[建筑]估價(jià)報(bào)告88錯(cuò)-資料下載頁
2025-04-14 03:56本頁面
【正文】 銷售面積。 73． 計(jì)算各種費(fèi)用（如管理費(fèi)和投資利息、利潤計(jì)算）時(shí)，如果計(jì)算基數(shù)為開發(fā)成本，那么應(yīng)當(dāng)包括土地和建筑物兩部分的開發(fā)成本，而不僅僅是建筑物的開發(fā)成本。 74． 成本法計(jì)算貸款利息時(shí)應(yīng)用復(fù)利，不能用單利?；鶖?shù)為土地取得成本＋開發(fā)成本＋管理費(fèi)用。 75． 成本法計(jì)算貸款利息時(shí)計(jì)息期有錯(cuò)；（均勻投入的計(jì)息在期中，即：要將時(shí)間段除以2。而待開發(fā)房地產(chǎn)計(jì)息起點(diǎn)為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。） 76． 計(jì)算公式有錯(cuò)（積算價(jià)格=重新購建價(jià)格—折舊）； 77． 要根據(jù)市場供求分析來最終確定評估值（體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)折舊的確定上）； 78． 開發(fā)利潤計(jì)算時(shí)，不同的利潤率要對應(yīng)不同的計(jì)算基數(shù)（《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》P145）； 直接成本利潤率對應(yīng)的基數(shù)（土地取得成本+開發(fā)成本） 投資利潤率對應(yīng)的基數(shù)（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用） 成本利潤率對應(yīng)的基數(shù)（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用） 銷售利潤率對應(yīng)的基數(shù)（開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值） 79． 折舊年限確定錯(cuò)誤。 80．未考慮建筑物經(jīng)濟(jì)壽命對建筑物價(jià)值的影響。 計(jì)算折舊時(shí)，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命從建筑物竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì) 1）建筑物經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用年限，按建筑物經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)； 2）建筑物經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用年限，按建筑物實(shí)際經(jīng)過年數(shù)加上土地使用權(quán)剩余年限計(jì)算折舊（《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》P165） （三）報(bào)告結(jié)尾 81．估價(jià)結(jié)果的確定理由不充分（如：未說明原因就將權(quán)重取值確定為各50%，這樣是不對。正確做法是：各種方法得出的結(jié)果差別不大時(shí)可用簡單算術(shù)平均。否則，用加權(quán)平均。特殊處理要說明原因） 82．估價(jià)結(jié)果缺少單價(jià)。 83．評估結(jié)論沒有大寫。 84．單純的土地評估要分別表示出單位地價(jià)、總地價(jià)、樓面地價(jià)3種價(jià)格。 85．將價(jià)格類型說錯(cuò)（比準(zhǔn)價(jià)格、收益價(jià)格、積算價(jià)格） 86．抵押評估時(shí)，未說明未來市場變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制處分等因素對抵押價(jià)值的影響。 87．報(bào)告書少附件。 88．答題技巧： 1）試卷只提供13行答案欄。每一個(gè)答案欄中只能回答一處錯(cuò)誤。如果將幾處錯(cuò)誤都寫在一個(gè)答案欄內(nèi)，閱卷老師只按第一個(gè)答案判分。 2）將一個(gè)錯(cuò)誤分開寫在多個(gè)答案欄內(nèi)，只得指出一個(gè)錯(cuò)誤的分。 3）寫在答案欄外的答案，不計(jì)分。 4）一般分2部分指出錯(cuò)誤。第一部分指出錯(cuò)誤發(fā)生的位置，第二部分指出具體錯(cuò)在什么內(nèi)容上。 如：“成本法中管理費(fèi)用計(jì)算基數(shù)錯(cuò)（），其中未計(jì)土地取得成本（）”。2部分都回答了才能得到該小題的滿分（3分）。
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