《建筑物估價(jià)》ppt課件-預(yù)覽頁
【正文】 然后扣除折舊 ， 以此求取估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法 。 單位比較法 ? 以建筑物為整體，選取與建筑物價(jià)格或成本密切相關(guān)得某種單位為比較單位，通過調(diào)查了解類似建筑物的這種單位價(jià)格或成本，并對其做適當(dāng)?shù)谜{(diào)整修正、調(diào)整來求取建筑物重新購建價(jià)格的方法。 ? 單位體積法（立方法） — 適用于造價(jià)與體積關(guān)系較大的建筑物，如儲油罐、地下油庫等。 ? 需要注意如下 2點(diǎn)： ? (1)應(yīng)結(jié)合各構(gòu)件或工程的特點(diǎn)使用計(jì)量單位； ? (2)既不要漏項(xiàng)也不要重復(fù)計(jì)算，以免造成估算不準(zhǔn)。 ? 將原始價(jià)值調(diào)整到估價(jià)時點(diǎn)的價(jià)值的具體方法，與市場法中交易日期調(diào)整的方法相同。 ? 建筑物折舊的原因： 3個方面 ? (1)物質(zhì)折舊； (2)功能折舊； (3)經(jīng)濟(jì)折舊。酸雨多的地區(qū)：建筑物的老化就快。 ? 地震、水災(zāi)、風(fēng)災(zāi) ? 失火、碰撞 ? （ 4）延遲維修的損壞殘存主要是由于沒有適時地采取預(yù)防、保養(yǎng)措施或修理不夠及時，造成不應(yīng)有的損壞或提前損壞，或已有的損壞仍然存在。 ? 功能缺乏 ：建筑物沒有其應(yīng)該有的某些部件、設(shè)備、設(shè)施或系統(tǒng)等。 ? 功能過剩 ：建筑物已有部件、設(shè)備、設(shè)施或系統(tǒng)等的標(biāo)準(zhǔn)超過市場要求的標(biāo)準(zhǔn)而對房地產(chǎn)價(jià)值的貢獻(xiàn)小于其成本。 ? 在經(jīng)濟(jì)不景氣時期，以及高稅率、高失業(yè)率等，也會使房地產(chǎn)的價(jià)值降低 — 經(jīng)濟(jì)折舊，但這種現(xiàn)象不會永久存在，當(dāng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇后這方面的折舊就消失了。于是李某在 2022年底將該住房以 5萬元低價(jià)轉(zhuǎn)售，則引起減價(jià)的折舊因素有（ ）。 ? 自然壽命是指從建筑物 竣工 之日開始到建筑物主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備的自然老化而 不能 繼續(xù)保證建筑物 安全使用為止的時間。 ? 建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命：根據(jù)建筑物的結(jié)構(gòu)、用途和維修保養(yǎng)情況，結(jié)合市場狀況、周圍環(huán)境、經(jīng)營收益狀況等綜合判斷。 ? 有效經(jīng)過年數(shù) 是指估價(jià)時點(diǎn)時的建筑物狀況和效用所 顯示的經(jīng)過年數(shù)。 ? 剩余自然壽命＝自然壽命－實(shí)際經(jīng)過年數(shù) ? 剩余經(jīng)濟(jì)壽命＝經(jīng)濟(jì)壽命－有效經(jīng)過年數(shù) ? 利用年限法求取折舊時，建筑物的壽命應(yīng)為經(jīng)濟(jì)壽命，經(jīng)過年數(shù)應(yīng)為有效經(jīng)過年數(shù)，剩余壽命應(yīng)為剩余經(jīng)濟(jì)壽命。直線法是最簡單的和迄今應(yīng)用得最普遍的一種折舊方法，它假設(shè)在建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命期間 每年的折舊額相等 。 （ 3）、成新折扣法 ? 先判定或計(jì)算出建筑物的成新率，然后將建筑物重新購建價(jià)格乘以該成新率來直接求取建筑物的現(xiàn)值。 ? ４、求取可比實(shí)例建筑物價(jià)值（價(jià)格）：成交價(jià)格減去土地價(jià)值 ? ５、求取可比實(shí)例建筑物重新購建價(jià)格 ? ６、 求取可比實(shí)例建筑物的折舊： 即建筑物重新購建價(jià)格減去建筑物價(jià)值 ? 求取可比實(shí)例建筑物的折舊率：即折舊除以重新購建價(jià)格。 ? 利用市場提取法求出的年折舊率，還可以求取年限法所需要的建筑物經(jīng)濟(jì)壽命，即 ? 建筑物經(jīng)濟(jì)壽命 =1/年折舊率 分解法 ? 分解法時對建筑物各種類型的折舊分別予以分解和測定，然后加總來求取建筑物折舊的方法。 ? ③求取經(jīng)濟(jì)折舊：將經(jīng)濟(jì)折舊分為不同的情況，分別采用適當(dāng)?shù)姆椒ㄇ笕≌叟f后相加。 ? ⑵可修復(fù)項(xiàng)目 —必需的費(fèi)用作為折舊額 ? ⑶不可修復(fù)項(xiàng)目 —分為短壽命和長壽命項(xiàng)目兩類，采用年限法計(jì)算折舊額。其中，門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為 2萬元；裝修的重置價(jià)格為 30萬元，平均壽命為 5年，已使用 3年；設(shè)備的重置價(jià)格為 60萬元，平均壽命為 15年，已使用 10年。 ? 超額持有成本 —超額運(yùn)營費(fèi)用資本化法，即功能過剩導(dǎo)致的未來每年超額運(yùn)營費(fèi)用的現(xiàn)值之和。 ? 估價(jià) —① 注重的是 市場價(jià)值 的 真實(shí)減損 ，科學(xué)地說是“減價(jià)修正”； ? ② C為重新購建價(jià)格，估價(jià)時點(diǎn)不同， C的值也不同；③重新購建價(jià)格與折舊總額的差被視為資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值，它必須與市場價(jià)值相一致。 ? （ 2）建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命 晚于 土地使用權(quán)年限而結(jié)束的，應(yīng)按建筑物的實(shí)際經(jīng)過年數(shù)加上土地使用權(quán)的剩余年限計(jì)算折舊。 ? 把查勘得到的標(biāo)的物特征與房屋等級劃分標(biāo)準(zhǔn)細(xì)目相對照。對選中的樣板房進(jìn)行測算，計(jì)算出單位造價(jià)。 3）對基礎(chǔ)房價(jià)進(jìn)行調(diào)整 ? 由于標(biāo)準(zhǔn)房價(jià)是按幢、新房、排除環(huán)境影響測算出來的，但實(shí)際上同一等級房屋存在新舊程度、樓層、朝向、周圍環(huán)境的差異，這些差異不同程度地影響著房屋的使用效能和價(jià)值量。 樓層差價(jià) )*折舊率 ] ? *評估總建筑面積 建筑物估價(jià)方法應(yīng)用 ? 建筑物估價(jià)中應(yīng)注意的問題 ? (1)經(jīng)常了解建材價(jià)格的變動狀況 。 ? (5)增建建筑物的折舊問
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