建筑物估價(jià)ppt課件(完整版)
【正文】 區(qū)位因素 — 環(huán)境改變，包括自然環(huán)境惡化、環(huán)境污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變等； 其他因素 — 政府政策變化等。 功能折舊 ? 功能折舊又稱精神磨損、無形損耗，是指建筑物在功能上相對(duì)缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價(jià)值損失。 ? 進(jìn)一步可以歸納為下列 4個(gè)方面： ? (1)自然經(jīng)過的老化； 自然力作用 ? (2)正常使用的磨損； 人工使用 ? (3)意外破壞的損毀； 突發(fā)性的天災(zāi)人禍 ? (4)延遲維修的損壞殘存。 凈計(jì)法 ? 工料測(cè)量法的優(yōu)點(diǎn)是詳實(shí)、準(zhǔn)確，缺點(diǎn)是費(fèi)時(shí)費(fèi)力并需有其他專家 (如建筑師、造價(jià)工程師 )的參與，它主要用于具有歷史價(jià)值的建筑物估價(jià)。 ? 單位比較法主要有單位面積法和單位體積法。 ? 熟悉：建筑物與構(gòu)筑物的價(jià)格特征 ， 房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估的概念 。 建筑物重置價(jià)格的求取方法 ? 具體方法： ? (1)單位比較法；（平方法、立方法 ) ? (2)分部分項(xiàng)法； ? (3)工料測(cè)量法； ? (4)指數(shù)調(diào)整法。 ? 先將估價(jià)對(duì)象建筑物分解為各個(gè)獨(dú)立構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程； ? 測(cè)算各個(gè)獨(dú)立構(gòu)件或工程的數(shù)量； ? 調(diào)查了解估價(jià)時(shí)點(diǎn)各個(gè)獨(dú)立構(gòu)件或工程單位價(jià)格或成本； ? 各個(gè)數(shù)量乘以相應(yīng)的單位價(jià)格或成本，再相加。 ? 估價(jià)上的建筑物折舊是指由于各種原因所造成的建筑物 價(jià)值損失 ，其數(shù)額為建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值與其重新購建價(jià)格之間的差額 ，即： ? 建筑物折舊＝建筑物重新構(gòu)建價(jià)格－建筑物市場(chǎng)價(jià)值 ? 全新狀況下所具有的價(jià)值減去折舊相當(dāng)于減價(jià)調(diào)整，其所的結(jié)果則表示建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況下所具有的價(jià)值。 物質(zhì)折舊 ? （ 3）意外的破壞損毀主要是因突發(fā)性的天災(zāi)人禍引起的，包括 自然方面 的和 人為方面 的。 ? 設(shè)備、設(shè)施陳舊落后或容量不夠，建筑式樣過時(shí)，空間布局欠佳等。 ? 該建筑物折舊總額 =3+8+7=18萬元 ? 該建筑物現(xiàn)值 =4018=22萬元 ? 例題：李某于 1998年花 7萬元購得“一大三小”住宅一套，此后不久在住宅小區(qū)上風(fēng)位建了一座化工廠，致使空氣中時(shí)常有一股酸臭味。 ? 插圖 ? 建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命 ? 建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命 短于 自然壽命。 維修保養(yǎng)情況 有效經(jīng)過年數(shù)與實(shí)際經(jīng)過年數(shù)的關(guān)系 正常 相當(dāng) 好或重新改造 有效短于實(shí)際 差 有效長于實(shí)際 建筑物剩余壽命 ? 建筑物的剩余壽命是其壽命減去經(jīng)過年數(shù)之后的壽命，分為剩余自然壽命和剩余經(jīng)濟(jì)壽命。試用直線法計(jì)算該建筑物的年折舊額、總折舊額，并計(jì)算其現(xiàn)值。 ? 求取估價(jià)對(duì)象建筑物的折舊：即將估價(jià)對(duì)象建筑物的重新購建價(jià)格乘以折舊率，或者乘以年折舊率再乘以其經(jīng)過年數(shù)。 修復(fù)所必需的費(fèi)用 ≤修復(fù)后的房地產(chǎn)價(jià)值－修復(fù)前的房地產(chǎn)價(jià)值 可修復(fù)，反之，不可修復(fù)。 ? ②功能缺乏引起的折舊：對(duì)于可修復(fù)的 —增加該功能所超額的費(fèi)用；對(duì)于不可修復(fù)的 —未來每年損失租金的現(xiàn)值之和減去該功能在建造時(shí)就具有所必需的費(fèi)用 ? ③功能落后引起的折舊：可修復(fù)的，如空調(diào)系統(tǒng)落后，其折舊額 =重新購建價(jià)格－已提折舊 +拆除必需的費(fèi)用－可回收的殘值 +安裝新空調(diào)系統(tǒng)的費(fèi)用－在建造時(shí)就安裝必需的費(fèi)用；不可修復(fù)的，把安裝新空調(diào)系統(tǒng)的費(fèi)用替換為未來損失租金的現(xiàn)值之和即可 ? ④ 功能過剩引起的折舊：一般是不可修復(fù)的，折舊應(yīng)包括無效成本和超額持有成本，無效成本可通過使用重置成本而自動(dòng)得到消除，使用重建成本則不能消除。 ? 在實(shí)際估價(jià)中，土地是有限期的使用權(quán)，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束的時(shí)間可能與土地使用年限屆滿的時(shí)間不一致，所以，計(jì)算建筑物折舊所采用的經(jīng)濟(jì)壽命遇有下列情況時(shí)的處理為： ? （ 1）建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命 早于 土地使用年限而結(jié)束的，應(yīng)按建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算折舊。 ? (2)對(duì)樣板房的造價(jià)調(diào)查測(cè)算。 朝向差價(jià) 177。 ? 解析： ? 房屋重置價(jià)格 (總價(jià) ) =1500X36=54000(元 ) ? 計(jì)算房屋已折舊額： ? (1)依平均年限折舊法計(jì)算年折舊額： ? 年折舊額 =54000X(120％ )/55=785． 5(元 ) ? (2)計(jì)算已折舊總額 =*5=3927． 5(元 ) ? 計(jì)算房屋現(xiàn)值 ? =540003927． 5=50072． 5≈ 50070(元 )(取整 ) 。 ? (2)全面了解建筑有關(guān)的法律法規(guī) 。 ? (3)對(duì)樣板房的造價(jià)進(jìn)行時(shí)間修正。
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1