建筑物區(qū)分所有權(quán)ppt課件-資料下載頁
2024-09-20 18:39本頁面
【正文】 項(xiàng)維修資金的籌集、使用 ? 包干制與酬金制 《 物權(quán)法 》 與原 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 的區(qū)別 %%贊成 反對(duì)或棄權(quán)?業(yè)主共同決定的事項(xiàng)通過條件，與原 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 的區(qū)別： ?原 《 條例 》 的 2/3投票權(quán) ?《 物權(quán)法 》 的雙 2/3 %%贊成 反對(duì)或棄權(quán)%%贊成 反對(duì)或棄權(quán)《 物權(quán)法 》 與原 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 的區(qū)別 %%%同意 反對(duì)或棄權(quán) 不參加%%同意 反對(duì)或棄權(quán)?業(yè)主共同決定的事項(xiàng)通過條件，與原 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 的區(qū)別： ?原 《 條例 》 的“雙過半” ?《 物權(quán)法 》 的“新雙過半” %%同意 反對(duì)或棄權(quán) 業(yè)主與非業(yè)主使用人身份界定 業(yè)主 …… 《 中華人民共和國物權(quán)法 》 規(guī)定的建筑物區(qū)分所有權(quán)人 …… 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 規(guī)定的房屋所有權(quán)人 ? 非業(yè)主使用人 …… 物業(yè)使用人、住戶、租戶等 ? 不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán) …… 按國際慣例以產(chǎn)權(quán)證書確認(rèn) ? 沒有辦理產(chǎn)權(quán)證書 …… 簽訂了售房合同 發(fā)展商將客觀上已經(jīng)交付了房屋 業(yè)主 ? 業(yè)主非業(yè)主的界定嚴(yán)格以產(chǎn)權(quán)證書（或售房合同）和 《 中華人民共和國婚姻法 》 界定 辦理了產(chǎn)權(quán)登記 業(yè)主 業(yè)主身份類別 沒有辦理產(chǎn)權(quán)登記 沒有辦理產(chǎn)權(quán)證書，但已簽署售房合同，并且發(fā)展商已經(jīng)客觀上實(shí)際交付了房屋的仍然是房屋所有權(quán)人。 但其所有權(quán)行使受到一定限制，即不能流轉(zhuǎn)、交易、抵押 …… 不得對(duì)抗第三人 業(yè)主總?cè)藬?shù) I. 產(chǎn)權(quán)證書擁有者 未婚人士 已婚，屬于夫妻個(gè)人財(cái)產(chǎn) 已婚，屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn) 夫妻產(chǎn)權(quán)證書署名者 夫妻產(chǎn)權(quán)證書未署名者 未擁有產(chǎn)權(quán)證書者 簽訂了售房合同并獲得實(shí)際交付者 案例 1 ?某小區(qū)物業(yè)管理公司原由小區(qū)開發(fā)商聘請(qǐng)，業(yè)主入住后對(duì)該物業(yè)管理公司不滿意，雙方矛盾很大，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)決定解聘該公司，但該公司稱：其與開發(fā)商有委托管理合同，且業(yè)主購樓時(shí)與開發(fā)商的契約中已訂明：“同意開發(fā)商委托的管理公司管理”，因此，業(yè)主現(xiàn)在無權(quán)解聘管理公司，業(yè)主稱服務(wù)質(zhì)量不好，無法舉證，且物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，所以物業(yè)管理公司不存在違約，如果業(yè)主堅(jiān)持解聘，就要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。為此，業(yè)主與物業(yè)管理公司爭執(zhí)不下，訴諸于法院。 ?試析本案所涉及的法律問題 ?對(duì)此類糾紛應(yīng)如何解決 案例 2 ?張先生在某一住宅小區(qū)購買了一套高級(jí)住宅。因?yàn)樗俏簧馊耍詫⒆≌鞯盅合蚰炽y行進(jìn)行了貸款。銀行為了確保貸款回收，將該套房進(jìn)行了訴訟保全措施。張先生由于生意上的不成功，停止了向物業(yè)公司交付物業(yè)管理費(fèi)。物業(yè)管理公司認(rèn)為張先生的房子在，暫時(shí)不交物業(yè)管理費(fèi)也沒什么大的關(guān)系，只要房子在，不怕業(yè)主不交費(fèi)。 ?由于張先生沒有及時(shí)返還銀行的貸款，銀行向法院提起訴訟。經(jīng)過長時(shí)間的訴訟，法院判決將張先生的房子進(jìn)行拍賣，拍賣結(jié)果銀行竟買成功。于是，該套房子易主。該銀行又將該套房通過房地產(chǎn)中介代理機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)讓給了胡女士。 ?這時(shí)，物業(yè)管理公司決定正式追討該房所欠的物業(yè)管理費(fèi)。結(jié)果，銀行拒付，胡女士也拒付過戶前的物業(yè)管理費(fèi)，張先生又不知去向，致使該房所欠的物業(yè)管理費(fèi)一直沒能收繳。 ?物業(yè)管理公司該向誰追討該房的物業(yè)管理費(fèi)？ ?物業(yè)管理公司的做法有什么缺陷？該怎樣做才正確？ 案例 3 ?某物業(yè)管理公司為了彌補(bǔ)經(jīng)營的虧損，多次擅自提高“宇宙花園”住宅小區(qū)業(yè)主的水電費(fèi)，對(duì)此，部分業(yè)主表示不滿，并拒交水電費(fèi)。為了加強(qiáng)管理，物業(yè)管理公司采購了一批新的 IC卡水、電表，要求小區(qū)業(yè)主每戶出資 500元將原來的水、電表替換掉，此舉遭到大部分業(yè)主的反對(duì)。于是物業(yè)管理公司對(duì)拒不交錢換表的業(yè)主停止送水、送電，并對(duì)拒交水電費(fèi)的業(yè)主給予罰款處理。小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司的做法義憤填膺，強(qiáng)烈要求更換物業(yè)管理公司。部分業(yè)主通過聯(lián)名簽字同意，請(qǐng)了另外一家物業(yè)管理公司來到小區(qū)，但原物業(yè)管理公司以其與開發(fā)商有委托管理合同為由拒絕交出管理權(quán)。雙方爭執(zhí)不下，訴諸法院。 ?物業(yè)管理公司和業(yè)主的做法各有什么不對(duì)之處？為什么？ 案例 4 ?某住宅小區(qū)一樓業(yè)主謝先生度假回來后，發(fā)現(xiàn)家中積滿了污水，經(jīng)查是因?yàn)樵撻T棟下水管道倒灌所致，謝先生以物業(yè)管理公司沒有履行管理職責(zé)為由，要求物業(yè)管理公司給予損失賠償，但物業(yè)管理公司稱下水管道是通暢的，不應(yīng)該負(fù)管理責(zé)任，因此拒絕賠償。 ?本案屬于哪一種類的物業(yè)管理糾紛？ ?本案中物業(yè)管理公司是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任？為什么？ 思考題 （一）和諧小區(qū)應(yīng)當(dāng)如何建立 （二）業(yè)主委員會(huì)法人化后的責(zé)任問題？
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