[建筑]估價報告88錯(編輯修改稿)
2025-05-11 03:56 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 ，幾個比較實(shí)例應(yīng)與估價對象有可比性。 41． 計算潛在毛收入時套用的天數(shù)錯誤、面積錯誤（應(yīng)扣減的未扣減）；按使用面積計租的，要按使用面積系數(shù)將建筑面積換算成使用面積后再計算租金。 42． 計算有效毛收入時未考慮（或只有部分考慮了，漏掉另一部分）空置率（或入住率、出租率）； 43． 計算有效毛收入時認(rèn)為空置率為0或者入住率為100%不合理。即使真有這種情況，至少要說明原因。 44． 無形收益不應(yīng)單獨(dú)計算，而應(yīng)當(dāng)通過選取較低的報酬率來體現(xiàn)。 45． 計算費(fèi)用時，出租的房地產(chǎn)，房產(chǎn)稅應(yīng)按租金12%計算； 46． 計算費(fèi)用時要根據(jù)租約上是否轉(zhuǎn)嫁了部分費(fèi)用，來決定是否有漏項或者多項。如：漏管理費(fèi)等（直接經(jīng)營型房地產(chǎn)漏扣商業(yè)利潤）；計算費(fèi)用時多項（如：不能將折舊費(fèi)、土地攤提費(fèi)、抵押貸款還本付息額、改擴(kuò)建費(fèi)、所得稅等計入）（《房地產(chǎn)估價理論與方法》P206）； 47． 某些計費(fèi)基數(shù)未說明基數(shù)數(shù)值的來源； 48． 計算管理費(fèi)時，押金的利息不應(yīng)計算管理費(fèi)。沒說明當(dāng)?shù)匾?guī)定的管理費(fèi)中是否包括水、電、汽、熱等費(fèi)用。 49． 計算保險費(fèi)時，應(yīng)按建筑物現(xiàn)值為計算基數(shù)，而不是重置價值或年租金收入。 50． 報酬率的選取未說明求取方法和來源； 51．報酬率選取不當(dāng)（應(yīng)選取一年期定期存款利率或一年期國債利率做無風(fēng)險報酬率，再加上風(fēng)險補(bǔ)償?shù)龋姇?16頁。或采用市場提取法計算）； 52．收益年限的確定未說明來源（一般是因?yàn)榍懊嫒鄙贆?quán)利描述造成的）收益年限確定錯誤，當(dāng)建筑物耐用年限和土地剩余年限不一致時，處理方式也不同。（見《理論方法》213頁）； 53．計算公式錯誤，或計算過程錯誤； （3）假設(shè)開發(fā)法 一般用于待開發(fā)的土地、在建工程、可裝修改造（或可改變用途）的舊房三種情況下的評估。 房地產(chǎn)價值=開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值開發(fā)成本管理費(fèi)用投資利息銷售稅費(fèi)開發(fā)利潤投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)交稅費(fèi) 54． 估算未來的樓價；一般通過市場法、長期趨勢法、收益法來評估未來市價。注意一定要是“未來”的情況下的價格，不能簡單地將估價對象或比較實(shí)例的往年數(shù)據(jù)直接算術(shù)平均得到，必須分析房地產(chǎn)未來價格變化的趨勢。 55．在對未來樓價的計算中，要注意采用總建筑面積計算，而不是采用可銷售面積計算。 56．開發(fā)期的確定要說明理由。如：根據(jù)類似開發(fā)項目用市場法得出，或按XX市造價管理站的定額查得。 57．續(xù)建成本和管理費(fèi)用是采用類似市場比較法的方法來求取。并考慮未來建材、設(shè)備、人工費(fèi)等變化可能對其產(chǎn)生的影響。 58．
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