建筑物估價(jià)ppt課件-資料下載頁
2025-01-21 23:12本頁面
【正文】 用租金損失資本化法求取未來每年所損失租金的現(xiàn)值之和作為折舊額。 三、求取建筑物折舊應(yīng)注意的事項(xiàng) ? 應(yīng)注意估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)上的折舊的區(qū)別。 ? 估價(jià) —① 注重的是 市場(chǎng)價(jià)值 的 真實(shí)減損 ，科學(xué)地說是“減價(jià)修正”； ? ② C為重新購建價(jià)格，估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同， C的值也不同；③重新購建價(jià)格與折舊總額的差被視為資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值，它必須與市場(chǎng)價(jià)值相一致。 ? 會(huì)計(jì) —① 注重的是 原始價(jià)值 的 分?jǐn)?、補(bǔ)償或回收 ； ? ② C為資產(chǎn)原值，不隨時(shí)間的變化而變化； ? ③資產(chǎn)原值與累計(jì)折舊額的差被稱做資產(chǎn)的賬面價(jià)值，它無須與市場(chǎng)價(jià)值相一致。 ? ? 土地使用權(quán)年限對(duì)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響。 ? 在實(shí)際估價(jià)中，土地是有限期的使用權(quán)，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束的時(shí)間可能與土地使用年限屆滿的時(shí)間不一致，所以，計(jì)算建筑物折舊所采用的經(jīng)濟(jì)壽命遇有下列情況時(shí)的處理為： ? （ 1）建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命 早于 土地使用年限而結(jié)束的，應(yīng)按建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算折舊。 ? （ 2）建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命 晚于 土地使用權(quán)年限而結(jié)束的，應(yīng)按建筑物的實(shí)際經(jīng)過年數(shù)加上土地使用權(quán)的剩余年限計(jì)算折舊。 對(duì)照法 ? 對(duì)照法亦稱標(biāo)準(zhǔn)法，就是把評(píng)估對(duì)象的客觀條件與標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)要求的條件相對(duì)照，從中查出與評(píng)估對(duì)象條件基本相同等級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)。 ? 應(yīng)用對(duì)照法評(píng)估建筑物主要步驟 : ? 1）確定待估房屋建筑物結(jié)構(gòu)等級(jí) ? 2）對(duì)照標(biāo)準(zhǔn)查房?jī)r(jià) ? 3）對(duì)基礎(chǔ)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)整 ? 4）確定房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格 1）確定待估房屋建筑物結(jié)構(gòu)等級(jí) ? 對(duì)評(píng)估房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等做認(rèn)真的查勘分析，并做詳細(xì)記載。 ? 需要特別注意的是，不屬于不動(dòng)產(chǎn)范圍的裝飾、設(shè)備和設(shè)施不應(yīng)作為評(píng)估標(biāo)的物，也就不能作為評(píng)定房屋等級(jí)的條件因素。 ? 把查勘得到的標(biāo)的物特征與房屋等級(jí)劃分標(biāo)準(zhǔn)細(xì)目相對(duì)照。 ? 如評(píng)估標(biāo)的與對(duì)照標(biāo)的條件基本吻合，就可以確定對(duì)照標(biāo)的結(jié)構(gòu)等級(jí)就是評(píng)估房屋的結(jié)構(gòu)等級(jí)。 2）對(duì)照標(biāo)準(zhǔn)查房?jī)r(jià) ? 標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)制定的主要方法步驟是： ? (1)從城市各類房屋中選找樣板房，每個(gè)等級(jí)樣板房應(yīng)在 10個(gè)以上，樣板房的容量越大越接近這類房屋的實(shí)際平均價(jià)格。 ? (2)對(duì)樣板房的造價(jià)調(diào)查測(cè)算。對(duì)選中的樣板房進(jìn)行測(cè)算，計(jì)算出單位造價(jià)。 ? (3)對(duì)樣板房的造價(jià)進(jìn)行時(shí)間修正。 ? (4)把選定的同一等級(jí)的樣板房的現(xiàn)值加權(quán)平均，其結(jié)果就可作為這個(gè)等級(jí)房屋的標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)。 ? 根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)測(cè)定標(biāo)準(zhǔn)，把確定的評(píng)估標(biāo)的的結(jié)構(gòu)等級(jí)與標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)的結(jié)構(gòu)等級(jí)相對(duì)照，從中查出相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格，作為評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)房?jī)r(jià)。 3）對(duì)基礎(chǔ)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)整 ? 由于標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)是按幢、新房、排除環(huán)境影響測(cè)算出來的，但實(shí)際上同一等級(jí)房屋存在新舊程度、樓層、朝向、周圍環(huán)境的差異，這些差異不同程度地影響著房屋的使用效能和價(jià)值量。因此必須對(duì)查出的標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)，做不同程度的修正，使其更接近評(píng)估標(biāo)的物的實(shí)際價(jià)值。 ? (1)房屋新舊程度的修正 ? (2)房屋坐落朝向、采光修正 ? (3)樓房層次修正 ? (4)房屋共用部位修正 ? (5)時(shí)間的修正 4）確定房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格 ? 房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格試算公式為： ? 房屋評(píng)估價(jià)格 =[(標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià) *共用部位修正系數(shù) 177。 朝向差價(jià) 177。 樓層差價(jià) )*折舊率 ] ? *評(píng)估總建筑面積 建筑物估價(jià)方法應(yīng)用 ? 建筑物估價(jià)中應(yīng)注意的問題 ? (1)經(jīng)常了解建材價(jià)格的變動(dòng)狀況 。 ? (2)全面了解建筑有關(guān)的法律法規(guī) 。 ? (3)建筑物估價(jià)應(yīng)注意各樓層的差異 。 ? (4)區(qū)分動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn) 。 ? (5)增建建筑物的折舊問題 。 ? (6)分析建筑物自然條件 。 ? (7)說明建筑物所具備的必要的內(nèi)部設(shè)施 建筑物估價(jià)例題 ? 某房屋占地面積 30m2， 建筑面積 36m2， 耐用年限 55年 ， 已用 5年 ， 重置單價(jià)每平方米 1500元 ， 殘值率為 20％ ， 求該棟房屋的現(xiàn)值 。 ? 解析： ? 房屋重置價(jià)格 (總價(jià) ) =1500X36=54000(元 ) ? 計(jì)算房屋已折舊額： ? (1)依平均年限折舊法計(jì)算年折舊額： ? 年折舊額 =54000X(120％ )/55=785． 5(元 ) ? (2)計(jì)算已折舊總額 =*5=3927． 5(元 ) ? 計(jì)算房屋現(xiàn)值 ? =540003927． 5=50072． 5≈ 50070(元 )(取整 )
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