因素分析估價對象產(chǎn)權清晰，無他項權利限制。物業(yè)權屬狀況如下表：估價對象房屋權益狀況表房屋所有權證號房屋所有權人房屋坐落建筑面積（㎡）樓層房屋建成年代結構產(chǎn)別設計用途洪房權證*字第******號****湖區(qū)**路**號*單元501室**.***/*****年******委估物業(yè)為**小區(qū)內**棟**號，*號樓竣工于**年，*結構，樓高*層（不）帶*部*牌電梯，位于小區(qū)**側，停車位**，*向景觀為**，臨**。**單位為**戶型（包括平面、復式、躍式），平面布置方正（**房帶轉角），建筑面積為**m2，有*個衛(wèi)生間，*個陽臺，主人房朝向為**，目前使用狀況為**。委估物業(yè)裝修情況見附件二《物業(yè)查勘表》。（二）區(qū)域因素分析**小區(qū)位于南昌市**區(qū)**路。相鄰住宅小區(qū)有***，距離**商場（菜場）約有**路程，距**學校有**公里，最近的公交站點為**，約**公里，有**路公交車過往，住宅小區(qū)內配套有（小區(qū)綠化公園、游泳池、會所、網(wǎng)球場等）。住宅小區(qū)已入伙**年，小區(qū)規(guī)模（較大、一般、較小），現(xiàn)居住群體以**類為主。（三）市場背景分析隨著宏觀經(jīng)濟的持續(xù)、快速發(fā)展，南昌市房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)穩(wěn)定、理性的發(fā)展態(tài)勢?！?007年13月，%，%；%；%；%。完成開發(fā)土地面積增速加快。，%。商品房屋施工面積略有下降，住宅施工仍占主流。，%。其中：，%；%，%；%。商品房屋新開工面積下降。，%。商品房供應量平穩(wěn)運行。，%。按房屋用途來看，%。商品房屋銷售大幅上升。，%。從銷售構成來看，住宅仍是主體，%，%。（四）最高最佳使用分析及快速變現(xiàn)能力根據(jù)委估物業(yè)《房屋所有權證》記載，委估物業(yè)用途為住宅。在估價對象合法用途前提下，在房屋建筑工程技術和經(jīng)濟上可行下，來實現(xiàn)房地產(chǎn)的最高最佳使用。從目前市場狀況及委估對象所處的環(huán)境分析，委估房地產(chǎn)現(xiàn)狀為其最高最佳使用狀態(tài)，其快速變現(xiàn)能力**，**處置。（五）估價技術路線及估價方法采用估價人員細致地分析了評估物業(yè)的特點和實際狀況，并研究了委托方提供及估價方所掌握的資料，在實地勘察和調研的基礎上認為，由于該同類同地段物業(yè)的相關案例較成熟，所以主要采用市場比較法；鑒于待估標的物可為收益性房地產(chǎn)進行出租，所以在估價時也考慮了此因素對價值的影響。 市場比較法市場比較法原理：是將估價對象與估價時點有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對于這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當?shù)男拚?，以此估算對象的客觀合理價格或價值的方法。市場比較法公式：估價對象價格=可比實例價格交易日期修正系數(shù)交易情況修正系數(shù)個別因數(shù)修正系數(shù)區(qū)域因數(shù)修正系數(shù) 收益法收益法原理：是指預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 收益法公式如下：V=a/r[11/(1+r)n]V——房地產(chǎn)價格 a——每年凈收益 r——房地產(chǎn)資本化率 n——收益年限（六）估價測算過程用市場比較法計算估價人員經(jīng)過市場調查，收集的交易實例情況如下：比較案例ABC****住宅****住宅****住宅面積（m2）**.****.****.**單價（元/ m2）*,*** *,****,***樓層*層/*層*層/*層*層/*層戶型*室*廳*室*廳*室*廳裝修狀況******成交日期****年*月****年*月****年*月市場比較法計算表委估物業(yè)名稱：*湖區(qū)**路*號*單元***室可 比 實 例委估房屋價格修正實例A實例B實例C房 屋 價 格
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