【正文】 對(duì)照法 ? 對(duì)照法亦稱標(biāo)準(zhǔn)法，就是把評(píng)估對(duì)象的客觀條件與標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)要求的條件相對(duì)照，從中查出與評(píng)估對(duì)象條件基本相同等級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)。 ? ⑤將三種折舊額相加，即為功能折舊額。 ? 劃分以剩余使用壽命是否短于整體建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命 ? 短壽命項(xiàng)目：各自的重新購(gòu)建價(jià)格、壽命、經(jīng)過年數(shù)或剩余使用壽命，采用年限法計(jì)算折舊額。最詳細(xì)、最復(fù)雜的一種方法。計(jì)算公式為： ? V=C q ? V建筑物的現(xiàn)值； C建筑物重新購(gòu)建價(jià)格； ? q 建筑物成新率（ %） 利用經(jīng)濟(jì)壽命、有效經(jīng)過年數(shù)或剩余經(jīng)濟(jì)壽命來求取。 ? 因?yàn)椴捎糜行Ы?jīng)過年數(shù)或經(jīng)濟(jì)壽命求出的建筑物折舊，進(jìn)而求出的建筑物價(jià)值才能符合實(shí)際情況。 ? 建筑物在其壽命期間如果經(jīng)過了翻修、改造等，自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命都有可能得到延長(zhǎng)。 A、物質(zhì)折舊 B、經(jīng)濟(jì)折舊 C、功能折舊 D、區(qū)位折舊 答案： ABC （二）、建筑物折舊的求取方法 ? 折舊的求取方法很多，可歸納為下列 3類： ? (1)年限法； (2)市場(chǎng)提取法； (3)分解法。 ? 某廠房的層高為 6米，當(dāng)?shù)貜S房的標(biāo)準(zhǔn)層高為 5米，超高 1米， 經(jīng)濟(jì)折舊 ? 經(jīng)濟(jì)折舊又稱外部性折舊，是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的其價(jià)值損失。 ? 門窗有破損，墻體或地面有裂縫、洞等。 ? 含義、內(nèi)容、實(shí)例 ? 要求能熟練判斷出屬于哪種折舊類型 物質(zhì)折舊 ? 物質(zhì)折舊又稱物質(zhì)磨損、有形損耗，是建筑物在實(shí)體方面的老化、損壞所造成的建筑物價(jià)值損失。 工料測(cè)量法 ? 工料測(cè)量法是先估算建筑物所需各種材料、設(shè)備的數(shù)量和人工時(shí)數(shù)，然后逐一乘以估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)相應(yīng)的單價(jià)和人工費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，再將其相加來估算建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的方法。 ? 實(shí)質(zhì)上是市場(chǎng)法，是一種常用、簡(jiǎn)便迅速的方法，但比較粗略。第七章 建筑物估價(jià) ? 基本要求： ? 掌握：建筑物與構(gòu)筑物估價(jià)的概念和基本方法 。 單位比較法 ? 以建筑物為整體，選取與建筑物價(jià)格或成本密切相關(guān)得某種單位為比較單位，通過調(diào)查了解類似建筑物的這種單位價(jià)格或成本，并對(duì)其做適當(dāng)?shù)谜{(diào)整修正、調(diào)整來求取建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的方法。 ? 需要注意如下 2點(diǎn)： ? (1)應(yīng)結(jié)合各構(gòu)件或工程的特點(diǎn)使用計(jì)量單位； ? (2)既不要漏項(xiàng)也不要重復(fù)計(jì)算，以免造成估算不準(zhǔn)。 ? 建筑物折舊的原因： 3個(gè)方面 ? (1)物質(zhì)折舊； (2)功能折舊； (3)經(jīng)濟(jì)折舊。 ? 地震、水災(zāi)、風(fēng)災(zāi) ? 失火、碰撞 ? （ 4）延遲維修的損壞殘存主要是由于沒有適時(shí)地采取預(yù)防、保養(yǎng)措施或修理不夠及時(shí)，造成不應(yīng)有的損壞或提前損壞，或已有的損壞仍然存在。 ? 功能過剩 ：建筑物已有部件、設(shè)備、設(shè)施或系統(tǒng)等的標(biāo)準(zhǔn)超過市場(chǎng)要求的標(biāo)準(zhǔn)而對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的貢獻(xiàn)小于其成本。于是李某在 2022年底將該住房以 5萬元低價(jià)轉(zhuǎn)售，則引起減價(jià)的折舊因素有（ ）。 ? 建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命：根據(jù)建筑物的結(jié)構(gòu)、用途和維修保養(yǎng)情況，結(jié)合市場(chǎng)狀況、周圍環(huán)境、經(jīng)營(yíng)收益狀況等綜合判斷。 ? 剩余自然壽命＝自然壽命－實(shí)際經(jīng)過年數(shù) ? 剩余經(jīng)濟(jì)壽命＝經(jīng)濟(jì)壽命－有效經(jīng)過年數(shù) ? 利用年限法求取折舊時(shí)，建筑物的壽命應(yīng)為經(jīng)濟(jì)壽命，經(jīng)過年數(shù)應(yīng)為有效經(jīng)過年數(shù)，剩余壽命應(yīng)為剩余經(jīng)濟(jì)壽命。 （ 3）、成新折扣法 ? 先判定或計(jì)算出建筑物的成新率，然后將建筑物重新購(gòu)建價(jià)格乘以該成新率來直接求取建筑物的現(xiàn)值。 ? 利用市場(chǎng)提取法求出的年折舊率，還可以求取年限法所需要的建筑物經(jīng)濟(jì)壽命，即 ? 建筑物經(jīng)濟(jì)壽命 =1/年折舊率 分解法 ? 分解法時(shí)對(duì)建筑物各種類型的折舊分別予以分解和測(cè)定，然后加總來求取建筑物折舊的方法。 ? ⑵可修復(fù)項(xiàng)目 —必需的費(fèi)用作為折舊額 ? ⑶不可修復(fù)項(xiàng)目 —分為短壽命和長(zhǎng)壽命項(xiàng)目?jī)深?，采用年限法?jì)算折舊額。 ? 超額持有成本 —超額運(yùn)營(yíng)費(fèi)用資本化法，即功能過剩導(dǎo)致的未來每年超額運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的現(xiàn)值之和。 ? （ 2）建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命 晚于 土地使用權(quán)年限而結(jié)束的，應(yīng)按建筑物的實(shí)際經(jīng)過年數(shù)加上土地使用權(quán)的剩余年限計(jì)算折舊。對(duì)選中的樣板房進(jìn)行測(cè)算，計(jì)算出單位造價(jià)。 樓層差價(jià) )*折舊率 ] ? *評(píng)估總建筑面積 建筑物估價(jià)方法應(yīng)用 ? 建筑物估價(jià)中應(yīng)注意的問題 ? (1)經(jīng)常了解建材價(jià)格的變動(dòng)狀