江西某單元物業(yè)估價(jià)報(bào)告(編輯修改稿)
2025-06-10 02:12 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 效。 五、估價(jià)技術(shù)報(bào)告（一）個(gè)別因素分析估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)清晰，無他項(xiàng)權(quán)利限制。物業(yè)權(quán)屬狀況如下表：估價(jià)對(duì)象房屋權(quán)益狀況表房屋所有權(quán)證號(hào)房屋所有權(quán)人房屋坐落建筑面積（㎡）樓層房屋建成年代結(jié)構(gòu)產(chǎn)別設(shè)計(jì)用途洪房權(quán)證*字第******號(hào)****湖區(qū)**路**號(hào)*單元501室**.***/*****年******委估物業(yè)為**小區(qū)內(nèi)**棟**號(hào)，*號(hào)樓竣工于**年，*結(jié)構(gòu)，樓高*層（不）帶*部*牌電梯，位于小區(qū)**側(cè)，停車位**，*向景觀為**，臨**。**單位為**戶型（包括平面、復(fù)式、躍式），平面布置方正（**房帶轉(zhuǎn)角），建筑面積為**m2，有*個(gè)衛(wèi)生間，*個(gè)陽臺(tái)，主人房朝向?yàn)?*，目前使用狀況為**。委估物業(yè)裝修情況見附件二《物業(yè)查勘表》。（二）區(qū)域因素分析**小區(qū)位于南昌市**區(qū)**路。相鄰住宅小區(qū)有***，距離**商場(chǎng)（菜場(chǎng)）約有**路程，距**學(xué)校有**公里，最近的公交站點(diǎn)為**，約**公里，有**路公交車過往，住宅小區(qū)內(nèi)配套有（小區(qū)綠化公園、游泳池、會(huì)所、網(wǎng)球場(chǎng)等）。住宅小區(qū)已入伙**年，小區(qū)規(guī)模（較大、一般、較小），現(xiàn)居住群體以**類為主。（三）市場(chǎng)背景分析隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、快速發(fā)展，南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體呈現(xiàn)穩(wěn)定、理性的發(fā)展態(tài)勢(shì)?！?007年13月，%，%；%；%；%。完成開發(fā)土地面積增速加快。，%。商品房屋施工面積略有下降，住宅施工仍占主流。，%。其中：，%；%，%；%。商品房屋新開工面積下降。，%。商品房供應(yīng)量平穩(wěn)運(yùn)行。，%。按房屋用途來看，%。商品房屋銷售大幅上升。，%。從銷售構(gòu)成來看，住宅仍是主體，%，%。（四）最高最佳使用分析及快速變現(xiàn)能力根據(jù)委估物業(yè)《房屋所有權(quán)證》記載，委估物業(yè)用途為住宅。在估價(jià)對(duì)象合法用途前提下，在房屋建筑工程技術(shù)和經(jīng)濟(jì)上可行下，來實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的最高最佳使用。從目前市場(chǎng)狀況及委估對(duì)象所處的環(huán)境分析，委估房地產(chǎn)現(xiàn)狀為其最高最佳使用狀態(tài)，其快速變現(xiàn)能力**，**處置。（五）估價(jià)技術(shù)路線及估價(jià)方法采用估價(jià)人員細(xì)致地分析了評(píng)估物業(yè)的特點(diǎn)和實(shí)際狀況，并研究了委托方提供及估價(jià)方所掌握的資料，在實(shí)地勘察和調(diào)研的基礎(chǔ)上認(rèn)為，由于該同類同地段物業(yè)的相關(guān)案例較成熟，所以主要采用市場(chǎng)比較法；鑒于待估標(biāo)的物可為收益性房地產(chǎn)進(jìn)行出租，所以在估價(jià)時(shí)也考慮了此因素對(duì)價(jià)值的影響。 市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法原理：是將估價(jià)對(duì)象與估價(jià)時(shí)點(diǎn)有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)于這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算?duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。市場(chǎng)比較法公式：估價(jià)對(duì)象價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格交易日期修正系數(shù)交易情況修正系數(shù)個(gè)別因數(shù)修正系數(shù)區(qū)域因數(shù)修正系數(shù) 收益法收益法原理：是指預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 收益法公式如下：V=a/r[11/(1+r)n]V——房地產(chǎn)價(jià)格 a——每年凈收益 r——房地產(chǎn)資本化率 n——收益年限（六）估價(jià)測(cè)算過程用市場(chǎng)比較法計(jì)算估價(jià)人員經(jīng)過市場(chǎng)調(diào)查，收集的交易實(shí)例情況如下：比較案例ABC****住宅****住宅****住宅面積（m2）**.****.****.**單價(jià)（元/ m2）*,*** *,****,***樓層*層/*層*層/*層*層/*層戶型*室*廳*室*廳*室*廳裝修狀況******成交日期****年*月****年*月****年*月市場(chǎng)比較法計(jì)算表委估物業(yè)名稱：*湖區(qū)**路*號(hào)*單元***室可 比 實(shí) 例委估房屋價(jià)格修正實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C房 屋 價(jià) 格
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