[建筑]估價(jià)報(bào)告88錯(cuò)(編輯修改稿)
2025-05-11 03:56 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，幾個(gè)比較實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象有可比性。 41． 計(jì)算潛在毛收入時(shí)套用的天數(shù)錯(cuò)誤、面積錯(cuò)誤（應(yīng)扣減的未扣減）；按使用面積計(jì)租的，要按使用面積系數(shù)將建筑面積換算成使用面積后再計(jì)算租金。 42． 計(jì)算有效毛收入時(shí)未考慮（或只有部分考慮了，漏掉另一部分）空置率（或入住率、出租率）； 43． 計(jì)算有效毛收入時(shí)認(rèn)為空置率為0或者入住率為100%不合理。即使真有這種情況，至少要說(shuō)明原因。 44． 無(wú)形收益不應(yīng)單獨(dú)計(jì)算，而應(yīng)當(dāng)通過(guò)選取較低的報(bào)酬率來(lái)體現(xiàn)。 45． 計(jì)算費(fèi)用時(shí)，出租的房地產(chǎn)，房產(chǎn)稅應(yīng)按租金12%計(jì)算； 46． 計(jì)算費(fèi)用時(shí)要根據(jù)租約上是否轉(zhuǎn)嫁了部分費(fèi)用，來(lái)決定是否有漏項(xiàng)或者多項(xiàng)。如：漏管理費(fèi)等（直接經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)漏扣商業(yè)利潤(rùn)）；計(jì)算費(fèi)用時(shí)多項(xiàng)（如：不能將折舊費(fèi)、土地?cái)偺豳M(fèi)、抵押貸款還本付息額、改擴(kuò)建費(fèi)、所得稅等計(jì)入）（《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》P206）； 47． 某些計(jì)費(fèi)基數(shù)未說(shuō)明基數(shù)數(shù)值的來(lái)源； 48． 計(jì)算管理費(fèi)時(shí)，押金的利息不應(yīng)計(jì)算管理費(fèi)。沒(méi)說(shuō)明當(dāng)?shù)匾?guī)定的管理費(fèi)中是否包括水、電、汽、熱等費(fèi)用。 49． 計(jì)算保險(xiǎn)費(fèi)時(shí)，應(yīng)按建筑物現(xiàn)值為計(jì)算基數(shù)，而不是重置價(jià)值或年租金收入。 50． 報(bào)酬率的選取未說(shuō)明求取方法和來(lái)源； 51．報(bào)酬率選取不當(dāng)（應(yīng)選取一年期定期存款利率或一年期國(guó)債利率做無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，再加上風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償?shù)?，?jiàn)書(shū)216頁(yè)?；虿捎檬袌?chǎng)提取法計(jì)算）； 52．收益年限的確定未說(shuō)明來(lái)源（一般是因?yàn)榍懊嫒鄙贆?quán)利描述造成的）收益年限確定錯(cuò)誤，當(dāng)建筑物耐用年限和土地剩余年限不一致時(shí)，處理方式也不同。（見(jiàn)《理論方法》213頁(yè)）； 53．計(jì)算公式錯(cuò)誤，或計(jì)算過(guò)程錯(cuò)誤； （3）假設(shè)開(kāi)發(fā)法 一般用于待開(kāi)發(fā)的土地、在建工程、可裝修改造（或可改變用途）的舊房三種情況下的評(píng)估。 房地產(chǎn)價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值開(kāi)發(fā)成本管理費(fèi)用投資利息銷售稅費(fèi)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)投資者購(gòu)買待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)交稅費(fèi) 54． 估算未來(lái)的樓價(jià)；一般通過(guò)市場(chǎng)法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法、收益法來(lái)評(píng)估未來(lái)市價(jià)。注意一定要是“未來(lái)”的情況下的價(jià)格，不能簡(jiǎn)單地將估價(jià)對(duì)象或比較實(shí)例的往年數(shù)據(jù)直接算術(shù)平均得到，必須分析房地產(chǎn)未來(lái)價(jià)格變化的趨勢(shì)。 55．在對(duì)未來(lái)樓價(jià)的計(jì)算中，要注意采用總建筑面積計(jì)算，而不是采用可銷售面積計(jì)算。 56．開(kāi)發(fā)期的確定要說(shuō)明理由。如：根據(jù)類似開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用市場(chǎng)法得出，或按XX市造價(jià)管理站的定額查得。 57．續(xù)建成本和管理費(fèi)用是采用類似市場(chǎng)比較法的方法來(lái)求取。并考慮未來(lái)建材、設(shè)備、人工費(fèi)等變化可能對(duì)其產(chǎn)生的影響。 58．
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