建筑物估價(jià)ppt課件(編輯修改稿)
2025-02-17 23:12 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ? 實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù) 是從建筑物 竣工 之日開(kāi)始到 估價(jià)時(shí)點(diǎn) 為止的年數(shù)。 ? 有效經(jīng)過(guò)年數(shù) 是指估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的建筑物狀況和效用所 顯示的經(jīng)過(guò)年數(shù)。 ? 關(guān)系：有效經(jīng)過(guò)年數(shù)可能短于也可能長(zhǎng)于實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)。有效經(jīng)過(guò)年數(shù)通常是在實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)的基礎(chǔ)上進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整后得到： ? ①當(dāng)建筑物的維修養(yǎng)護(hù)為 正常 的，其有效經(jīng)過(guò)年數(shù)與實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù) 相當(dāng) ； ? ②當(dāng)建筑物的維修養(yǎng)護(hù)比正常維修養(yǎng)護(hù) 好 或經(jīng)過(guò) 更新 改造的，其有效經(jīng)過(guò)年數(shù) 短于 實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)； ? ③當(dāng)建筑物的維修養(yǎng)護(hù)比正常維修養(yǎng)護(hù) 差 的，其有效經(jīng)過(guò)年數(shù) 長(zhǎng)于 實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)。 維修保養(yǎng)情況 有效經(jīng)過(guò)年數(shù)與實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)的關(guān)系 正常 相當(dāng) 好或重新改造 有效短于實(shí)際 差 有效長(zhǎng)于實(shí)際 建筑物剩余壽命 ? 建筑物的剩余壽命是其壽命減去經(jīng)過(guò)年數(shù)之后的壽命，分為剩余自然壽命和剩余經(jīng)濟(jì)壽命。 ? 剩余自然壽命＝自然壽命－實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù) ? 剩余經(jīng)濟(jì)壽命＝經(jīng)濟(jì)壽命－有效經(jīng)過(guò)年數(shù) ? 利用年限法求取折舊時(shí)，建筑物的壽命應(yīng)為經(jīng)濟(jì)壽命，經(jīng)過(guò)年數(shù)應(yīng)為有效經(jīng)過(guò)年數(shù)，剩余壽命應(yīng)為剩余經(jīng)濟(jì)壽命。 ? 因?yàn)椴捎糜行Ы?jīng)過(guò)年數(shù)或經(jīng)濟(jì)壽命求出的建筑物折舊，進(jìn)而求出的建筑物價(jià)值才能符合實(shí)際情況。 ? 兩座實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)相同的建筑物，如果維修保養(yǎng)不同，其市場(chǎng)價(jià)值也會(huì)不同，但如果采用實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)計(jì)算折舊，則它們的價(jià)值會(huì)相同。 （ 2）、直線法 ? 年限法中最主要的是直線法。直線法是最簡(jiǎn)單的和迄今應(yīng)用得最普遍的一種折舊方法，它假設(shè)在建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命期間 每年的折舊額相等 。 ? 年折舊額的計(jì)算公式為 ： ? Di –第 i年的折舊額； C –建筑物重新構(gòu)建價(jià)格； ? S –建筑物的凈殘值，即殘值減去清理費(fèi)用后的余額 ? N –建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命； R –建筑物的凈殘值率。 ? N RCN SCDDi ）（ ?? ??? 1 ? (CS)— 折舊基數(shù) ? 年折舊率 d — 年折舊額與重新構(gòu)建價(jià)格的比率 %1 0 0?? CSR%100%100%1001 ?????????NRNCSCCDd? 建筑物折舊總額 ? 建筑物現(xiàn)值 NtNttRCSCtDE）（）（??????1? ?NtNttRCSCCECV）（）（????????11直線法折舊下的建筑物現(xiàn)值計(jì)算公式總結(jié) ? 例題：某建筑物的建筑面積 100平方米，單位建筑面積的重置價(jià)格為 500元 /平方米，判斷其有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為 10年，經(jīng)濟(jì)壽命為 30年，殘值率為 5%。試用直線法計(jì)算該建筑物的年折舊額、總折舊額，并計(jì)算其現(xiàn)值。 （ 3）、成新折扣法 ? 先判定或計(jì)算出建筑物的成新率，然后將建筑物重新購(gòu)建價(jià)格乘以該成新率來(lái)直接求取建筑物的現(xiàn)值。計(jì)算公式為： ? V=C q ? V建筑物的現(xiàn)值； C建筑物重新購(gòu)建價(jià)格； ? q 建筑物成新率（ %） 利用經(jīng)濟(jì)壽命、有效經(jīng)過(guò)年數(shù)或剩余經(jīng)濟(jì)壽命來(lái)求取。 ? 用直線法計(jì)算成新率的公式為： ? ?? ?? ? %1 0 011%1 0 011%1 0 011??????????????nttNnNNtRRRq）（）（）（用直線法計(jì)算成新率的公式為： ? 當(dāng) R=0時(shí) ， %1 0 0%1 0 0%1 0 01???????? ntnNnNtq ）（? 成新折扣法比較粗略，主要用于初步估價(jià)，或者同時(shí)需要對(duì)大量建筑物進(jìn)行估價(jià)的場(chǎng)合，尤其是開(kāi)展大范圍的建筑物現(xiàn)值摸底調(diào)查。 ? 例題：某 10年前交付使用的建筑物 ,估價(jià)人員實(shí)地觀察判斷其剩余經(jīng)濟(jì)壽命為 30年 ,殘值率為零 .試用直線法計(jì)算該建筑物的成新率 . ? 該建筑物的成新率 =30/(30+10)=75% 市場(chǎng)提取法 (新增 ) ? 是利用與估價(jià)對(duì)象建筑物具有類似折舊程度的可比實(shí)例來(lái)求取估價(jià)對(duì)象建筑物折舊的方法． ? 主要步驟和主要內(nèi)容 （假設(shè)殘值率為零） ? １、大量收集交易實(shí)例 ? ２、選取具有類似折舊程度的可比實(shí)例 ? ３、對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行付款方式、交易情況等有關(guān)
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