建筑物估價(jià)ppt課件-展示頁(yè)
2025-01-30 23:12本頁(yè)面
【正文】 、設(shè)備的數(shù)量和人工時(shí)數(shù)，然后逐一乘以估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)相應(yīng)的單價(jià)和人工費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，再將其相加來(lái)估算建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的方法。 ? 先將估價(jià)對(duì)象建筑物分解為各個(gè)獨(dú)立構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程； ? 測(cè)算各個(gè)獨(dú)立構(gòu)件或工程的數(shù)量； ? 調(diào)查了解估價(jià)時(shí)點(diǎn)各個(gè)獨(dú)立構(gòu)件或工程單位價(jià)格或成本； ? 各個(gè)數(shù)量乘以相應(yīng)的單位價(jià)格或成本，再相加。 ? 在現(xiàn)實(shí)估價(jià)中，將建筑物劃分為不同用途、建筑結(jié)構(gòu)或等級(jí)，制作不同時(shí)期的基準(zhǔn)重置價(jià)格表，以供使用。 ? 單位面積法 (平方法） — 適用于造價(jià)與面積關(guān)系較大的房屋，如住宅、辦公樓等。 ? 實(shí)質(zhì)上是市場(chǎng)法，是一種常用、簡(jiǎn)便迅速的方法，但比較粗略。 建筑物重置價(jià)格的求取方法 ? 具體方法： ? (1)單位比較法；（平方法、立方法 ) ? (2)分部分項(xiàng)法； ? (3)工料測(cè)量法； ? (4)指數(shù)調(diào)整法。 ? 重置價(jià)格：又稱(chēng)重置成本 ， 是采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的建筑材料 、 建筑構(gòu)配件 、 建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等 ， 按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格水平 ， 重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常價(jià)格 。 ? 了解：建筑物價(jià)格評(píng)估現(xiàn)場(chǎng)勘察的要求與技巧，房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估的方法。第七章 建筑物估價(jià) ? 基本要求： ? 掌握：建筑物與構(gòu)筑物估價(jià)的概念和基本方法 。 ? 熟悉：建筑物與構(gòu)筑物的價(jià)格特征 ， 房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估的概念 。 一、建筑物與構(gòu)筑物估價(jià)的基本方法 ? （ 一 ） 、 重置價(jià)格折舊法 ? 重置價(jià)格折舊法概念：求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格 ， 然后扣除折舊 ， 以此求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法 。 ? 重置價(jià)格的求取方法：?jiǎn)挝槐容^法 、 分部分項(xiàng)法 、 工料測(cè)量法和指數(shù)調(diào)整法 。 單位比較法 ? 以建筑物為整體，選取與建筑物價(jià)格或成本密切相關(guān)得某種單位為比較單位，通過(guò)調(diào)查了解類(lèi)似建筑物的這種單位價(jià)格或成本，并對(duì)其做適當(dāng)?shù)谜{(diào)整修正、調(diào)整來(lái)求取建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的方法。 ? 單位比較法主要有單位面積法和單位體積法。 ? 單位體積法（立方法） — 適用于造價(jià)與體積關(guān)系較大的建筑物，如儲(chǔ)油罐、地下油庫(kù)等。 分部分項(xiàng)法 ? 分部分項(xiàng)法是以建筑物的各個(gè)獨(dú)立構(gòu)件或工程的單位價(jià)格或成本為基礎(chǔ)來(lái)估算建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的方法。 ? 需要注意如下 2點(diǎn)： ? (1)應(yīng)結(jié)合各構(gòu)件或工程的特點(diǎn)使用計(jì)量單位； ? (2)既不要漏項(xiàng)也不要重復(fù)計(jì)算，以免造成估算不準(zhǔn)。 凈計(jì)法 ? 工料測(cè)量法的優(yōu)點(diǎn)是詳實(shí)、準(zhǔn)確，缺點(diǎn)是費(fèi)時(shí)費(fèi)力并需有其他專(zhuān)家 (如建筑師、造價(jià)工程師 )的參與，它主要用于具有歷史價(jià)值的建筑物估價(jià)。 ? 將原始價(jià)值調(diào)整到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值的具體方法，與市場(chǎng)法中交易日期調(diào)整的方法相同。 二、建筑物折舊的概念和原因 ? （一）、概述 ? 建筑物折舊的概念： ? 估價(jià)上建筑物折舊與會(huì)計(jì)上建筑物折舊，都稱(chēng)為折舊并有一定的相似之處，但因兩者的內(nèi)涵不同而有著本質(zhì)的區(qū)別。 ? 建筑物折舊的原因： 3個(gè)方面 ? (1)物質(zhì)折舊； (2)功能折舊； (3)經(jīng)濟(jì)折舊。 ? 進(jìn)一步可以歸納為下列 4個(gè)方面： ? (1)自然經(jīng)過(guò)的老化； 自然力作用 ? (2)正常使用的磨損； 人工使用 ? (3)意外破壞的損毀； 突發(fā)性的天災(zāi)人禍 ? (4)延遲維修的損壞殘存。酸雨多的地區(qū)：建筑物的老化就快。 ? 居住用途的建筑物的磨損要 低于 工業(yè)用途的建筑物的磨損 ? 有腐蝕性 (如在使用過(guò)程中產(chǎn)生對(duì)建筑物有腐蝕作用的廢氣、廢液 )的建筑物的磨損要 高于 無(wú)腐蝕性的建筑物的磨損。 ? 地震、水災(zāi)、風(fēng)災(zāi) ? 失火、碰撞 ? （ 4）延遲維修的損壞殘存主要是由于沒(méi)有適時(shí)地采取預(yù)防、保養(yǎng)措施或修理不夠及時(shí)，造成不應(yīng)有的損壞或提前損壞，或已有的損壞仍然存在。 功能折舊 ? 功能折舊又稱(chēng)精神磨損、無(wú)形損耗，是指建筑物在功能上相對(duì)缺乏、落后或過(guò)剩所造成的建筑物價(jià)值損失。 ? 功能缺乏 ：建筑物沒(méi)有其應(yīng)該有的某些部件、設(shè)備、設(shè)施或系統(tǒng)等。 功能折舊 ? 功能落后 ：建筑物已有部件、設(shè)備、設(shè)施或系統(tǒng)等的標(biāo)準(zhǔn)低于正常標(biāo)準(zhǔn)或有缺陷而阻礙其他部件、設(shè)備、設(shè)施或系統(tǒng)等的正常運(yùn)行。 ? 功能過(guò)剩 ：建筑物已有部件、設(shè)備、設(shè)施或系統(tǒng)等的標(biāo)準(zhǔn)超過(guò)市場(chǎng)要求的標(biāo)準(zhǔn)而對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的貢獻(xiàn)小于其成本。 ? 不利因素： 經(jīng)濟(jì)因素 — 供給過(guò)量或需求不足； 區(qū)位因素 — 環(huán)境改變，包括自
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